中文字幕亚洲欧美日韩在线不卡,亚洲欧美日产综合在线网性色,思思久久精品6一本打道,综合视频中文字幕

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 孫庭陽(yáng)

8月份，全國(guó)新建住宅銷(xiāo)售依舊疲軟。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布了8月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售、70個(gè)大中城市的住宅指數(shù)變化情況。

8月平均銷(xiāo)售價(jià)格幾乎和7月持平。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)新建住宅8月份平均銷(xiāo)售價(jià)格10774元/平方米，每平方米比7月份上漲8元，基本持平。從4月份開(kāi)始，全國(guó)新建平均銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)始反彈，8月份價(jià)格比4月份高11.4%。但與2021年初的高位相比，仍低4%。

全國(guó)新建住宅平均價(jià)格走勢(shì)，數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

8月份的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積同比下降20%以上

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的新建住宅銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，涵蓋了新建商品住宅的全部交易情況，包含有地址、樓層、價(jià)格和金額等詳細(xì)信息，具有數(shù)據(jù)齊全、信息完整、獲取方便的優(yōu)勢(shì)。

個(gè)人購(gòu)房意愿仍舊不強(qiáng)。今年前8個(gè)月個(gè)人按揭貸款累計(jì)值是1.62萬(wàn)億元，創(chuàng)出2019年以來(lái)新低。這一數(shù)值，比2019年同期、2020年同期和2021年同期，分別低7%、14%，和24%。

資料圖

8月份新建住宅銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積比7月稍有增加，但相比前幾年，仍舊大幅下降。

8月份全國(guó)新建住宅銷(xiāo)售額為8960億元，比7月份增長(zhǎng)3.6%，但仍是近5年同期的新低，與2020年8月份、2021年8月份相比，分別下降36%、21%。

8月份全國(guó)新建住宅銷(xiāo)售面積8316萬(wàn)平方米，比7月增長(zhǎng)3.56%，但仍是近些年同期的新低，與2020年8月份、2021年8月份相比，分別下降18%、24%。

房地產(chǎn)公司微觀銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的宏觀數(shù)據(jù)，呈現(xiàn)一致趨勢(shì)。

2021年銷(xiāo)售額前5的房地產(chǎn)公司中，除了中國(guó)恒大(3333.HK)尚未公布8月份的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，其它4家公司的銷(xiāo)售額都在下降。融創(chuàng)中國(guó)(1918.HK)、碧桂園(2007.HK)、保利發(fā)展(600048.SH)和萬(wàn)科(000002.SZ)，4家公司8月份銷(xiāo)售額分別同比下降76%、36%、18%和16%。

降幅最大的融創(chuàng)中國(guó)，今年前8個(gè)月累計(jì)銷(xiāo)售額比去年同期下降了68%。今年前8個(gè)月的銷(xiāo)售額，比去年前4個(gè)月銷(xiāo)售額，還少20%。

沒(méi)披露銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的中國(guó)恒大則要力保交樓。恒大集團(tuán)官方微信9月12日披露，恒大集團(tuán)召開(kāi)復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓周例會(huì)，許家印在會(huì)上說(shuō)，目前已復(fù)工的668個(gè)項(xiàng)目中，有606個(gè)達(dá)到正常施工水平，還有62個(gè)正在恢復(fù)正常施工過(guò)程中，要求相關(guān)地區(qū)公司在9月30日前必須全部達(dá)到正常施工水平。

銷(xiāo)售疲軟，房地產(chǎn)企業(yè)拿地也不積極。

今年前8個(gè)月，土地成交價(jià)款同比下降42.5%到3819億元，接近腰斬。這是近12年以來(lái)(2010年后)同期土地成交價(jià)款的新低。2018年前8個(gè)月，土地成交價(jià)款曾達(dá)8177億元，比今年同期多1倍有余。

資料圖

絕大多數(shù)三線城市近1年房?jī)r(jià)下降

各城市的新建住宅和二手住宅，價(jià)格變動(dòng)情況怎樣？

8月份全國(guó)新建商品住宅價(jià)格與7月份接近，但70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有50個(gè)，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降的城市則有56個(gè)。

先看新建住宅。70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降、持平和上漲的城市數(shù)量，分別是50個(gè)、1個(gè)和19個(gè)。漲幅前3的城市是上海、杭州和北京，漲幅都超過(guò)0.4%。武漢、重慶和呼和浩特，是省會(huì)城市的降幅前3名，分別下降1.3%、1.1%和1%。

再看二手房。70個(gè)大中城市中，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降、持平和上漲的城市，分別是56個(gè)、1個(gè)和13個(gè)。漲幅前3的城市是南京、成都和上海，上漲都超過(guò)0.5%。哈爾濱、沈陽(yáng)和南寧，是降幅領(lǐng)先的省會(huì)城市，下降都超過(guò)0.8%。

從以上數(shù)據(jù)也可以看出，上海的新建住宅和二手住宅的價(jià)格都在上漲。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)人員在9月16日解讀數(shù)據(jù)時(shí)說(shuō)，8月份，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格，同比分別下降3.7%和4.2%，降幅比上月擴(kuò)大。

而三線城市的新房和二手房的降幅，也都超過(guò)了一線城市和二線城市。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局解釋?zhuān)?0個(gè)大中城市的一線城市指北京、上海、廣州和深圳4個(gè)城市；二線城市指天津、沈陽(yáng)、大連、濟(jì)南、青島和烏魯木齊等31個(gè)城市；三線城市指唐山、秦皇島、包頭、丹東和大理等35個(gè)城市。

今年8月份對(duì)比去年8月份，三線城市中，只有三亞、贛州和無(wú)錫這3個(gè)城市的新建住宅價(jià)格指數(shù)上漲，分別上漲1.4%和1%和0.5%。其它32個(gè)城市全部下降。北海、湛江和岳陽(yáng)是降幅前3，分別下降10.1%、8.9%和7.1%。下降在5%以上的城市還有大理、瀘州、秦皇島、常德、南充和襄陽(yáng)這6個(gè)城市。

再看看三線城市的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)。

今年8月份與去年8月份相比，三線城市中，只有贛州和無(wú)錫，這兩個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲，分別上漲0.7%和0.5%。其它33個(gè)城市全部下降。牡丹江、吉林和北海是降幅前3，分別下降10.7%、6.8%和6.5%。下降5%以上的城市還有洛陽(yáng)、安慶、宜昌、泉州、金華、常德、湛江、大理和襄陽(yáng)這9個(gè)城市。

今年以來(lái)，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策有所松動(dòng)。鄭州是第一個(gè)放開(kāi)限購(gòu)限價(jià)的省會(huì)城市。2月末，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，變相放松限購(gòu)，限價(jià)、限貸等措施同樣有所放松。

而鄭州新房和二手房?jī)r(jià)格還在下降。

鄭州8月新建住宅價(jià)格、二手房?jī)r(jià)格比7月分別下降0.4%和0.8%。與今年2月份相比，鄭州新建商品住宅價(jià)格指數(shù)8月份下降1.39%。鄭州二手房?jī)r(jià)格降幅更大，同期下降了2.83%。

在鄭州之后，哈爾濱在3月份松綁限購(gòu)政策。

哈爾濱8月新建住宅價(jià)格、二手房?jī)r(jià)格比7月分別下降0.5%和0.9%。從今年2月到8月，在省會(huì)城市中，哈爾濱二手房降幅最大，下降了4.99%。哈爾濱的新建住宅價(jià)格指數(shù)同期下降3.03%，在省會(huì)城市中，只有武漢(-3.69%)和蘭州(-3.34%)的降幅超過(guò)哈爾濱。

責(zé)編：郭霽瑤

（版權(quán)屬《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》雜志社所有，任何媒體、網(wǎng)站或個(gè)人未經(jīng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載、摘編、鏈接、轉(zhuǎn)貼或以其他方式使用。）

延伸閱讀：

曾遍地豪車(chē)的鄂爾多斯樓市復(fù)活 "鬼城"房?jī)r(jià)再次過(guò)萬(wàn)

在黃河“幾”字彎處，有一座總面積8.7萬(wàn)平方公里、常住人口215萬(wàn)的城市——鄂爾多斯。這里被稱(chēng)為“地下煤?！保禾刻矫鲀?chǔ)量占全國(guó)六分之一，天然氣探明儲(chǔ)量占全國(guó)三分之一，全世界四分之一的羊絨制品也產(chǎn)于此。

憑借豐富的自然資源，過(guò)去十年間，鄂爾多斯的GDP相繼跨過(guò)3000億元、4000億元兩個(gè)臺(tái)階，從2012年2305.8億元增長(zhǎng)到2021年4715.7億元，年均增長(zhǎng)5.5%；該地人均GDP也一直居于全國(guó)前列，甚至一度超過(guò)香港。

遍地豪車(chē)、拆遷暴富、人均幾套房......早在十年前，因煤炭收獲大量財(cái)富的鄂爾多斯，便收獲了這些標(biāo)簽。當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，也曾出現(xiàn)一房難求的盛況。不過(guò)，受煤炭行情、民間借貸危機(jī)等因素影響，鄂爾多斯樓市在2011年轟然跌落。

有業(yè)內(nèi)人士調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)鄂爾多斯在建房地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)70%爛尾、存量住房與常住人口的比例達(dá)到10∶1、新城空置率超過(guò)70%、存量消化需要3～5年。所謂北方“鬼城”也因此而來(lái)，用以形容其遍地空樓的康巴什區(qū)。

不過(guò)，經(jīng)歷了一輪轟轟烈烈的整治運(yùn)動(dòng)，當(dāng)下鄂爾多斯的樓市已然復(fù)活。曾被冠以鬼城之稱(chēng)的康巴什區(qū)，2022年房?jī)r(jià)均價(jià)過(guò)萬(wàn)，且目前呈上漲走勢(shì)。這座充滿魔幻色彩的城市，是如何從爛尾樓陰影中走出的？對(duì)當(dāng)下又有何啟示？

鄂爾多斯樓市

房?jī)r(jià)起落

如何在沙漠拍大片、沙漠近距離看秀場(chǎng)......當(dāng)下社交平臺(tái)上的鄂爾多斯，是很多博主熱衷打卡的旅游勝地。但在十年前，這座城市曾經(jīng)歷過(guò)一場(chǎng)瘋狂的樓市起落，現(xiàn)在人來(lái)人往的康巴什區(qū)，更是被稱(chēng)為北方“鬼城”。

鄂爾多斯位于河套腹地，西北東三面為黃河環(huán)繞，南臨古長(zhǎng)城。這里不僅有草原沙漠的壯麗風(fēng)光，更因其豐富的煤炭?jī)?chǔ)量被稱(chēng)為“地下煤海”。

新世紀(jì)初期，我國(guó)煤炭行業(yè)迎來(lái)一波歷史發(fā)展機(jī)遇期，煤價(jià)從從2003年的250元漲到2008年的每噸470多元。在煤炭資源豐富的鄂爾多斯，許多人嗅到商機(jī)入局，積累起第一筆財(cái)富，當(dāng)?shù)鼐用褚惨驈臉I(yè)或拆遷迅速暴富。

有2011年的官方數(shù)據(jù)調(diào)研顯示，鄂爾多斯資產(chǎn)過(guò)億的富豪不下7000人，資產(chǎn)過(guò)千萬(wàn)的人至少有10萬(wàn)人。據(jù)當(dāng)?shù)鼐用窕貞浄Q(chēng)，當(dāng)時(shí)鄂爾多斯遍地豪車(chē)并不是戲稱(chēng)，一些牧民因采礦征地一夜暴富，成為手握百萬(wàn)甚至千萬(wàn)資產(chǎn)的人。

房地產(chǎn)行業(yè)，也在這輪繁榮之下大肆生長(zhǎng)。2004年，內(nèi)蒙古批準(zhǔn)設(shè)立康巴什新區(qū)；2006年市黨政機(jī)關(guān)遷址新區(qū)，也是在這年起，鄂爾多斯的房?jī)r(jià)開(kāi)始爆發(fā)，從剛過(guò)千元漲至均價(jià)五六千元；2010年樓市熱度達(dá)到高峰，均價(jià)突破萬(wàn)元。

有業(yè)內(nèi)人士調(diào)研稱(chēng)，因高額拆遷補(bǔ)償產(chǎn)生了巨大紅利，當(dāng)?shù)爻Ｗ【用窀坏昧饔停捎诋a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、投資渠道很有限，從煤炭暴富的民營(yíng)企業(yè)和從煤炭、拆遷中暴富的居民，紛紛投資房地產(chǎn)，甚至掃大街的當(dāng)?shù)貞艏用褚灿幸粌商追俊?/p>

《中國(guó)民間資本投資調(diào)研報(bào)告》也曾分析稱(chēng)，鄂爾多斯的財(cái)富分配鏈條是"體內(nèi)循環(huán)"，即煤礦產(chǎn)生財(cái)富，支撐政府改造城市，通過(guò)拆遷分配給更多的人，再通過(guò)民間借貸聚集資金，貸給房地產(chǎn)和新煤礦。

不過(guò)，這一盛況很快出現(xiàn)變化。2012年左右，受大宗商品價(jià)格暴跌、民間借貸風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)等因素影響，鄂爾多斯房?jī)r(jià)跌落，從過(guò)萬(wàn)水平回到3000元左右均價(jià)。新區(qū)大量地產(chǎn)項(xiàng)目停工爛尾，居民手中的資產(chǎn)也瞬間縮水。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾多次到當(dāng)?shù)卣{(diào)研，在他看來(lái)，在鄂爾多斯，經(jīng)營(yíng)煤炭、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、民間借貸之間并沒(méi)有很清晰的界限。煤炭?jī)r(jià)格上漲、城市建設(shè)所產(chǎn)生的收益，在企業(yè)、政府和老百姓之間形成分享鏈條。而出問(wèn)題的房地產(chǎn)公司，多數(shù)是單純以高成本民間借貸來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的民營(yíng)企業(yè)。

對(duì)當(dāng)?shù)鼐用駚?lái)說(shuō)，財(cái)富降臨是一夜之間，購(gòu)置房子后大多選擇空置，房?jī)r(jià)大跌后也并未出現(xiàn)大規(guī)模拋售現(xiàn)象。這座城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，宛如“短期內(nèi)暴富的一群人儲(chǔ)藏財(cái)富的場(chǎng)所”，從暴漲到暴跌，具有較強(qiáng)的封閉性和個(gè)案性。

鄂爾多斯

十年回血

經(jīng)歷了曲折的樓市經(jīng)歷，但鄂爾多斯并未遭遇“硬著陸”，而是通過(guò)政府主動(dòng)調(diào)控，逐漸消化掉存量樓盤(pán)，走出了爛尾樓及“鬼城”陰影。

李宇嘉稱(chēng)，過(guò)去10年間，鄂爾多斯停止供地，拉長(zhǎng)時(shí)間消化爛尾樓。近年來(lái)，煤炭?jī)r(jià)格企穩(wěn)回升，政府財(cái)政充裕，開(kāi)始打造教育強(qiáng)區(qū)、“公園城市”、風(fēng)電裝備，大規(guī)模建設(shè)人才住房、公租房，市場(chǎng)需求也逐漸復(fù)蘇。

這其中，控制市場(chǎng)增量是重要一環(huán)。2012年開(kāi)始，鄂爾多斯市中心城區(qū)停止新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)；政府通過(guò)各種手段來(lái)緩解供應(yīng)過(guò)剩、防范泡沫破滅。

其次，想盡一切辦法消化存量，如向政府和國(guó)有企事業(yè)單位定向分配住房、納入住房保障范圍、用作人才安置住房、引進(jìn)外來(lái)企業(yè)等。

2016年，鄂爾多斯下發(fā)《房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，文件提及通過(guò)棚改消化存量。官方數(shù)據(jù)顯示，2016年及2017年，鄂爾多斯通過(guò)棚改消化的存量商品房面積分別達(dá)589.8萬(wàn)平方米和511萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)高于前兩年。

為助力去庫(kù)存，鄂爾多斯還推行了“房票”，發(fā)放對(duì)象是以征收房屋為主的拆遷戶，拆遷戶被拆遷后獲得房票，在購(gòu)房時(shí)房票可抵購(gòu)房款。不僅如此，這些房票還可以拆分、可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)宰畲蟪潭壬现鞘腥?kù)存。

通過(guò)控制供應(yīng)、開(kāi)啟棚改、大力去庫(kù)存等多種方式，鄂爾多斯的樓市逐漸回歸正軌。2019年，鄂爾多斯的房?jī)r(jià)已回到暴跌前的水平；2020年，當(dāng)?shù)鼐眠`迎來(lái)新盤(pán)入市；2021年二手房市場(chǎng)逐漸興起，均價(jià)逼近萬(wàn)元。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的2022年，鄂爾多斯樓市也保持了相對(duì)穩(wěn)定。1～7月，全市商品房銷(xiāo)售面積106.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.2%，其中住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)11.9%；商品房銷(xiāo)售額66.3億元，同比下降0.7%，其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)3.3%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面，前七月當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資87.9億元，同比增長(zhǎng)30.1%，其中住宅投資67.8億元，同比增長(zhǎng)35.4%。分地區(qū)看，增幅居前三的旗區(qū)為康巴什區(qū)、準(zhǔn)格爾旗、烏審旗，分別增長(zhǎng)131%、115.1%、63%。

李宇嘉表示，目前在鄂爾多斯買(mǎi)房的人群中，20%~25%為下轄7旗的人口、15%~20%的為市外人口（包括省外），大約60%為本地新市民及換房人群。很多外省市從業(yè)人士稱(chēng)，這里環(huán)境好，適合老人養(yǎng)老、小孩上學(xué)，因此選擇置業(yè)。

“炒房”一詞已淡出這片土地。目前，外地炒房團(tuán)退出、房子供應(yīng)也非常多，全款和公積金貸款買(mǎi)房的占當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)近八成。有當(dāng)?shù)鼐用穹Q(chēng)，最近康巴什區(qū)房?jī)r(jià)有上漲苗頭，準(zhǔn)備購(gòu)入房產(chǎn)自住，看房時(shí)很多人都是全款支付，土豪太多了。

鄂爾多斯樓市

有何啟示？

盡管鄂爾多斯的樓市有其特殊性，但站在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻的當(dāng)下，這座城市治理爛尾樓、去庫(kù)存的方式依然不乏啟示。

目前，全國(guó)商品房庫(kù)存整體進(jìn)入上行周期。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至7月末，全國(guó)商品房待售面積達(dá)到5.47億平方米，同比增長(zhǎng)7.5%，相比2021年末的5.10億平方米，足足增長(zhǎng)了3700萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)14.1%。

其中，三四線城市去化壓力最大，一線和二線平均去化周期也逐漸升至警戒線。福建連江的商品房庫(kù)存去化周期達(dá)到131個(gè)月；黑龍江哈爾濱去化周期達(dá)到81個(gè)月，內(nèi)蒙古呼和浩特及廣西北海的去化周期達(dá)到62個(gè)月。

李宇嘉認(rèn)為，鄂爾多斯本身地方財(cái)政實(shí)力很強(qiáng)，對(duì)土地依賴(lài)很小，但是它能做的不代表其他城市不能做，其中有些思路可以借鑒，或者說(shuō)某些區(qū)域可以借鑒。

對(duì)于庫(kù)存量特別大的地區(qū)，首先在供給端收縮土地及新房供應(yīng)，當(dāng)然也要區(qū)別對(duì)待、分區(qū)施策。如果人口密集、新盤(pán)供應(yīng)少、需求較大，這些區(qū)域可能會(huì)增加；但如果庫(kù)存高起、爛尾樓多，那么全市層面在供應(yīng)端一定要收緊口袋。

其次，在財(cái)政允許的情況下，將存量房的盤(pán)活與保障房、租賃住房對(duì)接起來(lái)，在供需錯(cuò)配的情況下，可通過(guò)這種機(jī)制匹配需求。如果有常規(guī)的棚改安置，拆完后拿來(lái)做政府儲(chǔ)備用地或公共服務(wù)設(shè)施用地，被拆遷戶拿著房票買(mǎi)新房。

此外，就鄂爾多斯本身來(lái)講，這座城市能吸引人口，背后還是在于其城市面貌、公共服務(wù)、就業(yè)機(jī)會(huì)、人均工資等，這才是助力樓市去庫(kù)存的根本保障。

李宇嘉稱(chēng)，這幾年鄂爾多斯中心區(qū)人口開(kāi)始集聚，一方面大力引進(jìn)清北等高校畢業(yè)生，打造教育強(qiáng)區(qū)；另一方面，陪子女讀書(shū)的父母或上一輩，只要在鄂無(wú)房，就可以申請(qǐng)公租房，租金只有市場(chǎng)價(jià)的40%；中心城區(qū)市容市貌也大為改善，加上有公租房保障，周邊晉陜寧甚至東北等地人口流向鄂爾多斯。

在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，鄂爾多斯也在力促經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，發(fā)展煤炭深加工，并布局新能源等新興賽道。2022年上半年，鄂爾多斯地區(qū)生產(chǎn)總值為2550.10億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)6.0%，在全區(qū)12盟市中總量第一。專(zhuān)注產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提升地方經(jīng)濟(jì)實(shí)力，也是樓市保持穩(wěn)定的基底。