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2023-01-31
富力想賣王健林“啃過的肉”，可惜太遲了 || 深度
更新時間：2022-09-19 12:46:21作者：智慧百科
wumiancaijing.com
當年，富力從王健林手中奪過數(shù)十家酒店。如今，富力想學王健林“壯士斷腕”，可這塊曾經(jīng)的“心頭肉”已成了“燙手山芋”，想甩賣資產(chǎn)，似乎為時晚矣。
本文由無冕財經(jīng)（wumiancaijing）原創(chuàng)發(fā)布
作者：陳欣苗
編輯：方原
設(shè)計：嵐昇
實習生：謝加
命運輪回。
5年前，行業(yè)“烈火烹油”，富力豪擲近200億替王健林解套酒店，事后聲稱“毫不后悔”。而今，這塊曾經(jīng)的“心頭肉”已成了“燙手山芋”，連年虧損，終成負累，只得甩賣出去。
9月5日，富力公告，北京富力萬達嘉華酒店虧本出售，對價5.5億元。此外，上半年，福州一家酒店也賣了，4.3億元。這距離公司喊話要賣酒店，已兩年有余。
債務(wù)危機早發(fā)的富力，本有更多風險處置余地，但卻生生錯過。接了王健林的盤，卻也沒學來他“壯士斷腕”的勇氣。
債務(wù)窟窿越來越大，而今由買到賣，亦舉步維艱。
“心頭肉”終要割舍
“不知這次摔杯了沒有？”富力賣酒店終于有了實質(zhì)性進展，但網(wǎng)友們滿是調(diào)侃。
5年前那場世紀交易中，富力臨時殺價，以約199億元的六折價，拿下萬達旗下73家酒店資產(chǎn)。據(jù)稱，現(xiàn)場因此出現(xiàn)激烈的爭吵和摔杯子聲。
“全球最大豪華酒店業(yè)主”的名頭自此冠在富力頭上。富力也喜于這樣的稱謂，這是它曾意圖彎道超車的濃重一筆。
“如果大家以看一家公司擁有的資產(chǎn)、擁有大樓的數(shù)量來說的話，我們可能是世界少數(shù)的企業(yè)，可以百分百擁有那么多棟建筑物的公司?！倍麻L李思廉在疫情突發(fā)的2020年初接受采訪時，仍感懷于富力的“大”。
對于外界對于大體量酒店資產(chǎn)資金沉淀大、回報周期長的擔憂，公司也很少當回事。
“按照測算，70余家酒店一年的現(xiàn)金流為50億元，歸屬業(yè)主的凈利潤8億多元。在正常經(jīng)營的情況下，四年內(nèi)的現(xiàn)金流即可收回支付對價。”富力的邏輯如此。
但疫情侵襲、行業(yè)環(huán)境下行遠超預(yù)期，巨額債務(wù)面前，富力終究還是開始將酒店這塊持續(xù)虧損的“心頭肉”割舍出去。
據(jù)其9月5日公告，公司擬向北京英協(xié)置業(yè)投資有限公司出售廣州富京酒店管理有限公司100%股權(quán)，代價為5.5億元，預(yù)計虧損約653.7萬元，出售所得款項凈額將用于償債。另據(jù)今年中報，富力還以4.3億元代價出售位于福州的福州富力威斯汀酒店。
▲富力準備出售旗下酒店，圖源自上市公司公告。
這兩家酒店均是2017年富力從萬達手里購得的資產(chǎn)。
在富力的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，酒店是地產(chǎn)開發(fā)之外的第二大體量資產(chǎn)。截至2021年末，公司共有93間運營中的酒店，總建筑面積達420.37萬平方米。據(jù)此前公告，其酒店資產(chǎn)賬面價值約332億元、市場價值約460億元。
實際上，富力管理層多次在公開場合強調(diào)其投資物業(yè)，特別是酒店資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)，這也成了其自救的底氣。在2020年8月，其便公開說可通過變現(xiàn)這部分資產(chǎn)來填債務(wù)的坑。
“越是強調(diào)此部分資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)，越說明富力其實是不太愿意去賣的。但現(xiàn)在還是走上酒店資產(chǎn)變現(xiàn)之路，說明急著回籠資金，這也是比較無奈的而選擇，但從現(xiàn)在來講，也是正確的?！?一位業(yè)內(nèi)分析師對無冕財經(jīng)研究員（ID：wumiancaijing）表示。
在此之前，富力實則已賣了部分資產(chǎn)，主要包括廣州富力國際空港綜合物流園、部分海外資產(chǎn)以及少量住宅項目股權(quán)；期間大股東還公告稱要借給富力80億元，不過這部分資金支持目前實踐了多少，并未公告，外界不得而知。
一路姿勢沒躺平，但壓力仍未緩解，刀子才終動到酒店身上。
錯失自救良機
走到這一步，既有投資決策的偏差，亦有大環(huán)境的作用。但相比大多數(shù)房企，富力的危機顯現(xiàn)的時間更早，回旋的空間相對較大，但它仍錯失自救先機。
約摸是慣性使然，地產(chǎn)圈的大佬們總會對地產(chǎn)環(huán)境的反彈抱有幻想。
富力如是。
早在2019年下半年，一則停止拿地的通知在業(yè)內(nèi)瘋傳，富力的資金壓力開始顯現(xiàn)，緊接著是裁員、瘋狂發(fā)債，到后來是融資受阻、銷售下滑，到2020年才開始表態(tài)要處置資產(chǎn)。彼時，公司的資金缺口已高達240億。
“相比其他房企，富力突出的特點就在于其投資物業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量比較高。地段好的投資物業(yè)在出租方面會產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，潛在收益還是不錯的，像資產(chǎn)管理公司、券商等，對這類資產(chǎn)有比較大的青睞度。但這也造成其在出售方面遲疑不決。同時，管理層亦未料到市場復(fù)蘇難度如此之大。”上述業(yè)內(nèi)分析師表示。
在他看來，雖然富力危機出現(xiàn)的早，且在資產(chǎn)處置方面有空間，但仍錯過了自救的最佳時機?！叭ツ晗掳肽旰蠓康禺a(chǎn)的基本面就開始惡化了，所以要解決問題，2020-2021年上半年其實是最佳的，那時候各類收并購資金還很活躍?！彼硎尽?/p>
梳理富力管理層的相關(guān)表態(tài)以及資產(chǎn)成交的進度及價格，亦可以一窺其“惜售”的情緒。
“已經(jīng)有人來和我們接洽，但目前估值不是很有吸引力”。對于資產(chǎn)的出售，富力管理層在2020年8月的境外投資者交流會上層如此表示。當年期的業(yè)績會，其亦表示會繼續(xù)出售物業(yè)、商場、寫字樓和酒店等資產(chǎn)，同時會出售住宅項目的股權(quán)，但前提是“價格合適”。
從時間上看，富力資產(chǎn)處置的時間集中在去年以及今年，除去2020年底就敲定的物流園還能溢價出售，其他資產(chǎn)，諸如海外的優(yōu)質(zhì)項目倫敦Thames City項目、境內(nèi)的酒店項目等今年才賣出的項目，多是虧損出售，且整體資金回籠的體量并不大，僅約39億。
“越不好賣，就只能越賣越便宜，就出現(xiàn)了不好賣又便宜的情況，說到底是市場變壞導(dǎo)致的必然結(jié)果?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示。
他亦指出，富力在自救方面不夠果斷，出現(xiàn)危機之時，房地產(chǎn)行業(yè)暴雷規(guī)模還小，市場環(huán)境未惡化，資產(chǎn)還可以不虧本變現(xiàn)填坑，但到后來環(huán)境惡化，陷入被動，想靠資產(chǎn)出售來補充現(xiàn)金流，已經(jīng)晚了。
窟窿越來越大
顯然，富力資產(chǎn)變賣的進度，跟不上債務(wù)到期的速度。
公司的債務(wù)窟窿越來越大。截至今年中期，富力的凈負債率較去年末上升了15.8%至145.8%；短債高達749.33億，較去年末上升20.5%，僅20.24億元能及時動用的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，遠不足以覆蓋短債。
目前已出現(xiàn)違約。據(jù)其2021年報披露，截至今年8月5日，公司未按計劃償還、未以其他方式續(xù)期或延期的債務(wù)為151.27億元。這還是其已展期了約350億元境內(nèi)外債的結(jié)果。
▲富力地產(chǎn)凈負債率上升至145.8%，三條紅線仍處紅檔，圖源自CRIC。。
“主要還是資金問題，沒感覺公司的情況有改善，裁員一波接著一波，工資發(fā)放也不準時?，F(xiàn)在項目采用‘以銷定產(chǎn)’的方式，根據(jù)預(yù)估項目的銷售情況來建房子，賣不動的項目，就停工，項目資金回流后，優(yōu)先投向好賣的項目?！备涣?nèi)部一位員工對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示。
富力的經(jīng)營壓力確實很大。截至今年8月，公司總銷售收入約308.6億元，同比減少62.68%；去年開始錄得虧損，態(tài)勢延續(xù)至上半年，虧損近70億，淪為“虧損王”。
不過當下看來，富力自救的態(tài)度還算積極。
近期，資產(chǎn)的處置對象已擴大到城市更新項目。9月13日，富力與招商蛇口（001979）、中信證券、中國華融簽訂了合作框架協(xié)議，各方以富力大灣區(qū)的更新儲備資源為基礎(chǔ)進行梳理，共同創(chuàng)建適宜的合作模式和合作機制。
“可以吸引多方合作，先不考慮政治要求，首先證明富力的城市更新項目資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)，具備一定的吸引力。約定了不限于各種合作形式，考慮到目前富力的困境，說明后續(xù)可能會合作開發(fā)甚至于轉(zhuǎn)讓城市更新項目?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示，只是目前僅約定了框架，仍存在合作擱淺、拖延的可能，現(xiàn)在屬于買方市場，富力還是比較被動。
富力在年報中稱，截至去年底，其已簽約城市更新項目超64個，貨值超1000億元，其中大灣區(qū)面積占比達到76%。
“出售資產(chǎn)之外，富力還通過尋求央企合作和援助等方式自救，想借此緩解債務(wù)壓力，增加流動性，但不得不說富力面臨的壓力仍較大，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)低價出售對于企業(yè)而言也只是杯水車薪，企業(yè)未來能否走出危機仍是未知數(shù)?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示。
不過，富力似乎還心存期待。
“隨著市價開始回歸正常及買賣雙方預(yù)期差距縮小，本集團預(yù)期于2022年可實現(xiàn)更多資產(chǎn)出售，從而提供額外資金來源?！?021年年報中，富力表示。
“就當前來說，最好不要對環(huán)境變好抱有幻想，直接嘗試將資產(chǎn)打骨折出售?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士如此表示。