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2023-01-31
廣州20宗地塊538億起拍，恒大足球場等地降價回爐
更新時間：2022-09-09 18:08:33作者：佚名
（文/張志峰 編輯/馬媛媛）9月9日中秋節(jié)前夕，廣州市第三批集中供地名單出爐。
觀察者網(wǎng)從廣州市公共資源交易中心獲悉，本次共推出20宗土地，占地總面積208萬平方米，包含多宗核心區(qū)高質(zhì)量涉宅用地，總起拍價高達(dá)538.54億元，接近該城前兩批集中工地收入總和（約550億元）。
廣州11區(qū)中，此輪供地只有越秀區(qū)暫時斷供，海珠、南沙、花都3個核心區(qū)均有3塊土地提供，中心五區(qū)占比達(dá)到一半。
且為了調(diào)動房企參拍積極性，部分重新掛牌地塊明顯降價，包含2宗此前流拍地塊以及恒大足球場、華夏幸福新隆沙地塊退地后重塑，注定將成為全行業(yè)關(guān)注熱點(diǎn)。
行業(yè)普遍認(rèn)為，廣州此次土拍干貨滿滿，且價格誠意十足，吸引了不少央企與大型國資房企目光，比之前兩批土拍應(yīng)當(dāng)可以取得更好成績。且中秋節(jié)前釋放信息，亦有助于幫助樓市加速復(fù)蘇。
187億元刷新今年全國總價地王
其中，位于荔灣廣船區(qū)域的芳村大道南以東地塊，起拍價高達(dá)187.6億元，成為今年全國范圍內(nèi)土拍總價最高地塊，也是廣州供地史上總價第二高地塊，僅次于亞運(yùn)城（2009年出讓，起始價165億元，成交價255億元）。
資料顯示，該地塊為二類居住用地兼容商務(wù)（商業(yè)）用地及其他交通設(shè)施用地，地塊總面積為40.02萬平方米，其中可用建設(shè)用地面積13.07萬平方米，計(jì)算容積率建筑面積接近100萬平方米，掛牌起始價187.6億元。
按照起始價與全部計(jì)容面積計(jì)算，該地塊樓面價僅為1.915萬元/平方米，相較于荔灣廣船區(qū)域約6萬元/平方米的均價而言，絕對稱得上一塊肥肉。且從項(xiàng)目體量和屬性來看，不久后將成為下一個廣州地標(biāo)建筑。
該地塊最高限制地價215.74億元，超過最高限制地價后，停止網(wǎng)上競價，改為搖號確定競得人。
然而最終該地塊花落誰家尚不得知，但毫無疑問的是，想要拿下這一地塊，只有商業(yè)運(yùn)營、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、整體設(shè)計(jì)布局、強(qiáng)大資本等各方面綜合實(shí)力過硬的頭部房企方有實(shí)力。
有行業(yè)人士猜測，唯有包含華潤在內(nèi)的央企有這方面興趣與實(shí)力。
因?yàn)榈貕K雖好，配建及自持等各方面要求也不少。
項(xiàng)目建成后，競得人須在商務(wù)（商業(yè)）地塊自持商業(yè)商務(wù)物業(yè)不得低于計(jì)算容積率建筑面積18萬平方米，自持物業(yè)的自持年限不少于10年。
競得人須配建辦公物業(yè)計(jì)算容積率建筑面積5萬平方米（以不動產(chǎn)登記建筑面積為準(zhǔn)），配建辦公物業(yè)建成并通過相關(guān)部門驗(yàn)收后，由廣州市荔灣區(qū)人民政府指定單位按2500元/平方米的價格回購。
還需要按規(guī)劃條件負(fù)責(zé)建設(shè)市政道路用地、綠地用地，并與項(xiàng)目主體同步建設(shè)、同步驗(yàn)收，建成竣工和驗(yàn)收合格后無償移交廣州市荔灣區(qū)人民政府指定部門。
此外，位于客村板塊的廣州大道南788號一期AH031525地塊，在客村地鐵站周邊，接近4萬元/平方米的起拍價，同樣受到關(guān)注。
該地塊起始價12.17億元，計(jì)算容積率建筑面積不超過3.07萬平方米，全部為普通住宅用地。
其競價規(guī)則中，除了城市道路、綠地等方面的配建要求之外，還包含2704平方米配建政府性統(tǒng)籌用房，該政府性統(tǒng)籌用房建成并通過相關(guān)部門驗(yàn)收后，無償移交給廣州市海珠區(qū)政府指定單位。
4宗回爐重啟，恒大足球場地塊也在其中
值得一提的是，本次供地不少熟悉面孔被“回爐重造”，再次掛牌出讓。
其中，天河區(qū)育新街南側(cè)AT0304011-1地塊和白云區(qū)小坪村AB2711014地塊均為第二次集中供地中流拍的地塊。
公開數(shù)據(jù)顯示，天河區(qū)育新街AT0304011-1地塊第二輪集中供地掛牌起始價約為24.42億元，本次約為20.67億元，價差約3.7億元。
白云區(qū)小坪村AB2711014地塊上一輪集中供地，掛牌起始價約為13.65億元，本次約為10.67億元，價差約2.98億元。
而真正吸引業(yè)內(nèi)目光的是荔灣區(qū)珠江隧道口以西、珠江以南 AF020112、AF020119地塊。
不過在2年前，這塊土地還屬于河北房企華夏幸福，2020年6月其以68.39億底價拿下荔灣新隆沙六宗地塊。
然而此后不久，華夏幸福暴雷，地塊也隨之被退回，且拆分為兩大單元。本次出讓地塊正是其中之一，為包含配建安置房的商住綜合用地，總起拍價38.58億，占地面積13.3萬平方米，計(jì)容建筑面積20萬平方米。
最終，該地塊花落誰家成為
另一宗被行業(yè)關(guān)注的地塊為番禺區(qū)謝村居住及商業(yè)商務(wù)地塊，正是恒大足球場所在地。
2020年4月，恒大以68億元底價獲取的番禺謝村體育設(shè)施和產(chǎn)業(yè)配套地塊。本次掛牌地塊為其商業(yè)與住宅部分，不含原有的產(chǎn)業(yè)部分，起拍價31億元，同樣是良心價。
但據(jù)未經(jīng)證實(shí)的市場傳聞，該地塊可能正在面臨較為復(fù)雜的債務(wù)問題，大概率將由廣州城投接盤。
停工中的“恒大足球場”
“競自持”規(guī)則首次取消，改為搖號
競拍規(guī)則方面也有調(diào)整，過往“競自持”規(guī)則被首次取消，改為搖號“拼手氣”。
所謂竟自持，是指當(dāng)報(bào)價達(dá)到最高限制地價后，競買方式轉(zhuǎn)為競企業(yè)自持商品住房建筑面積，該部分面積不可作為商品住宅出售。會增加房企的拿地、運(yùn)營成本。
取消后，地塊價高者得，當(dāng)多為競標(biāo)人達(dá)到15%的封頂溢價后，便通過搖號方式確定最終得主。
此外，上一輪還有海珠鋅片廠地塊特殊保留，此次全面開放。
另有一些為地礦“量身定制”的出讓條件，如天河區(qū)的瀝青攪拌廠地塊，要求競得人負(fù)責(zé)土壤修復(fù)等條件。
而禁用“馬甲”、嚴(yán)查資金來源、15%封頂溢價率、20%保證金等規(guī)則不變。
特別是體驗(yàn)了“馬甲”對于搖號公平性的破壞力之后，各地幾乎都將其視為必禁選項(xiàng)之列。
廣州競標(biāo)規(guī)則中明確表示，同一名申請人只能進(jìn)行一次交易申請（含聯(lián)合申請）。自然人及由其擔(dān)任法定代表人的法人或其他組織，或者同一法定代表人的法人或其他組織視為同一名申請人；凡與申請人之間有參股、控股等關(guān)聯(lián)關(guān)系的法人或其他組織，也視為同一名申請人，但申請人的母公司為上市公司的，該上市公司的非控股股東除外。如申請人違反上述規(guī)定的，出讓人有權(quán)單方面取消申請人競買資格，已簽訂土地出讓合同的，有權(quán)單方面解除出讓合同，競買保證金不予退還。
需要指出的是，有熟知本地樓市的房企人士向觀察者網(wǎng)分析稱，作為四大一線城市中對于土地財(cái)政依賴程度最高的城市，廣州今年前兩批集中供地結(jié)果并不理想，不少二線城市都有國資兜底，保證不會流拍。
廣州推出地塊質(zhì)量和數(shù)量并不差，卻不僅出現(xiàn)多地流拍，且對于外來房企吸引力明顯不足。因此此次土拍有意調(diào)低土地價格與出讓條件，放出了更多熱門地塊存貨，以期吸引更多投資者目光。
數(shù)據(jù)顯示，廣州2021年，首次執(zhí)行集中供地全年入賬超1777億元；而2022年前兩批集中供地僅收獲土地出讓收入550.6億元，為去年全年31%。
在克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉看來，目前廣州一二手房市場都已經(jīng)顯露筑底回穩(wěn)的跡象，特別是二手房市場作為先行指標(biāo)，已經(jīng)連續(xù)5個月維持在7000-8000余套的水平。廣州第三批次供地選擇在樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”節(jié)點(diǎn)推出，亦有利于調(diào)動樓市需求入市的熱情，開發(fā)企業(yè)應(yīng)緊抓時機(jī)，加大推貨和營銷的力度。
