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2023-01-31
深度拆解：萬物云“蝶變”
更新時間：2022-09-29 12:08:24作者：智慧百科
導(dǎo)讀：三年前，當(dāng)大部分物企還在以住宅在管規(guī)模論高下之時，萬物云靠著并購戴德梁行、落地“蝶城”計劃成功從住宅物企突圍，一改物業(yè)企業(yè)單一化的服務(wù)內(nèi)容。萬物云的戰(zhàn)略之所以成功，一個重要原因在于——萬物云塑造了區(qū)別于其他物企的差異化優(yōu)勢。即使到現(xiàn)在，物企龍頭碧桂園服務(wù)和“商管一哥”華潤萬象生活仍分別以住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)為主，而萬物云卻在住宅物業(yè)、商寫物業(yè)、城市物業(yè)三空間內(nèi)有著最均衡的發(fā)展。
（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）懷揣著“差市場結(jié)交真朋友”的忐忑，港股“年內(nèi)最大IPO”的物企萬物云上市了。
9月29日，萬物云正式掛牌港交所，發(fā)行價49.35港元/股，計劃募集資金57.59億港元。截至報道，萬物云報46.7港元/股，較發(fā)行價跌5.37%，總市值545.1億港元，折合人民幣約499.97億元，市盈率約26.07倍。
事實上，萬物云是有機(jī)會在2020年60倍、70倍甚至上百倍首發(fā)市盈率的環(huán)境下上市的，只是當(dāng)時萬科董事會主席郁亮不想萬物云成為萬千平凡物企中的一個，希望人們認(rèn)同萬物云城市服務(wù)商的身份，因此拒絕了眾多翹首以盼的發(fā)行機(jī)構(gòu)。
風(fēng)停下了再上市，確實讓萬物云失去被吹捧上天的機(jī)會，但同時也讓其安安全全、平穩(wěn)著陸。按照萬物云2021年20.4億港元的歸母凈利潤計算，目前26.07倍的靜態(tài)市盈率仍具有一定的龍頭溢價和科技屬性溢價。
盡管市場下行，萬物云此次招股結(jié)交的真朋友也不少，吸引了中國誠通控股以及旗下的中國國有企業(yè)混合所有制改革基金、瑞銀資管、HHLR 基金及YHG 投資、潤暉投資、淡馬錫、Athos 資本等機(jī)構(gòu)投資者，機(jī)構(gòu)類型涵蓋國資、外資、私人，基石投資金額約為2.8 億美元，約占全球發(fā)售后發(fā)行股本的3.58%。
既要保持城市服務(wù)商的初衷，又要為朋友帶來多贏效應(yīng)，這是上市后的萬物云必須完成的雙線任務(wù)。
物管也有護(hù)城河
對于大部分物企來說，承接地產(chǎn)母公司交房面積，是在短時間內(nèi)快速增加在管面積最穩(wěn)妥的捷徑，但仔細(xì)拆解萬物云的發(fā)展會發(fā)現(xiàn)，在大部分企業(yè)完全依靠關(guān)聯(lián)方之際，萬物云早已有獨當(dāng)一面的實力，甚至能反哺地產(chǎn)成為購房者選擇萬科新房的因素之一。
三年前，當(dāng)大部分物企還在以住宅在管規(guī)模論高下之時，萬物云靠著并購戴德梁行、落地“蝶城”計劃成功從住宅物企突圍，一改物業(yè)企業(yè)單一化的服務(wù)內(nèi)容。萬物云的戰(zhàn)略之所以成功，一個重要原因在于——萬物云塑造了區(qū)別于其他物企的差異化優(yōu)勢。即使到現(xiàn)在，物企龍頭碧桂園服務(wù)和“商管一哥”華潤萬象生活仍分別以住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)為主，而萬物云卻在住宅物業(yè)、商寫物業(yè)、城市物業(yè)三空間內(nèi)有著最均衡的發(fā)展。
數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入143.5億元，同比增長38.2%，其中，社區(qū)空間居住消費服務(wù)收入80.8億元，占比56.3%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入51.1億元，占比35.6%。
雖然碧桂園服務(wù)住宅物業(yè)收入超過萬物云，但其商企和城市服務(wù)收入只有萬科的一半。數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，碧桂園服務(wù)期內(nèi)收入200.55億元，其中，來自三供一業(yè)業(yè)務(wù)以外的物業(yè)管理收入為146億元，城市服務(wù)業(yè)務(wù)收入26.35億元，商業(yè)運營服務(wù)收入5.89億元。
在住宅物業(yè)服務(wù)上占據(jù)領(lǐng)先地位，這是碧桂園服務(wù)的優(yōu)勢，也是導(dǎo)致其業(yè)務(wù)占比失衡的主要原因。據(jù)計算，碧桂園服務(wù)商企和城市空間綜合服務(wù)合計收入32.24億元，不到總營收的2成。
此外，成功上市的萬物云極大可能的動搖了華潤萬象生活在上市物企中的“商管一哥”地位。2022年上半年，華潤萬象生活收入51.33億元，其中商業(yè)物業(yè)收入僅17.95億元，不到萬物云商企和城市空間綜合服務(wù)收入的一半。
總的來說，從收入規(guī)模上看，萬物云位居行業(yè)第二，僅次于碧桂園服務(wù)；從市值來看，萬物云同樣以545.1億港元市值位居行業(yè)第二，僅次于總市值687億港元的華潤萬象生活，高于總市值420.3億港元的碧桂園服務(wù)。
有意思的是，面對物管行業(yè)競爭加劇、物業(yè)服務(wù)趨同化，萬物云將科技賦作為另一突破點。2019-2021年，萬物云研發(fā)投入分別為2.04億元、2.50億元、3.74億元，呈現(xiàn)逐漸增加的趨勢。
受益于研發(fā)投入，萬科研發(fā)AIoT及BPaaS解決方案在行業(yè)內(nèi)有較高科技及互聯(lián)網(wǎng)含量，且已經(jīng)形成其他物管公司沒有的科技板塊收入。數(shù)據(jù)顯示，2021年全年AIoT以及BPaaS解決方案服務(wù)營業(yè)收入為18.5億元。
據(jù)萬科2022年半年度報告披露，2022年上半年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入143.5億元（含向萬科集團(tuán)提供服務(wù)的收入），AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入11.6億元，占比8.1%，同比增長59.0%，是主要業(yè)務(wù)中增幅最大的一項。
至此，萬科成為國內(nèi)唯一一家由社區(qū)、商企和城市三個空間業(yè)務(wù)體系協(xié)同驅(qū)動的空間服務(wù)提供商。
一棟樓、一條路、一個城市
如果想理解萬物云的服務(wù)內(nèi)容，可以簡單的用一棟樓、一條路、一個城市進(jìn)行總結(jié)，分別對應(yīng)的是萬科物業(yè)+萬物梁行、蝶城、萬物云城業(yè)務(wù)。
萬科物業(yè)不難理解，曾負(fù)責(zé)萬科旗下住宅業(yè)務(wù)，也是萬物云的前身。萬物梁行則是萬物云與戴德梁行成立的合資公司，著重于商業(yè)物業(yè)及設(shè)施管理等服務(wù)上的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，成立不久就在中國商業(yè)物業(yè)與設(shè)施管理領(lǐng)域領(lǐng)先領(lǐng)跑，更在資產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)入第一陣營。
這很大程度上與戴德梁行長達(dá)200年以上品牌歷史基因有關(guān)。公開資料顯示，戴德梁行是國際房地產(chǎn)顧問“五大行”之一，于1784年在英國伯明翰創(chuàng)立，在為客戶提供一貫高水平的一站式房地產(chǎn)咨詢及顧問服務(wù)的同時，也為不少知名商業(yè)項目提供物業(yè)管理服務(wù)。
表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，僅2021年，萬物梁行就新獲18個頭部世界500強(qiáng)、中國500強(qiáng)及獨角獸客戶，包括知名航運公司馬士基、跨國制藥公司羅氏制藥、移動通訊設(shè)備商愛立信、滴滴、涂鴉智能、小紅書、商湯科技、小鵬汽車等。
截至目前，萬物梁行已服務(wù)了超60家頭部互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)和獨角獸企業(yè)，其中有超過30家企業(yè)截至2021年12月31日的市值超過100億美元。
得益于萬物梁行的業(yè)績貢獻(xiàn)，2019年末至2022年一季度末，萬物云商企物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)在管面積為4825.1萬平方米、7934.1萬平方米、1.25億平方米和1.36億平方米，對應(yīng)收入為25.69億元、40.23億元、52.89億元及16.5億元。
布局商企物業(yè)的同時，萬物云又啟動了“蝶城”戰(zhàn)略，計劃拿下“街道”生意。
所謂“蝶城”，是指萬物云鎖定中國經(jīng)濟(jì)排名前100的城市中的14909條街道，根據(jù)價值街道模型，篩選出前3402條街道作為公司未來十年主動市場拓展的方向，截至目前已進(jìn)入的目標(biāo)蝶城/街道已達(dá)531個。
其中，服務(wù)3000戶至6000戶家庭的街道有208個條，服務(wù)6000戶至10000戶家庭的街道有175個街道，服務(wù)超過10000戶家庭的街道有148條。此外，就潛在萬物云街道的目標(biāo)街道而言，預(yù)計將獲得約42000個項目中的16000個項目。
萬物云表示，在達(dá)到一定濃度后，通過市場強(qiáng)攻獲取物業(yè)服務(wù)項目，達(dá)到目標(biāo)街道濃度，成為“萬物云街道”。
無數(shù)個樓棟和街道組成了城市，也是萬物云布局的核心所在：云城。
2018年5月，橫琴新區(qū)管委會與萬物云跨界治理模式城市，打造了全國首個“物業(yè)城市”，即把一個城市的公共空間與公共資源整體看成一個“大物業(yè)”，引進(jìn)物業(yè)公司作為“城市總運營商”，像管理小區(qū)一樣管理城市。
具體執(zhí)行上，雙方合資公司，萬物云方負(fù)責(zé)服務(wù)該區(qū)范圍內(nèi)的住宅小區(qū)、寫字樓、村居、學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、口岸、政府機(jī)構(gòu)、休閑公園等多種場所；橫琴新區(qū)管委會方則主要指輔助公共執(zhí)法事務(wù)，例如輔助城管巡查、國土巡查、人民調(diào)解等基層社會治理服務(wù)。
“橫琴模式”的成功讓萬物云看到了“云城”的價值所在。萬物云方面表示，財務(wù)報表直接貢獻(xiàn)是自聯(lián)營公司的投資收益和直接承攬業(yè)務(wù)收入；間接貢獻(xiàn)是來自城市空間的BpaaS和AIoT的業(yè)務(wù)收入，及為住宅和商企物業(yè)管理引流的業(yè)務(wù)機(jī)會。
表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，2019年至2022年一季度，萬物云“云城”收入分別為0.3億元、1.0億元、3.4億元及，占總收入占比為0.2%、0.6%、1.4%及1.8%，營收和占比均呈現(xiàn)不斷增長的趨勢。
在萬物云看來，除了貢獻(xiàn)收入，“云城”更具有戰(zhàn)略意義，“通過提供城市空間整合服務(wù)，我們得以和很多地方政府建立了長久、可持續(xù)的合作伙伴關(guān)系，從而為我們其他垂直業(yè)務(wù)領(lǐng)域帶來了大量的業(yè)務(wù)機(jī)會，并增強(qiáng)蝶城濃度?！?/p>
基于此，萬物云提供城市空間的全域智能運營服務(wù)，涵蓋業(yè)務(wù)包含市政環(huán)衛(wèi)、園林綠化、市容巡查、路橋隧河管養(yǎng)、垃圾分類及生態(tài)環(huán)境監(jiān)測、停車場等市政設(shè)施運營管理等73個業(yè)務(wù)種類，直接承攬或與政府組建聯(lián)營公司方式開展城市服務(wù)業(yè)務(wù)仍是萬物云“云城”的主要合作方式。
截至2022年一季度末，萬物云在超過30個城市擁有52個城市空間整合服務(wù)項目。
上市后的步伐
沒有人會質(zhì)疑萬物云的服務(wù)能力，但當(dāng)焦點轉(zhuǎn)移到住宅物業(yè)在管面積、營業(yè)收入、市值等某一個特定的指標(biāo)上，往往會顯得略遜一籌，而碧桂園服務(wù)和華潤萬象生活就是“別人家的孩子”。
這很大程度是因為，碧桂園服務(wù)和華潤萬象生活分別于2018年6月、2020年12月上市，通過借助資本市場獲得助力，募集資金用于擴(kuò)大規(guī)模、增加競爭力。
以華潤萬象生活為例，2020年底上市募資約120億港元，其中，約60%將用于擴(kuò)大物業(yè)管理和商業(yè)運營業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略投資和收購，約15%將用于提供增值服務(wù)和本行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的戰(zhàn)略性投資，約15%將用于投資信息技術(shù)系統(tǒng)和智能化社區(qū)。
得益于募資擴(kuò)大業(yè)務(wù)，上市一年后華潤萬象生活實現(xiàn)綜合收入88.75億元，同比增長30.9%；實現(xiàn)核心凈利潤17.02億元，同比大幅增長108.5%。
和華潤萬象生活一樣，萬物云募集的8-9億美金款項中，有約35%將用于擴(kuò)大業(yè)務(wù)、實現(xiàn)規(guī)模效益及創(chuàng)造新收入機(jī)會，約25%用于投入AIoT及BPaaS解決方案的開發(fā)，約20%用于孵化萬物云生態(tài)系統(tǒng)，約10%用于吸納及培養(yǎng)人才，約10%用于營運資金及一般公司用途。
也就是說，上市成功、擴(kuò)大業(yè)務(wù)的萬物云極有可能會出現(xiàn)業(yè)績大爆發(fā)。
除擴(kuò)張外，萬物云還將募集資金用于投資AIoT及BPaaS解決方案和吸引人才，希望借此進(jìn)一步布局規(guī)模化之外的賽道。此前，萬物云從2015年就開始加碼科技，招攬大量的科技、物聯(lián)網(wǎng)人才，落地數(shù)字化重構(gòu)，蝶城模型在試點項目中得到驗證，科技收入還占比不斷提升。
嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院研究總監(jiān)李艷杰認(rèn)為，萬物云的AIoT及BPaaS平臺在一眾物業(yè)企業(yè)中比較有競爭力，通過智慧化平臺向行業(yè)輸出業(yè)務(wù)是一個故事點。
“時間會證明萬物云的價值。”萬科董事會主席郁亮感嘆，上市對萬物云而言是一個全新的起點，站在新起點的萬物云，將會獲得更大的發(fā)展空間。