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2023-01-31
近萬人圍觀1人出價，泛海武漢CBD宅地被法院強拍，神秘買家34億接盤
更新時間：2022-09-17 00:07:26作者：智慧百科
本文來源：時代財經(jīng) 作者：陳澤旋
隨著又一個接盤方的加入，武漢人給武漢中央商務區(qū)起的“小名”——泛海CBD，變得多少有些名不副實。
9月16日早上，泛海控股子公司武漢中央商務區(qū)股份有限公司（下稱“武漢公司”）名下兩宗位于武漢中央商務區(qū)的住宅用地，在一場法拍中以起拍價33.95億元被成功賣掉，土地使用權(quán)面積合計約5.6萬平方米，計容建面不高于19.4萬平方米。該場拍賣吸引了近萬人圍觀，但僅有一人出價。
拍賣標的相關(guān)工作人員向時代財經(jīng)表示，“目前只知道成交了，還不知道誰是競得人，最后要等法院的裁定”。
地塊現(xiàn)狀來源：阿里司法拍賣
這是繼2021年初綠城子公司以30.66億元的價格受讓一宗面積為8.37萬平方米的住宅用地后，泛?？毓傻诙卧谖錆h中央商務區(qū)賣地“回血”。不過，第一次交易是泛海控股主動為之，這一次卻并非心甘情愿。
泛?？毓膳兜墓骘@示，2018年7月，泛?？毓勺庸疚錆h公司、武漢泛海城市廣場開發(fā)投資有限公司向信達金融租賃有限公司（以下簡稱“信達金租”）申請融資17.9億元，由于這筆融資未能按期清償完畢，信達金租向武漢市中級人民法院申請執(zhí)行，兩宗宅地被送上了司法拍賣平臺。
賣地后仍是“大地主”
賣掉上述地塊后，泛?？毓扇匀皇俏錆h中央商務區(qū)的“大地主”。
時代財經(jīng)了解到，盡管武漢中央商務區(qū)體量巨大，但與北上廣深的CBD由多家房企聯(lián)合興建不同，武漢中央商務區(qū)基本是由泛?？毓瑟毤议_發(fā)運營。也因此，武漢中央商務區(qū)被坊間稱為“泛海CBD”。
武漢中央商務區(qū)原是軍民兩用機場王家墩機場的舊址，位于武漢中心城區(qū)之一的江漢區(qū)。根據(jù)中國房地產(chǎn)報報道，由于機場運行，讓武漢180平方千米建成區(qū)范圍內(nèi)55%土地面積上建筑物高度都受到限制。1997年，武漢市政府開始謀劃機場的搬遷和王家墩地區(qū)的建設(shè)工作。
綜合多份公告獲悉，2007年9月，泛?？毓扇〉梦錆h中央商務區(qū)266.8萬平方米的土地使用權(quán)，其中出讓土地面積為 155.59萬平方米，而截至2022年6月30日，泛?？毓稍谖錆h中央商務區(qū)仍擁有土地面積高達60.25萬平方米的土地儲備，總建筑面積為269.36萬平方米，占公司總土儲的71.68%（注：按建面計）。
“大地主”之位得以保留，一方面由于武漢中央商務區(qū)體量大，另一方面也由于泛海開發(fā)進度緩慢，近兩三年流動性危機的顯露，更是拖累地產(chǎn)開發(fā)。
武漢中央商務區(qū)作為武漢最早提出CBD概念的項目，外界對它抱有很大的期待，但它的開發(fā)進度卻未如預期，甚至在后來十幾年的開發(fā)過程中逐漸被武漢的其它CBD趕超。微信公眾號“武漢CBD之窗”顯示，截至2021年底，泛?？毓稍谖錆h中央商務區(qū)內(nèi)累計開發(fā)460余萬平方米，入駐企業(yè)超過2000家，容納就業(yè)近3萬人。
時代財經(jīng)了解到，本次被強制拍賣的兩宗住宅用地拿地至今已15年，其中一塊實際開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”宗地紅線內(nèi)除小部分土地道路硬化外，其余場地內(nèi)地面上大部分為雜草、雜樹及碎石堆，宗地紅線內(nèi)場地平整，而另一塊土地開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”及紅線內(nèi)“場地平整”，宗地范圍內(nèi)地下有已施工的部分隱蔽工程，地上有部分樁基、臨時設(shè)施、圍墻等。
除了開發(fā)進度較慢外，目前武漢中央商務區(qū)內(nèi)多個項目傳出停工，尤以武漢中心大廈最受關(guān)注。這座高達438米的大廈曾是華中第一高樓（注：后被武漢綠地中心超越），2009年9月開工、2015年封頂。但泛?？毓?022年半年度報告顯示，截至2022年6月30日武漢中心大廈仍處于在建狀態(tài)，根據(jù)中國房地產(chǎn)報消息，該項目最早在2018年便已停工，至今已將近4年。
泛?？毓?022年半年度報告顯示，公司旗下已開工的房地產(chǎn)項目有10個，其中7個屬于武漢中央商務區(qū)，另外三個分別為北京泛海國際居住區(qū)二期（2#地南、3#地）、撫順泛海國際居住區(qū)和洛杉磯泛海廣場，其中8個項目開工時間在2015年之前，2個在2019年開工，目前大多數(shù)處于在建、部分竣工部分在建或暫緩狀態(tài)。
泛海自救
實際上，無論是房地產(chǎn)項目的停滯，還是項目被強制拍賣，都不是泛?？毓稍敢饪吹降木置妗?/p>
在2022年半年度報告中，泛海控股坦言，受境內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化、疫情、行業(yè)調(diào)控升級、融資環(huán)境不暢、存量債務集中到期等內(nèi)外部因素影響，年內(nèi)公司旗下的金融、房地產(chǎn)等核心業(yè)務發(fā)展受到一定阻礙，疊加資產(chǎn)優(yōu)化處置、引進戰(zhàn)略投資者等重點工作運作周期較長，導致公司流動性階段性支撐乏力，企業(yè)經(jīng)營管理面臨一定困難。
2020年至2021年，泛?？毓勺庸久裆磐羞B續(xù)卷入多起事件，旗下多個信托項目出現(xiàn)逾期，此后旗下民生財富尊系列某基金產(chǎn)品、債券和票據(jù)等也發(fā)生違約，流動性風險進一步加重，金融機構(gòu)借貸訴訟接踵而至。
市場分析普遍認為，上述事件只是將泛?？毓赏先雮鶆漳嗄椎囊徊糠衷?，另一部分則是由于其在2014年開始由地產(chǎn)向金融轉(zhuǎn)型的過程中，不斷壓降地產(chǎn)規(guī)模，加碼金融業(yè)務，而公司整體盈利能力先走強后持續(xù)轉(zhuǎn)弱，投資擴張較為激進也導致有息債務規(guī)模高企。隨著債務集中到期，債務期限結(jié)構(gòu)惡化。
泛?？毓晒骘@示，2014年，泛海控股實現(xiàn)營業(yè)收入76.16億元，凈利潤為15.59億元；2016年營收摸高至246.71億元后逐年下降，凈利潤為31.09億元；2019年營收和凈利潤分別跌至125.02億元和10.95億元。隨后流動性危機顯露，公司經(jīng)營遭遇困境，連續(xù)兩年出現(xiàn)虧損。
2019年以來，泛?？毓砷_始變賣資產(chǎn)，包括將北京泛海國際項目1號地塊、上海董家渡項目、杭州釣魚臺酒店及杭州民生金融中心賣給融創(chuàng)，將武漢中央商務區(qū)一宗住宅用地賣給綠城，還將美國國際數(shù)據(jù)集團（IDG）出售給黑石，民生證券也在2020年開始增資擴股和引入戰(zhàn)略投資者等等。
就房地產(chǎn)業(yè)務而言，截至2022年6月30日，泛海還剩下總建筑面積為375.77萬平方米的土地儲備，不及轉(zhuǎn)型初期2014年的三分之一，一共6個項目，其中三個位于美國，其余分布在武漢、北京和沈陽，武漢項目即武漢中央商務區(qū)，總建筑面積高達269.36萬平方米。
在2022年半年度報告中，泛?？毓芍赋?，上半年重點推進的工作主要集中于化解流動性危機，推進引戰(zhàn)投、處置資產(chǎn)、與債權(quán)人溝通債務展期等工作。
原本可回流現(xiàn)金的房地產(chǎn)項目也在多重因素之下失靈。泛?？毓稍趫蟾嬷兄赋?，作為公司境內(nèi)核心地產(chǎn)項目，武漢中央商務區(qū)項目上半年受行業(yè)低迷、資金壓力及訴訟風險影響，開發(fā)建設(shè)、銷售等重點工作開展受到一定阻礙。