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2023-01-31
當年被群嘲的老牌房企，而今又殺回來了！
更新時間：2022-09-14 00:08:19作者：智慧百科
撰文 / 李逗
編輯 / 孫春芳
當一路高歌猛進的黑馬房企因為資金問題，紛紛按下暫停鍵時，在一旁冷眼旁觀的老牌房企們，手握現(xiàn)金，開始進場掃貨了。然而，這個漏好撿嗎？
房地產(chǎn)行業(yè)的春天又要來了？
8月底9月初，各大房企陸續(xù)發(fā)布了中期業(yè)績，雖然業(yè)績乏善可陳，但行業(yè)大佬們卻對行業(yè)的前景表示樂觀。
萬科董事長郁亮不再喊“黑鐵時代”了，他表態(tài)稱，“短期樓市已經(jīng)觸底”；龍湖董事長吳亞軍也重申，“房地產(chǎn)底部已至，對整體房地產(chǎn)市場保有信心”；旭輝董事長林中更是指出，“未來兩月房地產(chǎn)銷售會有20%-30%的增長”。
不過，說歸說，卻還沒有一家房企敢于公布具體的投資目標。相較之下，新世界中國鄭志剛的投資計劃就要顯得雄心勃勃多了?！靶率澜缂瘓F將在12個月內(nèi)在上海、廣州、杭州和深圳等城市投資共計100億元。”鄭志剛說。而100億元的投資金額，已經(jīng)相當于整個新世界集團一年營收的六分之一了。
鄭志剛，是香港四大家族之一鄭家的第三代接班人、新世界集團創(chuàng)始人鄭裕彤的長孫。在香港房地產(chǎn)的黃金時代，鄭裕彤和李嘉誠、李兆基、鄭裕彤、劉欒雄……這些如雷貫耳的名字一起，成了內(nèi)地很多房企爭相效仿的對象。
那幾年，這些老牌房企作為被學習的標桿，開了內(nèi)地樓市風氣之先。但在內(nèi)地房地產(chǎn)最高歌猛進的年份里，曾經(jīng)引領(lǐng)行業(yè)的老師傅，逐漸淡出了人們的視野，舞臺光環(huán)留給了野蠻生長的內(nèi)地黑馬房企。
然而，在樓市陷入低谷后的2021年下半年，老牌房企似乎又要殺個回馬槍了？新世界，恒隆集團、嘉里建設、瑞安、仁恒置地在內(nèi)的多家房企，重新回到了投資市場。甚至連10年都未踏入內(nèi)地投資市場的和記黃埔，也悄悄報名了廣州首輪集中供地的競拍。
這些曾經(jīng)被視為“錯過發(fā)展紅利”的老牌房企們，真的要回來撿漏了么？
拿著現(xiàn)金跑步進場？
曾經(jīng)被視為投資保守的老牌房企新世界中國，現(xiàn)在成了各個爆雷房企的座上賓。
今年年初業(yè)績會上，鄭志剛難掩喜悅之情，他表示，整個大灣區(qū)的內(nèi)地開發(fā)商缺錢，新世界有錢，是比較靠得住的，“所以有100個項目找我們談收購”。
話說得很凡爾賽。畢竟，相比一眾負債累累的房企來說，新世界中國的負債率常年保持在50%以下。上半年賬上可動用現(xiàn)金還有619.55億港元，比年初又增加了近100億港元，資金池越來越充裕了。
因此，許多房企開啟“賣賣賣”模式的時候，鄭志剛考慮的是如何“買買買”。年初業(yè)績會上，他數(shù)次提及要逆市擴張，“這個形勢反而成為集團收購優(yōu)質(zhì)土地的契機，同時可以加快入賬”，他進一步透露，將預留約200億港元資金用于收并購。
業(yè)績會后沒多久，新世界發(fā)展就接手了龍光集團旗下的一項高速公路資產(chǎn)。4月26日，新世界發(fā)展以總價19億元收購廣西龍光貴梧高速公路有限公司40%股權(quán)。彼時的龍光集團，正深陷債務泥潭中，急需救命錢。
很快， 新世界又在今年5月宣布，旗下新創(chuàng)建集團斥資22.9億元收購成都、武漢兩個城市的6項物流資產(chǎn)。而為了加快內(nèi)地發(fā)展速度，新世界中國也在借助合作伙伴的力量拓展業(yè)務。今年4月26日，新世界中國和招商蛇口簽了一份合作協(xié)議，雙方斥資百億開發(fā)商業(yè)項目——“K11Ecoast”。
新世界大手筆進軍內(nèi)地樓市，是因為它們已經(jīng)嘗到了甜頭。截至2021年底，新世界中國銷售額達93.4億元，其中，以大灣區(qū)為首的南部地區(qū)貢獻了超過87%銷售額；新世界在內(nèi)地的物業(yè)投資收入達10.2億港元，同比上升16.7%。
從財報數(shù)據(jù)上來看，截至2021年底，新世界中國擁有約551.6萬平米的內(nèi)地土儲。這一土儲規(guī)模，雖然還沒有恢復到2016年827萬平米的水平，但目前新世界中國項目的布局，普遍扎根在內(nèi)地一二線城市的核心地段，集中度更高。
一位房企觀察人士透露，新世界中國早期內(nèi)地土儲下滑，主要是基于業(yè)務調(diào)整的策略?！斑^去這十年間，它出售了多處香港非核心地段的商鋪，套現(xiàn)后將資金都投向了內(nèi)地，尤其在廣州、粵港澳大灣區(qū)等地的投資額很多，比其他老牌房企更偏重內(nèi)地投資?！?/p>
相比新一代房企來說，這些老牌房企經(jīng)歷了半個多世紀的大浪淘沙，尤其擅長逆周期操作。2008年和2011年的市場低迷期，這些房企曾四處撿漏，低價拿地。而面對2022年這一次的低迷期，巨頭們似乎也做好了加碼之勢。
除新世界發(fā)展外，嘉里建設、瑞安房地產(chǎn)及香港置業(yè)等，也紛紛釋放積極信號，意圖加碼布局樓市。譬如，2021年12月，瑞安房地產(chǎn)聯(lián)合武漢城建集團以170億買入了武漢3宗地塊，刷新了當時的武漢總價地王；2022年1月，嘉里建設又以133億元的價格，獲取了上海黃浦區(qū)一塊商住辦地塊；甚至近十年都沒有參與內(nèi)地土拍的李嘉誠，也在今年5月份罕見現(xiàn)身廣州第一輪集中土拍。
曾從事房地產(chǎn)行業(yè)20多年的地產(chǎn)分析師鄧志浩透露：“港資房企的業(yè)務只集中在一線和少部分強二線城市，三四線城市它們完全沒有下沉，因此沒有受到這輪債務危機的牽絆。再加上香港樓市過去十年，基本處于一個超長的牛市周期，所以它們資金狀況普遍較好，所以最近一段時間，它們有實力也有興趣，接洽一些爆雷企業(yè)的資產(chǎn)包?！?/p>
鄧志浩稱：“現(xiàn)在的土地市場是急缺買家的，市場比較低迷，在此情況下，港資企業(yè)可能反而會逆周期操作，抓住機會拿下一些優(yōu)質(zhì)項目?！?/p>
恒隆地產(chǎn)陳啟宗在今年業(yè)績會上也直言，如今內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)中有很多在財務上比較困難，這反而可能成為恒隆買地最好的機會，“如果一個城市平時賣很多地，現(xiàn)在賣地收入少了，會不會讓我們有機會用一個比較好的價錢買土地？”
當年被群嘲，而今成救星？
港資房企曾經(jīng)是內(nèi)地房企的入門師傅，它們那套賣樓花、高杠桿的運作模式，深深影響了內(nèi)地一大批房企。
內(nèi)地房企青出于藍而勝于藍，在這一模式下，誕生了萬科、恒大、碧桂園等千億級別開發(fā)商。經(jīng)過二十多年的滄海桑田，這些“門徒”早就把老師傅們遠遠甩在了身后。
然而，當內(nèi)地黑馬房企高歌猛進，一路狂飆時，港資老牌房企卻反而變得越來越保守。
上世紀80年代初的樓市危機，90年代末的金融風暴，將幾百家港資房企淘汰得只剩下幾十家了。幸存下來的房企，心有余悸，開始把避險作為企業(yè)生存的首選，不再簡單迷戀規(guī)模。它們轉(zhuǎn)頭調(diào)低了投資規(guī)模和速度，走上了“捂盤惜售”之路。項目的開盤時間越來越長，投資風格也越來越謹慎，光是項目的前期調(diào)研就得花上好幾年。
從2013年開始，它們集體上演了一次“急流勇退”。不僅是李嘉誠開始出售內(nèi)地資產(chǎn)，包括恒基、新世界、九龍倉、新鴻基、嘉里建設等在內(nèi)的房企，紛紛開啟了“賣賣賣”的節(jié)奏。
2016年-2017年，這些房企又掀起第二次出售潮，僅新世界中國就出售了高達300億港元的資產(chǎn)。而當時的內(nèi)地房企們正在開展一輪規(guī)模競賽。碧桂園、融創(chuàng)等頭部房企正邁過千億規(guī)模線，朝著萬億目標奮進。許多原本名不見經(jīng)傳的區(qū)域性房企，也借由高周轉(zhuǎn)路線，輕松踏入了千億陣營。
對風險的認知不同和企業(yè)的經(jīng)營邏輯各異，導致內(nèi)地和香港房企畫風大不一樣。香港開發(fā)商普遍都是家族企業(yè)，幾大家族基本上已經(jīng)是二代三代掌管企業(yè)。比起父輩們的勇于開拓，二代三代掌門人更追求的是家族財富的世代穩(wěn)健增長，以及企業(yè)的長治久安。相比之下，內(nèi)資房企似乎少了一些這樣的資本優(yōu)勢，普遍依靠的是高杠桿、高周轉(zhuǎn)，以此提升規(guī)模。
“家族企業(yè)更關(guān)注企業(yè)的傳承和延續(xù)，更加追求長期經(jīng)營。而國內(nèi)的管理人很多是職業(yè)經(jīng)理人，追求的是業(yè)績增長，所以目標不同也會導致經(jīng)營風格的不同?！币晃挥^察香港企業(yè)的從業(yè)人士說道。
對于樓市走勢的認知分歧，還引發(fā)了一場房企大佬間的舌戰(zhàn)。2017年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，一場主題為“保守的港資房企會不會被內(nèi)地房企取代”的辯論開始了。
作為嘉賓之一的中原地產(chǎn)董事長施永青，看好內(nèi)地房企，他表示：“在商業(yè)上，一定是愿意冒風險的人機會多、成就大，香港第二代開發(fā)商就不敢冒風險，所以我看內(nèi)地開發(fā)商的膽識超過了香港?！?/p>
當時，臺上的嘉賓還有恒隆地產(chǎn)的陳啟宗、旭輝的林中、路勁的單偉豹、彼時有關(guān)“港企錯過了大陸房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年”的聲音在業(yè)內(nèi)盛傳。一些人甚至認為，這些港資房企不僅不會有太多市場份額，甚至連香港的份額可能都保不住。
聽到這些言論后，向來以敢言著稱的陳啟宗回懟得最直接，他表示港資房企不會沒落，一味追求規(guī)模只會是飛蛾撲火。不過，迷戀速度的房地產(chǎn)商哪里會聽這種勸。當時的房地產(chǎn)市場還是一派欣欣向榮之象，萬達的王健林做著“清華北大，不如膽子大”的演講；融創(chuàng)的孫宏斌則四處扮演白衣騎士，到處撒錢并購項目。
規(guī)模發(fā)動機越來越快后，樓市的市場份額逐步被大中型房企所吞食，而最早抄底樓市的那批老牌房地產(chǎn)商們，幾乎再也看不到它們的投資身影。
時隔5年后，2022年，大多數(shù)杠桿拉滿的房企陷入資產(chǎn)困境，它們不僅沒錢買地，甚至只能虧錢出售房產(chǎn)。2022年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，主題已經(jīng)變成了“創(chuàng)造未來，尋求破解之道”。
仍然作為出席嘉賓的陳啟宗，這次的點評更加犀利，“以往20多年來，很多瘋子在這個行業(yè)里。說得直白一點，不止是瘋子在做投資、做生意，從某個角度來看，整個行業(yè)都是瘋子”。
他甚至直言勸告，轉(zhuǎn)型還是轉(zhuǎn)行，這是大家今天要思考的問題，“退出也是一個機遇，時間不在你跟我手上，時機來了，要是你應該退出房地產(chǎn)市場的，也應該抓住那個機會。"
賺大錢的機會一去不復返
在勸告激進房企退出行業(yè)的同時，老牌房企開始回歸內(nèi)地市場。不過，這一次，錢沒有那么好賺了。
房地產(chǎn)行業(yè)從增量擴張進入存量廝殺階段之后，重視土地精細運營的老牌房企，似乎可以發(fā)揮其所長了。
很多港企巨頭擅長精耕細作，此前它們已經(jīng)打造出了一些高端商業(yè)品牌。比如，新世界中國的k11、恒隆地產(chǎn)的恒隆廣場、新鴻基則發(fā)展出了IFC、AMP兩條產(chǎn)品線等等。這些老牌房企擅長開發(fā)并持有核心一二線城市的物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)項目，發(fā)揮自身的開發(fā)和運營優(yōu)勢，獲得更好的現(xiàn)金流。
鄧志浩認為：“相比其他商業(yè)開發(fā)，這些老牌房企手中握有大量的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源，所以商業(yè)項目是它們的優(yōu)勢，這個對地方上吸引很大，很多地方也很歡迎通過它們的進駐來帶動當?shù)囟愂??！?/p>
不過，高端物業(yè)的資源畢竟有限。為了進一步開拓市場，部分港資房企也將存量運營的方向，瞄準到了城市更新領(lǐng)域。2021年以來，不少房企通過合作開發(fā)、收并購及城市更新等多個渠道，擴大自身的土地儲備。
比如，2021年，瑞安房地產(chǎn)與上海永業(yè)集團以50/50的比例成立合營公司，開發(fā)上海市黃浦區(qū)122街坊太平橋社區(qū)城市更新改造項目。去年9月，新世界中國收購3宗大灣區(qū)舊改項目，包括深圳龍崗區(qū)188工業(yè)區(qū)改造、光明區(qū)光僑食品廠項目及廣州市海珠區(qū)第二人民醫(yī)院宿舍項目。
然而，比起地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，城市更新業(yè)務的難度要大得多。不僅開發(fā)周期動輒五六年以上，且這一業(yè)務非?？简灧科蟮倪\營經(jīng)驗，是很多規(guī)模房企啃不動的“硬骨頭”。
恒大許老板就撞過這個南墻。2020年到2021年期間，許老板通過收并購模式，迅速拓展了廣深一帶城市更新面積。但據(jù)本地一位房企投資經(jīng)理透露，“恒大的資產(chǎn)并不太好，因為其中牽涉的利益關(guān)系太復雜，處理起來難度極大，現(xiàn)在都成了燙手山芋?！?/p>
即使從2006年起就參與城市更新的萬科，時至如今，南方區(qū)域也僅有城市更新項目77個。萬科南方區(qū)域BG首席合伙人孫嘉直言：“城市更新的難點在于，項目流程復雜且缺乏標準化，從前期孵化到獲取國土證周期長 。改造范圍內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)復雜，原住民利益訴求需妥善處理，相關(guān)政策存在不確定性，業(yè)務模式可復性差，利益相關(guān)方關(guān)系復雜，溝通難度大?！?/p>
老牌房企雖然手握現(xiàn)金，但要真正啃下這些硬骨頭，難度不小。負責城市更新業(yè)務的深圳西政資本投資副總監(jiān)劉靖認為，“港資除了資金優(yōu)勢外，它還熟悉市場化操作，所以還有一個從市場層面介入前中端業(yè)務的優(yōu)勢。但在舊改項目落地階段中，因為各地情況不一樣，港企容易水土不服。所以，對于項目的各個環(huán)節(jié)，港企還需要有一個綜合的評判，對于一些還在立項階段的項目，推進和操作難度會相對比較大。”