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2023-01-31
萬科、華潤、濱江這波操作，大開眼界
更新時間：2022-09-16 07:22:26作者：智慧百科
在這幾年的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，許多企業(yè)都抱著比以往更加謹(jǐn)慎的態(tài)度在前行。多位大佬都曾站出來對現(xiàn)狀發(fā)聲，前有萬科倡議營造節(jié)衣縮食的戰(zhàn)時氛圍，后有華為的將寒意傳遞下去。
而開源節(jié)流、降本增效，則成了每家企業(yè)的首要任務(wù)。地產(chǎn)行業(yè)自然也不例外，各頭部房企近期在降本增效上，都作出了多方面的行動和嘗試，也為業(yè)界帶來了在這個時代下的一些改革頭緒。
今天明源君收集了多家頭部房企近期在降本增效方面的具體舉措，供各位讀者參考探討。
嚴(yán)選投資標(biāo)的
重視風(fēng)控體系建設(shè)
說到控成本，最直接能想到的就是節(jié)衣縮食、控制支出，今年多家房企也都提到了“量入為出、以銷定產(chǎn)”的大原則。
這體現(xiàn)在內(nèi)部管理措施上，主要是實(shí)施嚴(yán)格控費(fèi)；而體現(xiàn)在外部投資策略上，則是進(jìn)一步地嚴(yán)選布局城市與投資標(biāo)的。
金茂在半年報中就提到了其“三降一提一快”的工作方針，主要為降負(fù)債、降庫存、降兩費(fèi)、提品質(zhì)、快做收。
首先是堅持量入為出的資金管理原則，以收定支，力爭提升資金周轉(zhuǎn)效率；同時細(xì)化總部費(fèi)用的管理標(biāo)準(zhǔn)、明確費(fèi)控標(biāo)尺，提升成本精細(xì)化管理水平，在集團(tuán)內(nèi)部通過多維舉措，來實(shí)現(xiàn)控費(fèi)控成本的目標(biāo)。
其次，上半年金茂在城市公司層面進(jìn)行了大范圍合并，將旗下40個城市公司合并為26個。
對此金茂在業(yè)績會上表示，希望將主要的資源配置在核心城市。金茂未來將避免進(jìn)入三四線城市，投資將聚焦于一二線城市核心地段和黃金地段。而且這樣的合并舉措，能夠使組織運(yùn)轉(zhuǎn)與決策效率得到顯著提高。
越秀在投資策略上的聚焦程度更高，其半年報中表明未來集團(tuán)的資源，將主要投向具有經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)與人口凈流入優(yōu)勢的區(qū)域和城市，其中以大灣區(qū)與華東地區(qū)為重點(diǎn)，兼顧部分優(yōu)質(zhì)省會城市。
截至今年上半年，越秀擁有的總土儲規(guī)模為2860萬方，其中有52.9%的土儲位于粵港澳大灣區(qū)，45.2%位于大本營廣州，其區(qū)域深耕定力可見一斑。
招商蛇口在半年報中，也提出了“區(qū)域聚焦、城市深耕”的發(fā)展策略，土地資源的獲取將聚焦“強(qiáng)心30城”，并且主要深耕其中的“6+10城”。上半年招商蛇口共獲取27宗土地，計容建面達(dá)到419.87萬方，主要聚焦于上海、北京等一線城市，以及杭州、蘇州等長三角重點(diǎn)城市。
而保利在上半年于一二線城市、38 個核心城市中的拓展金額占比，都分別高達(dá) 85%和90%。
今年保利在投資聚焦策略上也著墨甚多，表示當(dāng)下必須要嚴(yán)守投資紀(jì)律，合理安排投資強(qiáng)度。在策略端收斂聚焦，在執(zhí)行端堅守定力，聚焦城市深耕，優(yōu)化資源布局。
雖然各大房企在投資戰(zhàn)略上都有所調(diào)整，可一定程度上把控市場風(fēng)險。但隨著多元化拿地模式的普及應(yīng)用，項目獲取過程中的仍舊存在諸多其他的風(fēng)險。為此，多家房企也都提到了加強(qiáng)風(fēng)控水平建設(shè)的計劃。
比如保利就表示，要全面強(qiáng)化合作項目的風(fēng)險管控，持續(xù)完善合格合作方、供應(yīng)商名單庫，加強(qiáng)對合作協(xié)議的審查，嚴(yán)控項目合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。
在體系建設(shè)上，保利還整合了風(fēng)控合規(guī)、內(nèi)審內(nèi)控等職能，設(shè)立了風(fēng)險管理中心，全面強(qiáng)化集團(tuán)的風(fēng)險管理能力，對業(yè)務(wù)全過程實(shí)施風(fēng)險管控，并不斷完善風(fēng)險評估的監(jiān)督機(jī)制。
在城市分化、行業(yè)分化的大背景之下，頭部房企在投資戰(zhàn)略上基本都有了共識，即講求穩(wěn)健聚焦地投資，并嚴(yán)控項目風(fēng)險，將高質(zhì)量發(fā)展作為接下來的目標(biāo)。
調(diào)整組織架構(gòu)，加強(qiáng)人效
所謂降本增效，人效的提升也必定包括在里面，而且是極重要的一環(huán)。而說到人效，大家第一個會想到的大概就是濱江了。
濱江的人效有多驚人？房地產(chǎn)板塊員工共 1106 人，管理項目 120 余個，平均每個項目 10 人。按其2021年全年1691億元的銷售額來計算，人均銷售額高達(dá)1.53億元……
憑借這個“可怕”的數(shù)字，濱江成了業(yè)內(nèi)競相對標(biāo)學(xué)習(xí)的人效標(biāo)桿。尤其在降本增效時代，如何用好人力資源、優(yōu)化提升組織運(yùn)作效率，成了最重要的課題之一。
今年保利在組織架構(gòu)上作出了一些調(diào)整與整合，成立了地產(chǎn)管理中心，職能覆蓋了開發(fā)、運(yùn)營、工程、成本全流程，以此加快統(tǒng)一管控的效率，提升快速響應(yīng)市場的能力。
同時，還整合了戰(zhàn)略投資中心，將戰(zhàn)略研究、投資管理、法人管理職能進(jìn)行集中，串聯(lián)投前、投中、投后完成環(huán)節(jié)，從而閉環(huán)投資管理工作，以此來進(jìn)一步提高拓展質(zhì)量。
華潤萬象生活上半年也對管理架構(gòu)作出了改革，目標(biāo)是打造“架構(gòu)扁平、人效優(yōu)先、敏捷高效”的組織。具體措施包括推動中后臺職能專業(yè)共享平臺建設(shè)、加強(qiáng)高量級人才引進(jìn)、完善薪酬體系等方面。
目前華潤萬象生活打造了“總部-城市公司”兩級的扁平化組織，并對旗下物業(yè)項目實(shí)施組團(tuán)化的管理，以此加快業(yè)務(wù)管控與決策效率。
另一方面，其內(nèi)部也在推動落地區(qū)域法律中心專業(yè)平臺的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)法律團(tuán)隊專業(yè)能力與支持范圍的提升。據(jù)其半年報透露，此舉使法律團(tuán)隊人均效能提升了約24%。
在人才引進(jìn)方面，華潤萬象生活上半年共引進(jìn)了數(shù)字化人才130余人，同比提升134%，其中有超過6成的新員工來自互聯(lián)網(wǎng)頭部大廠。
大批量數(shù)字化人才的引進(jìn)，有望幫助華潤萬象生活在管理數(shù)字化、業(yè)務(wù)數(shù)字化、服務(wù)數(shù)字化等方面，打開全新的局面。
多元化業(yè)務(wù)代表房企招商蛇口，則圍繞著持有業(yè)務(wù)“專業(yè)化、垂直化”的目標(biāo)來進(jìn)行組織架構(gòu)變革。并以“一業(yè)態(tài)一模板”為抓手，全面重塑不同持有物業(yè)的全產(chǎn)業(yè)鏈操盤標(biāo)準(zhǔn)，集中商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店四大業(yè)態(tài)的專業(yè)操盤能力。
可見各大房企在人效提升方面，一直都有頻密的行動，而且這些改革優(yōu)化的舉措，都是緊扣各自的業(yè)務(wù)特點(diǎn)來展開的。組織變革圍繞著業(yè)務(wù)需要來開展，才有可能真正將人效與業(yè)績提上去。
加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)
控品質(zhì)提效率
長期重復(fù)做一件事，如果想提高效率，那就不得不提標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)。有了明晰的業(yè)務(wù)操作標(biāo)準(zhǔn)，就能夠避免多數(shù)因?yàn)橐皇乱蛔h、操作不規(guī)范，而導(dǎo)致的效率低下、品質(zhì)起伏的情況。
在這個向管理要紅利的時代，許多頭部房企都前所未有地重視標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)。無論是在建設(shè)管理、業(yè)務(wù)運(yùn)營還是產(chǎn)品規(guī)劃方面，其執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)都有著不斷完善的空間。
人效之王濱江，對標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)也極為重視。濱江認(rèn)為人員的精干高效，依托的是行業(yè)領(lǐng)先的管理標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。
目前濱江擁有涵蓋項目運(yùn)營、工程管理、投資、財務(wù)、人力、行政、銷售等各部門，共46套標(biāo)準(zhǔn)化制度及科目。
在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化上，濱江建立了“A+定制、A+豪華、A+經(jīng)典、A 豪華、A 經(jīng)典、A 舒適、B 豪華、B經(jīng)典、B 舒適、C 豪華、C 經(jīng)典、C 舒適、D 豪華、D 經(jīng)典、D 舒適”共四大產(chǎn)品體十五個版本的完整產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系。
這套標(biāo)準(zhǔn)使產(chǎn)品打造具有可復(fù)制性，顯著提高了項目在定位、方案設(shè)計、招標(biāo)及材料采購等環(huán)節(jié)上的推進(jìn)效率。
在工程管理標(biāo)準(zhǔn)化上，濱江擁有《樣板先行制度》、《工程防滲漏水管控制度》、《隔音降噪專項管控制度》、《門窗系統(tǒng)專項管控制度》、《成品保護(hù)制度》、《交房驗(yàn)房制度》等一系列的標(biāo)準(zhǔn)化制度，讓項目部能夠快速精準(zhǔn)地執(zhí)行到位，既提升效率、也保障品質(zhì)。
萬科今年也強(qiáng)調(diào)了產(chǎn)品線的建設(shè)，重視產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的拉通。
今年上半年，萬科對 56 個重點(diǎn)項目進(jìn)行了住宅產(chǎn)的迭代研究，并開展了產(chǎn)品力提升專項工作。同時，選取了15個種子項目，進(jìn)行產(chǎn)品線的拉通建設(shè)。這相當(dāng)于是定期選取優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品基因進(jìn)行延續(xù)，并對其開展持續(xù)的迭代優(yōu)化。
另外萬科還針對性產(chǎn)品設(shè)計環(huán)節(jié)的各個重要復(fù)雜項目，加強(qiáng)了分級分類管理。根據(jù)《產(chǎn)品策略和規(guī)劃設(shè)計的管理辦法》，對集團(tuán)內(nèi)93個重要復(fù)雜項目，通過專項評審等集中作業(yè)的流程形成分類分級管理，提升業(yè)務(wù)推進(jìn)效率。
此外，金地也在對產(chǎn)品系列及通用標(biāo)準(zhǔn)化研發(fā)，進(jìn)行著持續(xù)的迭代。
據(jù)悉，今年上半年金地又研發(fā)完善了極簡及高級工業(yè)風(fēng)兩款現(xiàn)代住宅立面風(fēng)格，并針對首置首改人群，研發(fā)了S6創(chuàng)新戶型。其精裝修定制化模式，已經(jīng)在項目上順利開展試點(diǎn)。產(chǎn)品系列及通用標(biāo)準(zhǔn)化研發(fā)持續(xù)迭代，
標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)，是一項長期的、馬拉松式的工作。房企必須對內(nèi)部各類業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行時刻審視、更新與優(yōu)化，完全松懈不得。
但是，完善的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)帶來的益處是深遠(yuǎn)的，優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)的落地應(yīng)用，能夠帶來組織運(yùn)作的高效與品質(zhì)的穩(wěn)定，這就是管理紅利的體現(xiàn)。
加強(qiáng)供應(yīng)商管理與維護(hù)
控制成本支出，共提合作效率
在降本增效這個目標(biāo)之下，供應(yīng)商的精細(xì)化管理是比較容易被忽略掉的一環(huán)。但這件事卻對成本把控與業(yè)務(wù)效率，起著極為關(guān)鍵的作用，甚至有時候會直接左右項目的整體進(jìn)度。
在這方面，濱江也是深耕的代表。其一直堅持建立穩(wěn)定的、高品質(zhì)的供應(yīng)商體系，與合作各方結(jié)成互信互利的長期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。
據(jù)濱江半年報顯示，其成立 30 年來總包單位共有 9 家，其中有 5 家的合作年限都在10年以上，最長的超過25年。這種長期、穩(wěn)定的合作關(guān)系，必然有利于信任互利態(tài)度的形成。
供應(yīng)商對濱江的信任度高了，對合作風(fēng)險的預(yù)估小了，那么給出的合作價格當(dāng)然也就更加優(yōu)惠，成本就這么控下來了。
而且雙方長期合作下來，供應(yīng)商對濱江的品質(zhì)要求、成本要求、時間要求的理解，都是十分充分的。因此在項目開發(fā)過程中，配合是極其高效的。
行業(yè)在經(jīng)歷了去年的調(diào)控潮后，許多房企供應(yīng)商都受到了波及，加入了追款大軍。那些在供應(yīng)商管理上不夠規(guī)范、未能與合作伙伴形成互信的房企，在這一波行情中想必過得很艱難。
因?yàn)橐坏┦チ斯?yīng)商的信任，再想隨時重啟合作、快速推動業(yè)務(wù)，是十分困難的。而且在商務(wù)談判上，也很難再獲得更好的條件。
更何況經(jīng)過這一年的動蕩之后，許多地產(chǎn)供應(yīng)商在合作推進(jìn)上，都變得比以往更加謹(jǐn)慎了。除非是極其熟悉的合作伙伴，否則必須再三斟酌這單子接不接。
所以接下來，行業(yè)應(yīng)該更加重視對供應(yīng)商的科學(xué)管理與維護(hù)。一個高度互信、能夠快速響應(yīng)需求、與房企站在同一邊的供應(yīng)商隊伍，對于控成本、提效率的幫助是巨大的。
發(fā)力數(shù)字化建設(shè)
升級業(yè)務(wù)管控效率
房企的內(nèi)部管理數(shù)字化轉(zhuǎn)型，與業(yè)務(wù)上的數(shù)字化賦能，是這幾年業(yè)內(nèi)最熱門的話題之一。
數(shù)字化手段能夠幫助房企解決大量業(yè)務(wù)管控中的繁瑣重復(fù)性工作，保證準(zhǔn)確性；同時又能夠依托于業(yè)務(wù)大數(shù)據(jù)，作出極具參考意義的趨勢計算和預(yù)測，為決策提供參考。
作為實(shí)實(shí)在在解放人力、提高效率的工具，數(shù)字化顯然能夠很好地為降本增效這個大目標(biāo)服務(wù)。因此各大房企近年來都不斷在強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)數(shù)字化建設(shè)的必要性。
而當(dāng)下房企的數(shù)字化建設(shè)工作，主要聚焦在以下幾個大方面：
首先是在內(nèi)部的運(yùn)營管理上，實(shí)施全面的數(shù)字化升級。
其次是營銷業(yè)務(wù)的數(shù)字化升級，在渠道綁架與防疫政策等多重挑戰(zhàn)下，提升線上營銷、自主獲客的能力，是關(guān)乎房企銷售回款生命線的大事。
其三是建設(shè)管理方面，頭部房企已經(jīng)完成了全面數(shù)字化的建設(shè)。
隨著數(shù)字化技術(shù)在管理上的地位日益上升，中腰部以及百強(qiáng)外的各類本土房企，在數(shù)字化建設(shè)與效率提升上，也必須抓緊投入了。
結(jié) 語
降本提效是地產(chǎn)行業(yè)在接下來很長一段時間內(nèi)，都必須直面的課題。頭部房企對形勢的嗅覺十分敏銳，短期內(nèi)就已經(jīng)作出了許多改革實(shí)踐，這也為業(yè)內(nèi)中小房企提供了大量參考范本。
出清與分化仍舊會是今年的行業(yè)大趨勢，能夠爭取到更多管理紅利、科技紅利的企業(yè)，就有可能繼續(xù)留在牌桌。