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一言難盡的2022年，在陽過和陽康中結(jié)束了，希望大家把所有的不愉快都留在了昨天，迎接充滿希望的2023年。

之前我們對2022昆明樓市進(jìn)行了盤點總結(jié)，這期讓我們來展望2023年的樓市，看看又會有什么變化吧！

12月中央經(jīng)濟工作會議結(jié)束了，會議多次強調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，并對房地產(chǎn)供需兩端均給出明確政策方向，“穩(wěn)”是2023年行業(yè)主基調(diào)，預(yù)計行業(yè)政策將圍繞“確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”、“防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險”展開，支持性政策將繼續(xù)發(fā)力。

房地產(chǎn)再成“支柱產(chǎn)業(yè)”

房地產(chǎn)重新被中央定調(diào)為“支柱行業(yè)”，上一次被稱為支柱行業(yè)還是2003年，20年之后又被看作支柱行業(yè)。

一般而言，一個產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟5%以上，即可視為支柱產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒，2021年房地產(chǎn)業(yè)占全國GDP比重為6.8%，建筑業(yè)占比7%，廣義的房地產(chǎn)占GDP比重近14%。

此外，土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收占地方綜合財力的近一半，房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作為抵押品的貸款占全部貸款余額的近40%，房產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的近6成。

那2022年又有多大規(guī)模呢？

按照國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～11月商品房銷售面積121250萬平，同比下降23.3%；商品房銷售額118648億元，同比下降26.6%。那么保守估計2022年全年銷售額在13億上下。

即便銷售額足足比2021年下滑了接近30%，但地產(chǎn)的盤子夠大，相比其他行業(yè)依然是有規(guī)模優(yōu)勢的，賣地救財政，建房可以挽救就業(yè)和上下游無數(shù)產(chǎn)業(yè)鏈。

蝸牛說：疫情前，房地產(chǎn)在昆明GDP中的占比達(dá)到驚人的38%，絕對的支柱，現(xiàn)在好不容易“涼”下來的房地產(chǎn)再成支柱產(chǎn)業(yè)，看來昆明樓市在GDP中的占比有望全國第一。

保交樓成重中之重

2022年，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”（“三?！惫ぷ鳎┎粌H成為政策、監(jiān)管的首要目標(biāo)，更是房企的第一要務(wù)?？梢钥隙ǖ氖牵?023年“三?！惫ぷ魅詫⑹歉鞣降暮诵年P(guān)注點與恢復(fù)信心的首要驅(qū)動力。

中央經(jīng)濟工作會議指出，明年經(jīng)濟工作千頭萬緒，要從戰(zhàn)略全局出發(fā)，從改善社會心理預(yù)期、提振發(fā)展信心入手做好工作。其中就包括要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作。

蝸牛說：2023年將是“保交樓”的關(guān)鍵節(jié)點，昆明的爛尾樓可以說是名列前茅，今年又有200多個"爛尾樓"被盤活，但是"爛尾樓"盤活與保障“保交樓”是兩回事，到底要怎么保障“保交樓”的平穩(wěn)落地讓我們拭目以待。

中央多次強調(diào)支持剛性和改善性住房需求

2022年，房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整階段，中央多次強調(diào)支持剛性和改善性住房需求，需求端政策優(yōu)化貫穿全年。

4月，中央政治局會議強調(diào)“支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”，7月中央政治局會議和12月中央經(jīng)濟工作會議均再次提及。政策措施主要圍繞降成本、降門檻、提效率等方面展開，并從因城施策到全國性普惠政策不斷升級。

蝸牛說：過去的三年，昆明市場表現(xiàn)較弱，短期內(nèi)購房者多持有觀望態(tài)度，降低二套房首付比例可拉動改善型需求，剛性需求是托底市場的力量，改善性需求才是拉動市場的力量，不過政策的落地效果還要看具體的實施細(xì)則以及執(zhí)行力度。

地方國資進(jìn)場為土拍托底

2022年，土地市場遇冷是普遍現(xiàn)象。盡管整體地價較2021年小幅提升，但受房企資金承壓、樓市下行等因素影響，房企參拍熱情持續(xù)下行。數(shù)據(jù)顯示，2022年土地成交溢價率降至3.7%，較2021年的11.6%下降7.9個百分點。

在今年第一、二批次供地中，拿地主力仍是央企、國企；從第三批次供地起，地方國資平臺再次進(jìn)場托底，成為拿地主力。

在2022年第三批次供地中，濟南、青島、上海、寧波、南京、深圳、福州、無錫、重慶、成都、武漢、長沙、鄭州等城市，地方國資拿地金額占比均在5成以上。

成都、武漢、蘇州第四批次集中供地中，70%以上的地價款都是由當(dāng)?shù)貒Y平臺所貢獻(xiàn)。

受資金壓力影響，全國性布局的頭部民企除龍湖外，基本都在土地市場上消失。

年底，來自政策端的多重利好輪番出臺，房地產(chǎn)信貸、債券、股權(quán)融資“三支箭”齊發(fā)，讓房地產(chǎn)行業(yè)看到了久違的曙光。據(jù)不完全統(tǒng)計，自“金融支持16條”實施以來，已有60余家銀行機構(gòu)積極向房企授信，受益房企超過120家，總授信額度超過4.8萬億元。

蝸牛說：2021年昆明土地市場，雖然也不景氣，但是像俊發(fā)、義承、大華等民企均有出手拿地。再看2022年昆明土地市場，在主城五區(qū)買地的，基本都是地方城投以及國央企，并且都是底價成交。所以，昆明土地市場最后托底的還是國央企。

債務(wù)違約仍需“自救”

近期，多個監(jiān)管部門指出，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，同時出臺了多項金融政策助力企業(yè)資金狀況得到改善。

自2021年下半年以來，民營房企信用風(fēng)險持續(xù)暴露。2022年新增違約主體28家，基本為民營房企。民營房企債務(wù)違約集中爆發(fā)，是本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整的顯著特征。

現(xiàn)在政策的轉(zhuǎn)向讓一些房企在這個冬天看到了一絲希望。

從整個行業(yè)來看，政策面都在逐步向好，而且力度、廣度上全面超出萬科預(yù)期。

不過，仍有多家房企對于后續(xù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展并不持“樂觀”的態(tài)度。

有房企內(nèi)部人士表示，盡管包括“三支箭”等融資政策陸續(xù)出臺，但依然難挽行業(yè)頹勢，多個公司的終端銷售幾乎沒有業(yè)績，導(dǎo)致現(xiàn)金流十分緊張，相關(guān)的融資類政策無法解決房地產(chǎn)的根本問題。

融資類政策頻出，但除了股權(quán)融資之外，其余政策均需要資產(chǎn)抵押，在銷售未回暖的情況下，發(fā)行票據(jù)等融資方式只能夠增加企業(yè)的成本和負(fù)債，導(dǎo)致財務(wù)狀態(tài)進(jìn)一步惡化。

蝸牛說：2022年云南房企銷售排行大洗牌，俊發(fā)首次跌落榜首，前三季度的銷售金額排行前三的，分別是碧桂園、俊發(fā)、融創(chuàng)。TOP20房企的上榜門檻約13.54億，同比21年1-3季度下降34%。從目前來看，政策傳導(dǎo)至民企還需要時間，再加上接下來的一段時間民營房企仍面臨較大的償債壓力，多數(shù)民企仍需“自救”。

2023年落實金融“16”條

11月23日，中國人民銀行網(wǎng)站發(fā)布《中國人民銀行中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》?！锻ㄖ窂谋３址康禺a(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等六個方面提出16條措施，明確了下一步房地產(chǎn)金融工作的總思路。

《通知》指出支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期、支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款、鼓勵金融機構(gòu)為專項借款支持項目提供新增配套融資支持、延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排、鼓勵商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券等。

中指研究院指出，《通知》包含十六項具體舉措，從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，政策力度空前。政策核心邏輯為企業(yè)債務(wù)展期＋支持融資穩(wěn)定市場主體，‘保交樓’促進(jìn)購房者信心恢復(fù)，支持個人購房信貸帶動市場銷售恢復(fù)。

蝸牛說：“金融16條”對房企的利好，反映到房地產(chǎn)市場中，那新房是不是要漲價了？回看昆明，巨大的外銷缺口想單靠本地?fù)纹?，難！

三支箭后房企還缺錢嗎？

2020年，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了很困難的地步，2021年又迎來了“三條紅線”的正式實施。從嚴(yán)從緊高壓政策讓房企走在崩潰的邊沿，尤其三條紅線疊加疫情，銷售下行，融資受限，直接導(dǎo)致了滿地的爛尾樓以及整個行業(yè)的債務(wù)危機。

雖然在2022年末融資的三支箭迎來落地，總以為房企久旱遇甘霖，地產(chǎn)行業(yè)重現(xiàn)曙光了，但真實的數(shù)據(jù)情況并不理想，大部分企業(yè)的流動性問題依然沒有得到改善。

可以肯定的是，即使2023年的到來，無論是民營房企還是國央企，依然普遍面臨流動性壓力，所有的房企依然還會為錢發(fā)愁。

蝸牛說：別的額先不說，“三支箭”到來，去年12月，云南王俊發(fā)地產(chǎn)卻公告稱，由于宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場、金融環(huán)境等不利因素影響，預(yù)計無法償付 "HKJFPC 11 12/24/22" 到期票據(jù)的未償本金及應(yīng)付利息。

堅持“房住不炒”基調(diào)

2022年中央多次強調(diào)房地產(chǎn)政策堅持“房住不炒”基調(diào)，同樣12月中央經(jīng)濟工作會議仍有“房住不炒”的表述，但相關(guān)提法位置有所后移。

11月中旬，國新辦就2022年10月份國民經(jīng)濟運行情況舉行新聞發(fā)布會，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉表示，今年以來，面對房地產(chǎn)市場的調(diào)整下行，一些前期盲目擴張的房企資金鏈比較緊張，部分地方出現(xiàn)房屋交付困難的問題。各地區(qū)各部門堅持房住不炒......

中指研究院表示，過去幾年，盡管房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了震蕩起伏，中央支持各地因城施策優(yōu)化樓市調(diào)控政策，“房住不炒”始終是政策底線。二十大報告、中央經(jīng)濟工作會議均再提“房住不炒”，也意味著“房住不炒”是我國長期堅持的房地產(chǎn)行業(yè)定位。

表：2022年中央關(guān)于“房住不炒”調(diào)控基調(diào)的部分表述

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

蝸牛說：據(jù)統(tǒng)計，2021年昆明樓市成交群體中，省外客群比重約29%，占比高于主城區(qū)客群的17%。住房不炒的話，昆明樓市的巨大存量，云南旅游地產(chǎn)的巨大體量靠誰消化呢？

2023年，是全新的一年，站在新舊交替之際，回望2022，展望2023。

雖然政策利好接連釋放，但短期政策傳導(dǎo)至市場端尚需時間。

整體而言，2023年樓市力求平穩(wěn)發(fā)展，但仍然撲朔迷離。