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本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

來自加拿大的資管公司博楓資產(chǎn)管理（以下簡(jiǎn)稱"博楓"）拿下了在中國(guó)的第一個(gè)租賃住宅項(xiàng)目。

9月14日，仲量聯(lián)行官方微信公眾號(hào)發(fā)文稱，經(jīng)其代理和促成，富力地產(chǎn)和合景泰富在上海楊浦區(qū)新江灣城板塊聯(lián)手打造的嘉譽(yù)云景項(xiàng)目被外資機(jī)構(gòu)收購(gòu)，收購(gòu)標(biāo)的面積約4.2萬(wàn)平方米，包含三座新建樓棟，計(jì)劃提供約560間客房。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

博楓官方微信號(hào)在8月中旬已"官宣"這筆交易。其稱，作為在中國(guó)的第一個(gè)租賃住宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目標(biāo)志博楓在中國(guó)租賃住宅板塊布局的起點(diǎn)。交易完成后，該項(xiàng)目正式命名為上海五角場(chǎng)博鄰行政公寓，定位中高端租賃住宅。項(xiàng)目一期于2022年9月正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，并計(jì)劃于2023年中全面開放營(yíng)業(yè)。

合景泰富相關(guān)人士對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，交易進(jìn)行有一段時(shí)間了，代價(jià)為13億元。不過，截至目前，合景泰富和富力地產(chǎn)均未公告該項(xiàng)物業(yè)的出售事宜。

資管公司成包租公

博楓是全球最大的另類資產(chǎn)管理公司之一，總部位于加拿大多倫多，管理總資產(chǎn)約6500億美元，在全球有可再生能源、房地產(chǎn)、私募股權(quán)、基礎(chǔ)設(shè)施等四大傳統(tǒng)業(yè)務(wù)板塊及新發(fā)展的第五項(xiàng)業(yè)務(wù)--信貸資產(chǎn)投資。在中國(guó)，其管理資產(chǎn)規(guī)模達(dá)130億美元。

收購(gòu)上述公寓項(xiàng)目是博楓在華業(yè)務(wù)的又一次拓展。此前，辦公樓、零售和工業(yè)物流是博楓在中國(guó)區(qū)重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域。

2014年，通過收購(gòu)瑞安房地產(chǎn)旗下的中國(guó)新天地高端辦公和零售街區(qū)股權(quán)，博楓首次進(jìn)入中國(guó)。2019年，博楓收購(gòu)了上海的綠地黃浦濱江綜合體項(xiàng)目（即綠地五里橋項(xiàng)目），現(xiàn)名為博薈廣場(chǎng)；收購(gòu)標(biāo)的包括三座辦公樓和一座零售商場(chǎng)，總面積達(dá)15.45萬(wàn)平方米，出售估值高達(dá)105.65億元。2021年6月，博楓以89億元對(duì)價(jià)，收購(gòu)了上海悅薈廣場(chǎng)、青島悅薈廣場(chǎng)、西安悅薈廣場(chǎng)、重慶東原·悅薈·新新Park、北京悅薈萬(wàn)科廣場(chǎng)等五個(gè)購(gòu)物中心資產(chǎn)包。

除了商業(yè)地產(chǎn)，博楓在中國(guó)的業(yè)務(wù)還拓展到了物流領(lǐng)域，在東莞虎門港建成并交付了冷鏈倉(cāng)庫(kù)，現(xiàn)為沃爾瑪東莞配送中心。2018年，博楓與在中國(guó)東部沿海地區(qū)運(yùn)營(yíng)著超3300萬(wàn)平方米物流空間的普洛斯設(shè)立了一家合資公司，計(jì)劃使用普洛斯物流倉(cāng)儲(chǔ)空間打造分布式太陽(yáng)能電網(wǎng)。

中國(guó)尤其是上海租賃市場(chǎng)的發(fā)展前景為博楓所看好。博楓董事合伙人、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)亞洲區(qū)負(fù)責(zé)人司徒默表示，"得益于有利的市場(chǎng)趨勢(shì)和政策支持，我們認(rèn)為中國(guó)的租賃住宅市場(chǎng)將在未來幾年內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。上海超過1000萬(wàn)的外來人口是租賃住宅市場(chǎng)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力，年輕一代購(gòu)房門檻高、租賃需求龐大"。

據(jù)其介紹，博楓在全球租賃住宅市場(chǎng)持有資產(chǎn)規(guī)模超220億美金，總房間數(shù)超7萬(wàn)間，未來將持續(xù)擴(kuò)張?jiān)谥袊?guó)租賃住宅市場(chǎng)的投資版圖，且已設(shè)立專注于中高端項(xiàng)目的租賃住宅品牌"blinq博鄰"，上述項(xiàng)目即第一個(gè)在該品牌下運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，一般意義上的長(zhǎng)租公寓更多聚焦中低端消費(fèi)，但很多酒店式管理的公寓也從事長(zhǎng)租業(yè)務(wù)，主要面向高端需求。這類業(yè)務(wù)基本是境外的一些品牌在運(yùn)作，如凱德投資成員之一雅詩(shī)閣有限公司。

仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)負(fù)責(zé)人孫翎表示，近年來隨著國(guó)家持續(xù)出臺(tái)對(duì)租賃住房的利好政策，更多元化的投資者對(duì)長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類別表現(xiàn)出強(qiáng)烈興趣和關(guān)注。隨著公募REITs的持續(xù)推出，未來長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的交易會(huì)更趨于活躍。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2021年投資市場(chǎng)中長(zhǎng)租公寓類別的占比為7.6%（按項(xiàng)目數(shù)量），截止至2022年第二季度，該比例已攀升至15%。

富力、合景再出售資產(chǎn)

新江灣城位于上海楊浦區(qū)，規(guī)劃定位為"東方新硅谷、國(guó)際智慧城"，也是近年來上海樓市價(jià)值增長(zhǎng)最快的板塊之一。嘉譽(yù)云景是新江灣城綜合旗艦項(xiàng)目嘉譽(yù)灣的商業(yè)部分。

嘉譽(yù)灣是合景泰富在上海最早的數(shù)個(gè)項(xiàng)目之一，與富力地產(chǎn)聯(lián)手打造。項(xiàng)目地塊為新江灣城第七塊地C5地塊，原由美國(guó)地產(chǎn)巨頭漢斯集團(tuán)持有。2006年10月，上海城投以公司股權(quán)合作的形式，以17億元的價(jià)格將C5地塊70%的股權(quán)賣給漢斯。2010年11月，初入上海市場(chǎng)的合景泰富聯(lián)合富力地產(chǎn)收購(gòu)了上述70%權(quán)益，交易代價(jià)為3.535億美元（約合人民幣23億元）。

同年12月，上海城投在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌了項(xiàng)目公司上海城投悅城置業(yè)有限公司剩下的30%權(quán)益，底價(jià)為10.14億元。2011年1月，合景泰富、富力地產(chǎn)上海公司聯(lián)手以底價(jià)拿下該30%權(quán)益。該項(xiàng)目對(duì)彼時(shí)的合景泰富和富力地產(chǎn)均意義重大。

新江灣城被稱為"上海第三代國(guó)際社區(qū)"，合景泰富、富力地產(chǎn)宣稱要在此建設(shè)總體量近53萬(wàn)平方米的"區(qū)域高端城市綜合體"，包括住宅、商業(yè)、辦公等產(chǎn)品，其中住宅總建筑面積約為27萬(wàn)平方米，商業(yè)總建筑面積約為26萬(wàn)平方米。

出售嘉譽(yù)云景或與兩家房企的財(cái)務(wù)狀況不無(wú)關(guān)系。近年來，在流動(dòng)性壓力下，富力不斷出售旗下資產(chǎn)，僅今年內(nèi)就先后出售了海南?？诖笥⑸巾?xiàng)目、倫敦One Thames City項(xiàng)目50%權(quán)益、北京富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店等。

合景泰富則于9月2日啟動(dòng)了對(duì)公司境外美元債的交換要約和同意征求。9月13日，合景泰富公告稱，約8.4億美元（約占2022年9月到期美元債總額的93%）及6.4億美元（約占2023年美元債總額的91%）的債務(wù)交換要約獲得通過。

數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年合景泰富收入約84.7億元，同比減少34.7%；擁有人應(yīng)占溢利約4.35億元，同比減少84.2%；合景泰富在中期報(bào)告中表示， "保交付"為公司下半年工作重點(diǎn)。