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2023-01-31
重慶商業(yè)地產(chǎn)市場砥礪前行 新增供應加碼顯示市場信心
更新時間：2023-01-12 18:15:51作者：智慧百科
1月12日，戴德梁行舉辦了2022年度重慶商業(yè)地產(chǎn)市場交流沙龍，活動正式發(fā)布了戴德梁行《2022年重慶商業(yè)及物流地產(chǎn)市場回顧與展望》和《疫情后商業(yè)社會復蘇》報告，報告從宏觀環(huán)境展望、城市發(fā)展、甲級寫字樓市場、優(yōu)質零售物業(yè)市場、高標倉儲物流市場、疫情后商業(yè)社會復蘇等6方面回顧了2022年重慶商業(yè)及物流地產(chǎn)市場情況，并對重慶市場未來發(fā)展進行了展望。
報告顯示，2022年重慶甲級寫字樓市場共錄得3個新增供應，分別是位于解放碑的來福士C座、江北嘴的金融城3號T2和新牌坊的國際都會，新增項目體量223,000平方米，存量攀升至2,477,172平方米。
由于外部環(huán)境不確定性增加，部分租戶出于降本增效等因素考慮，選擇縮減辦公面積或直接退租，重慶年度凈吸納量錄得負數(shù)，為-8,318平方米。
受疫情封控和經(jīng)濟下行影響，市場活躍度降低，業(yè)主采取更加靈活的租賃策略，重慶甲級寫字樓租金同比下降2.39%至每月每平方米81.18元。同時，受年初教培等機構大面積退租和疫情、高溫的雙重影響，市場整體去化放緩，同時新項目空置率高企，推動全市空置率同比上升6.65個百分點至36.49%。
從2022年甲級寫字樓成交租戶來看，金融服務、TMT、專業(yè)服務行業(yè)租戶是重慶甲級寫字樓租賃主力，位列年度成交前三名。以高科技、互聯(lián)網(wǎng)及傳媒為主的TMT行業(yè)表現(xiàn)亮眼，從2021年的第四名上升至2022年成交第二名。分區(qū)域來看，解放碑、大石化和照母山區(qū)域成為全年800平方米以上成交最多的地區(qū)。而從成交類型來看，新增和搬遷類型最多，占比分別達到41.87%、32.49%。
戴德梁行重慶公司項目及企業(yè)服務部主管游雅雯認為，若2023年的未來供應如期入市，將給重慶甲級寫字樓市場帶來約57.6萬平方米的新增供應，而新項目去化需要時間，空置率普遍高企，預計2023年重慶甲級寫字樓市場空置率將進一步爬升。
游雅雯指出，前期因嚴格的疫情管控導致市場活躍度下降，租金走低，凈吸納量多次錄得負數(shù)；隨著疫情防控的放開，經(jīng)濟社會生活逐步邁入正軌，預計2023年市場情況將逐漸恢復向好，租金、凈吸納量等主要指標或將觸底反彈。
此外，重慶政府高度重視地方碳達峰碳中和工作，“1+2+6+N”政策體系已基本成型，在此背景下，低碳減排亦成為甲級寫字樓提升樓宇品質的重要課題，從初期的綠色建筑設計到后期的低碳環(huán)保裝修，綠色辦公將愈發(fā)受到市場重視。
從2021年12月16日至2022年12月15日，重慶優(yōu)質零售物業(yè)市場共錄得6個新增供應，分別是大悅城、龍湖公園天街、吾悅廣場、龍湖愛加兩江星悅薈、T CITY桃源天地和龍湖時代天街E館，新增供應體量67.4萬平方米。全市優(yōu)質購物中心存量攀升至6,436,000平方米。
多座新項目的陸續(xù)入市令重慶零售市場競爭加劇，全市優(yōu)質購物中心租金整體呈緩慢下滑態(tài)勢，疊加疫情反復的影響，全市最優(yōu)層平均租金為568.40元/平方米/月，同比下降2.41%。同時，受新冠疫情、經(jīng)濟下行影響，重慶實體零售表現(xiàn)低迷，商家閉店撤場現(xiàn)象增加，空置率上升至12.04%，同比增長1.63個百分點。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年重慶共引進148家首店，高端品牌加速入駐，促進培育建設國際消費中心城市。如新開業(yè)的龍湖時代天街E館有超過30家品牌為西南或重慶首店、城市旗艦店、概念店，包括niko and 重慶首店、Naturehike西南首店等；長嘉匯購物公園開出國藥中服市內(nèi)免稅店西南首店、SND全國首個超凡百貨概念店等；來福士購物中心則引入重慶首家樂高品牌旗艦店、開心麻花8劇場重慶首店等。
2022年存量商業(yè)新開業(yè)品牌中，零售品牌占比最多，約占54%；全國品牌最為活躍，約占59%，而從分布區(qū)域來看，解放碑、觀音橋商圈的新開業(yè)品牌最多。
戴德梁行重慶公司商業(yè)地產(chǎn)部主管唐正藝認為，在疫情管控放開的背景下，2023年重慶將迎來多個優(yōu)質項目，填補區(qū)域市場空白，如重慶國瑞兩江購物公園、龍湖重慶龍興天街若順利入市將促成龍盛商圈的成熟，而中南重慶大有境、蔡家中央大街的入市將加速蔡家商圈的發(fā)展。
唐正藝指出，目前實體零售低迷的狀態(tài)只是暫時的，未來待人員流動重新活泛后，運營商的招商工作也將恢復往期正常狀態(tài)，積極填補空鋪，并引入新興業(yè)態(tài)，重慶優(yōu)質零售物業(yè)的空置率有望回落。
未來隨著城市北區(qū)人口的不斷導入，北區(qū)商業(yè)供應持續(xù)落地，相關業(yè)態(tài)規(guī)劃若能如期兌現(xiàn)，北區(qū)商業(yè)檔次將進一步提升，重慶傳統(tǒng)商圈的消費客群將面臨又一波分流。
隨著國際物流要素組織能力大幅提升，現(xiàn)代化國際供應鏈智慧化水平大幅提高，重慶物流帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展作用極大提升，內(nèi)陸開放高地功能顯著提升，初步形成“一帶一路”、長江經(jīng)濟帶、西部陸海新通道聯(lián)動發(fā)展的戰(zhàn)略性樞紐。
2022年全年重慶高標倉儲物流市場新增供應量96.35萬平方米，推升全市總存量達到427.7萬平方米。 在總體新增項目減少和需求回升的雙重作用下，空置率同比下降6.9個百分點至17.1%，租金同比上升1.8%至23.9元/平方米/月。
重慶一手物流用地供應量在2019年達到頂峰后逐年下降，2022年重慶一手物流用地成交11宗，總供應面積1,461畝，除巴南區(qū)有較大倉儲用地供應外，中心城區(qū)和周邊區(qū)縣倉儲用地供應緊縮態(tài)勢仍在持續(xù)。
展望未來，2023-2024年重慶高標倉供應量分布主要集中在兩江空港、兩江龍盛、九龍坡、巴南和沙坪壩區(qū)域，其中兩江空港為新增項目最為集中的區(qū)域，預計將新增供應量58萬平方米。
戴德梁行重慶公司產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管李小強認為：重慶中心城區(qū)物流供地在2019年達到頂峰后，拿地熱度保持持續(xù)下降走勢，近兩年拿地主力主要為物流地產(chǎn)商，中心城區(qū)物流供地主要集中在巴南區(qū)（多為南彭組團）和渝北區(qū)（多為空港組團）。
重慶已逐步形成“一帶一路”、長江經(jīng)濟帶、西部陸海新通道聯(lián)動發(fā)展的戰(zhàn)略性樞紐，隨著陸港、空港和水港三類樞紐建設賦能，RCEP開始實施，重慶外向型經(jīng)濟將得到進一步發(fā)展，第三方物流、零售業(yè)、電商、制造業(yè)租戶的需求將得到持續(xù)釋放。
李小強指出，受重慶地理環(huán)境的影響，區(qū)域市場分散的格局現(xiàn)已形成，預計未來在新增項目的供應下，以兩江空港、兩江龍盛、沙坪壩、巴南等地將成為重慶主要物流供地和高標倉供應市場，而以上區(qū)域已經(jīng)落位機場、港口、鐵路港、公路港等重要物流樞紐。
戴德梁行重慶公司策略發(fā)展顧問部主管馬麗華認為，要找尋疫情后商業(yè)社會的復蘇規(guī)律，我們首先需要認識政府的刺激舉措、企業(yè)的刺激手段對疫后商業(yè)復蘇的影響。于是我們以東、南亞地理位置、疫情放開時間、經(jīng)濟情況和疫情政策為篩選條件，選出中國香港、新加坡、日本共三個地區(qū)或國家，對其疫情歷程進行回顧，關注對應時間的社會零售額、公共交通出行量、政府刺激舉措和企業(yè)刺激舉措等情況。
馬麗華指出，中國香港、新加坡和日本政府均在疫情中采取相關舉措，包括派發(fā)大額消費券、減免稅費等，而當?shù)仄髽I(yè)結合政府的刺激舉措推出了更適合自身的刺激措施。以香港海港城為例，在政府派發(fā)大額消費券之后，海港城趁勢派發(fā)商場消費券，或推出消費返贈活動，和政府舉措形成多層面刺激，實現(xiàn)了人流量的快速復蘇。參考日本大型百貨公司大丸松板屋，其通過推出服裝租賃項目、打造露天集市、布局海外線上業(yè)務等手段嘗試打造全新消費場景，同時與出租車達成合作推出宅配試穿服務，最終挺過低迷期，迎來銷售額快速復蘇。
總的來看，相關地區(qū)的企業(yè)配合政府舉措制定促銷活動、拓寬產(chǎn)品供給渠道、嘗試打造如露天廣場集市等新的消費場景，持續(xù)增強客群的消費意愿和信心，助力商業(yè)社會復蘇。馬麗華最后指出，企業(yè)需要從自身角度出發(fā)，結合政府的刺激措施，通過不斷創(chuàng)新的手段，共同加速商業(yè)社會的復蘇。（中國日報重慶記者站 譚英姿）
來源：中國日報網(wǎng)