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2023-01-31
業(yè)主半價賣房，卻遭其他業(yè)主圍堵？
更新時間：2022-09-19 22:20:20作者：智慧百科
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如果買房買到了房價的“山頂”上，該怎么辦？有人選擇坐守，有人則選擇割肉出局。日前，廣州增城的一名業(yè)主將購入價2萬元/平方米的房子，以1萬元出頭/平方米近乎腰斬的價格對外銷售，吸引多人在房子處聚集，一度被傳為遭小區(qū)其他業(yè)主圍堵討要說法。
此前，由于降價而引發(fā)圍堵售樓處的案例較多，但是因為業(yè)主降價賣房而遭遇其他業(yè)主圍堵的現(xiàn)象，則比較少見。
事情真相到底如何？這背后又有何信號？
半價賣房引發(fā)爭議
在堅持了一年之后，位于廣州增城區(qū)的保利中航城項目的業(yè)主黃先生決定不等了，將房價一次性降到位，其96平方米的一套復(fù)式三居房子，在二手房平臺上掛牌總價是123萬，單價1.28萬/平方米，遠(yuǎn)低于其購買價近2萬元/平方米，相比于此前該項目的售價2.5萬—3萬元/平方米，這一價格近乎腰斬。
降價信息很快被房產(chǎn)中介告知購房者。網(wǎng)傳照片顯示，多人聚在黃先生的房內(nèi)，似乎有所爭執(zhí)。
有媒體稱，在中介帶看這套房子的時候，其他多位業(yè)主前來堵門討要說法：他的這一行為拉低了小區(qū)的價格，干擾了小區(qū)的成交價格，與業(yè)主們投資升值的出發(fā)點不符。
合碩地產(chǎn)機構(gòu)首席分析師郭毅向中國新聞周刊表示，假如真是因為降價而被其他業(yè)主圍堵，那其他業(yè)主的行為是不可取的。我國二手房買賣實行業(yè)主自由定價，不管是中介機構(gòu)還是小區(qū)鄰居，都沒有權(quán)利左右業(yè)主定價。
不過，當(dāng)時帶著購房者來看房的一名中介王成告訴中國新聞周刊，實際情況是當(dāng)天有多名中介帶著不同的購房者來看房，但是由于業(yè)主報價低，并且只接受全款買房，所以房子最終賣給了出全款的購房者，而其他通過按揭貸款方式的購房者則當(dāng)場對此有些爭議。
據(jù)王成表示，業(yè)主黃先生在8月23日當(dāng)天將掛牌價定為123萬，報價一上網(wǎng)，僅僅三個小時后，就有多位購房者去看房，他的一名客戶也去現(xiàn)場看房，但由于客戶是按揭貸款，并沒能成功購房。最終，由一名全款客戶和業(yè)主黃先生達(dá)成了購房意向。
最終，這套房子的成交總價為113萬，比報價123萬又少了10萬元，折合單價僅有1.17萬/平方米，這是目前保利中航城二期成交單價最低的一套二手房。
與此同時，王成提供給中國新聞周刊的交易信息顯示，在8月23日當(dāng)天，黃先生在同一小區(qū)保利中航城二期的另一套房子也很快脫手，這套房子面積也是96平方米，成交價為123萬元，單價為1.28萬/平方米。
王成表示，由于另一套房子樓層和戶型更好，是朝南向的一套復(fù)式樓，成交價略高一些。
據(jù)王成介紹，除了賣掉保利中航城二期的兩套房子之外，黃先生還以100萬元出頭的價格，賣掉了附近小區(qū)的兩套房子，“當(dāng)天前后，他一共賣了四套房”。
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4套房虧了200多萬離場
原以為是業(yè)主堵門不讓降價，其實是購房者當(dāng)場報價、壓價，多人爭搶低價房。這意味著什么，是樓市回暖了嗎？
對此，王成表示，黃先生賣出去的4套房子有其特殊性，主要是價格太低了，遠(yuǎn)低于市場正常交易價格。他稱，如果從黃先生在廣州市增城區(qū)近期拋售的4套房子來看，他虧損的金額超過200萬元。
據(jù)介紹，黃先生投資了多套房產(chǎn)，本來準(zhǔn)備等房價上漲后再拋售，但由于急需用錢，手頭資金緊張，所以只能大幅降價拋售。
廣州增城，位于廣州東北，距離廣州市中心有近50公里。在2018年、2019年區(qū)縣樓市整體的漲價潮中，增城區(qū)樓市也是一片喧囂。
尤其是隨著廣州地鐵21號線等利好的落地，廣州增城區(qū)樓市聞風(fēng)而漲。因為臨近地鐵鳳崗站，保利中航城二期開盤后價格一路高企，其開盤價就將近2萬元/平方米，最高一度漲到3萬元/平方米。
在繼續(xù)上漲的預(yù)期效應(yīng)之下，保利中航城二期成為了投資投機需求的香餑餑，數(shù)百套房源逐步搶售一空，黃先生趁勢也搶了多套。
然而，從去年下半年開始，樓市成交逐步放緩，市場形勢大變。
王成提供給中國新聞周刊的交易信息顯示，近期保利中航城二期的成交價在不斷下滑，從1.9萬元/平方米下滑到1.6萬多元/平方米，且8月份的成交量低于7月份。
據(jù)此測算，那套以1.17萬元/平方米的價格成交的房子，其市場價在150多萬元，購房者無疑“撿漏”了。
在樓市大潮起落中，半價賣房并不少見。中國新聞周刊此前在河北燕郊等環(huán)京區(qū)域走訪發(fā)現(xiàn)，有多名業(yè)主曾以近4萬元/平方米的價格在燕郊買房，最終由于房價持續(xù)大跌，無奈只得以不到2萬元/平方米的價格脫手。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴中國新聞周刊，這遠(yuǎn)談不上回暖，這只是個別現(xiàn)象，是超跌刺激的購房需求，從保利中航城二期業(yè)主拋售房產(chǎn)的實際價格，以及區(qū)域成交量價都在大幅下降等現(xiàn)象來看，樓市仍在筑底。
樓市邏輯的變化
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“樓市邏輯已經(jīng)發(fā)生了變化”，郭毅表示，從表象看，對部分房源而言，不降價就難以賣出去；從根本上看，在疫情、經(jīng)濟震蕩、市場預(yù)期等多種因素作用下，樓市進入了下行周期。
張波表示，本輪樓市下行的一大特征是城市間的分化，既包括一二線城市與三四線城市之間的分化，還包括一二線城市的不同區(qū)域之間也形成了一定的分化，整個樓市呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性的下行趨勢。
對此，王成表示，以保利中航城所在的廣州市增城區(qū)為例，一方面，由于離廣州市區(qū)較遠(yuǎn)，購房人群基數(shù)有限，但另一方面，由于地廣人稀，可供應(yīng)的土地數(shù)量較大，其價格持續(xù)下滑。
當(dāng)前，這一趨勢仍在持續(xù)，甚至在加速下行。
9月16日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，從環(huán)比來看，一線城市商品住宅銷售價格微漲，二三線城市轉(zhuǎn)降或降幅擴大。其中，二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅比上月分別擴大0.1和0.2個百分點。
從同比來看，一線城市商品住宅銷售價格漲幅回落，二三線城市降幅擴大。其中，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降3.7%和4.2%，降幅比上月分別擴大0.5和0.3個百分點。
國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶表示，2022年8月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數(shù)有所增加，各線城市漲幅回落或降幅擴大。
與此同時，1—8月份，全國商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23%，其中住宅銷售面積下降26.8%；商品房銷售額85870億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.3%。
整體看，樓市仍處于量價齊跌的狀態(tài)，目前的價格下行并未換來成交量的大幅回升。不過，從黃先生甩賣廣州增城保利中航城的兩套房子受追捧來看，市場仍有一定的支撐，當(dāng)前正處于深度博弈之中。
9月14日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人、住房改革與發(fā)展司司長王勝軍表示，從增量看，應(yīng)當(dāng)說還處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的時期，城鎮(zhèn)每年新增上千萬人口，相應(yīng)的對城市的住房、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施就會帶來大量的需求。
張波表示，在今年6、7月份，樓市已經(jīng)有所修復(fù)，但隨著8月份房企暴雷現(xiàn)象的增多，市場預(yù)期進一步轉(zhuǎn)變，加速了樓市的下行之勢，當(dāng)前需要盡快扭轉(zhuǎn)這一勢頭，確保穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期。
首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池向中國新聞周刊表示，下一步樓市政策還應(yīng)該緊緊圍繞因城施策、一城一策展開。地方政府應(yīng)該根據(jù)城市化情況及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，制定一系列促進房地產(chǎn)企業(yè)良性循環(huán)、支持合理性購房需求的政策，包括從財稅、金融、限購、限售等入手，并與人口、人才政策相結(jié)合，調(diào)整過時的普通住房標(biāo)準(zhǔn)、限購、限貸、限售政策。
趙秀池認(rèn)為，對于不同層級的城市，發(fā)力點不同。對于三四線城市，要考慮大城市溢出的購房需求，不僅要滿足當(dāng)?shù)厝说淖》啃枨?，還要滿足大城市溢出的養(yǎng)老需求。對于超大城市、熱點城市，政策的重點在于精準(zhǔn)施策，滿足自住和改善型住房需求。
王勝軍表示，房地產(chǎn)一頭連著民生，一頭連著發(fā)展，將會同有關(guān)部門，繼續(xù)扎實做好促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展各項工作。一是堅持一個定位，也就是房子是用來住的、不是用來炒的，這是做好房地產(chǎn)工作的根本遵循。二是健全兩個體系，一個是住房市場體系，一個是住房保障體系。三是努力實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。四是完善人房地錢四個要素聯(lián)動機制，以人定房、以房定地、以房定錢。
（文中王成、黃先生均為化名）
作者：劉德炳