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本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：胡天祥

采訪越秀房托（00405.HK）董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事及行政總裁林德良前，由他參與編撰的《中國(guó)REITs操作手冊(cè)》（第2版）剛出版不久。

全書(shū)近600頁(yè)，字?jǐn)?shù)多達(dá)47萬(wàn)。這是一本專為不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（下稱“REITs”）從業(yè)者及相關(guān)金融中介提供的全面操作指南，林德良致力香港上市基金資本運(yùn)作超過(guò)十年，書(shū)中“中國(guó)香港REITs市場(chǎng)”一章相關(guān)內(nèi)容主要由他負(fù)責(zé)編撰。

作為全球首只投資于中國(guó)內(nèi)地物業(yè)的香港上市房地產(chǎn)投資信托基金，越秀房托是書(shū)中的典型案例之一。自2021年收購(gòu)越秀金融大廈，越秀房托再次“解鎖”新成就，一躍成為期內(nèi)香港和新加坡上市房地產(chǎn)投資信托基金中持有內(nèi)地資產(chǎn)最大規(guī)模的REITs，目前旗下共擁有廣州國(guó)際金融中心、VT101維多利廣場(chǎng)、上海越秀大廈等九項(xiàng)優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

在剛過(guò)去的8月25日，越秀房托聯(lián)合領(lǐng)展(00823.HK)、順豐房托(02191.HK)共同發(fā)起“香港房托基金協(xié)會(huì)”（以下簡(jiǎn)稱“協(xié)會(huì)”）。香港特區(qū)政府財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波、財(cái)經(jīng)事務(wù)及庫(kù)務(wù)局局長(zhǎng)許正宇及香港證監(jiān)會(huì)主席雷添良均出席了協(xié)會(huì)成立典禮，可見(jiàn)協(xié)會(huì)頗受香港相關(guān)部門(mén)重視。

在協(xié)會(huì)成立典禮現(xiàn)場(chǎng)，林德良表示，協(xié)會(huì)其中一個(gè)宏愿，是加強(qiáng)香港與內(nèi)地相關(guān)機(jī)構(gòu)的交流聯(lián)動(dòng)，吸引更多資金流入兩地房托市場(chǎng)，帶動(dòng)市場(chǎng)增長(zhǎng)，長(zhǎng)遠(yuǎn)為投資者提供更多房托產(chǎn)品選擇。雖然C-REITs與香港房托存在上市及信托之分，但他相信技術(shù)上可尋求突破，將來(lái)可通過(guò)大力推動(dòng)第三方合作，促進(jìn)香港及內(nèi)地REITs共同發(fā)展。

目前，在新加坡上市的房托逾40間，但少有資產(chǎn)值超過(guò)300億元，而亞洲前10大房托，以資產(chǎn)值計(jì)，香港占一半，越秀房托資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)400億元，在香港和新加坡REITs中排名第七（按2022年3月末各房產(chǎn)基金的資產(chǎn)規(guī)模計(jì)算）。

2022年上半年，越秀房托整體收入總額9.44億元，同比增長(zhǎng)7%；物業(yè)收入凈額6.87億元，同比升7.6%。“上半年寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)并不算太差，公司7個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，有5個(gè)是高于90%的出租率，寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)收入占比67.6%，成為基金業(yè)績(jī)的壓艙石。自收購(gòu)越秀金融大廈以來(lái)，公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力持續(xù)增強(qiáng)?！?/p>

越秀房托的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)或許只是個(gè)例。

今年上半年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，并不理想。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告，2022年上半年，國(guó)內(nèi)商辦市場(chǎng)投資及新開(kāi)工規(guī)模繼續(xù)下滑，土地供求大幅縮量；商圈(購(gòu)物中心)租金漲幅收窄，商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹄^續(xù)下跌且跌幅擴(kuò)大；寫(xiě)字樓市場(chǎng)運(yùn)行面臨挑戰(zhàn)，租賃需求有所回落，租金微幅下跌。

但林德良依然持樂(lè)觀態(tài)度。

“相信下半年會(huì)比上半年好，尤其在寫(xiě)字樓方面的需求會(huì)增加。”林德良說(shuō)，“面對(duì)變化的市場(chǎng)，企業(yè)更需要做差異化競(jìng)爭(zhēng)，以差異化產(chǎn)品制勝?！?/p>

越秀房托董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事及行政總裁林德良（受訪者供圖）

寫(xiě)字樓屬于產(chǎn)業(yè)動(dòng)能類資產(chǎn)

時(shí)代周報(bào)：在多重挑戰(zhàn)下，越秀房托寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)并未受到太大影響，但下半年你還持樂(lè)觀態(tài)度嗎？

林德良：公司之所以看好寫(xiě)字樓，是因?yàn)樗鼘儆诋a(chǎn)業(yè)動(dòng)能類資產(chǎn)。

以廣州為例，2021年廣州提出“十四五”期間要重點(diǎn)發(fā)展21個(gè)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)鏈，其中包括8個(gè)萬(wàn)億級(jí)產(chǎn)業(yè)鏈群，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)寫(xiě)字樓租賃需求的增加。之前第三方數(shù)據(jù)顯示，2021年廣州的寫(xiě)字樓空置率屬一線城市最低。從產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展來(lái)看，只要有產(chǎn)業(yè)在，寫(xiě)字樓的需求就在。

時(shí)代周報(bào)：以廣州國(guó)際金融中心（廣州IFC）為例，其2022年整體到期面積是多少，續(xù)租壓力大不大？

林德良：今年會(huì)有26.2%左右到期（按到期租約面積占比計(jì)算），但續(xù)租沒(méi)有壓力。雖然廣州IFC的寫(xiě)字樓租金水平比其他甲級(jí)寫(xiě)字樓要高，但出租率一直保持在90%以上，因?yàn)檫@棟樓是廣州的地標(biāo)性物業(yè)。很多公司來(lái)廣州要租寫(xiě)字樓，首先想到的就是廣州IFC，這就是地標(biāo)的錨點(diǎn)效應(yīng)。

時(shí)代周報(bào)：會(huì)不會(huì)擔(dān)心客戶因?yàn)楦咦饨鸲犭x？

林德良：不擔(dān)心。廣州IFC寫(xiě)字樓現(xiàn)在已經(jīng)到了第三輪的租期，從第一輪的“要吃飽”，到現(xiàn)在的“要吃好”，公司也在不斷做客戶的更新和篩選。

現(xiàn)在的項(xiàng)目里面，金融類的租戶約占44%，進(jìn)駐了美國(guó)銀行、法興銀行和招商永隆銀行等大型銀行，以及京東安聯(lián)、蘇黎世保險(xiǎn)、韓國(guó)現(xiàn)代財(cái)險(xiǎn)等知名財(cái)險(xiǎn)公司，還有各類基金公司都在這里辦公，總部群聚效應(yīng)已經(jīng)形成。

時(shí)代周報(bào)：雖然寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)表現(xiàn)亮眼，但公司酒店業(yè)務(wù)目前尚未恢復(fù)到2019年水平，似乎這不是短時(shí)間內(nèi)就能改善的？公司制定了哪些方案，來(lái)提升上述業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)？

林德良：疫情對(duì)酒店業(yè)務(wù)的影響的確很大，主要是因?yàn)樯倭撕芏嗌虅?wù)客戶，只能靠旅游度假的客戶來(lái)支撐。所以，公司也積極對(duì)酒店業(yè)務(wù)做出調(diào)整，從商務(wù)型酒店向旅游度假型酒店轉(zhuǎn)變，通過(guò)增加家庭類套餐來(lái)吸引客戶。

另外，我們還建議酒店多做一些宴會(huì)及營(yíng)銷(xiāo)，尤其是婚宴套餐。從效果看，這幾項(xiàng)業(yè)務(wù)的營(yíng)收表現(xiàn)都還不錯(cuò)。

時(shí)代周報(bào)：新冠肺炎疫情帶來(lái)的影響，帶給越秀房托哪些思考？

林德良：思考和關(guān)注最多的，是如何幫助旗下商戶渡過(guò)難關(guān)。比方說(shuō)酒店公寓，對(duì)于委托管理的項(xiàng)目，公司過(guò)去的做法是由合作伙伴自主運(yùn)營(yíng)，我們更多是充當(dāng)資產(chǎn)方或業(yè)主方的角色。疫情發(fā)生后，公司開(kāi)始轉(zhuǎn)變策略，積極攜手合作，做商業(yè)生態(tài)的運(yùn)營(yíng)者和賦能者，持續(xù)助力經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

時(shí)代周報(bào)：目前越秀房托在廣州的資產(chǎn)比重達(dá)到83%，管理層有無(wú)考慮過(guò)區(qū)域之間的平衡和優(yōu)化？有具體的拓展計(jì)劃嗎？

林德良：我覺(jué)得在資產(chǎn)管理上，還是圍繞一個(gè)中心點(diǎn)輻射出去的形式比較好，多點(diǎn)開(kāi)花其實(shí)從管理跨度上看不一定最好，而且公司內(nèi)部已經(jīng)形成一個(gè)很好的協(xié)同效應(yīng)。

REITs的優(yōu)勢(shì)之一是低杠桿

時(shí)代周報(bào)：你曾說(shuō)過(guò)，REITs的好處就是天然去杠桿，該怎么理解這句話？

林德良：香港REITs受到香港證監(jiān)會(huì)頒布的《守則》及港交所上市規(guī)則的監(jiān)管，以保障香港REITs發(fā)行和運(yùn)作的合規(guī)性。2020年，《守則》修訂更新限制香港REITs借貸比率不能超過(guò)50%，有借貸天花板限制。既然選擇了信托上市，就要遵循它的游戲規(guī)則。

時(shí)代周報(bào)：說(shuō)到REITs，你覺(jué)得內(nèi)地REITs和香港REITs有哪些不同？

林德良：以香港為例，我之前在書(shū)中也寫(xiě)過(guò)，香港跟內(nèi)地的REITs一共有11個(gè)不同的地方，包括法律框架、治理結(jié)構(gòu)、借貸比率等。比如法律框架，香港REITs是以信托方式存在。借貸比率上，香港REITs規(guī)定貸款總額不得超逾該計(jì)劃資產(chǎn)總值的50%，國(guó)內(nèi)是28.57%，杠桿限制比其他國(guó)家及地區(qū)更嚴(yán)格。除了貸款比例，借貸的主體也不一樣，香港REITs可以用上市公司的基金以及底層項(xiàng)目去做擔(dān)保或者抵押借款，在內(nèi)地不行。