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2023-01-31
華夏幸福進恒大退，王文學和許家印誰賭對了？
更新時間：2022-09-17 00:08:28作者：智慧百科
同為“暴雷”房企，中國恒大出局，華夏幸福入場。
作者 | 盧泳志
編輯丨高巖
來源 | 野馬財經(jīng)
四年前，許家印帶著他的“文旅夢”來到沈陽，沈陽恒大文化旅游城正式落戶沈陽蘇家屯區(qū)。
然而，在2019年首期開盤后，這個體量龐大的文旅項目因為資金問題陷入停滯，其直接原因就是中國恒大（3333.HK）“暴雷”。
幾乎在同一時期，另一家千億房企華夏幸福(600340.SH)也正在遭遇資金危機。
在自救的路上，中國恒大高調(diào)宣稱要保復工、保交付；而華夏幸福則宣布轉(zhuǎn)型成為產(chǎn)業(yè)新城服務商。
來源：愛企查
在宣布轉(zhuǎn)型一個月后，8月18日，華夏幸福成立代建公司——北京幸福安基建設管理有限公司（簡稱：幸福安基）。
在此前一天，8月17日，沈陽市蘇家屯區(qū)城市建設局發(fā)布“沈陽市蘇家屯區(qū)HD項目-工程管理及造價咨詢”招標公告，項目資金來源為自籌資金1200萬元。
值得注意的是，沈陽市蘇家屯區(qū)HD項目此前正是中國恒大持有，涉及沈陽恒大文旅城部分地塊。
從時間節(jié)點來看，華夏幸福成立代建公司似乎就是為了“代建沈陽恒大文旅城”。最終，華夏幸福于9月14日，通過公開招標方式中標該項目。
成立代建公司不到一個月的時間，就拿到了代建業(yè)務的入場券，華夏幸福初戰(zhàn)告捷。今年上半年，華夏幸福已經(jīng)中標多個代建、招商、咨詢等輕資產(chǎn)項目。
不過令人唏噓的是，同為“暴雷”房企，中國恒大退、華夏幸福進，根源或許與許家印、王文學不同的戰(zhàn)略布局、選擇、積累有關。
兩家“暴雷”房企的進與退
2018年，中國恒大在東北地區(qū)的首個文旅城項目——沈陽恒大文化旅游城正式落戶沈陽蘇家屯區(qū)。
按照當時規(guī)劃，在5-8年的時間內(nèi)，蘇家屯區(qū)會變成一個集童世界樂園區(qū)、文化旅游商務區(qū)、休閑生活居住區(qū)三大功能為一體的新城。
來源：沈陽恒大文旅城官微
隨后，中國恒大開始深耕蘇家屯區(qū)。據(jù)統(tǒng)計，2018年-2020年，中國恒大在此共拿下13宗地塊，斥資12.5億元，其中6幅住宅用地面積為855畝。
2019年，沈陽恒大文化旅游城首期開盤銷售。之后，中國恒大遭遇債務危機，項目開發(fā)陷入停滯。
2021年11月，沈陽市自然資源局收回中國恒大旗下9宗地塊，其中3宗為蘇家屯恒大文旅城地塊，其理由是：因地塊尚未按期動工開發(fā)建設，出現(xiàn)閑置滿兩年的情況。
根據(jù)沈陽市自然資源部門消息，今年8月，中國恒大位于蘇家屯的2宗閑置住宅用地再被政府收回，面積為18萬平方米。
隨后，蘇家屯區(qū)城市建設局發(fā)布招標公告，華夏幸福中標。信息顯示，此次中標項目由6幅地塊組成，總建筑面積為72萬平方米，于2021年三季度停工，目前被地方政府列入保交付名單中。
據(jù)悉，在該項目的6幅地塊中，有4幅地塊上的項目已經(jīng)多數(shù)封頂，部分樓棟的外立面完成施工，但小區(qū)內(nèi)配套設施方面還沒有完工。
來源：沈陽恒大文旅城官微
沈陽市房管局數(shù)據(jù)顯示，沈陽恒大文化旅游城項目先后共獲得10個預售證，預售面積44.25萬平方米。截至9月14日，入網(wǎng)銷售5041套，已經(jīng)銷售4564套，477套處于可售狀態(tài)。
據(jù)《經(jīng)濟觀察報》報道，當前沈陽恒大文旅城項目銷售均價在6900元/平方米左右，面積從55平方米到130平方米不等。根據(jù)初步估算，竣工交付所需建安成本在1億元左右，目前項目剩余貨值在3億元左右。
業(yè)內(nèi)人士分析表示，對地方政府而言，通過企業(yè)代建，原本因為恒大資金困局陷入停工、退地的項目，也因此得到盤活；對華夏幸福而言，轉(zhuǎn)型之后代建成為重要發(fā)展模式之一，接盤原恒大項目，能夠擴充代建業(yè)務的規(guī)模，將品牌打入沈陽市場。
試水代建業(yè)務有“錢途”嗎？
在地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行的情況下，越來越多房企涌入代建市場。在綠城、旭輝、世茂等房企加入后，正值轉(zhuǎn)型之際的華夏幸福也想分一杯羹。
今年7月5日，華夏幸福舉行戰(zhàn)略宣貫大會，宣布全面轉(zhuǎn)型成為產(chǎn)業(yè)新城服務商。實控人王文學表示：將以“服務即未來”為新理念，以“服務實體企業(yè)，發(fā)展縣域經(jīng)濟”為新使命。
對于產(chǎn)業(yè)新城服務商，華夏幸福如此理解：將重塑以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心的政府服務體系和以空間服務為核心的企業(yè)服務體系。
來源：罐頭圖庫
華夏幸福副總裁、主管戰(zhàn)略負責人林成紅表示，“2022年-2023年完成債務重組，2022年-2025年實現(xiàn)全面轉(zhuǎn)型?！?/p>
轉(zhuǎn)型之后，華夏幸福的客戶范圍不再局限于產(chǎn)業(yè)新城所在區(qū)域的政府或入駐產(chǎn)業(yè)新城的企業(yè)，而是所有產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的政府和有空間服務需求的企業(yè)。
在新戰(zhàn)略指引下，華夏幸福將業(yè)務分為住宅開發(fā)、資產(chǎn)管理、產(chǎn)城開發(fā)及服務、招商服務、園區(qū)服務和物業(yè)服務六大核心板塊，并匹配了新組織架構(gòu)與新分配機制。
華夏幸福表示，招商與園區(qū)服務將全面向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，做好產(chǎn)業(yè)招商與園區(qū)運營服務，同時積極培育以空間服務為核心的企業(yè)服務。住宅業(yè)務也將“輕重分離”，重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務繼續(xù)完成保交房任務，探索地產(chǎn)發(fā)展新模式。
截至今年8月底，華夏幸福新業(yè)務中市場化招商引資項目共簽約項目23個，簽約投資額115億元。同期，幸福物業(yè)累計簽約項目35個，簽約面積超446萬平方米，合同簽約額3.96億元。
在“保交樓”號召之下，房地產(chǎn)代建行業(yè)正面臨著千載難逢的發(fā)展機遇。華夏幸?？礈蕰r機，率先出手。
今年8月18日，華夏幸福成立代建公司幸福安基，并且在一個月內(nèi)拿下沈陽市蘇家屯區(qū)HD項目，正式進入代建業(yè)務。
在同策研究院資深分析師肖云祥看來，代建業(yè)務對此時的華夏幸福而言算是比較好的選擇，首先華夏幸福自身有建設施工的能力，加上代建業(yè)務是輕資產(chǎn)，公司不需要較大投入，費率也確定。另外，該代建項目為保交付項目，建設項目資金有保障。
華夏幸福的困境，或許也是很多困境中的房企縮影。當前，以輕資產(chǎn)為核心的物管、商管和代建獲得市場重新認知，迎來窗口期。
大股東超10億元股份被強平
在“中標”的同一天，華夏幸福公告稱，控股股東華夏控股計劃于2022年10月13日至2023年4月10日減持不超過7827.44萬股股份，占公司總股本的2%。
在此之前，華夏控股持有華夏幸福6.39億股股份，占公司總股本的16.32%。也就是說由于質(zhì)押股份“爆倉”，華夏控股將于計劃時間內(nèi)在二級市場上拋售7827.4萬股。
來源：愛企查
實際上，在過去一年內(nèi)，華夏幸?？毓晒蓶|華夏控股曾遭遇過兩次大手筆被動減持。
2021年7月31日，華夏幸福公告稱，大股東及其一致行動人將被動減持1.31億股；今年2月22日，在上一輪減持期滿后，華夏控股再次被動減持1.46億股。
如今，華夏控股即將開啟第三輪減持，不超過77827.4萬股。按此計算，華夏幸?？毓晒蓶|及其一致行動人三輪減持共計3.55億股，總市值超過10億元。
Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前，按照14.83元的平均質(zhì)押參考價計算，華夏幸福大股東及其一致行動人持有的4.7億股被質(zhì)押的股份已達平倉線。據(jù)公告顯示，這部分被質(zhì)押的股份占其持有公司股份的68.28%。
值得一提的是，早在2019年，王文學曾通過減持華夏幸福、ST宏盛部分股權(quán)以及通過獲得華夏幸福一年的分紅累計套現(xiàn)131億元。
作為曾經(jīng)的“環(huán)京一哥”，華夏幸福在2016年躋身千億房企陣容，一度成為全國TOP10房企。隨著環(huán)京限購政策加緊，華夏幸福跌落神壇，并于2021年3月出現(xiàn)債券公開市場首次違約。
華夏幸福表示，以“不逃廢債”為基本前提，通過賣出資產(chǎn)回籠資金、出售資產(chǎn)帶走金融債務、優(yōu)先類金融債務展期或清償、現(xiàn)金兌付等6種方式安排債務清償。
此后便是一系列的化債動作，將南方總部的城市更新項目打包出售、退出廣州白鵝潭地標項目、轉(zhuǎn)讓曾經(jīng)的“地王”、債務重組等。
7月4日，華夏幸股公告?zhèn)鶆罩亟M最新進展。截至2022年6月30日，華夏幸福累計未能如期償還債務金額合計461.25億元?！秱鶆罩亟M計劃》中金融債務已簽約實現(xiàn)債務重組的金額累計為1186.03億元，相應減免債務利息、豁免罰息金額共計104.44億元。
誠如華夏幸福所言，只有通過變革，必須通過變革，才能適應形勢的發(fā)展。無論是階段性的流動性問題，還是生產(chǎn)經(jīng)營問題，歸根結(jié)底都是公司在發(fā)展過程中遇到的問題，最終都要依靠發(fā)展來解決。
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