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昔日網(wǎng)紅豪宅，為何淪落到低價(jià)拍賣的境地？

作者 | 盧泳志

編輯丨高巖

來源 | 野馬財(cái)經(jīng)

在經(jīng)歷了上下架的一波三折之后，深圳市南山區(qū)寶能城花園的法拍豪宅終于“名花有主”。

9月21日-23日，寶能城首批56套法拍房開拍，最終成交50套，6套流拍。其中，第一天20套房源全部成交，6套底價(jià)成交；第二天20套房源3套底價(jià)成交，1套流拍；第三天16套房源4套底價(jià)成交，5套流拍。

有業(yè)內(nèi)人士表示，總體來看，第一天競(jìng)拍加價(jià)較為保守，主要因?yàn)橐恍┵I家想底價(jià)成交或等待二拍，所以觀望的人比較多，隨后兩天競(jìng)拍則比較激烈。

作為深圳的網(wǎng)紅豪宅，寶能城位于深圳南山西麗大學(xué)城片區(qū)，總建面約83萬平方米，這也是寶能目前在深圳開發(fā)的唯一大型住宅。

拍賣公告顯示，此次法拍房源每套房屋面積在135-199平方米之間，起拍價(jià)格為1298萬-1963萬元，單價(jià)約為9.85萬元/平方米。這些房屋全部為毛坯現(xiàn)房，空置狀態(tài)，用途為住宅。

來源：阿里拍賣

價(jià)格“倒掛”成為寶能城此次法拍房的最大優(yōu)勢(shì)。寶能城在2015年-2020年共四次開盤，價(jià)格從6.96萬元/平方米漲至9.85萬元/平方米。目前，該項(xiàng)目的二手房?jī)r(jià)格在14萬-16萬元/平方米。

在寶能城拍賣的同時(shí)，深圳再次出現(xiàn)“日光盤”。9月21日，深圳蛇口豪宅招商璽家園開盤，推出604套總價(jià)1244萬元起的豪宅，總貨值超100億元，并在當(dāng)晚全部售罄。

除了價(jià)格優(yōu)勢(shì)，寶能城法拍房為空置的毛坯新房，且債權(quán)司法關(guān)系相對(duì)干凈清晰。此次上架的房源拍賣和過戶的稅費(fèi)被明確為“各自承擔(dān)”，但被執(zhí)行人的稅費(fèi)需要買家先墊付。

百萬稅費(fèi)爭(zhēng)議，寶能城“二進(jìn)宮”

剛剛進(jìn)入2022年，被多次抵押的寶能城攪動(dòng)了深圳樓市。最終，歷時(shí)半年，寶能城首批法拍房“名花有主”。

值得一提的是，本次參與法拍的56套房產(chǎn)僅是寶能系被申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的一部分財(cái)產(chǎn)。

深圳中院執(zhí)行裁判書顯示，平安銀行深圳分行與姚振華、寶能系旗下寶能城有限公司、寶能地產(chǎn)股份有限公司、寶能控股（中國(guó)）有限公司、深圳六金投資有限公司存在借款合同糾紛。

在訴訟過程中，根據(jù)平安銀行申請(qǐng)，深圳中院依法保全查封了抵押房產(chǎn)，即寶能城花園的484套房產(chǎn)，其中包含260套公寓、1個(gè)公寓型酒店和223套住宅。

5月27日，阿里拍賣官網(wǎng)公告表示，寶能城484套房產(chǎn)全部拍賣用來償還平安銀行的債務(wù)。

當(dāng)時(shí)，在標(biāo)的物介紹中提及，拍賣成交時(shí)，與本次過戶相關(guān)的雙方需繳納的一切稅、費(fèi)、應(yīng)補(bǔ)地價(jià)、土地使用費(fèi)等均由買受人承擔(dān)。

今年6月，該項(xiàng)目15套首批法拍房源在阿里司法拍賣平臺(tái)上架，但因?yàn)椤吧姘阜慨a(chǎn)需向稅務(wù)主管機(jī)關(guān)咨詢相關(guān)稅費(fèi)”的原因，相關(guān)房產(chǎn)隨后被撤回。

兩個(gè)月后，8月底，寶能城56套法拍房源再次集中上架阿里法賣平臺(tái)，按照起拍價(jià)計(jì)算，貨值超過8億元。

這一次除了規(guī)模體量做了調(diào)整，此前備受爭(zhēng)議的稅費(fèi)問題，也明確了由相應(yīng)主體依法各自承擔(dān)，但需要買家先墊付，后期再由法院退回。

最終，經(jīng)過三天競(jìng)拍，56套法拍房源共成交50套，總額近7.6億元，兩成房源都是底價(jià)成交。另外買家需墊付60%稅費(fèi)，也就是說本次金額高達(dá)12億元。

平安銀行“逼宮”，寶能賣子還債

實(shí)際上，從去年開始，寶能集團(tuán)就開始陷入債務(wù)危機(jī)。今年年初，更是被推向風(fēng)口浪尖。

3月17日，廣州市中級(jí)人民法院于近日發(fā)布的一份送達(dá)公告，將寶能集團(tuán)董事長(zhǎng)姚振華送上熱搜，“下落不明”的說法引發(fā)業(yè)界熱議。

隨后，寶能集團(tuán)回應(yīng)稱消息不實(shí)，公司已與法院方面溝通協(xié)調(diào)，相關(guān)公告會(huì)撤回。另據(jù)中國(guó)寶能微信公眾號(hào)消息，3月21日，姚振華走進(jìn)寶能汽車深圳工廠進(jìn)行工作檢查。

雖然“下落不明”的傳聞被擊破，但由于嚴(yán)峻的債務(wù)危機(jī)，姚振華最終還是陷入了被債權(quán)人“逼債”的處境。

來源：罐頭圖庫

在今年3月平安銀行2021年的業(yè)績(jī)會(huì)上，平安銀行副行長(zhǎng)郭世邦就曾表示，平安銀行房地產(chǎn)出險(xiǎn)業(yè)務(wù)主要是以寶能為主，其中金額最大的54億元的寶能城項(xiàng)目馬上可進(jìn)入司法拍賣執(zhí)行環(huán)節(jié)。

資料顯示，寶能城花園484套房屋權(quán)力人為寶能城有限公司。本次法拍與寶能系和其實(shí)控人姚振華的債務(wù)關(guān)系緊密，債權(quán)人是平安銀行深圳分行。

實(shí)際上，平安銀行與寶能系的債務(wù)源于2018年開始的兩次抵押。

房產(chǎn)抵押登記信息顯示，寶能城有限公司和深圳深業(yè)物流集團(tuán)股份有限公司在2018年10月11日、2021年7月29日作為抵押人，抵押給平安銀行深圳分行，被擔(dān)保債券數(shù)額分別為65億元和35億元。

僅僅過了3天，2021年7月31日，寶能城有限公司和深圳深業(yè)物流再次作為抵押人，抵押給前海世紀(jì)基金管理有限公司，被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額為49億元。

經(jīng)歷了三輪抵押后，寶能城被深圳中級(jí)人民法院輪候查封，查封期限從2021年10月14日到2024年10月13日。截至目前，暫未有前海世紀(jì)與寶能系的司法訴訟公布。

據(jù)“第一財(cái)經(jīng)”報(bào)道，在上述房產(chǎn)被法院查封后，前海世紀(jì)的投資人才得知，在其之前平安銀行享有第一順位和第二順位的質(zhì)押權(quán)。

對(duì)于寶能城的拍賣，郭世邦曾表示，寶能為最主要的房地產(chǎn)出險(xiǎn)業(yè)務(wù)，但目前與寶能已達(dá)成司法和解，法院已經(jīng)出具了調(diào)解書，如果寶能城銷售順利，2022年預(yù)計(jì)將形成大額的壓降。

寶能“上岸”還要多久？

2021年以來,姚振華掌管的“寶能系”陷入債務(wù)危機(jī)，并且屢屢傳出欠薪、裁員、債務(wù)逾期等消息。

寶能集團(tuán)表示，自去年6月份以來遇到的暫時(shí)性資金周轉(zhuǎn)困難，根本原因在于制造業(yè)的巨額資金投入，疊加疫情、房地產(chǎn)政策調(diào)控、融資集中到期等因素的綜合影響。

作為寶能旗下主要投資平臺(tái)，鉅盛華披露年報(bào)顯示，2021年有息債務(wù)總額822.91億元，其中360.44億元將在今年內(nèi)到期。

截至目前，鉅盛華已發(fā)生逾期的債務(wù)金額超375億元；融資及對(duì)外擔(dān)保等訴訟事項(xiàng)的涉訴金額達(dá)550.02億元，而當(dāng)前的貨幣資金僅有61.19億元。

來源：罐頭圖庫

根據(jù)報(bào)告，鉅盛華逾期債務(wù)涉及銀行貸款、信托借款、可轉(zhuǎn)債、非銀金融機(jī)構(gòu)借款等，其中包括10家銀行、12家信托公司、3家證券公司以及12家非銀金融機(jī)構(gòu)。

其中，10家銀行包括廈門國(guó)際銀行、華夏銀行、建設(shè)銀行、平安銀行、興業(yè)銀行、中信銀行國(guó)際（中國(guó)）有限公司、寧夏銀行、廣州銀行、農(nóng)商行上海閘北支行、民生銀行，逾期金額合計(jì)102.48億元。平安銀行的逾期金額最高，超過35億元。

對(duì)于鉅盛華面臨的風(fēng)險(xiǎn)，寶能方面表示，鉅盛華逾期債務(wù)約290億元已經(jīng)簽訂展期協(xié)議或和解協(xié)議，和解率超過80%。剩余部分正在全力推進(jìn)延期或和解，預(yù)計(jì)將于2022年3季度完成。

此外，鉅盛華融資及對(duì)外擔(dān)保等訴訟事項(xiàng)涉訴金額550.02億元，目前已實(shí)現(xiàn)和解142.64億元，剩余407.38億正在和解中，預(yù)計(jì)2022年可基本完成和解。

不過，鉅盛華的債務(wù)只是“寶能系”流動(dòng)性危機(jī)的冰山一角。

截至2021年12月末，寶能集團(tuán)有息負(fù)債合計(jì)1918億元，對(duì)外擔(dān)保余額308億。目前，寶能集團(tuán)有被執(zhí)行人記錄97條，被執(zhí)行總金額391.4億元。同時(shí)，該集團(tuán)有限高消費(fèi)記錄38條。

另據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年一季度，至少有63家金融機(jī)構(gòu)起訴寶能，僅涉案本金就高達(dá)723.22億元。

對(duì)于目前的困境，寶能集團(tuán)表示，已在全力推進(jìn)資產(chǎn)處置及回款工作，按照方案實(shí)施收購及兌付，但大額資產(chǎn)交易的磋商談判較復(fù)雜，決策時(shí)間長(zhǎng)。

面對(duì)如此巨額債務(wù)，“寶能系”能化解危機(jī)嗎？歡迎留言評(píng)論！