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一則“啟福城”復(fù)工的消息，讓本已失去信心的陳剛，重新燃起了一線希望。

“（在啟福城）買房那年，我35歲，憧憬著趕緊住上新房，談個戀愛，然后能有個自己的孩子。”但伴隨著啟福城的停工，陳剛對新生活的期望，逐漸由希望變成了失望，如今，已經(jīng)快40歲的他，每個月還著已經(jīng)停工的新房的數(shù)千元房貸，孑然一身租住在一個破舊的老小區(qū)。

啟福城是河南鄭州的一個“知名爛尾樓”。第一財經(jīng)采訪發(fā)現(xiàn)，啟福城一個項目就有6000多戶陳剛這樣的業(yè)主。眼瞅著新房的“爛尾”，遙想當(dāng)初為了買到這個樓盤的“團購房”，一些人到處托關(guān)系，甚至寧愿付出6萬、8萬乃至20萬元的“茶水費”、“居間費”的場景，陳剛有恍如隔世之感。

回過頭來看，很多購房者發(fā)現(xiàn)，啟福城這個項目當(dāng)年在建設(shè)用地都沒確定時就開始了“內(nèi)購”，項目的預(yù)售許可證是在啟動發(fā)售四五年之后才取得，但未見有人阻止這些明顯的違規(guī)之舉，即使它的定向團購對象中不乏行政單位、監(jiān)管部門員工，以致到后來，這些購房者中有些人發(fā)現(xiàn)自己購買的房屋無法網(wǎng)簽，最后，項目終于變成“爛尾樓”。

“內(nèi)購”

啟福城是位于鄭州市西南郊的一個樓盤，由河南長坤置業(yè)有限公司（下稱“長坤置業(yè)”）開發(fā)，項目占地面積約275畝，共計34棟樓、6000多套房子。

在當(dāng)?shù)?，啟福城的“爛尾”之所以頗受關(guān)注，一個原因是牽涉的人眾多，6000多戶業(yè)主，背后是6000多個家庭，2萬多名居民；另一個原因是爛尾的時間長，從2013年底到如今，將近10年時間。購房者中不乏在房管局、稅務(wù)局、公安局上班的公務(wù)員，以及電視臺上班的編輯、記者。

而長坤置業(yè)的母公司，則是2004年開始涉足房地產(chǎn)的啟福置業(yè)（后改名為“中晟置業(yè)”）。

最初以開發(fā)經(jīng)濟適用房起家的啟福置業(yè)，曾先后開發(fā)出啟福中原、啟福尚都、啟福國際、和黃熙花園、中晟柒號院、中晟新天地國際廣場等樓盤，雖然在鄭州規(guī)模并不算大，但由于其開發(fā)的多個樓盤均為經(jīng)濟適用房、公務(wù)員小區(qū)，當(dāng)?shù)夭簧偃松踔琳J(rèn)為，啟福置業(yè)很厲害、“有背景”。

也因此，當(dāng)啟福城項目開始以“內(nèi)購”、“團購”名義低價對外銷售時，鄭州一些政府機構(gòu)、事業(yè)單位的職工們，對此趨勢若騖，而一些沒有購房資格的普通市民，甚至寧愿為此付出數(shù)萬乃至數(shù)十萬元的“茶水費”、“居間費”。

而此時，已經(jīng)開始“內(nèi)購”的啟福城，甚至連項目的建設(shè)用地都還沒確定。

鄭州某電視臺員工李江同樣參與了啟福城“團購”，他告訴第一財經(jīng)，自己是2013年底，得知啟福置業(yè)正在進(jìn)行新房團購的，當(dāng)時推薦的團購房位置，在鄭州的常西湖新區(qū)，而且啟福置業(yè)的工作人員還告訴他們，團購名額可不是誰都有的，只有其所在單位職工，才有資格購買。

最終，李江于2014年初向啟福置業(yè)繳納了7萬元的定金后，取得了其中一套房屋的購買資格，雙方約定的價格，約為5000元/㎡，雙方同時約定，新房將與2018年前后交付。

事后，李江得知，當(dāng)時，啟福置業(yè)僅以“團購房”名義收取的定金就有2億多元，這意味著，至少有3000人參與了此次團購。

中晟置業(yè)則在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時承認(rèn)，啟福城項目共面向21家機構(gòu)、單位實施了定向團購，在共計6000多套房源中，以團購方式購買的業(yè)主，就占比97%~98%?！翱傮w來說，還是我們管理出現(xiàn)了問題?！睋?jù)了解，定向團購包括鄭州某電視臺、房管局、稅務(wù)局、公安局等單位。

從2014年到2015年，李江發(fā)現(xiàn)，自己所購買的房子，遲遲不見動工的信息，直到2015年9月，啟福置業(yè)才告訴李江等人稱，之前的約定位置的土地，啟福置業(yè)沒有拿到，不過，公司正在參與鄭州西南村莊密垌村的城改項目，可以將新房建設(shè)到該位置，但之前約定的房價，需要提高到5500元/㎡，彼時，該區(qū)域房價約為7000元/㎡，這意味著，其中仍有1500多元的差價空間。最終，大多數(shù)之前參與團購的準(zhǔn)業(yè)主們，接受了啟福置業(yè)的新條件，并再次繳納了預(yù)付款。

也有一部分準(zhǔn)業(yè)主，選擇了將手中名額轉(zhuǎn)讓，從中賺取“居間費”。

同樣在電視臺工作的王軍，便將自己的購房資格指標(biāo)，以7萬元的價格，轉(zhuǎn)讓給了并不在電視臺工作的何祥。

彼時，另一名在電視臺任職的趙峰，也與劉萍簽訂《團購房購買權(quán)名額轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將自己的購房指標(biāo)名額，以6.2萬元的價格，轉(zhuǎn)讓給后者。

一時間，更多人在得知啟福城的“團購房”比市場價低的消息后，為了獲得購房資格，開始四處托人、找關(guān)系。

家住鄭州市中原區(qū)的韓龍，甚至為了在此購房，此付出了20萬元的“居間費”。

陳剛也是在此時，得知啟福城的“團購房”信息的。他的一個高中同學(xué)，在鄭州某事業(yè)單位任職，獲得了一個購房名額，陳剛也想買房，高中同學(xué)便帶他去見自己的領(lǐng)導(dǎo)，隨后，領(lǐng)導(dǎo)將自己的名額轉(zhuǎn)讓給了陳剛，“之前跟這個領(lǐng)導(dǎo)也認(rèn)識，所以當(dāng)時也沒付‘茶水費’?！比缃裣雭恚@竟然成為陳剛不幸中的萬幸——相對于那些既付了“居間費”，又不得不面對房子“爛尾”的業(yè)主而言。

其實，更不幸的，是最后一批上車的購房者，時值2018年底，鄭州房價已經(jīng)暴漲40%以上。啟福城終于在準(zhǔn)業(yè)主們的不斷投訴下，將大部分樓盤的框架建設(shè)好時，開始面向市場公開發(fā)售，建筑面積約133㎡、169㎡的房源，對外售價約12000元/㎡。位于南水北調(diào)河畔，又是準(zhǔn)現(xiàn)房，一些購房者心動了，他們成為最后一批接盤者，也是6000多戶業(yè)主中，買價最高的。

停工

當(dāng)這些業(yè)主們翹首以盼新房交付時，啟福城再次停工了。

陳剛于2019年10月趕往現(xiàn)場查看后，也發(fā)現(xiàn)，啟福城的項目工地上，已經(jīng)幾乎看不到工人，現(xiàn)場的塔吊，也已經(jīng)停止工作。

2020年初，一則《關(guān)于鄭州中晟置業(yè)集團有限公司申請破產(chǎn)公告》開始在業(yè)主們中間傳開，他們中的一些人，有的已經(jīng)繳納了全款，有的申請了銀行按揭，已經(jīng)開始還房貸。

隨后的2020年4月，雖然中晟置業(yè)否認(rèn)了公司破產(chǎn)，但因此發(fā)出的一則《嚴(yán)正聲明》，反而做實了公司資金鏈緊張的傳言。

因“疫情及行業(yè)大環(huán)境因素影響，包含一線房企在內(nèi)的各大房企均出現(xiàn)一定程度的資金周轉(zhuǎn)問題；我公司以地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，與行業(yè)內(nèi)多數(shù)公司一樣同樣面臨一定程度、短期內(nèi)的資金周轉(zhuǎn)壓力。”中晟置業(yè)在該聲明中表示，公司各項目正在陸續(xù)復(fù)工。

但細(xì)心的陳剛卻發(fā)現(xiàn)，啟福城僅僅復(fù)工沒幾天，便再次停工了，這一停，就是兩年多，直到最近的這次，在中原區(qū)有關(guān)部門的深入介入下，重新招標(biāo)后的復(fù)工。

而伴隨著啟福城的停工，更多關(guān)于該項目的內(nèi)幕也被挖掘了出來。

譬如，其中有一些業(yè)主發(fā)現(xiàn)，自己花費幾十萬元購買的新房，竟然無法在房管局辦理網(wǎng)簽，更無法到銀行辦理按揭貸款。

對此，中晟置業(yè)在回復(fù)《河南商報》記者采訪時稱，確實有300多戶業(yè)主存在只有收據(jù)、沒有網(wǎng)簽的情況，其中的一個原因，是由于公司本身（資金鏈）緊張造成的。

還有一些業(yè)主發(fā)現(xiàn)，自己原本購買的商品房，到房管局查詢預(yù)售許可證時，卻發(fā)現(xiàn)房屋性質(zhì)實際為“安置房”，而按照規(guī)定，安置房只能用于安置村民，是不能對外銷售的。

對此，中晟置業(yè)則解釋稱，他們出售的，不是“正兒八經(jīng)的安置房”，而是一部分“城改存量房”，而“城改存量房”如果想要改性為“商品房”，則需要10多個部門的簽字、蓋章。

而此時，對啟福城項目介入調(diào)查的鄭州市房管局，也在實際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，早在2014年，啟福城項目就開始收款，剛開始收的有10萬元、15萬元、20萬元不等，然后在2017年前后又補交了一次款?？墒牵擁椖康念A(yù)售許可證是在2018年才開始辦理的，而啟福城項目的商業(yè)、住宅用地使用權(quán)手續(xù)，則是分別在2016年之后，才正式獲得的。

這意味著，啟福城項目甚至在沒有獲得該地塊用地手續(xù)時，已經(jīng)開始以“團購”等方式預(yù)售房子了。

“可是，他們又為何能如此自信，自己一定能夠拿下相關(guān)地塊呢？”對于業(yè)主們的這些疑問，啟福置業(yè)并未給出答案。一些業(yè)主坐不住了，開始通過各種途經(jīng)向上反映。

救贖

其實，不為陳剛等人了解的是，早在啟福城項目停工后不久，該項目所在的中原區(qū)，便責(zé)成航海西路辦事處成立了中原區(qū)問題樓盤攻堅化解領(lǐng)導(dǎo)小組啟福城項目工作專班（下稱“工作專班”）。

一位接近工作專班的內(nèi)部人士楊靖（化名）則向第一財經(jīng)透露，最初，由于缺乏對問題樓盤的監(jiān)管經(jīng)驗，也沒有查詢到問題樓盤的重整相對成功的案例，最初，工作專班主要還是以鼓勵中晟置業(yè)盡快復(fù)工為主，“（我們那時候）最直接的想法，可能正常人也都會想到，還是想著既然你企業(yè)的項目出問題了，那你就趕緊出來，該用什么方法就用，趕緊把這個項目做好，讓老百姓能住上新房?！睏罹刚f，那時候，他們更多強調(diào)的，是作為市場主體的開發(fā)商的責(zé)任，但在隨后的一年多，他們卻發(fā)現(xiàn)，（啟福城項目）確實很難推動，至少從企業(yè)自身，可能推不動。

楊靖的話，也在航海西路辦事處（下稱“航西辦事處”）回復(fù)網(wǎng)友投訴時得到了印證?！瓣P(guān)于督促開放商按期交房問題，我辦已在問題出現(xiàn)的第一時間成立啟福城項目問題化解專班，定期召開分析研判會議，對啟福城項目問題進(jìn)行全面梳理、精準(zhǔn)研判、緊密跟進(jìn)，推進(jìn)問題化解，同時強化企業(yè)對接，介入開發(fā)企業(yè)與施工單位之間的矛盾化解，多次約見企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求企業(yè)想盡辦法籌措資金、窮盡手段盤活項目。”下一步我街道將多方面、多渠道的持續(xù)同業(yè)主群體保持密切聯(lián)系，及時傳遞項目最新進(jìn)展，并在每月區(qū)信訪局召開的專項協(xié)調(diào)會上積極協(xié)調(diào)，及時收集購房戶最新訴求，”航西辦事處在2021年3月25日的回復(fù)中稱，目前企業(yè)已同4家施工方簽訂《復(fù)工協(xié)議》，正在陸續(xù)復(fù)工中，“我街道時時關(guān)注此事，督促企業(yè)盡快全面開工?！?/p>

但最終的結(jié)果證明，當(dāng)時的航西辦事處，可能還是有些樂觀了。一年后的2022年3月24日，航西辦事處再次表示，雖然自2019年底，（啟福城）項目停工以來，街道積極開展工作化解樓盤問題，成立由法律、審計、評估、工程造價四個專業(yè)團隊組成的啟福城樓盤問題化解第三方專班，開展了澄清底數(shù)、導(dǎo)入預(yù)重整、推動刑事初核三個階段工作，但目前仍面臨企業(yè)不盡責(zé)、條塊不聯(lián)動、法律支撐不足等困難。

不過，航西辦事處也表示，公安機關(guān)已與2022年2月26日，對啟福城項目涉嫌犯罪行為立案，“隨著資金去向的查明和資產(chǎn)的鎖定，化解方案將逐步落實，在符合復(fù)工條件時將盡快推進(jìn)復(fù)工續(xù)建。”

隨后的2022年4月，鄭州市公安局中原分局以涉嫌合同詐騙罪、挪用資金罪、拒不執(zhí)行判決罪、裁定罪等罪名，將中晟置業(yè)實際控制人盧一博刑事羈押，并將中晟置業(yè)及盧一博名下關(guān)聯(lián)公司資產(chǎn)、股權(quán)凍結(jié)。

但第一財經(jīng)記者查詢發(fā)現(xiàn)，早在被逮捕之前，盧一博已于2018年12月，與妻子張某簽訂《離婚協(xié)議書》，并將兩人共有的8套房產(chǎn)，全部轉(zhuǎn)讓給張某，并約定，盧一博自離婚協(xié)議簽訂之日起，兩年內(nèi)向張某支付3000萬元人民幣。

伴隨著盧一博被抓，啟福城項目的復(fù)工進(jìn)程，也開始進(jìn)入第二階段，由中原區(qū)國有資產(chǎn)管理中心擔(dān)任大股東的國資企業(yè)，開始深度介入。

“從老百姓的角度來講，是能否入住新房的問題，但從政府的角度來講，（啟福城項目）已經(jīng)不單是一個經(jīng)濟案件的問題，其中可能還涉及到民生問題，這個時候需不需要介入，介入的點在哪，是我們一直在探討的?！弊罱K形成的方案是，參考公司破產(chǎn)法的相關(guān)規(guī)定，由國資企業(yè)對問題樓盤實施委托代管。

工作專班在7月22日的一份會議通報中，詳細(xì)解釋了復(fù)工續(xù)建的工作模式：

1、由啟福城開發(fā)商實際控制人委托國有公司代管名下資產(chǎn)和股權(quán)用于啟福城后續(xù)建設(shè)，與實際控制人簽訂授權(quán)委托書，之后，國有公司成立全資子公司，并與啟福城項目方委托協(xié)議。

2、以保交樓為目標(biāo)，確定國有央企為施工單位。針對后續(xù)工程建設(shè)及配套設(shè)施建設(shè)出具造價報告，國有央企入場盡職調(diào)查和復(fù)核認(rèn)證工作。

3、按照要求變更施工單位，與原施工單位簽署撤場協(xié)議。

4、對實際控制人及其關(guān)聯(lián)資產(chǎn)實施有序化解變現(xiàn)。

此后的8月25日，中招聯(lián)合招標(biāo)采購網(wǎng)發(fā)布“中原區(qū)啟福城續(xù)建項目-中標(biāo)結(jié)果公告”。公示顯示，中國建筑第七工程局有限公司（下稱“中建七局”）中標(biāo)鄭州市中原區(qū)啟福城續(xù)建項目，負(fù)責(zé)續(xù)建啟福城(福苑、慧苑、觀瀾苑)主體未完工程、安裝工程、裝飾裝修、綠化、地面、圍墻等工程，建筑面積約114萬平方米。。

招標(biāo)公告同時顯示，招標(biāo)人為鄭州中密安康建設(shè)有限公司。這是一家剛于7月12日成立的新公司，由鄭州中原城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司100%控股，實控人則為鄭州市中原區(qū)國有資產(chǎn)管理中心。

9月1日上午，第一財經(jīng)記者再次實地走訪啟福城項目工地時發(fā)現(xiàn)，由于曾經(jīng)停工多年，部分樓盤的裸露的鋼筋，已經(jīng)生銹，現(xiàn)場有零星的工人，正在進(jìn)行復(fù)工前的準(zhǔn)備工作。但令人遺憾的是，由于停工時日過久，項目工地上的一些建筑材料已經(jīng)生銹、過期，面臨著報廢的命運。

不過，這對于已經(jīng)心急火燎等待兩年多的陳剛等業(yè)主而言，總算是一個好消息。

可是，真正見證了啟福城項目復(fù)工的楊靖，卻始終難言樂觀?！半m然復(fù)工了，可能老百姓也能住上新房了，但后續(xù)，仍然有很多資金的問題，譬如，前期拖欠的建筑工人的工資，上下游鏈條上供應(yīng)商、服務(wù)商的費用結(jié)算，現(xiàn)在仍是難題?！?/p>

實際上，同樣在探索問題樓盤解決路徑的，不僅是航西辦事處。據(jù)楊靖介紹，僅在鄭州，就有多個轄區(qū)、辦事處，在積極探索問題樓盤的解決方案。

而具體到鄭州市，則于今年8月正式出臺了《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運作方案》（下稱“方案”）。

根據(jù)方案內(nèi)容，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金將按照“政府引導(dǎo)、多層級參與、市場化運作”原則，由中心城市基金下設(shè)立紓困專項基金，按照“母基金-子基金-項目”的模式運作，采用四種方式進(jìn)行項目紓困，基金規(guī)模暫定100億元。

同時，紓困基金還將重點通過引導(dǎo)、鼓勵央企、省級國企等社會資本以及AA以上的市、區(qū)兩級國有投融資公司等主體，以市場化、法制化方式參與盤活市域內(nèi)未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產(chǎn)項目，紓解房企短期出現(xiàn)的資金流動性困難，并通過將盤活資金專項用于危困房企問題樓盤項目，解決部分社會關(guān)注的停工停按揭月供問題。

在一些市場人士看來，在“保交樓、穩(wěn)民生”的背景下，紓困基金被認(rèn)為是一項實質(zhì)性的紓困政策，對項目停工未收房的業(yè)主們有著至關(guān)重要的穩(wěn)信心意義。

目前，鄭州紓困基金首單紓困項目已經(jīng)與建業(yè)集團就北龍湖金融島寫字樓項目達(dá)成合作。

此外，第一財經(jīng)記者查詢發(fā)現(xiàn)，在中央提出“保交樓、穩(wěn)民生”的背景下，除了鄭州，廣西南寧、浙江、湖北、陜西等省市，也都紛紛表示，將通過設(shè)立紓困基金，撬動多方資本，盤活行業(yè)流動性，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。

（文中購房者均為化名）