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來(lái)源 | 伯虎財(cái)經(jīng)（bohuFN）

作者 | 東籬

潘石屹終于“跑了”。

9月7日，SOHO中國(guó)發(fā)布公告表示，潘石屹辭去本公司董事長(zhǎng)職位，潘張欣辭去本公司CEO職務(wù)，即日生效。

不過(guò)，老潘的“跑路”頂多只跑了一半。

盡管退居幕后專(zhuān)注藝術(shù)和慈善，潘石屹夫婦也還是SOHO中國(guó)的實(shí)控人，合計(jì)持有63.39%的股權(quán)。

去年，黑石機(jī)構(gòu)擬收購(gòu)SOHO中國(guó)的消息傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，如果交易成功，潘石屹夫婦將順利把手中的股票減少至9%，套現(xiàn)一百多億元。但這樁交易兩度告吹，潘石屹也只得繼續(xù)留守SOHO中國(guó)。

從甘肅農(nóng)村一路創(chuàng)建SOHO中國(guó)、掌舵27年的潘石屹，如今卻只想趁早“買(mǎi)定離手”。每年收租10多億的SOHO中國(guó)，對(duì)他而言，難道已經(jīng)沒(méi)有了價(jià)值，成了一塊“燙手山芋”？

潘石屹去意已決

潘石屹1963年出生于甘肅農(nóng)村的一個(gè)貧苦家庭，大學(xué)畢業(yè)后到國(guó)家石油部工作，成為體制內(nèi)的一員，這在現(xiàn)在看來(lái)，仍是一個(gè)極好的歸宿。但在1987年，潘石屹毅然拋棄“鐵飯碗”，下海創(chuàng)業(yè)。

彼時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)正進(jìn)入一個(gè)大發(fā)展的黃金時(shí)期。潘石屹與其它5位合伙人共同創(chuàng)立萬(wàn)通公司，在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)賺到了人生第一桶金，成為中國(guó)房地產(chǎn)史上赫赫有名的“萬(wàn)通六君子”之一。

1995年，潘石屹在海南地產(chǎn)泡沫破裂前“全身而退”，與第三任妻子、也是海歸精英的張欣，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合創(chuàng)辦紅石實(shí)業(yè)——SOHO中國(guó)前身。乘著中國(guó)地產(chǎn)黃金十年的東風(fēng)，SOHO中國(guó)長(zhǎng)成參天大樹(shù)，于2007年上市港交所，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)IPO。

緊接著，2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入瓶頸期，萬(wàn)科老總王石提出了“拐點(diǎn)論”，潘石屹卻仍在默默拿地蓋樓。他在采訪中表示，“我們作為商人自然會(huì)盯住新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”，會(huì)更加青睞山西、內(nèi)蒙古等資源富足地區(qū)。

事實(shí)上，也正是山西等地的“煤老板”，讓潘石屹坐上了事業(yè)騰飛的火箭。這一年，潘石屹憑借三里屯SOHO 69億元的銷(xiāo)售額，榮膺“地產(chǎn)行業(yè)最會(huì)賺錢(qián)的人”。而只要翻開(kāi)他的客戶(hù)名錄，就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中50%都是山西富豪。

（圖源網(wǎng)絡(luò)）

可是好景不長(zhǎng)，隨著“史上最嚴(yán)”煤礦整頓風(fēng)潮的來(lái)臨，中小型煤礦被大規(guī)模出清，加上能源進(jìn)入下跌周期，“煤老板”們瞬間成為了歷史的一縷塵煙。隨后在2014年，SOHO中國(guó)也在營(yíng)收斷崖式下滑后，開(kāi)始大規(guī)模出售國(guó)內(nèi)資產(chǎn)，從“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”轉(zhuǎn)為“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”，8年間累計(jì)套現(xiàn)近300億元。

除了大規(guī)模套現(xiàn)，潘石屹其實(shí)更想把SOHO中國(guó)一整個(gè)賣(mài)掉。早在2020年，黑石集團(tuán)就欲收購(gòu)SOHO中國(guó)，并且有意讓SOHO中國(guó)私有化，但這筆交易迫于輿論及政策監(jiān)管的壓力兩度告吹。盡管如此，潘石屹也沒(méi)有閑著，一邊找機(jī)會(huì)賣(mài)掉SOHO中國(guó)，一邊打折出售旗下資產(chǎn)。

（望京SOHO/圖源網(wǎng)絡(luò)）

今年3月，潘石屹還試圖以“七折”價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售3萬(wàn)平方米的SOHO中國(guó)物業(yè)，銷(xiāo)售的房源遍及北京、上海兩地的銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場(chǎng)、SOHO中山廣場(chǎng)等九個(gè)項(xiàng)目。

實(shí)際上，潘石屹一家6口除了他自己均已移民美國(guó)，想必與家人團(tuán)聚的心情也是十分迫切，再加上國(guó)內(nèi)套現(xiàn)國(guó)外買(mǎi)樓的騷操作，這也難怪時(shí)不時(shí)就傳出潘石屹要“跑路”的傳聞。

不過(guò)“退了，也沒(méi)完全退”。盡管潘石屹夫婦雙雙辭職，但他倆將繼續(xù)擔(dān)任公司執(zhí)行董事，以及保留薪酬委員會(huì)、提名委員會(huì)和ESG委員會(huì)成員的身份。而且盡管退讓一把手之位，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)也并未發(fā)生變化，仍為公司實(shí)際控制人，可以“遙控”管理。

吊詭的是，創(chuàng)始人退位的消息一出，SOHO中國(guó)股價(jià)反而快速拉升，一度漲超17%。當(dāng)天收盤(pán)時(shí)，SOHO中國(guó)報(bào)收1.51港元/股，上漲11.03%。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，潘石屹夫婦的辭任，在很大程度上可以降低關(guān)注度，有利于改善SOHO中國(guó)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

畢竟，一心想要“買(mǎi)定離手”的潘石屹夫婦，一直在用實(shí)際行動(dòng)“唱衰”SOHO中國(guó)。

SOHO中國(guó)“燙手”？

“包租公”生意不好做，這在幾年前是難以想象的事情，但在房市承壓下行的背景下，真切地發(fā)生了。

作為中國(guó)最大的寫(xiě)字樓“包租公”，潘石屹不止一次抱怨寫(xiě)字樓收租不賺錢(qián)：“和國(guó)外比起來(lái)，由于信貸、政策等等因素，國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金水平一直很低?！睋?jù)報(bào)道，SOHO中國(guó)的租金回報(bào)率大約是2%左右，而從銀行貸款的資金利率是4.4%，不僅不掙錢(qián)，還要倒貼。

然而，過(guò)去的SOHO中國(guó)是很能賺錢(qián)的，究其原因，正是創(chuàng)立27年來(lái)的兩次重大轉(zhuǎn)型，造就了SOHO中國(guó)如今的模樣。

第一次轉(zhuǎn)型是在2003年，潘石屹判斷住宅地產(chǎn)已經(jīng)成為競(jìng)爭(zhēng)激烈的紅海，而商業(yè)和辦公地產(chǎn)才是廣闊藍(lán)海，因此帶領(lǐng)SOHO中國(guó)全面進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售以寫(xiě)字樓、商鋪為主的物業(yè)項(xiàng)目。

（望京SOHO/圖源網(wǎng)絡(luò)）

也正是在這一次轉(zhuǎn)型過(guò)后，SOHO中國(guó)成功上市，潘石屹成為“地產(chǎn)行業(yè)最會(huì)賺錢(qián)的人”。

第二次轉(zhuǎn)型發(fā)生在2012年。當(dāng)時(shí)有報(bào)告稱(chēng)，2011年北京寫(xiě)字樓租金暴漲55%，潘石屹自然不想錯(cuò)過(guò)快速增長(zhǎng)的寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)，決定改“售”為“租”，從“開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”轉(zhuǎn)型為“開(kāi)發(fā)-持有”，“只租不賣(mài)”。

當(dāng)時(shí)，潘石屹預(yù)計(jì)，2015年SOHO中國(guó)將完成轉(zhuǎn)型，屆時(shí)租金收入將成為盈利的主要來(lái)源，寫(xiě)字樓的出租回報(bào)率至少能到10%以上。

然而，自轉(zhuǎn)型“包租公”以來(lái)，SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)額大幅下降，2012年還是153億元，到了2015年就斷崖式跌至10億元，跌超14倍。

（SOHO中國(guó)歷年財(cái)務(wù)指標(biāo)/圖源網(wǎng)絡(luò)）

而且由于SOHO早期的高價(jià)炒作、管理混亂等問(wèn)題，透支了市場(chǎng)信任，SOHO出租回報(bào)率實(shí)際上長(zhǎng)期連3%都不到。

眼看這條路走不通，潘石屹又迅速調(diào)轉(zhuǎn)船頭，邊租邊“批發(fā)”，這也是為什么從2014年開(kāi)始，潘石屹夫婦幾乎每年都在批發(fā)出售資產(chǎn)。

但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，從2021年至今，SOHO中國(guó)的出售物業(yè)收入一直為零。SOHO中國(guó)2022年半年報(bào)顯示，上半年總營(yíng)收8.96億元，全部為租金收入，同比增長(zhǎng)11%；歸母凈利潤(rùn)1.91億元，同比下滑44%，增收不增利。

更慘的是辛苦一年還不夠還債的，截至目前，SOHO中國(guó)總借貸為167.3億元，其中16.13億元1年內(nèi)會(huì)到期。

另外，疫情對(duì)自持物業(yè)、收租金的生意模式幾乎是毀滅性打擊，近幾年一線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓普遍空置率提升、租金下滑。SOHO中國(guó)的“主戰(zhàn)場(chǎng)”北京、上海在2022年又接連遭受疫情沖擊，直接導(dǎo)致今年上半年SOHO中國(guó)投資物業(yè)平均出租率下降至約80%，而在此前這一數(shù)字保持在90%以上。

除了外界因素的影響，SOHO中國(guó)內(nèi)部也負(fù)面消息不斷。2021年以來(lái)接連爆出偷稅漏稅、違法加收電費(fèi)、首席財(cái)務(wù)官涉“內(nèi)幕交易”等丑聞，公司股價(jià)也跟著坐上了過(guò)山車(chē)。

很顯然，潘石屹夫婦退居幕后，給繼任者們留下了一個(gè)爛攤子。

SOHO中國(guó)的繼承者們

就在潘石屹夫婦“雙雙辭職把家還”的同時(shí)，徐晉和錢(qián)霆均被任命為公司執(zhí)行董事和聯(lián)席CEO。獨(dú)立非執(zhí)行董事黃晶生被任命為董事會(huì)非執(zhí)行主席、提名委員會(huì)主席和ESG委員會(huì)主席。

從履歷來(lái)看，此次新任命的高管均為SOHO中國(guó)入職多年的“老將”。資料顯示，今年50歲的徐晉2001年2月入職，擁有超過(guò)20年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；錢(qián)霆現(xiàn)年45歲，2002年10月入職，擁有20年的中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售和租賃經(jīng)驗(yàn)。

值得注意的是，聯(lián)席CEO通常是一種臨時(shí)性安排，前兩者的任命看來(lái)并不能直接替代此前張欣的CEO之位。潘石屹的辭職和黃晶生的“補(bǔ)位”，也意味著董事會(huì)主席之位依舊空缺。

不過(guò)，此時(shí)SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型為職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)，或許可以為企業(yè)帶來(lái)更多創(chuàng)新和發(fā)展的新機(jī)會(huì)。

SOHO中國(guó)的自持商辦物業(yè)屬于重資產(chǎn)商業(yè)模式，當(dāng)前，寫(xiě)字樓租金水平低和出租率下降是不爭(zhēng)的事實(shí)，批發(fā)銷(xiāo)售物業(yè)也只能緩解燃眉之急，并非支撐營(yíng)收的長(zhǎng)久之計(jì)。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)下行背景下，創(chuàng)新商辦物業(yè)的內(nèi)容和形式或許可以成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

事實(shí)上，SOHO中國(guó)曾跟過(guò)一波共享辦公的潮流，在2015年就推出了共享辦公業(yè)務(wù)SOHO 3Q。

（SOHO3Q/圖源網(wǎng)絡(luò)）

截至2018年末，SOHO 3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物業(yè)，在中國(guó)7個(gè)城市擁有31個(gè)中心，合計(jì)超過(guò)3萬(wàn)個(gè)工位。同年，SOHO 3Q還傳出將在港交所獨(dú)立上市的消息。

然而隨著共享辦公第一人WeWork 2019年上市失敗，整個(gè)共享辦公行業(yè)陷入一片質(zhì)疑之中，潘石屹隨即開(kāi)始變賣(mài)SOHO 3Q資產(chǎn)。

不過(guò)好日子還在后頭，擱淺2年后，WeWork終于在2021年成功登陸紐交所。并且在2020年，國(guó)內(nèi)共享辦公平臺(tái)優(yōu)客工場(chǎng)率先上市，成為全球范圍內(nèi)的“聯(lián)合辦公第一股”，又讓共享辦公行業(yè)看到了新的曙光。

特別是在后疫情時(shí)代，隨著辦公需求大幅回流以及靈活辦公模式的興起，共享辦公市場(chǎng)迅速回暖，2021年我國(guó)共享辦公市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到 212 億元，增速超25%，是整個(gè)共享經(jīng)濟(jì)細(xì)分領(lǐng)域中增速最快的部門(mén)。

此時(shí)若再度重視SOHO 3Q的共享辦公業(yè)務(wù)，提高精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力，或許可以成就SOHO中國(guó)財(cái)報(bào)中新的增長(zhǎng)極。

至于潘石屹朝思暮想的“賣(mài)身”，在國(guó)際市場(chǎng)難走通、國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)勒緊褲腰帶過(guò)日子的情況下，怕是很難再找到“接盤(pán)俠”。

寫(xiě)在最后：時(shí)代浪潮風(fēng)云變幻，個(gè)人和企業(yè)的發(fā)展無(wú)不裹挾其中。潘石屹夫婦的離開(kāi)，也許就是潮來(lái)潮去的房地產(chǎn)行業(yè)一筆濃墨重彩的注腳。出身貧寒卻創(chuàng)下百億財(cái)富，臨近退休一心想帶著“家族資產(chǎn)”與妻兒在海外團(tuán)聚的潘石屹，從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，又何嘗不是一個(gè)“人生贏家”。只不過(guò)在企業(yè)家這個(gè)圈子，將不再有潘石屹的大名。

參考來(lái)源：

1、AI財(cái)經(jīng)社：潘石屹隱入塵煙

2、華商韜略：潘石屹夫婦閃人記

3、商業(yè)人物：潘石屹，打了一手好算盤(pán)

4、WEMONEY研究室：潘石屹8年賣(mài)了300億，轉(zhuǎn)型“包租公”失敗，SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)大滑坡

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