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現(xiàn)在有個(gè)很奇怪的現(xiàn)象，叫什么年輕人報(bào)復(fù)性還房貸，銀行急了。

我看了一下，主要的原因是最近大半年房貸利率大幅度跳水。

去年買房人和銀行簽的合同利率還普遍在6%左右，今年就不一樣了，直接擊破4%大關(guān)，到了3時(shí)代。

目前南寧、珠海等地的首套房利率已經(jīng)低到了3.7%，而3.8~3.9%利率的城市也比比皆是。

這個(gè)利率相當(dāng)離譜，去年底4.1%利率的時(shí)候就已經(jīng)很低了，而現(xiàn)在3.7%的利率更是低的不可思議。

對(duì)于2022年之前購(gòu)買的人來說，這意味著更多，因?yàn)檫@批買房人的貸款利率是6%左右，和目前的貸款利率差距達(dá)到了驚人的2%。

2021年以6%利率貸款200萬(wàn)買房，等額本息貸款30年需支付180萬(wàn)的利息，月供為11991元。

而在2023年以3.8%利率貸款200萬(wàn)買房，等額本息貸款30年需支付114萬(wàn)的利息，月供為9319元。

同樣的200萬(wàn)貸款，每個(gè)月的月供憑空少了2000元，而利息總支出憑空少了接近70萬(wàn)。

這差距太大了，基本沒有哪個(gè)工薪層能無視。

尤其是一個(gè)月憑空少了2000月供，還全是利息，這對(duì)很多人來說都是不可接受的差距。

當(dāng)很多年輕人意識(shí)到里面的差距后，就開始采取行動(dòng)了。

首先，在目前的大環(huán)境下只有極少數(shù)人能獲得6%以上的無風(fēng)險(xiǎn)收益，絕大部分普通人做不到這一點(diǎn)。

對(duì)于這些做不到6%以上無風(fēng)險(xiǎn)收益率的人來說，那么最好的理財(cái)就是把房貸給還了，因?yàn)闆]有哪個(gè)理財(cái)能有6%以上的收益率。

然后，當(dāng)房貸利率拉開到2%以上的差距時(shí)，很多人哪怕手里暫時(shí)沒現(xiàn)錢也會(huì)想辦法縮減里面的利差，畢竟那可是2%，憑空的2%。

按少虧就是賺的理論，那這是典型的無風(fēng)險(xiǎn)白賺2%。

通過買賣或抵押等手段，他們拿到了低利率的貸款，然后去還高利率的貸款，做了一個(gè)置換。

這個(gè)其實(shí)叫違規(guī)轉(zhuǎn)貸，和以前偷偷用經(jīng)營(yíng)貸去買房的性質(zhì)是一樣的，只不過用途恰好相反，不過都屬于是擅自改變了資金用途。

但只要2%的利差存在，那就一定會(huì)有資金這么流動(dòng)，因?yàn)榻疱X永遠(yuǎn)向最低阻力的方向運(yùn)行。

這兩者一疊加，海量的資金就沖到了銀行那里要求提前還貸，而銀行不愿意了，大幅度提高了提前還貸的門檻。

有的銀行預(yù)約提前還貸需要3個(gè)月，有的銀行放出來的還貸名額比搶春運(yùn)火車票還難，有的銀行干脆關(guān)閉了線上預(yù)約還款通道。

線上搶不到還款資格就去線下，跑到銀行里面要求還款，結(jié)果銀行也不要這個(gè)錢，貼個(gè)告示出來說請(qǐng)等2個(gè)月。

去年的時(shí)候借款要等3個(gè)月，今年還款要等3個(gè)月，真的很魔幻。

但實(shí)際上還有的銀行要等半年，最多的一家銀行甚至要等8個(gè)月，就是拖著不讓你還。

為什么欠錢的人拼命要還銀行錢，而銀行千方百計(jì)的阻止你還錢呢？

因?yàn)閷?duì)于銀行來說，這真的是頂級(jí)的優(yōu)質(zhì)貸款。

6%的貸款利率啊，還有抵押物，貸款人的收入穩(wěn)定性還高小企業(yè)主不知道多少倍，而且愿意未來二三十年都按這么高的利率還款。

請(qǐng)問這樣的優(yōu)質(zhì)貸款哪里找，絕版了啊，根本找不到。

現(xiàn)在銀行的消費(fèi)貸利率都跌到3.6%了，甚至極個(gè)別的還有3.2~3.4%的，就這都貸不出去，銀行怎么可能希望你把6%的房貸給還了。

所以銀行不想讓你還錢這是合情合理的，符合銀行的利益。

而你希望提前還款這也是合情合理的，符合你的利益。

矛盾產(chǎn)生的根源在于里面有2%的利差，這利差過大。

那能不能把之前的老客戶貸款從6%改為4%以下，這不就解決矛盾了嘛。

有人已經(jīng)提出過這個(gè)建議，得到的答復(fù)是不可能。

其實(shí)這不用問，因?yàn)榭隙ú豢赡堋?/strong>

房貸簽署的貸款合同都是LPR+上下浮基點(diǎn)，你簽了LPR+130個(gè)基點(diǎn)那對(duì)應(yīng)的房貸利率就是6%以上，只有LPR下降你的利率才會(huì)下降。

當(dāng)初制定這么高的鎖定利率合同，是為了不讓你買房，以遏制瘋漲的房?jī)r(jià)，但很多人就是硬頂著這么苛刻的貸款合同去買。

而如今的房貸利率是LPR-60個(gè)基點(diǎn)甚至更多，以支撐搖搖欲墜的房?jī)r(jià)，這時(shí)候愿意買房的人國(guó)家要求銀行給與讓利。

所以雙方的貸款合同不可能平等，無論LPR怎么變，雙方一定有接近200個(gè)基點(diǎn)的利差，更不可能讓你前幾年硬頂著國(guó)家政策買房，現(xiàn)在利率一下行就同意你立刻毀掉合同約定重訂利率，這豈不是好事都占光了，風(fēng)險(xiǎn)完全不想擔(dān)，全都轉(zhuǎn)移給國(guó)家。

要是這都可以，那以后誰(shuí)還把國(guó)家政策當(dāng)一回事啊。

所以國(guó)家不可能同意給前幾年貸款的老客戶轉(zhuǎn)變利率，而且是絕對(duì)不可能。

無論是從遵守契約精神的角度還是從治理國(guó)家的角度，都不可能改。

不過，雖然這個(gè)合同利率不能改，但當(dāng)初合同上是同意可以提前還款的，那么在2%的巨大利差下，提前還款潮出現(xiàn)就是一個(gè)必然的事情。

利率可以不改，那我提前還款總可以吧。

而有能力提前還款的這批人其實(shí)是銀行最優(yōu)質(zhì)的客戶，幾乎是沒有違約風(fēng)險(xiǎn)的，貸款利差屬于凈賺，但如今大批量流失，實(shí)在可惜。

所以經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)發(fā)文說希望盡快出臺(tái)相關(guān)措施解決這一問題。

但我覺得這個(gè)事情沒那么好解決，因?yàn)槔虾贤豢赡芨?，否則契約精神直接蕩然無存，以后也沒人重視國(guó)家政策了，而新合同按低利率執(zhí)行也是必須的，否則撐不住房?jī)r(jià)。

既然如此，那就只能默許有人提前還款了，不然還能咋辦。

而房貸利率在這么短的時(shí)間里從6%直線下墜到3.7%，這個(gè)速度其實(shí)有點(diǎn)快。

我對(duì)房?jī)r(jià)的看法是不能跌，因?yàn)榈氯ゴ鷥r(jià)太大，當(dāng)然房?jī)r(jià)也不能漲，因?yàn)樵俑覞q那必然崩跌。

細(xì)究下來，房?jī)r(jià)不能跌的重要性是要排在不能漲之上的，因?yàn)榉磳?duì)上漲的原因就是害怕漲上去之后暴跌，那歸根結(jié)底還是怕跌。

現(xiàn)在國(guó)家高位橫盤硬撐房?jī)r(jià)，這個(gè)是最優(yōu)解，我也是這么希望的，希望能通過時(shí)間來消化泡沫，但目前看在高位硬撐房?jī)r(jià)需要耗費(fèi)的能量實(shí)在是過于巨大。

撐大半年時(shí)間，利率就從6%掉到了3.7%，這樣才勉強(qiáng)撐住了。

利率再向下的空間還有，因?yàn)楝F(xiàn)在有3.6%以下的消費(fèi)貸，所以房貸利率是可以到3.6%以下的，甚至到3.2%都有可能。

不過空間就那么大了，很難再大了，因?yàn)檠胄心壳暗?年期存款利率是2.75%，而銀行是需要利差來養(yǎng)活自己及對(duì)沖壞賬的，所以3%基本是底線。

央行的這個(gè)基準(zhǔn)存款利率是很難改變的，增減一點(diǎn)點(diǎn)都會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生很大影響，這個(gè)是真正的經(jīng)濟(jì)之基石，不可能為了房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)大幅降低基準(zhǔn)存貸款利率，過低的存貸款利率會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的活性產(chǎn)生影響。

所以房貸利率的降低是有下限的。

其實(shí)央行撐房?jī)r(jià)的力度真的不弱了，非常強(qiáng)，而撐的那么困難的根本原因還在于供需從根本上失衡了。

2021年中國(guó)房地產(chǎn)商銷售了17.9億平米房子，約合1400萬(wàn)套。

而2022年中國(guó)出生的新生兒，才965萬(wàn)人。

那這些房子以后賣給誰(shuí)接盤呢？

而中國(guó)城鎮(zhèn)住戶的套戶比在2020年已經(jīng)達(dá)到了1.09，也就是平均一戶人有1.09套房子，甚至一線城市的套戶比都有0.97這么高。

一線、二線、三四線城市的套戶比分別為0.97、1.08、1.12，中國(guó)已經(jīng)不存在住房短缺了，但房地產(chǎn)商依然按照每年一千多萬(wàn)套的恐怖速度在造房。

很明顯，這種造房量是不可持續(xù)的，不可能永遠(yuǎn)撐得住那么大的銷售量。

但如果銷售量一旦下滑，很多地產(chǎn)商立馬就開始要死要活了，因?yàn)橹白约旱母軛U上的太瘋狂了。

所以我的態(tài)度有三個(gè)。

第一個(gè)，央行撐地產(chǎn)已經(jīng)很賣力了，而且我覺得后面還會(huì)繼續(xù)撐。

第二個(gè)，指望這么高的位置原地橫盤十年甚至二十年來消化泡沫我覺得實(shí)現(xiàn)不了，后面還可以上的彈藥已經(jīng)不多了，所以房?jī)r(jià)還是要下來一點(diǎn)，這樣會(huì)讓撐房?jī)r(jià)耗費(fèi)的能量少一點(diǎn)，可以緩慢的下，上上下下震蕩模式緩慢下行，讓地產(chǎn)行業(yè)有機(jī)會(huì)可以平緩縮小。

第三個(gè)，這種年輕人報(bào)復(fù)性還貸的現(xiàn)象，誘發(fā)原因其實(shí)大家都很清楚，但解決不了，沒有辦法解決，背后涉及的方方面面因素實(shí)在太多。

所以這種現(xiàn)象我覺得還會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。

對(duì)于個(gè)人而言，我的建議就是在留夠你日常生活和應(yīng)急的資金以外，如果沒有好的投資渠道，那么多出來的資金確實(shí)可以提前還款，這是從你的個(gè)人利益最大化去考慮的。

這種現(xiàn)象其實(shí)挺罕見的，無論古今，無論中外，欠債的追著債主跑，求著債主允許自己還錢，這可真的是很罕見。

但合同上當(dāng)年寫的很清楚，貸款人有權(quán)利提前還款，銀行必須配合履行，否則也是違約。

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