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01

前幾天沒(méi)被封的時(shí)候，抽空去看了一下深圳的新房，真的好安靜哦，沒(méi)有見(jiàn)過(guò)這么冷清的銷售中心，別說(shuō)人，蒼蠅都見(jiàn)不到。

今天就和大家說(shuō)說(shuō)深圳樓市的最新的情況。

直接上二手房成交數(shù)據(jù)，8月份只成交了2000套，一如既往的低迷，這樣的情況已經(jīng)持續(xù)一年多了。

現(xiàn)在深圳的房子有多難賣呢，一套房子掛出去，即便價(jià)格劃算，最快也要半年才能成交，放個(gè)一年多都是正常的。

房子賣不出去，一般只有兩個(gè)結(jié)果，

業(yè)主放棄掛牌

繼續(xù)降價(jià)。

只要價(jià)格降到位，一切都好說(shuō)。

不夸張的說(shuō)，現(xiàn)在深圳房?jī)r(jià)，有的區(qū)域真的已經(jīng)降到2019年，甚者2018年了。

舉我身邊的一個(gè)例子。

2020年就有一個(gè)廣州投資客和他同學(xué)來(lái)咨詢我意見(jiàn)，想要買龍華紅山深高北的學(xué)區(qū)房匯龍灣89平的三房，當(dāng)時(shí)我給的建議是，先存子彈，過(guò)兩年再看看。

當(dāng)時(shí)市場(chǎng)還有一波余溫，他們擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，就還是著急上車了，最后1300萬(wàn)拿下的。

二手房指導(dǎo)價(jià)后，這個(gè)區(qū)域就開(kāi)始直線跳水。

同樣的戶型，最新的報(bào)價(jià)是999萬(wàn)，我那個(gè)朋友血虧300萬(wàn)。

旁邊的水榭春天五期89平的成交價(jià)目前也是降到了1000萬(wàn)左右，這個(gè)價(jià)格基本上接近2019年末的價(jià)格了。

還有南山后海那一塊，南二外海德本部的學(xué)區(qū)房，算是南山最頂級(jí)的學(xué)區(qū)房了，也扛不住。

觀海臺(tái)，82平兩房，8月的掛牌價(jià)1258萬(wàn)，去年最高成交價(jià)是1940萬(wàn)，現(xiàn)在跌了682萬(wàn)，跌幅達(dá)到35%。

這個(gè)樓盤我記憶還是很深刻的，2019年12月份，深圳取消豪宅稅一個(gè)月后，我還特地去那里看房子，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)火到?jīng)]房賣。

現(xiàn)在價(jià)格也降到2019年，卻沒(méi)人買了。

除了這兩個(gè)地方，以前被大家搶破頭的，沙井海岸城那一塊，碧海、光明鳳凰城、福田百花，還有龍崗坪山等等。

以前我們說(shuō)房?jī)r(jià)下跌主要是郊區(qū)為主，但是深圳這一次是普跌，無(wú)論郊區(qū)，市區(qū)，新房老破小，全都在跌。

這張圖是掛牌價(jià)，基本上每個(gè)月都在跌一兩個(gè)點(diǎn)，光明那里別看它漲了，實(shí)際情況是，光明這幾個(gè)月根本就沒(méi)有成交幾套，掛出來(lái)都是都是業(yè)主不誠(chéng)心賣，充充門面而已。

光明是前兩年被炒的最嚴(yán)重的區(qū)域，現(xiàn)在新房供應(yīng)量那么大，價(jià)格還便宜，根本就沒(méi)有二手房的市場(chǎng)。

02

說(shuō)完二手房，再說(shuō)新房。

之前深圳有些本地媒體說(shuō)，二手房限價(jià)后，剛需就會(huì)去買新房，這個(gè)說(shuō)法狹隘了。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)一榮俱榮一損俱損，改善客戶的房子賣不出去，他們也沒(méi)法只還。

8月深圳新房成交量?jī)H為2616套，和二手房差不多，坂田一個(gè)新盤，還是現(xiàn)房來(lái)的，開(kāi)盤更是創(chuàng)下紀(jì)錄，只有三組客戶通過(guò)登記。

龍崗有的新盤還打出零首付，一成首付的噱頭，福田有一個(gè)新盤更有意思，打出海報(bào)說(shuō)自己賣了116套，但是呢，在深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)上僅有5套。

還有現(xiàn)場(chǎng)看似很火爆的中海寰宇瓏宸，根據(jù)貝殼內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，8月份帶看1367次，最終成交只有91套房，轉(zhuǎn)化比例僅為6.7%，這已經(jīng)是全深圳最好的成績(jī)了。

新房冷，二手房冷，沒(méi)人買房，這種情況已經(jīng)持續(xù)了一年的時(shí)間了。

你要問(wèn)我現(xiàn)在到底了沒(méi)，說(shuō)句實(shí)話，我覺(jué)得沒(méi)。

成交量也許是到底了，因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)持續(xù)了一年多時(shí)間徘徊在2000套左右，繼續(xù)往下降的可能性不大。

但是價(jià)格未必跌到底。

我的看法是，深圳的房?jī)r(jià)還是貴，二手房指導(dǎo)價(jià)才是官方認(rèn)為的合理范圍。

什么時(shí)候二手房掛牌均價(jià)降到和指導(dǎo)價(jià)相差不遠(yuǎn)了，那個(gè)時(shí)候再來(lái)說(shuō)底部也不遲。

不要覺(jué)得我說(shuō)的夸張，大家看一看這個(gè)趨勢(shì)，去年有77%的二手房掛牌價(jià)和指導(dǎo)價(jià)偏差值在5成以上，今年只剩下一半了。

大部分可以成交的房子都是接近指導(dǎo)價(jià)，甚至低于指導(dǎo)價(jià)成交的。

買房講究的是穩(wěn)定，要綁定未來(lái)30年的穩(wěn)定收入，但是現(xiàn)在各種不穩(wěn)定性的因素太多了。

深圳和北京上海不一樣，深圳是一座很年輕的城市，來(lái)深圳的都是打工人，買房大部分都是以依賴貸款，杠桿率非常高。

像這張圖表，我覺(jué)得杠桿率肯定不止這個(gè)數(shù)，因?yàn)樯钲谔鄻I(yè)主做抵押經(jīng)營(yíng)貸了，實(shí)際上的杠桿率保守估計(jì)還要增加2成以上。

杭州的情況也是相似的，杭州我下周分析。

這兩座城市樓市都有一個(gè)共同點(diǎn)，容易受大環(huán)境影響，抵抗力較弱，尤其是互聯(lián)網(wǎng)降薪裁員，影響真的很大，畢竟這個(gè)群體是樓市的主力，主力沒(méi)錢了，怎么接盤。

現(xiàn)在有的大廠據(jù)說(shuō)就連無(wú)息貸款也要取消了，沒(méi)了這筆貸款，那些剛畢業(yè)幾年的大廠員工上車就更難了。

樓市是和經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)的，接下來(lái)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有穩(wěn)下來(lái)，樓市也很難穩(wěn)。

至于豪宅是另外一番邏輯，沒(méi)必要拿來(lái)和剛需盤放在一塊討論。

如果深圳接下來(lái)沒(méi)有出臺(tái)實(shí)質(zhì)性的利好，比如說(shuō)增值稅五改二，或者取消二手房限價(jià)之類的。

否則深圳樓市很難說(shuō)有大的反彈，而成交量持續(xù)低迷的話，價(jià)格肯定還會(huì)繼續(xù)下降。

最后還是要補(bǔ)一句話，深圳我還是長(zhǎng)期看好的，如果有合適的筍盤，上車也未嘗不可。

因?yàn)檎嫘某山坏姆吭炊际墙咏笇?dǎo)價(jià)的，指導(dǎo)價(jià)就是官方的底線了，這個(gè)價(jià)位上車肯定是安全的。

只是經(jīng)過(guò)這一輪的疫情也好，裁員失業(yè)也好，這是我們這一代年輕人第一次直面經(jīng)濟(jì)下行，我們是真的要成長(zhǎng)了。

過(guò)去的那種瘋狂加杠桿，僅限于過(guò)去經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的黃金二十年。

那已經(jīng)過(guò)去了，未來(lái)我們要適應(yīng)現(xiàn)在這種新常態(tài)，這不是悲觀，而是認(rèn)清形勢(shì)，再做出正確的決定。