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搖號(hào)大軍中，還包括濱江集團(tuán)老板戚金興，但僅排名第525號(hào)，遺憾錯(cuò)過(guò)。他對(duì)外稱(chēng)，這不是他第一次參加搖號(hào)，御品、海潮望月城（均為濱江開(kāi)發(fā)）都曾參加過(guò)，但是運(yùn)氣不好沒(méi)有搖中。此外，浙江第四大富豪、榮盛控股老板李水榮也在搖號(hào)名單中。

作者 | 郭菲菲

編輯 | 楊布丁

來(lái)源 | 棱鏡（ID：lengjing_qqfinance）

未經(jīng)授權(quán)不得二次轉(zhuǎn)載

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“豪宅就是閉眼睛搞就行了?！弊鳛檎猩蹄y行私人銀行客戶(hù)，周凱（化名）連用了三個(gè)詞來(lái)形容周?chē)笥淹顿Y豪宅的熱情：“極其”、“非常”、“簡(jiǎn)直了”。

2021年底，周凱入手了一套深圳新房，近170平米的大平層，總價(jià)達(dá)到2300萬(wàn)元。該項(xiàng)目位于南山區(qū)最大豪宅片區(qū)華僑城，開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)，“背山面水，依湖而建，低密度頂級(jí)豪宅社區(qū)”，引來(lái)不少買(mǎi)房人追捧。憑借父母的高積分房票，他才得以搶先搖中。

“這只能算是豪宅的入門(mén)級(jí)。香蜜湖一號(hào)這些城中別墅，成交價(jià)上億，這才是豪宅天花板?！敝軇P告訴作者，我們私人銀行這個(gè)圈子每天都在講，現(xiàn)在最佳投資標(biāo)的就包括豪宅，評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)就是中心城市大開(kāi)發(fā)商的大平層產(chǎn)品，“越是稀缺，就越保值”。

若以1000萬(wàn)元為豪宅標(biāo)準(zhǔn)線(xiàn)，中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，僅深圳市場(chǎng)就成交了6370套豪宅，同比上升126%。放到全國(guó)來(lái)看，來(lái)自房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)稱(chēng)，當(dāng)年有超過(guò)40000套豪宅成交，創(chuàng)下中國(guó)豪宅市場(chǎng)的最高歷史紀(jì)錄。

相比于低迷的普通剛需市場(chǎng)，以豪宅為代表的高端改善市場(chǎng)，正在走出一條獨(dú)立上升行情，這一豪宅熱度，正在從北上廣深蔓延至更多的二線(xiàn)城市。

這背后的驅(qū)動(dòng)力，除了豪宅產(chǎn)品自身稀缺屬性所致，還在于疫情因素喚醒了對(duì)居住品質(zhì)的迫切需求，更源自高端客戶(hù)尋求資產(chǎn)避險(xiǎn)及保值的被動(dòng)選擇。

1.

/ 豪宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升 /

北京海淀區(qū)的西山壹號(hào)院，這幾乎是所有互聯(lián)網(wǎng)打工人的心之向往。

這個(gè)小區(qū)位于后廠(chǎng)村核心位置，緊挨著騰訊、百度、網(wǎng)易、新浪、聯(lián)想等大廠(chǎng)?；ヂ?lián)網(wǎng)躍升曾為大廠(chǎng)新貴們帶來(lái)不少財(cái)富積累，壹號(hào)院也一路扶搖直上。從最早開(kāi)盤(pán)價(jià)4萬(wàn)元開(kāi)始，目前最新成交單價(jià)已漲至近13萬(wàn)元。最小戶(hù)型181平米起步，小區(qū)整體總價(jià)平均達(dá)到2500萬(wàn)元。最貴的一套躍層為780平米，售價(jià)高達(dá)1.8億元。

自打2015年起，麥田房產(chǎn)店經(jīng)理?xiàng)钊A龍就入職了緊鄰該小區(qū)的門(mén)店，他見(jiàn)證了壹號(hào)院房?jī)r(jià)一路水漲船高。

在他印象中，壹號(hào)院平均每個(gè)月也就成交一兩套，但2021年全年成交了48套，這幾乎是過(guò)去三年的成交量，最多的時(shí)候一個(gè)月成交了7套，今年截至目前也已經(jīng)賣(mài)了23套?！?000萬(wàn)以上的標(biāo)的，成交量這么大，其實(shí)還是挺夸張的?！?/p>

壹號(hào)院令人驚訝的成交量，只是北京入門(mén)級(jí)豪宅產(chǎn)品熱銷(xiāo)的縮影。

克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年截至6月20日，北京總價(jià)1000萬(wàn)以上豪宅共成交3770套，其中總價(jià)1000萬(wàn)-3000萬(wàn)豪宅共成交3561套，占比達(dá)到了94%，這無(wú)疑是當(dāng)下北京最活躍的豪宅價(jià)格區(qū)間。

縱向?qū)Ρ葋?lái)看，與去年同期相比，2022年前5月，北京總價(jià)1000萬(wàn)以上豪宅成交增加34套，總價(jià)1000萬(wàn)-2000萬(wàn)則增加了85套。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)稱(chēng)，去年北京單價(jià)10萬(wàn)元以上的頂豪成交1958套，同比增長(zhǎng)1.7倍。

在多位熟悉北京豪宅市場(chǎng)的經(jīng)紀(jì)人看來(lái)，真正意義上的豪宅產(chǎn)品，整體小區(qū)均價(jià)至少3000萬(wàn)元起步，面積超過(guò)200平，地理位置、環(huán)境等擁有不可復(fù)制性，多方因素疊加在一起才算豪宅。

“很多小區(qū)價(jià)格高，還有強(qiáng)學(xué)區(qū)加持的溢價(jià)，比如對(duì)應(yīng)人大附朝陽(yáng)實(shí)驗(yàn)學(xué)校的太陽(yáng)公元，最多算是高端改善項(xiàng)目。”麥田房產(chǎn)太陽(yáng)公元店資深經(jīng)紀(jì)人李斌表示，兩年前小區(qū)最貴單價(jià)為18萬(wàn)，最近同戶(hù)型成交還是這個(gè)價(jià)格，學(xué)區(qū)的不確定性導(dǎo)致價(jià)格并沒(méi)怎么漲。

與此同時(shí)，占據(jù)全國(guó)豪宅半壁江山的上海市場(chǎng)也在持續(xù)升溫，價(jià)格也明顯上揚(yáng)。

克而瑞統(tǒng)計(jì)稱(chēng)，6月初，上海平均每天就有3.7套總價(jià)3000萬(wàn)以上的豪宅成交。價(jià)格方面，

相比于2021年上半年，下半年上海部分單價(jià)10萬(wàn)-16萬(wàn)元的二手豪宅上漲10%左右，部分單價(jià)超16萬(wàn)元的豪宅漲幅均在10%以上。

其中，“永嘉路一棟近百年的花園洋房，2017年成交價(jià)為1.7億元，2022年5月再售時(shí)，成交價(jià)達(dá)到2.5億元，折合單價(jià)64.7萬(wàn)元/平米”。

麥田經(jīng)紀(jì)人李斌看準(zhǔn)了其中的商機(jī)，他從去年開(kāi)始涉足短視頻，專(zhuān)門(mén)拍攝豪宅產(chǎn)品吸引客戶(hù)。最多的一個(gè)月，他就增加了30個(gè)客戶(hù)，其中還包括一位商業(yè)大佬，“頭條認(rèn)證過(guò)的身份，財(cái)富榜還排名前50”。出于保護(hù)客戶(hù)的隱私，他并未透露更多個(gè)人信息。

“他們不需要平時(shí)的一些噓寒問(wèn)暖。豪宅客戶(hù)對(duì)經(jīng)紀(jì)人專(zhuān)業(yè)性要求非常高，只需要高效快速匹配房源，解決問(wèn)題就行。”李斌告訴作者，這兩年業(yè)績(jī)好的豪宅經(jīng)紀(jì)人，基本上一年收入100多萬(wàn)是能做到的。

從交易習(xí)慣來(lái)看，一位熟悉豪宅市場(chǎng)的資深經(jīng)紀(jì)人表示，大多數(shù)豪宅客戶(hù)名下都有房，所以一般會(huì)用公司名義買(mǎi)房。受網(wǎng)簽備案價(jià)限制，個(gè)人即使有房票走商貸也貸不了多少錢(qián)，最后也不利于和賣(mài)家談判價(jià)格，還不如一次性全款付清后，等過(guò)戶(hù)后做抵押，再走企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸來(lái)得更劃算。

2.

/ 身家百億老板加入搖號(hào)隊(duì)伍 /

2022年6月，杭州豪宅樓盤(pán)觀(guān)湖里搖號(hào)中簽結(jié)果出爐，788戶(hù)爭(zhēng)奪288套房源。該項(xiàng)目由濱江集團(tuán)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目合計(jì)288套合院，容積率僅為1.01，單價(jià)達(dá)到7.5萬(wàn)元，240平米起步，總價(jià)在1600萬(wàn)元-3700萬(wàn)元不等。

搖號(hào)大軍中，還包括濱江集團(tuán)老板戚金興，但僅排名第525號(hào)，遺憾錯(cuò)過(guò)。他對(duì)外稱(chēng)，這不是他第一次參加搖號(hào)，御品、海潮望月城（均為濱江開(kāi)發(fā)）都曾參加過(guò)，但是運(yùn)氣不好沒(méi)有搖中。此外，浙江第四大富豪、榮盛控股老板李水榮也在搖號(hào)名單中。

能吸引身家高達(dá)百億的戚金興、李水榮親自下場(chǎng)搖號(hào)，除了為自家項(xiàng)目做宣傳之外，新房與二手房?jī)r(jià)差形成價(jià)格倒掛也是驅(qū)動(dòng)力。以海潮望月城為例，精裝限價(jià)為6.98萬(wàn)元/平米，周邊次新二手房掛牌價(jià)高達(dá)11萬(wàn)元以上，即使按照最小面積270平米來(lái)算，倒掛利差也高達(dá)千萬(wàn)。

眾人打新?lián)u新房的盛景，在諸多一二線(xiàn)城市接連上演，倒掛套利空間更高的豪宅項(xiàng)目更是趨之若鶩。

不過(guò)，周凱去年搖中的深圳新房項(xiàng)目并沒(méi)有太多價(jià)格倒掛空間，在他看來(lái)，通脹越來(lái)越高的預(yù)期下，稀缺的住宅資產(chǎn)更加保值，起碼不會(huì)貶值。“我反倒不希望房?jī)r(jià)漲太多，否則經(jīng)濟(jì)會(huì)空心化，未來(lái)就業(yè)以及賺錢(qián)的機(jī)會(huì)就越來(lái)越少?！?/p>

身為深圳一家互聯(lián)網(wǎng)公司高管，周凱身邊的招行私人銀行圈子里，有不少是珠三角制造業(yè)老板，他們也是抄底豪宅的主力。按照招行私人銀行的門(mén)檻，全年日均存款不低于1000萬(wàn)元。

“豪宅在圈子里等同于‘流通幣’，公司缺錢(qián)走民間借貸，可以直接拿豪宅當(dāng)作穩(wěn)定物做抵押。”周凱介紹稱(chēng)，現(xiàn)在銀行拼命給制造業(yè)工廠(chǎng)做貸款，利率都很低，企業(yè)主把這部分錢(qián)拿來(lái)做企業(yè)運(yùn)營(yíng)的流動(dòng)資金，置換出來(lái)的個(gè)人余錢(qián)則用于買(mǎi)豪宅，不僅保值，還能做大公司固定資產(chǎn)，流動(dòng)性還非常好，“與其費(fèi)勁搞好幾個(gè)購(gòu)房指標(biāo)買(mǎi)普通房子，不如直接整一套幾千萬(wàn)的豪宅”。

同樣的邏輯也發(fā)生在鄭州這類(lèi)二線(xiàn)城市。位于鄭東新區(qū)的北龍湖板塊，被譽(yù)為“河南陸家嘴”，豪宅云集。有本土自媒體《房東俱樂(lè)會(huì)》統(tǒng)計(jì)稱(chēng)，2022年上半年，北龍湖15個(gè)主力項(xiàng)目，合計(jì)銷(xiāo)售約1280套，逆勢(shì)同比增長(zhǎng)約28%，銷(xiāo)售額達(dá)101億元，占整體市場(chǎng)17.48%。

一位熟悉北龍湖市場(chǎng)的行業(yè)人士表示，很多豪宅客戶(hù)，尤其是地市客戶(hù)對(duì)于縣城樓市未來(lái)不樂(lè)觀(guān)，將房產(chǎn)重新整合后進(jìn)入到層級(jí)更高的城市，購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)地段的資產(chǎn)，比如三套變一套。“身邊一位周口市西華縣做餐飲的70后客戶(hù)，就把縣城一樓帶院的房子賣(mài)了200萬(wàn)，加了錢(qián)入手了北龍湖一套約900萬(wàn)的房子?！?/p>

3.

/ 豪宅或成稀缺品 /

豪宅不愁賣(mài)，相較之下，剛需市場(chǎng)反倒持續(xù)低迷。

以廣州為例，中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，全市二手房網(wǎng)簽價(jià)同比下跌11.2%，千萬(wàn)元量級(jí)的豪宅市場(chǎng)卻逆勢(shì)上漲6.1%。此外，千萬(wàn)級(jí)豪宅成交占比也在逐年攀升，從2020年的1.4%，躍升至2022年上半年的2.3%。

上述鄭州北龍湖市場(chǎng)人士則認(rèn)為，豪宅也并非一枝獨(dú)秀，逃不開(kāi)整體市場(chǎng)低迷的大邏輯，剛需住宅還是占主流，只不過(guò)豪宅為代表的改善項(xiàng)目保持穩(wěn)定，剛需項(xiàng)目下滑，導(dǎo)致整體市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)中，顯得豪宅交易占比在擴(kuò)大。

眼下，開(kāi)發(fā)商似乎正在放棄剛需，用大戶(hù)型來(lái)迎合改善需求。

克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，194個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市普通住宅中，三房和四房的成交比例達(dá)80%，二房戶(hù)型已經(jīng)跌至14.05%。

與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)則在承接剛需。5個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交結(jié)構(gòu)中，二房成交比重成為主力成交房型，占比達(dá)到39.46%，同比增長(zhǎng)2.04個(gè)百分點(diǎn)，反觀(guān)三房、四房則分別同比下降0.78個(gè)、0.66個(gè)百分點(diǎn)。北京今年上半年二房成交比重接近50%，同比更是增長(zhǎng)4.51個(gè)百分點(diǎn)。

盡管受多胎政策、房票首貸資格等因素影響，改善需求增加，但豪宅新房產(chǎn)品的供應(yīng)或愈發(fā)斷層。

一位頭部房企北京區(qū)域項(xiàng)目操盤(pán)手告訴作者，目前北京在售豪宅產(chǎn)品都是多年前拿的土地，受限墅令、70/90政策等因素影響，這兩年新供應(yīng)土地難以做成豪宅產(chǎn)品。“從容積率來(lái)算，1.0以下能做別墅，1.3做疊拼，政府供地很多都是2.0以上，加上限高、采光等諸多規(guī)劃限制，留給開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品創(chuàng)意空間就很少，解題的答案往往只有一兩種，而且四環(huán)內(nèi)的土地也幾乎難尋?！?/p>

他舉例稱(chēng)，此前順義中央別墅區(qū)曾計(jì)劃供應(yīng)一塊地，本來(lái)預(yù)計(jì)能做別墅，但最終給了2.5的容積率，所以注定只能做洋房的偏改善項(xiàng)目。一旦土地和區(qū)域出現(xiàn)錯(cuò)配，豪宅產(chǎn)品就難以供應(yīng)。杭州有開(kāi)發(fā)商曾做出商業(yè)用地屬性的大平層產(chǎn)品，不限購(gòu)不限價(jià)，緊鄰錢(qián)塘江岸邊，產(chǎn)品非常豪，總價(jià)高達(dá)3000萬(wàn)元，吸引了很多做電商直播的新貴客群，但最近這一打擦邊球的產(chǎn)品也被叫停。

“真正豪宅產(chǎn)品的現(xiàn)金流注定很慢，適合自有資金充裕的極少數(shù)開(kāi)發(fā)商。”一位TOP20房企區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人對(duì)作者表示，現(xiàn)在大家手里資金匱乏，都在講究快周轉(zhuǎn)，抓現(xiàn)金流回款，加上豪宅還被各種限價(jià)，開(kāi)發(fā)商更沒(méi)有意愿去做豪宅了。