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2023-01-31
旭輝控股：該救嗎？能救嗎？
更新時間：2022-09-29 08:20:36作者：智慧百科
毫無疑問，民營房企的示范生 —— 旭輝控股已經到了最緊急的關頭。昨日晚間，在旭輝老板林中發(fā)出內部信后，今日股市做出的回應卻極其慘烈。公司股價已經跌破1港元 ，市值跌至81億港元 。
先來看看旭輝董事長林中的這封內部信：
致旭輝全體干部的一封信
旭輝控股董事局主席林中
各位旭輝的干部同仁們：
大家好！
近一年多來，我們身處的房地產行業(yè)面臨了尤為嚴峻的挑戰(zhàn)。從去年下半年開始，在行業(yè)去杠桿化、去金融化的大趨勢下，房地產行業(yè)中的一些企業(yè)開始紛紛出險。隨著多家民營房企巨頭相繼出現(xiàn)嚴重的經營問題，地產行業(yè)也進入不曾有過的深度調整期。
面對行業(yè)的不確定性、面對一些企業(yè)選擇躺平和放棄，旭輝人堅持的始終是朝干夕惕、重信守約、履行承諾。我們深知，每一套房子都承載著一個家庭對美好生活的期許，無論困難如何重重，也不能辜負客戶選擇旭輝時對我們的信賴。正是憑借堅定的信念和強烈的責任感，我們上下同心，排除萬難，一直堅持推進「保民生、保交付」。2022 年的前 3 個季度，旭輝成功交付了 4.7 萬套房子，這來之不易的成果，離不開每一位伙伴的自律與勤勉、韌性與拼搏，由衷地感謝大家。
然而，外部環(huán)境依然充滿荊棘與挑戰(zhàn)。三季度以來，多地疫情反復，疊加全球經濟持續(xù)走弱，房地產市場一再探底。出險房企交付風險頻發(fā)，疊加一些省市出現(xiàn)的「斷貸潮」，讓房地產行業(yè)市場端的需求依舊疲軟。雖然各地出臺了多項刺激政策，民營房企的銷售還是處于同期水平的一半，行業(yè)整體去化率從過去的 60% 下降到現(xiàn)在的 40%。而在資金監(jiān)管上，「斷供潮」讓多地政府事實上進一步收緊了監(jiān)管資金的提取，導致房企的流動性進一步承壓，這也客觀上造成我們雖賬面仍有逾300億現(xiàn)金，但絕大部分無法滿足企業(yè)的合理按需使用。
任正非說，「把活下來作為最主要綱領，把寒氣傳遞給每個人。」我深以為然！我希望每一位旭輝的干部都能深刻認識到公司當下所面臨的困難和挑戰(zhàn)。更要清晰地意識到，對于我們來說，這樣的艱難與考驗還將持續(xù)相當長的一段時間。在市場需求端回暖、銷售恢復正常之前，我們都必須過難日子、緊日子，節(jié)省一切可以節(jié)省的開支，把有限的資源集中在「保交付、保品質」的民生工程上。
小時候，我家鄉(xiāng)的老人就常說，「要拼命而不認命」，旭輝人向來信奉「愛拼才會贏」，正是這種不服輸?shù)木褡屛覀冏叩搅私裉臁＿^去的一年，在融資性現(xiàn)金流斷崖式下跌的情況下，我們始終恪守企業(yè)信用，努力償付每一筆債務。然而事實上，行業(yè)整體各個方面的顯著收緊，客觀上導致了我們賬面現(xiàn)金的大幅度下降。從目前的情況看，未來幾個月，旭輝的現(xiàn)金流將承受前所未有的挑戰(zhàn)，公司走到了需要我們使出全力、上下一心、義無反顧拼搏的時刻... ...
林中老板的這封內部信，關鍵信息有兩點，就是藍色字體的部分 ：
1，雖然在刺激救樓市，但樓市的整體去化率卻仍然在下降，從60%下降到40%，就是說市場銷售還在繼續(xù)萎靡，庫存還在增加；
2，公司賬上300億元以上的現(xiàn)金絕大部分無法合理按需使用，很缺錢。
那么，接下來的關鍵問題無非是兩點：旭輝該救嗎？該如何救？
老槍財經的觀點非常明確：旭輝必須救，也應該救。
首先，最重要的原因，正如林老板在內部信中所說，旭輝自身還在努力償付每一筆債務，恪守企業(yè)信用，傾盡所有資源保交樓。就是說，旭輝直到今天并沒有選擇躺平。
就在林老板內部信發(fā)出的第二天，旭輝控股已經兌付9月28日到期的一筆總額為1820萬美元的利息款。 據悉，這是一筆將于2024年到期的美元債，總金額5.55億美元，9月28日到期的是這筆美元債的利息款。
其次，作為監(jiān)管機構列出的示范民營房企名單，如果任由旭輝倒下，將對市場和行業(yè)信心形成重大打擊。就在一周前，旭輝還成功發(fā)行了一筆由中債信用增進投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保的12億元中期票據。
在旭輝、碧桂園、美的置業(yè)、新城控股、龍湖等5家房企被監(jiān)管機構列為示范房企后，市場對民營房企的信心剛剛有所恢復，如果此時旭輝再度倒下，會被市場解讀為救市的失敗，將會對已經極度脆弱的市場和行業(yè)信心再度形成重大打擊，后續(xù)救市的難度和代價將會進一步加大 。
第三，房地產救市行動進行到現(xiàn)在，證明前期市場流傳的所謂 “ 救項目不救公司 ” 的說法是錯誤的，在實踐中是行不通的。項目就是公司下的蛋， 公司倒下了，項目、樓盤就是無源之水，無水之木，靠社會和zf來救的難度會倍增。
第四，旭輝控股還有300億元的現(xiàn)金，還有大量可售可盤活的樓盤、項目、土地和物業(yè)， 公司剔除預收款的資產負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比率等重要指標都符合監(jiān)管要求，這是旭輝最大的基本盤。
就是說，旭輝完全具備救活的基礎，值得救，也應該救。
過去20年來，中國房地產市場形成的現(xiàn)實是民營房企占據了半壁以上的市場份額。難道要讓所有的民營房企在短短一年左右全部倒下之后再去救 ？ 老槍財經相信，這種代價，將是房地產行業(yè)無法承受之重，也是房地產救市必須要避免的悲劇。
旭輝控股該如何救呢？ 回到林老板的內部信。 “ 300億元以上的現(xiàn)金絕大部分無法合理按需使用 ” ， 林老板這句話已經明示了旭輝困境的癥結之所在。
如果沒有猜錯，300多億中的絕大部分資金是被受限了， 旭輝無法自主支配。在林老板看來，這不合理。
所以，接下來的救市策略，首先應該科學合理，既考慮保交樓的實際需要，也要考慮保企業(yè)現(xiàn)金流的合理需要，合理確定房企受限資金范圍和數(shù)額。如果為堵一個窟窿，卸掉企業(yè)半條腿， 這樣下去，其結果很可能是堵住了一個窟窿，又制造出更大的新窟窿。
還是以旭輝為例， 從28日晚間旭輝的公告看，旭輝不是賬上沒錢無力還債，而是由于預售資金監(jiān)管問題，導致林老板有心無力。
其次，對房企尤其是上面提及的幾家民營示范房企的融資扶持力度應該進一步加大。一周多前，上述幾家房企相繼獲得了國資背景的中債信用增進投資股份有限公司的擔保融資，這是一個可喜的現(xiàn)象，但融資扶持力度還應該進一步加大。
12億元的票據融資，對旭輝這樣規(guī)模量級的房企顯然是不夠的。 看看林老板在朋友圈中的無奈吐槽：
最后，監(jiān)管機構和地方各級部門應該給市場一個更加明確、堅定的信號和預期。在這方面，老槍財經認為，美聯(lián)儲對利率的預期管理方式真心值得我們學習。
信心比黃金更寶貴。當行業(yè)和市場到了我們需要發(fā)出、必須發(fā)出一種更明確、堅定、干脆、有力的信號和預期時，我們不能再含糊扭捏，也不能再拖延。
18萬億的大市場，不是沒有需求，而是沒有信心。眼下，真的到了該給市場傳遞一種更加明確、堅定、干脆、有力的信號和預期的時候了。