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本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：忻奇琪

銷售承壓、利潤(rùn)下行、融資艱難……在多重因素的沖擊下，2022年上半年房地產(chǎn)行業(yè)仍經(jīng)歷著轉(zhuǎn)型的陣痛期。房企經(jīng)營(yíng)由粗放型增長(zhǎng)模式向低杠桿、精細(xì)化的內(nèi)生型模式過渡，立足長(zhǎng)期主義、提升產(chǎn)品力正逐漸成為行業(yè)共識(shí)。

面對(duì)復(fù)雜變化的外部環(huán)境，2022年上半年，弘陽地產(chǎn)（01996.HK）仍積極應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，地產(chǎn)與商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)，確保品質(zhì)交付，同時(shí)回歸初心，聚焦深耕，回歸經(jīng)營(yíng)本質(zhì)，公司整體經(jīng)營(yíng)穩(wěn)中有序。

截至2022年6月30日，弘陽地產(chǎn)現(xiàn)金及銀行結(jié)余為人民幣95億元，凈負(fù)債率為59.4%，現(xiàn)金短債比0.7倍，剔除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.8%，較2021年繼續(xù)降低。此外，弘陽地產(chǎn)進(jìn)一步去杠桿，2022年6月有息負(fù)債總額較2021年末下降19.1%。

總體交付率同比提升

走入地產(chǎn)下半場(chǎng)，保證品質(zhì)交付，提升產(chǎn)品力和服務(wù)力，是行業(yè)進(jìn)入新階段的生存之道。

秉承“品質(zhì)第一、客戶至上”的理念，2022年上半年，弘陽地產(chǎn)累計(jì)交付54個(gè)批次，共計(jì)27078戶，總體交付率87.1%，同比去年提升4.4%。同時(shí)交房即交證，實(shí)現(xiàn)業(yè)主住權(quán)和產(chǎn)權(quán)同步，體現(xiàn)了對(duì)交付品質(zhì)的追求。

對(duì)弘陽而言，房屋交付不是終點(diǎn)而是兌現(xiàn)客戶承諾的起點(diǎn)。2022年上半年，在第三方賽惟咨詢調(diào)研中，弘陽維修服務(wù)客戶滿意度取得95分，排名行業(yè)第一。2022年是弘陽“客戶價(jià)值年”，把客戶放在了首位，將房子保證品質(zhì)地交付到業(yè)主手中，是弘陽客戶價(jià)值理念的最好實(shí)踐。

2022年，弘陽地產(chǎn)在企業(yè)內(nèi)部打造標(biāo)桿項(xiàng)目，形成示范作用，提升各交付項(xiàng)目品質(zhì)。報(bào)告期內(nèi)，弘陽地產(chǎn)滿意度超過行業(yè)平均值，與同規(guī)模企業(yè)相比，公司不同階段客戶滿意度均高于同規(guī)模企業(yè)。

在運(yùn)營(yíng)上，弘陽地產(chǎn)推出“透明工地”，即交付標(biāo)準(zhǔn)透明，建造體系透明，材料選擇透明，工藝流程透明，每一步都按照高標(biāo)準(zhǔn)、高要求來實(shí)施，體現(xiàn)了公司對(duì)景觀、工程質(zhì)量與品質(zhì)的嚴(yán)格要求。

為助力品質(zhì)交付，弘陽地產(chǎn)還陸續(xù)打造了宜興時(shí)光氿樾、浙江沁瀾府、重慶樾景臺(tái)透明工地。業(yè)主可以身臨其境地了解到精工匠筑背后的具體工序與優(yōu)選材質(zhì)，也看到項(xiàng)目的打造過程中，每一步都按高標(biāo)準(zhǔn)、高要求來實(shí)施。

住宅、商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)

據(jù)中指研究院發(fā)布的2022年1-7月江蘇省房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)TOP20，其中，弘陽地產(chǎn)銷售額125.79億元，位列第11名。同時(shí)，2022年1-7月江蘇本土房企銷售TOP20榜單中，弘陽地產(chǎn)位列前三。7月6日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)華東華中區(qū)域測(cè)評(píng)研究報(bào)告》。在江蘇省開發(fā)企業(yè)TOP10中，弘陽地產(chǎn)位列前三。

值得注意的是，報(bào)告期內(nèi)，弘陽商業(yè)板塊也保持著穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)。數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)經(jīng)營(yíng)及酒店經(jīng)營(yíng)收入為3.2億元，同比增加2.4%；弘陽商業(yè)整體出租率98.4%，累計(jì)已拓展面積128萬方，已開業(yè)面積85萬方。

據(jù)管理層透露，弘陽商業(yè)數(shù)個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目正在緊鑼密鼓的籌備中，安慶弘陽廣場(chǎng)預(yù)計(jì)于今年12月開業(yè)，徐州新盛· 弘陽廣場(chǎng)預(yù)計(jì)于2023年5月開業(yè)，常州名力1936項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2023年9月開業(yè)。

據(jù)悉，安慶弘陽廣場(chǎng)沿襲“雙Mall+游樂演藝”為核心的、差異化的產(chǎn)城融合發(fā)展模式，著重體現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)的協(xié)同效應(yīng),相互賦能,主打“潮玩、有趣、創(chuàng)新”特色的商業(yè)內(nèi)容。

常州弘陽1936則借助京杭大運(yùn)河、歷史文保建筑、近現(xiàn)代紡織工業(yè)遺存和常州歷史文化名人等天然資源，將原衛(wèi)生所、三方廳、倉庫、門樓、濾塵塔、老廠門等8處文保建筑修繕保護(hù)，創(chuàng)造紡織藝術(shù)展覽、咖啡休閑、民國(guó)風(fēng)情商業(yè)、兒童樂園、live house舞臺(tái)等文旅新場(chǎng)景，以新建12萬方的購物中心與5萬方民國(guó)風(fēng)情街區(qū)，鍛造了城市更新背景下文旅商高度融合的代表性案例。

一二線城市土儲(chǔ)占比為71.5%

在土地儲(chǔ)備上，截至2022年6月30日，弘陽地產(chǎn)土地儲(chǔ)備總建筑面積約為1679萬平方米，其中已竣工物業(yè)約199萬平方米，持作投資的可租用面積約100萬平方米，開發(fā)中物業(yè)約1380萬平方米。

起家江蘇南京的弘陽，在戰(zhàn)略上仍始終堅(jiān)持“做透大江蘇、深耕長(zhǎng)三角、做強(qiáng)中心城”。土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)主要也都集中在一二線城市及江蘇重點(diǎn)城市，連續(xù)三年弘陽在江蘇的土儲(chǔ)維持在50%以上，長(zhǎng)三角土儲(chǔ)量則維持在65%以上，結(jié)構(gòu)穩(wěn)定合理。

在弘陽地產(chǎn)看來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐步進(jìn)入新階段，一二線樓市更具抗壓性。當(dāng)前弘陽地產(chǎn)持續(xù)扎根大本營(yíng)，一二線城市的土儲(chǔ)占比為71.5%，也為后續(xù)經(jīng)營(yíng)留足了安全空間。

截至目前，在江蘇省弘陽地產(chǎn)布局了南京、南通、徐州、鎮(zhèn)江、泰州、揚(yáng)州、淮安、鹽城、宿遷、蘇州、無錫、常州12城超130個(gè)項(xiàng)目，在南京布局江北新區(qū)、江寧、秦淮、高淳、雨花臺(tái)、棲霞、溧水、六合等8區(qū)40座住宅項(xiàng)目。

展望未來，弘陽地產(chǎn)會(huì)繼續(xù)以“現(xiàn)金流為王”為主導(dǎo)，集中資源，中長(zhǎng)期堅(jiān)持聚焦深耕，做好產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)，做強(qiáng)品牌，強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)能力，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，安全有序去杠桿。核心工作是“保安全、穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、提品質(zhì)”，同時(shí)要“保交付、抓銷售、穩(wěn)融資、優(yōu)合作”。

在商業(yè)發(fā)展方面，下半年弘陽地產(chǎn)也會(huì)積極穩(wěn)商，和商戶共同提高客流促進(jìn)轉(zhuǎn)化。在行業(yè)回歸理性，回歸經(jīng)營(yíng)本質(zhì)的情況下，弘陽地產(chǎn)會(huì)堅(jiān)持以客戶為中心，不斷精進(jìn)產(chǎn)品力和服務(wù)力，以實(shí)力贏得客戶，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有序發(fā)展。