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2023-01-31
房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸看似“三贏”，真的無風(fēng)險(xiǎn)嗎？
更新時(shí)間：2022-10-02 11:38:40作者：智慧百科
作 者丨家俊輝,胡天姣
編 輯丨曾芳
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作為供房一族，如果有一個(gè)可以幫你節(jié)省大筆房貸利息支出的方案擺在面前，你是否會(huì)心動(dòng)？理論上，大家都想試一試，尤其是那些房貸利率“高位站崗”的還貸族。
有需求就有市場，有市場就有發(fā)現(xiàn)市場的眼睛，也就有了所謂的方案——轉(zhuǎn)貸降息，即貸款人借助第三方助貸機(jī)構(gòu)的一系列操作，將個(gè)人房產(chǎn)按揭貸款轉(zhuǎn)換為利率更低的個(gè)人房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款，以達(dá)到減少利息支出，降低負(fù)債成本的效果。
看似一個(gè)很“絕妙”的方案，但對(duì)普通購房者而言，其背后隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，且聽21投教君一一講解。
市場從何而來？
首先，要從房貸利率說起。去年上半年，在“房住不炒”的總體要求下，為了有效抑制投機(jī)炒房、穩(wěn)定樓市預(yù)期，房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策持續(xù)加碼，全國各地房貸利率節(jié)節(jié)攀升。
以一線城市廣州為例，去年前8月，廣州房貸利率五次提價(jià)，最高時(shí)該地區(qū)主流商業(yè)銀行的首二套房貸利率分別不低于5.85%和6.05%。更有大量二三線城市首套房貸利率直接破“6”，比如蘇州首套最高達(dá)到6.2%，杭州首套最高達(dá)到6.3%，鄭州首套最高則達(dá)到6.37%。
但去年下半年開始，為了維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，金融監(jiān)管部門有序調(diào)整樓市金融監(jiān)管政策，全國房貸利率進(jìn)入調(diào)降期。尤其是今年以來，受國際形勢動(dòng)蕩、國內(nèi)疫 情多點(diǎn)散發(fā)等因素的超預(yù)期影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，在穩(wěn)增長的要求下，央行多次下調(diào)LPR報(bào)價(jià)并降低房貸利率下限，這直接推動(dòng)全國各地房貸利率大幅度調(diào)降。
根據(jù)貝殼研究院觀測，今年9月住房信貸環(huán)境進(jìn)一步寬松，整體房貸利率再創(chuàng)新低。103個(gè)重點(diǎn)城市中超八成的城市主流房貸利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。而業(yè)內(nèi)人士普遍指出，未來房貸利率有望進(jìn)一步下調(diào)。
房貸利率持續(xù)下調(diào)，對(duì)新增房貸無疑是極大的利好，但存量房貸卻享受不到此種優(yōu)惠，這讓早已背負(fù)上高額房貸利息，特別是去年上半年剛“上車”的供房族產(chǎn)生了巨大的心理落差，也讓善于“包裝”的貸款中介發(fā)現(xiàn)了“商機(jī)”，有針對(duì)性地推出了“轉(zhuǎn)貸降息”的“解決方案”。
再來說說房抵經(jīng)營貸。作為一款帶有普惠性質(zhì)的信貸產(chǎn)品，房抵經(jīng)營貸主要用于支持小微企業(yè)和個(gè)體工商戶的經(jīng)營發(fā)展，貸款額度一般為抵押物的7成甚至更高。
近年來，國家為了支持小微企業(yè)等群體的發(fā)展，持續(xù)推動(dòng)銀行金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)該群體的金融供給，并要求貸款利率要逐年下降。比如今年4月份，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于2022年進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持小微企業(yè)發(fā)展工作的通知》指出，銀行業(yè)要繼續(xù)實(shí)現(xiàn)普惠型小微企業(yè)貸款增速、戶數(shù)“兩增”，力爭普惠型小微企業(yè)貸款余額中信用貸款占比持續(xù)提高。努力提升小微企業(yè)貸款戶中首貸戶的比重，大型銀行、股份制銀行實(shí)現(xiàn)全年新增小微企業(yè)法人“首貸戶”數(shù)量高于上年。力爭全年銀行業(yè)總體新發(fā)放普惠型小微企業(yè)貸款利率較2021年有所下降。
在這樣的要求下，一方面小微企業(yè)融資門檻和成本有了明顯下降。根據(jù)央行披露，截至今年8月末，我國企業(yè)貸款平均利率為4.05%，是有統(tǒng)計(jì)以來最低值。而據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，銀行向小微企業(yè)發(fā)放的貸款利率普遍在4%以下，優(yōu)質(zhì)客戶甚至可以做到3.5%左右。
另一方面金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了考核管理，業(yè)務(wù)人員承擔(dān)了較大的業(yè)績壓力，而這也給了貸款中介可趁之機(jī)。
有多次為客戶成功辦理房貸置換經(jīng)營貸經(jīng)驗(yàn)的中介人士向記者直言，“在我們的操作下，客戶少付了一大筆利息，銀行員工完成了考核任務(wù)，而我們也賺到了手續(xù)費(fèi)，這樣的結(jié)果大家都滿意”。
風(fēng)險(xiǎn)從何處來？
在上述中介人士的口中，房貸置換經(jīng)營貸是一個(gè)三方都滿意的方案，但他卻對(duì)這一系列操作背后的風(fēng)險(xiǎn)只字未提。更沒提的是，這些風(fēng)險(xiǎn)最終幾乎由貸款人獨(dú)自承擔(dān)。
一般而言，小微企業(yè)在申請(qǐng)房貸經(jīng)營貸時(shí)，銀行會(huì)要求企業(yè)營業(yè)執(zhí)照滿半年或一年，有實(shí)際經(jīng)營地點(diǎn)，企業(yè)流水可以覆蓋貸款本息償還。此外，用于抵押的房產(chǎn)要結(jié)清之前的貸款。
顯然，對(duì)于只想省下一筆利息支出的供房族而言，基本都難以滿足在銀行辦理房抵經(jīng)營貸的標(biāo)準(zhǔn)，但這些在貸款中介眼中都“不是事兒”。
“沒有營業(yè)執(zhí)照，我們負(fù)責(zé)幫你辦，經(jīng)營流水、地點(diǎn)等資料也能操作，肯定能通過銀行審核，你只需要付一定的手續(xù)費(fèi)”，上述中介人士向記者表示，他們還向客戶提供用于結(jié)清之前房貸的過橋資金，客戶可按天付利息，但年化利息普遍在20%以上
據(jù)上述中介人士介紹，房貸置換經(jīng)營貸的整個(gè)流程基本都能在一個(gè)月內(nèi)完成，“完成后貸款人就可以按照計(jì)劃還款了”。然而，這時(shí)候貸款人的“噩夢”才剛剛開始。（劃重點(diǎn)！）
首先，相比于房貸長達(dá)30年的貸款周期，房抵經(jīng)營貸的貸款期限往往只有3-5年。置換之后，貸款人的還款壓力驟增，如果沒有足夠的現(xiàn)金流支撐還款計(jì)劃，就要面臨較大的違 約風(fēng)險(xiǎn)。一旦違 約，還款人會(huì)上征信黑名單不說，其房產(chǎn)也會(huì)被銀行拿去拍賣。
當(dāng)然，在大部分中介的“包裝”下，房貸經(jīng)營貸的貸款期限被“拉長”到20年，甚至30年。但實(shí)際上，這中間存在一個(gè)續(xù)貸行為，比如每5年向銀行遞交一次申請(qǐng)材料，接受一次審核，而更大的風(fēng)險(xiǎn)恰恰藏于其中。貸款人需要明白，中介幫忙辦理的材料均系偽造，經(jīng)不住多次審查。
透過表象，房貸置換經(jīng)營貸本質(zhì)上就是一種違規(guī)操作導(dǎo)致經(jīng)營貸流向樓市的行為。在“房住不炒”的大背景下，這是對(duì)監(jiān)管“紅線”的嚴(yán)重挑釁。此前多個(gè)監(jiān)管部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》已明確指出，一旦發(fā)現(xiàn)貸款人貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。
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本期編輯 林海銘 實(shí)習(xí)生 羅新雨