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公募REITs再次跑出發(fā)展“加速度”，今年5月，滬深交易所發(fā)布REITs擴(kuò)募指引，不到5個(gè)月時(shí)間，市場(chǎng)就迎來首批公募REITs擴(kuò)募。

近期，包括華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT在內(nèi)5只公募REITs齊齊發(fā)布擬申請(qǐng)擴(kuò)募并新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等多份公告，其中，上交所三單，深交所兩單，這也意味著公募REITs擴(kuò)募正式啟動(dòng)。

受擴(kuò)募消息刺激，公募REIT市場(chǎng)“漲”聲一片，上述5只公募reits平均漲幅達(dá)到2.098%，漲幅居于全市場(chǎng)前列。

在業(yè)內(nèi)人士看來，公募REITs的擴(kuò)募是REITs試點(diǎn)推進(jìn)的一個(gè)重要里程碑，是REITs行業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。隨著擴(kuò)募的落地，將有助于原始權(quán)益人盤活更多優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，進(jìn)一步形成資本良性循環(huán)；對(duì)于投資者來說，也是對(duì)已有資產(chǎn)覆蓋的有益補(bǔ)充，有助于分散資產(chǎn)的持有風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)具有較強(qiáng)的成長(zhǎng)潛力，或有助于提升長(zhǎng)期投資獲得感。

不過，業(yè)內(nèi)人士提醒，投資者要從裝入資產(chǎn)的質(zhì)量、裝入資產(chǎn)的規(guī)模、裝入資產(chǎn)時(shí)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格水平三維度去考核。若從發(fā)布擴(kuò)募消息開始，市場(chǎng)已明顯出現(xiàn)上漲表現(xiàn)，投資者要理性布局，不要一味追漲。

首批5只公募REITs迎來擴(kuò)募

自2021年6月首批試點(diǎn)項(xiàng)目落地以來，公募REITs市場(chǎng)不斷擴(kuò)容，已上市項(xiàng)目募集資金規(guī)模突破600億元，近期，又在制度創(chuàng)新層面迎來新的里程碑事件。

9月27日晚間，包括華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT在內(nèi)5只公募REITs齊齊發(fā)布擬新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、產(chǎn)品變更暨擴(kuò)募份額上市申請(qǐng)等多份公告，這也標(biāo)志著首批5只公募REITs擴(kuò)募正式啟動(dòng)。

公告顯示，上述5只公募REITs分別擬申請(qǐng)擴(kuò)募并新購(gòu)入張潤(rùn)置業(yè)持有的張潤(rùn)大廈項(xiàng)目，位于山東省青島市、廣東省江門市和重慶市的三個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)項(xiàng)目，長(zhǎng)治市污水處理特許經(jīng)營(yíng) PPP 項(xiàng)目，位于深圳市光明高新園區(qū)的招商局光明科技園科技企業(yè)加速器二期項(xiàng)目的部分基礎(chǔ)設(shè)施（即光明項(xiàng)目）以及對(duì)項(xiàng)目公司（萬海）的債權(quán)，世紀(jì)物流園項(xiàng)目。

從項(xiàng)目的類型上看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流各有兩單，清潔能源也斬獲一單。

此次公募擴(kuò)募方式為定向擴(kuò)募，發(fā)售的特定對(duì)象不超過35名，并采取競(jìng)價(jià)方式確定。擴(kuò)募發(fā)售對(duì)象認(rèn)購(gòu)的基金份額，自上市之日起6個(gè)月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；發(fā)售對(duì)象屬于新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原始權(quán)益人或者其同一控制下的關(guān)聯(lián)方，其認(rèn)購(gòu)的基金份額自上市之日起18個(gè)月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

公告中也同時(shí)提醒，此次基金擴(kuò)募并新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的事項(xiàng)尚需通過國(guó)家發(fā)展改革委申報(bào)推薦、中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予基金變更注冊(cè)、滬深交易所審核，并經(jīng)基金份額持有人大會(huì)決議通過后方可實(shí)施。

對(duì)于公募REITs擴(kuò)募，二級(jí)市場(chǎng)上也反映良好。wind數(shù)據(jù)顯示，9月28日，5只公募REITs平均漲幅達(dá)到2.098%，其中，華安張江光大REIT、紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT更是單日漲幅超過2%，領(lǐng)跑REITs市場(chǎng)。

擴(kuò)募正式落地

又一大里程碑

談及首次擴(kuò)募，行業(yè)普遍認(rèn)為，公募REITs的擴(kuò)募是REITs試點(diǎn)推進(jìn)的一個(gè)重要里程碑，是REITs行業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。

華安基金表示，隨著擴(kuò)募的落地，將有助于原始權(quán)益人盤活更多優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，進(jìn)一步形成資本良性循環(huán)。公募REITs作為一類金融產(chǎn)品，擴(kuò)募是其規(guī)模擴(kuò)張的主要途徑，擴(kuò)募將有利于提升REITs行業(yè)的整體規(guī)模，提高基金管理人的管理實(shí)施效率，優(yōu)化REITs的整體投資組合。

富榮基金公募REITs投資總監(jiān)王甲同也表示，公募REITs本質(zhì)是資產(chǎn)的IPO，其既具有債性，又有股性。債性體現(xiàn)在底層資產(chǎn)穩(wěn)定的收益和REITs制度安排中的強(qiáng)制分紅；而股性體現(xiàn)在資產(chǎn)的增值收益。

“REITs實(shí)現(xiàn)股性的方式，其中很重要的一種渠道就是擴(kuò)募。通過擴(kuò)募，REITs才能擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，擴(kuò)充資產(chǎn)組合數(shù)量，實(shí)現(xiàn)不同區(qū)域、不同領(lǐng)域，甚至不同細(xì)分行業(yè)的資產(chǎn)配置?！蓖跫淄J(rèn)為，這樣既可以通過資產(chǎn)分散化投資，增強(qiáng)現(xiàn)金流創(chuàng)造的穩(wěn)定性，提升資產(chǎn)包抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，又可以提高資本市場(chǎng)的認(rèn)可度，從而獲得更好的信用評(píng)級(jí)，降低負(fù)債利率，助推杠桿的正效應(yīng)，為投資者創(chuàng)造更多的增值。

王甲同還表示，對(duì)于發(fā)行人來講，擴(kuò)募的安排，才是公募REITs具備“殼”功能的體現(xiàn)，才能真正為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)方打通資本市場(chǎng)融資渠道，成為最有效盤活存量資產(chǎn)的方式。此外，擴(kuò)募的實(shí)現(xiàn)，對(duì)于整個(gè)REITs市場(chǎng)來講，也是增加體量，擴(kuò)充容量，使得REITs真正具備大類資產(chǎn)配置的意義?？梢哉f，擴(kuò)募是公募REITs生命力的體現(xiàn)。

博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄認(rèn)為，本次蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募是落實(shí)相關(guān)政策要求的具體舉措，有助于進(jìn)一步盤活基金發(fā)起人（原始權(quán)益人）存量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，增強(qiáng)發(fā)展能力、降低負(fù)債水平，真正實(shí)踐以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平；有利于完善市場(chǎng)化、法治化機(jī)制，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展；有利于進(jìn)一步拓寬基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資金來源，更好盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資，為國(guó)家推動(dòng)“十四五”期間的基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募草案的出爐以及后續(xù)擴(kuò)募工作的有序推動(dòng)，將有助于進(jìn)一步完善基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的市場(chǎng)制度建設(shè)，完善擴(kuò)募機(jī)制、規(guī)范和引導(dǎo)公募REITs存續(xù)期間新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及相關(guān)決策、信息披露等事項(xiàng)的業(yè)務(wù)規(guī)則。對(duì)提升市場(chǎng)規(guī)模、優(yōu)化公募REITs產(chǎn)品投資組合等具有重要促進(jìn)作用，是公募REITs市場(chǎng)逐漸邁向成熟的又一個(gè)里程碑。

中金基金更是直言，REITs的擴(kuò)募有助于優(yōu)化公募REITs的投資組合，能夠進(jìn)一步深入推進(jìn)我國(guó)REITs試點(diǎn)工作，是貫徹落實(shí)中央關(guān)于“防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿、穩(wěn)投資、補(bǔ)短板”決策部署的重要舉措。

公募REITs擴(kuò)募提供新的收益來源

談及公募REITs擴(kuò)募的意義，中金基金表示，對(duì)投資者而言，新基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的購(gòu)入，是對(duì)已有資產(chǎn)覆蓋的有益補(bǔ)充，有助于分散資產(chǎn)的持有風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)具有較強(qiáng)的成長(zhǎng)潛力，有利于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)以及實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，或有助于提升長(zhǎng)期投資獲得感。

“對(duì)于投資者而言，如果REITs進(jìn)行了擴(kuò)募，相當(dāng)于在原來的資產(chǎn)組合基礎(chǔ)上，又注入了新的資產(chǎn)。如果注入的資產(chǎn)估值合理，產(chǎn)生的收益穩(wěn)定，這相當(dāng)于提升整個(gè)資產(chǎn)包的質(zhì)量水平，增加了現(xiàn)金流的濃度，這必然會(huì)體現(xiàn)在二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格上?！?富榮基金公募REITs投資總監(jiān)王甲同表示，無論擴(kuò)募是否通過優(yōu)先配售原持有人的方式進(jìn)行，都會(huì)對(duì)現(xiàn)有REITs投資者持有的份額釋放利好，獲得一定的資本利得收益。

王甲同也表示，當(dāng)然，如果裝入資產(chǎn)質(zhì)量一般，估值偏高，不但不會(huì)增加現(xiàn)有現(xiàn)金流收益，可能還會(huì)拉低收益，那么擴(kuò)募對(duì)于現(xiàn)有投資人就是利空，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)有反應(yīng)。近一兩年香港市場(chǎng)擴(kuò)募后REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格走低的例子也是存在的。所以投資者還要立足在底層資產(chǎn)類別、估值水平、對(duì)現(xiàn)有資產(chǎn)組合的影響、管理人對(duì)新購(gòu)入資產(chǎn)管理能力等方面進(jìn)行綜合考量。

此外，對(duì)于大體量資金的機(jī)構(gòu)投資者，可以參與公募REITs擴(kuò)募的份額投資，就像首發(fā)時(shí)的戰(zhàn)配一樣，通過與發(fā)行人的協(xié)商，在合理定價(jià)范圍內(nèi)，獲得一定量的投資份額，以實(shí)現(xiàn)大類資產(chǎn)配置投資。

華安基金也認(rèn)為，擴(kuò)募資金用于購(gòu)入新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，將為基金提供額外的收益來源，并且分散了一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，基金份額持有人結(jié)構(gòu)可能發(fā)生變化，原基金份額持有人將與新基金份額持有人共同享有基金已持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所帶來的權(quán)益。擴(kuò)募帶來的基金規(guī)模的增加及新投資者的引入將有助于提升基金的二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性。

博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄認(rèn)為，對(duì)于投資者而言，博時(shí)招蛇產(chǎn)園REIT的擴(kuò)募打通了新購(gòu)入資產(chǎn)的上市通道，基金的資產(chǎn)和儲(chǔ)備規(guī)模將得到持續(xù)提升，有助于本基金實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)組合的多元化，在資產(chǎn)類型和資產(chǎn)區(qū)域上提升分散度，在一定程度上降低單一片區(qū)、單一園區(qū)受行業(yè)政策、市場(chǎng)波動(dòng)影響較大的風(fēng)險(xiǎn)，基金的抗風(fēng)險(xiǎn)能力將有所提升。同時(shí)，隨著基金規(guī)模的不斷擴(kuò)充，較高的管理規(guī)模將有利于基金管理人對(duì)運(yùn)營(yíng)管理成本的管控、有助于運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化管理機(jī)制和人員配置，從而提升基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的收益水平；另外，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的不斷注入，還將維持基金的市場(chǎng)關(guān)注度，有助于提升基金份額二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性。

投資者從三角度衡量擴(kuò)募“價(jià)值”

對(duì)于普通投資者來說，REITs的擴(kuò)募的價(jià)值到底在何方？應(yīng)該如何去篩選？

富榮基金公募REITs投資總監(jiān)王甲同就表示，投資者要從如下三個(gè)方面衡量擴(kuò)募對(duì)于現(xiàn)有公募產(chǎn)品的影響：一是裝入資產(chǎn)的質(zhì)量。裝入一個(gè)好資產(chǎn)，對(duì)現(xiàn)有公募REITs是利好，但如果要裝入一個(gè)質(zhì)量一般的資產(chǎn)，可能起到負(fù)作用。

“衡量質(zhì)量好壞的一個(gè)重要指標(biāo)就是資產(chǎn)的估值情況，產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類資產(chǎn)的估值方式不同，評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)也不同，要具體分析。”王甲同表示。

二是裝入資產(chǎn)的規(guī)模。由于目前公募REITs市場(chǎng)在發(fā)行時(shí)存在明顯的一二級(jí)溢價(jià)情況，因此如果裝入資產(chǎn)依然按照發(fā)行時(shí)標(biāo)準(zhǔn)來安排，裝入后對(duì)現(xiàn)有的產(chǎn)品會(huì)起到提振作用，通常來說裝入資產(chǎn)規(guī)模越大，提振作用就越大。

三是關(guān)注裝入資產(chǎn)時(shí)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格水平。從發(fā)布擴(kuò)募消息到擴(kuò)募完成，需要一段時(shí)間，如果從發(fā)布擴(kuò)募消息開始，市場(chǎng)已經(jīng)明顯出現(xiàn)較大的上漲表現(xiàn)，充分釋放了擴(kuò)募的提振作用，那么可能會(huì)出現(xiàn)“利好出盡，獲利了結(jié)”的情況，投資者切莫一味的追漲。

“對(duì)于投資者而言，可以從擬新購(gòu)入資產(chǎn)的質(zhì)量和收益兩個(gè)方面衡量來擴(kuò)募的影響?！?博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄也表示，資產(chǎn)質(zhì)量方面，主要包括擴(kuò)募擬購(gòu)入資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和可預(yù)測(cè)性、基金運(yùn)作及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一致性和延續(xù)性，以及擬購(gòu)入資產(chǎn)是否可分擔(dān)原有資產(chǎn)的區(qū)域、政策及市場(chǎng)等方面的風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)收益方面，可以從擬購(gòu)入新資產(chǎn)的交易對(duì)價(jià)是否合理，新老項(xiàng)目的整體收益率較擴(kuò)募前是否有所提升等方面進(jìn)行衡量。

此外，華安基金認(rèn)為，從投資價(jià)值來說，投資人主要可以從擬新購(gòu)入資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性和收益成長(zhǎng)性，估值及定價(jià)區(qū)間的合理性，原始權(quán)益人的資質(zhì)等方面進(jìn)行考量，同時(shí)可與REITs目前已持有的同類資產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)作比照分析；從交易風(fēng)險(xiǎn)來說，投資人可以關(guān)注擴(kuò)募相關(guān)公告的披露和提示，評(píng)估相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。