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本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：林心林

盡管房地產(chǎn)行業(yè)融資閥門(mén)頻頻打開(kāi)，但對(duì)房企而言，年底搶收或許才是更為現(xiàn)實(shí)且迫在眉睫的工作。

上周，萬(wàn)科相繼與中行、交行等達(dá)成授信合作，累計(jì)獲得授信額度超3000億元，并宣布擬新增發(fā)行不超過(guò)500億元直接債務(wù)融資。

與此同時(shí)，在大本營(yíng)深圳，萬(wàn)科兩個(gè)新盤(pán)集中亮相，均推出了不小的打折促銷(xiāo)手段。截至11月27日，雙盤(pán)已累計(jì)銷(xiāo)售584套，引起了樓市紅盤(pán)潮。其中，位于前海的萬(wàn)科瑧灣悅家園在11月27日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天吸金35.2億元，去化九成，有不少深圳買(mǎi)家就感嘆“沒(méi)想到前海也需要打折”。

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

“新房銷(xiāo)售大范圍復(fù)蘇仍是房企流動(dòng)性持續(xù)改善的關(guān)鍵?！痹缜盎葑u(yù)評(píng)級(jí)便指出，大部分房企重獲融資渠道且購(gòu)房者信心恢復(fù)后，房企的信用狀況才有望總體企穩(wěn)。

萬(wàn)科降價(jià)，房?jī)r(jià)比三年前還低

11月18日，萬(wàn)科瑧灣悅深夜取證，推出321套建面約108-170平方米住宅，帶精裝交付，單價(jià)區(qū)間約9-11.8萬(wàn)元/平方米，均價(jià)約10.6萬(wàn)元/平方米，總價(jià)區(qū)間約1018-1989萬(wàn)元。

據(jù)悉，萬(wàn)科臻灣悅項(xiàng)目位于前海媽灣片區(qū)，屬于深國(guó)際智慧港先期綜合體項(xiàng)目的住宅部分。今年3月，萬(wàn)科以16.08億元注資入股深國(guó)際前海智慧港項(xiàng)目，持有28%股權(quán)，將合作開(kāi)發(fā)住宅部分的三四期。

萬(wàn)科瑧灣悅?cè)∽C后，位于前海桂灣片區(qū)的天健悅灣府也獲批預(yù)售許可證，項(xiàng)目可售房源626套，備案均價(jià)約9.6萬(wàn)元/平方米，單價(jià)區(qū)間約8.3-10.7萬(wàn)元/平方米，總價(jià)區(qū)間約942-1813萬(wàn)元，兩個(gè)項(xiàng)目面臨幾乎同等屬性客源。

很快，萬(wàn)科“坐不住”了。天健悅灣府取得預(yù)售證的當(dāng)天，萬(wàn)科瑧灣悅推出認(rèn)籌優(yōu)惠，各個(gè)深圳買(mǎi)房群里開(kāi)始出現(xiàn)樓盤(pán)的促銷(xiāo)信息，“萬(wàn)科瑧灣悅認(rèn)籌期115平方米最多可優(yōu)惠90萬(wàn)元；166平方米最多可優(yōu)惠160萬(wàn)元；166平方米的四房，折后最低單價(jià)8.24萬(wàn)元/平方米?！?/p>

根據(jù)項(xiàng)目官方完整的優(yōu)惠禮包方案，總價(jià)優(yōu)惠幅度在70-160萬(wàn)元之間，其中優(yōu)惠后最低價(jià)8.2萬(wàn)/平方米——比天健悅灣府最低的毛坯價(jià)低1000元/平方米，且是精裝修。

“最低8萬(wàn)的價(jià)格太卷了，能搶走一大波前海買(mǎi)房者?！鄙钲谀尺B鎖房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售王飛（化名）對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱(chēng)，前海作為深圳倒掛最大的片區(qū)之一，住宅供應(yīng)少，加上“前海概念”刺激樓市，這幾年所有新開(kāi)的樓盤(pán)幾乎都是“日光盤(pán)”，打新十分激烈，樓盤(pán)少見(jiàn)降價(jià)出售。

“對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)確實(shí)有不小吸引力，這幾年新盤(pán)價(jià)格幾乎都在9-12萬(wàn)元/平方米之間，這個(gè)價(jià)格比2019年疫情前還便宜，更別說(shuō)周邊的二手房單價(jià)在18萬(wàn)以上了?！蓖躏w稱(chēng)。

除了降價(jià)吸客，11月22日，萬(wàn)科瑧灣悅在誠(chéng)意登記截至前夕發(fā)布補(bǔ)充公告，將資料修改通道的關(guān)閉時(shí)間、保證金凍結(jié)截止時(shí)間均延長(zhǎng)了30個(gè)小時(shí)，為買(mǎi)房者預(yù)留著更多時(shí)間。

這樣的營(yíng)銷(xiāo)策略也讓萬(wàn)科瑧灣悅收獲大批客源，據(jù)悉意向登記三天有超1000批客戶登記，其中最后一天在促銷(xiāo)優(yōu)惠刺激下入場(chǎng)登記客戶達(dá)300多組，而房源僅有321套，中簽率相當(dāng)于30%；不過(guò)最終入圍人數(shù)為460批客戶，入圍比例約69.7%。

11月27日開(kāi)盤(pán)首日，萬(wàn)科臻灣悅共去化289套，去化率約90%。而天健悅灣府11月28日公布的凍資情況則顯示，626套房源僅有455批客戶凍資，人手一套。

位于尖崗山的萬(wàn)科未來(lái)之光同樣在11月27日開(kāi)盤(pán)，線上線下共銷(xiāo)售295套，去化率超70%。該項(xiàng)目備案價(jià)8.57萬(wàn)元/平方米，除開(kāi)放銷(xiāo)售渠道外還推出最低88折的折扣，折后最低單價(jià)6.6萬(wàn)元/平方米。

今年以來(lái)，深圳除個(gè)別倒掛空間較大的樓盤(pán)如海德園、招商璽家園出現(xiàn)“日光”之外，整體新房去化率并不理想。綜合多家數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，整體新盤(pán)去化率僅在三到四成。

被保利反超，萬(wàn)科開(kāi)啟全國(guó)搶收

萬(wàn)科深圳雙盤(pán)“打折”搶收，折射出房企們年底沖業(yè)績(jī)的壓力。

今年1-10月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額3467.7億元，合同銷(xiāo)售面積2135.7萬(wàn)平方米，均同比減少約33%。

在“銀十”，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額321億元，按年同比減少23.48%，環(huán)比下降7.6%。與行業(yè)趨勢(shì)相比，萬(wàn)科的業(yè)績(jī)情況并不算理想，中指研究院數(shù)據(jù)指出，10月單月TOP100房企單月銷(xiāo)售額同比下降26.5%，但環(huán)比出現(xiàn)增長(zhǎng)1.6%。

銷(xiāo)售排行榜上，今年以來(lái)萬(wàn)科被保利緊逼，“老二”地位不保。截至今年前10月，保利累計(jì)簽約金額3631.14億元，甩出萬(wàn)科超160億元，已連續(xù)兩個(gè)月領(lǐng)先于萬(wàn)科，位于第二名。

早前市場(chǎng)消息稱(chēng)，10月底萬(wàn)科召開(kāi)了一次內(nèi)部會(huì)議，集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合作人兼CEO張海及各區(qū)區(qū)首均參加。據(jù)悉，郁亮親自督戰(zhàn)，對(duì)今年最后兩個(gè)月的銷(xiāo)售沖刺做了部署，將在全國(guó)一大批城市加強(qiáng)各類(lèi)銷(xiāo)售渠道的合作力度。

事實(shí)上，這是萬(wàn)科多年來(lái)比較少見(jiàn)的營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作，因?yàn)檫^(guò)往萬(wàn)科更多強(qiáng)調(diào)自身渠道能力。而根據(jù)會(huì)議內(nèi)容，萬(wàn)科各區(qū)域?qū)⒄{(diào)動(dòng)貝殼、安居客等中介合作渠道合作賣(mài)房。在此次深圳尖崗山萬(wàn)科未來(lái)之光首推時(shí)，萬(wàn)科便開(kāi)放了銷(xiāo)售渠道給外部中介機(jī)構(gòu)。

除了深圳，進(jìn)入11月，萬(wàn)科在全國(guó)多個(gè)城市開(kāi)啟了業(yè)績(jī)搶收，趁著雙十一萬(wàn)科七大區(qū)域54城聯(lián)合啟動(dòng)了“雙十一購(gòu)房節(jié)”活動(dòng)，如廣州推出的優(yōu)惠包括部分項(xiàng)目成交最高送10年物業(yè)費(fèi)、3年免月供、限時(shí)一口價(jià)房源等。

也有一些城市樓盤(pán)直接進(jìn)入打折模式，如武漢萬(wàn)科都新會(huì)等多個(gè)樓盤(pán)啟動(dòng)促銷(xiāo)降價(jià)，降幅約2000-3000元/平方米；長(zhǎng)沙萬(wàn)科推出111套特惠房，最高優(yōu)惠30萬(wàn)元；昆明萬(wàn)科部分項(xiàng)目推出特價(jià)房，最高打折率將近20%等等。

克而瑞研究中心曾監(jiān)測(cè)指出，由于萬(wàn)科在今年年中開(kāi)始進(jìn)行范圍較大的折扣活動(dòng)，單月銷(xiāo)售均價(jià)有約10%的下滑。

而在大蒜、小麥、西瓜換房，買(mǎi)房免費(fèi)坐地鐵十年等促銷(xiāo)奇招外，近期萬(wàn)科鹽城推出花式營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。而鹽城所在的萬(wàn)科上海區(qū)域也在今年出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑。上海區(qū)域向來(lái)是萬(wàn)科的明星區(qū)域，也是業(yè)績(jī)最好的區(qū)域，萬(wàn)科2021年中報(bào)顯示，上海區(qū)域銷(xiāo)售占比達(dá)37.3%，銷(xiāo)售金額達(dá)1322.2億元；2022年中報(bào)則顯示，上海區(qū)域銷(xiāo)售占比縮窄至36.3%，同時(shí)銷(xiāo)售金額相比去年銳減四成至782.5億元，在各大區(qū)域中銷(xiāo)售下降幅度最大。

以上海單城市為例，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，萬(wàn)科在上海實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售157.46億元，位列12名；而在2021年、2020年，萬(wàn)科在上海位列第6、第2名，單年銷(xiāo)售220億元、312億元。