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在2021年同期低基數(shù)的基礎(chǔ)上，今年8月房企銷售累計同比降幅進一步收窄。

8月31日，克而瑞公布百強房企8月銷售榜單，重點30城成交面積同比下降31%，環(huán)比下降13%，銷售環(huán)比改善。

在此背景下，部分基本面穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)房企近期表現(xiàn)強勢。保利發(fā)展今年4月一度刷新歷史最高價，近期股價仍維持在高位；濱江集團近期持續(xù)攀升走高，逼近其歷史最高價；華發(fā)股份近期也表現(xiàn)強勢，逼近其前期高點。

部分龍頭房企股價走高的背后，龍頭房企正在積極回購自家股票，高管也積極增持。與此同時，公募基金也大幅加倉了基本面穩(wěn)定的上市房企。

分析認為，8月房企銷售數(shù)據(jù)改善，一方面受益于銷售端持續(xù)的政策放松；另一方面，各地政府聯(lián)合房企與金融機構(gòu)陸續(xù)出臺了“保交付”措施，有利于市場信心的提振。在當前行業(yè)競爭格局改善的過程中，作為拿地主力的央國企及部分區(qū)域深耕的優(yōu)質(zhì)民企市場份額有望進一步提升。

龍頭房企帶頭回購增持

2020年以來，房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，整個行業(yè)出現(xiàn)大變化，A股和港股地產(chǎn)板塊不少股票跌幅較大，腰斬股比比皆是，股價創(chuàng)歷史最低的也有不少。

然而就在此時，不少龍頭房企帶頭回購，高管帶頭增持，用真金白銀表達其對公司以及行業(yè)未來發(fā)展的信心。

據(jù)證券時報記者梳理，今年來，A股市場上完成或?qū)嵤┗刭彽姆科螅f科A回購金額最多。今年7月2日，萬科公告稱，自5月10日首次回購以來至6月30日，公司以集中競價方式累計回購了公司A股7295.6萬股，占總股本的0.63%，最高成交價為18.27元/股，最低成交價為17.01元/股，耗資約12.92億元。

值得一提的是，公司3月31日公告的股份回購預案顯示，公司回購總金額不超過25億元且不低于20億元，回購價格不超過18.27元/股，回購期限自3月30日至6月30日。但最終回購金額只完成了預案下限的64.6%。公司表示，主要是因為可回購的交易日有限，且公司股價在回購期限后期持續(xù)高于回購限價。

也有不少公司將回購股份注銷，以提升每股收益水平，維護上市公司價值。今年6月22日，頭部央企地產(chǎn)公司招商蛇口發(fā)布公告，將2019年回購的1.84億股全部注銷，占注銷前總股本比例的2.32%。

注銷完成后，公司總股本由79.23億股減少至77.39億股，公司股價也出現(xiàn)明顯反彈走勢，自6月底以來，招商蛇口股價累計漲超20%。首創(chuàng)證券認為，招商蛇口近三年拿地強度逆勢提升，核心城市優(yōu)質(zhì)土儲占比較高，為公司未來銷售總量提升和穩(wěn)定的去化率奠定基礎(chǔ)。當前行業(yè)供給側(cè)改革背景下，公司有望成為最終受益者。

無獨有偶，香江控股、奧園美谷、冠城大通、格力地產(chǎn)、三湘印象等不少地產(chǎn)公司也對其回購的股份進行了注銷。今年7月28日，香江控股公告稱，公司擬將其已回購的全部1.27億股進行注銷，并按規(guī)定及時辦理相關(guān)股份注銷手續(xù)。

冠城大通也在今年6月14日公告，公司將回購的1億股進行了注銷。公司表示，注銷回購股份主要基于公司未來發(fā)展戰(zhàn)略并結(jié)合公司財務狀況和經(jīng)營狀況等因素，旨在提升公司每股收益水平、維持股價穩(wěn)定，更好地維護公司全體股東利益。

此外，今年不少龍頭房企高管也在帶頭增持自家股票。萬科A今年3月31日在發(fā)布回購預案的同時也發(fā)布了高管增持計劃，公司董事會主席郁亮，監(jiān)事會主席解凍，董事、總裁、首席執(zhí)行官祝九勝，職工代表董事王海武，職工代表監(jiān)事闕東武，執(zhí)行副總裁、財務負責人韓慧華，執(zhí)行副總裁、首席運營官劉肖和董事會秘書朱旭計劃自3月31日起6個月內(nèi)，以每人各自在2021年度從公司獲取的稅后現(xiàn)金報酬總額2000萬元為額度，不超過18.27元/股的價格增持公司A股股票。

隨后，公司高管增持信息不斷，據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至目前，萬科高管自6月開始增持以來，已累計增持公司股份54.29萬股，耗資943.19萬元。

陸家嘴高管今年8月也對自家股票進行了集體增持。8月11日，陸家嘴公告稱，公司部分高級管理人員及其他核心團隊成員使用2021年度超額獎勵，于2022年8月9日至2022年8月10日，通過二級市場增持公司股份76.04萬股。

公司表示，公司高管增持基于對公司未來發(fā)展的信心，也為了進一步激發(fā)公司核心團隊成員的責任感、使命感，強化目標責任意識，使其利益與公司長遠發(fā)展更緊密結(jié)合，努力促進公司經(jīng)營業(yè)績持續(xù)穩(wěn)步增長，為股東創(chuàng)造更大的價值。

公募增持龍頭房企

龍頭房企積極回購，高管帶頭增持，公募基金同樣也在加倉基本面穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)房企。

公募基金公布的中報數(shù)據(jù)顯示，盡管房地產(chǎn)行業(yè)整體處于低迷狀態(tài)，不少上市房企估值也處于歷史低位，但公募基金仍重倉持有優(yōu)質(zhì)龍頭房企，對基本面穩(wěn)定的房企更是大幅加倉。截至2022年6月末，保利發(fā)展是公募基金持倉市值最大的股票，合計有1412只基金持有保利發(fā)展，持股數(shù)達21.67億元，持股市值達378.43億元，并且相對于2021年末，基金還增持了部分保利發(fā)展股票。

2021年底以來，保利集團股價反彈幅度較大，今年4月中旬，甚至創(chuàng)下歷史最高價19.3元。目前，保利集團股價在17元左右，總市值超2000億元。

萬科A、金地集團、招商蛇口、新城控股等龍頭房企也是公募基金重倉持有股票，但公募基金減持了萬科A、招商蛇口持倉，而金地集團、新城控股獲小幅增倉。

值得一提的是，華發(fā)股份、濱江集團、金融街、陸家嘴、西藏城投、新湖中寶等獲公募基金加倉更為明顯，但股價表現(xiàn)方面，華發(fā)股份、濱江集團反彈力度較大，濱江集團今年來累計漲幅超120%，華發(fā)股份漲超50%，金融街、陸家嘴、新湖中寶總體表現(xiàn)較低迷。

濱江集團在債務融資方面一直比較穩(wěn)健，截至2022年6月公司有息負債規(guī)模558億元，其中銀行貸款占比78.3%，直接融資占比21.7%。公司扣除預收款后的資產(chǎn)負債率為65.5%，凈負債率為85.8%，現(xiàn)金短債比為1.1倍，“三道紅線”保持“綠檔”，短期債務占比僅為32.1%。

華發(fā)股份截至2022年6月末“三道紅線”也保持綠檔，剔除預收款項的資產(chǎn)負債率為66.57%，凈負債率為81.83%，現(xiàn)金短債比為1.41倍。

還有不少公募基金正在重新建倉地產(chǎn)股，相比2021年末，格力地產(chǎn)、萬通發(fā)展、上實發(fā)展、光明地產(chǎn)、深振業(yè)A、大名城等不少房地產(chǎn)企業(yè)獲基金新建倉買入，但持股金額總體不大。

地產(chǎn)板塊處估值低位

房企通過股票回購或高管增持的方式“護盤”，背后一個重要因素是房企估值已處于近幾年來低位。

2021年上半年以來，由于個別大型房企發(fā)生了信用瑕疵事件，信心和情緒的傳導效應產(chǎn)生了“由點到面”的影響，使得投資者對房地產(chǎn)行業(yè)整體信用資質(zhì)的信心有所下降。融資端供給側(cè)也對房地產(chǎn)企業(yè)融資采取了較為謹慎的態(tài)度，資金供給收緊加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的流動性困難，多家房地產(chǎn)企業(yè)陷入困局。

為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，近期住建部、財政部及央行聯(lián)合出臺措施，通過政策性銀行專項借款方式支持“保交樓”。此專項借款嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設(shè)交付，實行封閉運行、專款專用。8月31日，國常會再次提及，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。

但多項政策力保樓市的情況下，市場對房地產(chǎn)企業(yè)的信心仍不足，中證800地產(chǎn)指數(shù)仍處在近幾年的低位。光大證券認為，中證800地產(chǎn)指數(shù)短期盈利增速下滑，但隨著各地紓困政策不斷，市場情緒已逐漸舒緩，優(yōu)質(zhì)龍頭房企表現(xiàn)出色，盈利能力有望改善。當前房地產(chǎn)銷售市場復蘇跡象明顯、土地市場迎來回暖，指數(shù)具備較大投資潛力。

光大證券研究認為，在當前房地產(chǎn)行業(yè)政策支持力度強勁，市場悲觀情緒逐步修復，融資端釋放破冰信號，房地產(chǎn)銷售和土地市場回暖跡象明顯的背景下，中證800地產(chǎn)指數(shù)具備較高的投資潛力和配置價值。中證800地產(chǎn)指數(shù)綜合反映A股大中市值中房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的整體表現(xiàn)，重點聚焦住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)兩個領(lǐng)域的投資機會。

國盛證券表示，整體看目前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于弱復蘇階段，9月-12月因基數(shù)問題，疊加傳統(tǒng)供貨高峰的到來，未來數(shù)月同比跌幅或?qū)⒕S持小幅改善趨勢。但顯著復蘇提振購房者信心仍需政策加碼，特別是核心一二線城市的限購限貸依然有充足的放松空間。