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2023年伊始，住建部部長倪虹在接受央視采訪時(shí)，解答了住建部新一年的兩個(gè)工作核心：精準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長、增加保租房供給和長租房市場建設(shè)。

不僅如此，1月17日，深圳重磅發(fā)布保障性住房新政──共有產(chǎn)權(quán)房封閉式流轉(zhuǎn)政策，且在近期的中央經(jīng)濟(jì)工作會議、國務(wù)院印發(fā)的《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》中均重點(diǎn)提及保租房建設(shè)，保障性住房仍有強(qiáng)勁的發(fā)展勢能。自重點(diǎn)提出保租房建設(shè)以來已有一年有余，保租房建設(shè)的成果如何？

保租房認(rèn)定、實(shí)施、建設(shè)政策

逐步落地

2022年完成年度任務(wù)98.8%

在政策面的持續(xù)支撐下保租房發(fā)展迅速?！盎I建保租房，是十四五期間牽動財(cái)務(wù)資源最多的住房保障政策。”國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普發(fā)布于2022年10月的研報(bào)預(yù)計(jì)，雖國家重點(diǎn)規(guī)劃了40個(gè)城市發(fā)展保租房，但有191個(gè)人口凈流入城市均將參與這項(xiàng)計(jì)劃，耗費(fèi)資金高達(dá)2萬億元。

從政策層面上看：據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年中央及地方累計(jì)出臺住房租賃相關(guān)政策160余次，近30個(gè)省市發(fā)布了加快保租房發(fā)展的實(shí)施方案及細(xì)則，普遍涵蓋設(shè)定保租房認(rèn)定、多渠道籌集保租房實(shí)施及建設(shè)、落實(shí)保租房專項(xiàng)金融支持及減稅降費(fèi)等方面政策，并且從項(xiàng)目規(guī)模、面積、租金、運(yùn)營等方面對保租房運(yùn)營管理進(jìn)行規(guī)范，使得保障性租賃住房認(rèn)定、實(shí)施、建設(shè)、優(yōu)惠有據(jù)可依。

以北京為例，政策指導(dǎo)節(jié)奏非常緊湊：2022年4月，北京市發(fā)放首批兩份《保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書》（京保租認(rèn)定〔2022〕1號、2號），距離正式印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書服務(wù)管理有關(guān)工作的通知》（以下簡稱通知）僅3個(gè)工作日。同月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市規(guī)劃和自然資源委員會印發(fā)了《北京市保障性租賃住房建設(shè)導(dǎo)則（試行）》。5月，北京市人民政府辦公廳印發(fā)《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施方案》的通知。

從目標(biāo)數(shù)量達(dá)成的層面上看：各城市積極擴(kuò)大保租房供給任務(wù)。同時(shí)，各省政府將保租房監(jiān)測評價(jià)結(jié)果納入對城市政府的績效考核。2022年，全國計(jì)劃籌集保租房240萬套，住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年10月底，全國保障性租賃住房已開工建設(shè)和籌集233.6萬套（間），占年度計(jì)劃的98.8%，完成1750億元。至此，全國共已開工建設(shè)和籌集保障性租賃住房約327.8萬套（間），可解決近1000萬新市民、青年人的住房困難問題。

▲部分省市2022年保租房籌集計(jì)劃完成情況（單位：萬套），來源中指研究院

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，上海、杭州、沈陽、武漢、鄭州、海口、西安、汕頭、吉安等地已提前完成2022年保障性租賃住房籌建的年度任務(wù)目標(biāo)，部分地區(qū)甚至超額完成任務(wù)。但年度任務(wù)提前完成，并不表示建設(shè)會減速。各地區(qū)還將持續(xù)加速保障性租賃住房建設(shè)。

新建、存量盤活、改建

三大方式為主導(dǎo)

各地籌集方法因地制宜

中央發(fā)展保租房的思路以“建設(shè)”為主，但對地方政府而言，有必要因地制宜。各地政策落地的透明度和成熟度各不相同，通過什么渠道、采取什么標(biāo)準(zhǔn)籌集保租房，通常與當(dāng)?shù)氐姆吭刺攸c(diǎn)密切相關(guān)。比如重慶明確提出，“新增保租房以盤活存量為主、適當(dāng)新建為輔”。北京、上海、天津等地也都提出，除新建之外，支持將存量住房改造、轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，其范疇包括政府剩余房源、國企通過各種方式獲得的租賃住房等。

1、新建方式最為直接，企業(yè)抓住窗口期獲取低價(jià)地塊

新建最為直接的籌建方式，地方政府低價(jià)出讓土地，國企拿地建房。

以租賃用地的數(shù)據(jù)看，2022年新增租賃用地主要分布在核心一線及長三角地區(qū)，15城涉租賃用地總供應(yīng)約305萬方。各地因城施策，按照各地租賃市場的實(shí)際需求進(jìn)行供應(yīng)，在新政加持下土地供應(yīng)市場更加有序。

涉租賃用地拿地企業(yè)中，國企央企拿地的占比超過90%，涉租賃用地仍將以各地方國企和央企托底為主。民企主要以配建租賃住房的方式承擔(dān)建設(shè)9.3%的租賃用地。企業(yè)若通過市場化方式拿地，重資產(chǎn)運(yùn)營保租房實(shí)難回本。若無地價(jià)支持，保租房“根本算不過賬來”。

以發(fā)行REITs成功的國企案例分析，例如發(fā)行REITs成功的廈門安居和深圳人才安居——2020年來深圳人才安居在招拍掛市場取得的19宗地塊中5宗以底價(jià)獲取（房企拿地多觸及上限價(jià)、底價(jià)獲取企業(yè)主要為深圳人才安居及深圳地鐵等）；廈門人才安居保障性住房項(xiàng)目的土地主要通過劃撥方式取得，這類土地成本較低，有利于整體成本攤薄。但值得一提的是，廈門安居申報(bào)的兩個(gè)REITs底層資產(chǎn)園博公寓及珩琦公寓，均在2022年5月將土地取得方式由劃撥變更為協(xié)議出讓。

華潤有巢作為第一單成功發(fā)行REITs的市場化機(jī)構(gòu)，也是抓住窗口期迅速獲取專項(xiàng)用地（R4用地及集體用地）。此次發(fā)行的華潤有巢REIT項(xiàng)目的兩處底層資產(chǎn)中，泗涇項(xiàng)目所處的地塊系上海首宗租賃集體建設(shè)用地，2018年10月由華潤置地下屬全資子公司以1.25億元的底價(jià)競得；東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目所處的項(xiàng)目地塊系上海第二宗R4租賃用地，在2018年8月由華潤置地以底價(jià)1.8億元競得，樓面價(jià)3592元/平方米。

R4用地作為上海的租賃用地，與集體建設(shè)用地并列成為當(dāng)下獲取低地價(jià)的主流方式之一。

①R4用地：在給予地價(jià)優(yōu)惠方面，上海走在前列。從2017年起，上海在供地計(jì)劃中單列“租賃住房地塊”，標(biāo)記為R4類，出讓地價(jià)通常僅相當(dāng)于同期同片區(qū)住宅用地的20%，受讓主體通常為國企。 截至2021年底，上海共出讓158宗R4用地，總規(guī)劃建筑面積近1000萬平方米，可提供約20萬套租賃住房，相當(dāng)于上海“十四五”目標(biāo)的四成以上。

②集體建設(shè)用地：相比國有用地出讓，集體用地入市出讓環(huán)節(jié)增加了集體經(jīng)濟(jì)組織委托和決策的流程。根據(jù)華潤有巢REITs招募說明書披露，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市須履行入市決策、出讓方案制定及批準(zhǔn)、入市申請與出讓等入市程序，華潤都已經(jīng)走完，并且拿到了集體建設(shè)用地的使用權(quán)及房屋所有權(quán)證，結(jié)論是：“基金管理人及法律顧問認(rèn)為，有巢優(yōu)廈合法享有有巢泗涇項(xiàng)目的不動產(chǎn)權(quán)，包括房屋所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)?！?br/>

▲來源華潤有巢REITs招募書

2、存量盤活成為完成任務(wù)最快方式，各地依據(jù)紅線靈活處理

存量盤活則不同，幾乎無需投入資金，僅需要通過一系列認(rèn)定手續(xù)，房源就可以“轉(zhuǎn)化”為保租房。目標(biāo)房源包括市場化的長租公寓、個(gè)人出租的房屋等。業(yè)內(nèi)將這一過程稱為“納保”。

（1）市場化長租公寓：不少頭部房企已將租賃住房建設(shè)納入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加緊培育長租公寓業(yè)務(wù)的同時(shí)，旗下項(xiàng)目也紛紛納入保障性租賃住房體系，如萬科泊寓、龍湖冠寓等已形成了一定規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2022年二季度末，全國已開業(yè)的長租公寓房間中，約有6.9%納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房，規(guī)模合計(jì)為62019套（間）；通過“存量納?！保L租公寓讓部分在投項(xiàng)目被納管進(jìn)來。

這樣，既可助力完成各地保租房的籌集任務(wù)，又能夠享受到稅收、規(guī)劃和普惠金融等紅利，更重要的一點(diǎn)是看重后期項(xiàng)目通過保租房REITs實(shí)現(xiàn)退出。

（2）個(gè)人出租的房屋：多省市以打通新房、二手房、租賃住房市場通道來盤活個(gè)人房源。上半年，長沙市率先推出《關(guān)于配合推進(jìn)租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房試點(diǎn)工作的通知》政策。下半年，海南、成都、西安、山西、重慶等省市充分借鑒長沙經(jīng)驗(yàn)，通過盤活居民存量住房方式增加保障性租賃住房房源供給。

（3）存量房源納保：地方政府控制下的租賃房源有限，讓市場上更多存量房源納保是當(dāng)務(wù)之急。對于存量房源‘納保’，國家層面很難‘一刀切’給出具體實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)，都是各地去主導(dǎo)。

“在部分城市，市住建局不制定標(biāo)準(zhǔn)，將籌集目標(biāo)再分解到各個(gè)區(qū)，交給區(qū)長去負(fù)責(zé)。”一名業(yè)內(nèi)人士稱，“區(qū)里有區(qū)長協(xié)調(diào)會、區(qū)長辦公會等，通常各部門的一把手都必須參加。”

“區(qū)長們的想法就是，既然上面沒有給出清晰的標(biāo)準(zhǔn)，那么就讓企業(yè)先報(bào)數(shù)，能報(bào)多少是多少?！痹撊耸糠Q，“如果市里給一個(gè)區(qū)的目標(biāo)是7000套，最后匯總上來1萬套，那就把最合適的7000套報(bào)上去，剩下3000套就不‘納保’了；如果最后只匯總上來5000套，那就降低要求，或者再找一些更小型的租賃企業(yè)，再湊2000套?！?/p>

多個(gè)城市的租賃行業(yè)從業(yè)者均稱，上述思路在各地廣泛采用?；鶎诱畯闹醒胛募锩嬲鲆粭l作為“紅線”，即面積不大于70平方米，租金水平低于同地段、同品質(zhì)市場化租賃住房租金，且年租金漲幅不超過5%，其他靈活處理（資料來自財(cái)新）。

3、非改居路徑逐漸清晰，優(yōu)惠政策逐步兌現(xiàn)

因2021年的用地尚未消化完，籌建需要一定年限，2022年各地的租賃住房專項(xiàng)用地的供地節(jié)奏相比2021年整體出讓進(jìn)度和規(guī)模有所放緩，各地紛紛探索存量房屋或土地建設(shè)租賃住房的有效途徑。

改建是另一條路徑，閑置的廠房、商業(yè)辦公、倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、旅館等等其他業(yè)態(tài)的建筑都是改造目標(biāo)。“非改租”作為保租房供應(yīng)的重要方式，也是盤活閑置存量資產(chǎn)的有效方式之一，尤其是涉租賃用地供應(yīng)規(guī)模較小、商辦庫存大去化周期長的二三線城市。

▲國辦22號文允許利用閑置和低效房屋改建為保租房的種類

多地發(fā)布政策明確支持非居住存量房屋改建保障性租賃住房，且可以不變更土地使用性質(zhì)、不補(bǔ)繳土地價(jià)款，按規(guī)定享受中央和地方財(cái)政補(bǔ)助資金支持，還可以享受稅收優(yōu)惠、民用水電氣價(jià)格。如1月3日，長沙市發(fā)布公告，對部分住房租賃試點(diǎn)和保障性租賃住房項(xiàng)目退回水費(fèi)、電費(fèi)，代表著“納?！钡膬?yōu)惠兌現(xiàn)。

深圳、廈門、天津等城市還發(fā)布了非居住存量改建保障性租賃住房實(shí)施細(xì)則，明確非居改保的條件、改建要求、提交材料、認(rèn)定步驟、驗(yàn)收、運(yùn)營、退出等，推動改建項(xiàng)目落到實(shí)處。

與新建租賃住房相比，存量改建的周期相對較短，能夠快速形成供應(yīng)。從目前各地落地情況來看，已有大量“非改租”項(xiàng)目落地。如浙江省上半年籌建保租房31.9萬套（間），其中，轉(zhuǎn)化和改建類約17.3萬套（間），占比超50%。

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四單保租房REITs上市

REITs市場保租房板塊“呼之欲出”

目前公募REITs市場中，保租房項(xiàng)目共有4單，無論是產(chǎn)品數(shù)量還是市值份額均已初具規(guī)模。其中，華夏基金華潤有巢REIT是國內(nèi)首單市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保障房REITs產(chǎn)品，而華潤置地成為首家涉獵保租房REITs的房企。

1、監(jiān)管定調(diào)打造保租房REITs板塊，政策將持續(xù)引導(dǎo)常態(tài)化發(fā)行

證監(jiān)會副主席李超2022年12月指出，加快打造REITs市場保租房板塊，保租房REITs的產(chǎn)品數(shù)量及總體規(guī)模有望逐漸發(fā)展壯大，形成常態(tài)化發(fā)行模式，同時(shí)，存量保租房REITs或能通過擴(kuò)募這一方式，實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。

目前租賃住房要實(shí)現(xiàn)公募REITs需要達(dá)到四個(gè)條件：①項(xiàng)目成熟穩(wěn)定，至少運(yùn)營三年以上（目前政策有放寬）、②收益率需達(dá)到一定水平，即凈現(xiàn)金分派率不低于4%、③運(yùn)營主體合格運(yùn)營，現(xiàn)金流穩(wěn)定、④原始權(quán)益人不得開展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，需為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體。

2、新發(fā)項(xiàng)目有望擴(kuò)展到更多的二三線城市及市場化項(xiàng)目

除擴(kuò)募路徑較為清晰外，政策一直在引導(dǎo)與放寬要求，新發(fā)保租房REITs發(fā)行城市有望拓展到二三線城市，范圍擴(kuò)展到更多的市場化項(xiàng)目，保租房公募REITs將進(jìn)一步擴(kuò)圍。從平臺披露的公開數(shù)據(jù)顯示，上海城投，北京昌平保障房公司、天津泰達(dá)人才安居、西安高新區(qū)保障房公司、青島房投、上海臨港等都在嘗試保租房REITs項(xiàng)目的試點(diǎn)。

另外，在融資創(chuàng)新方面，建設(shè)銀行設(shè)立300億住房租賃基金作為母基金，并于本月17日，建行與萬科合作了“建萬住房租賃投資基金”作為子基金，規(guī)模達(dá)100億元，探索住房租賃發(fā)展新模式。通過私募基金收購項(xiàng)目、裝修改造、租賃運(yùn)營，成熟后再通過公募REITs的渠道實(shí)現(xiàn)退出。目前，基金已跟各類市場主體和各地地方政府進(jìn)行了廣泛對接，在包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、南京、武漢等人口凈流入?yún)^(qū)域，整個(gè)基金重點(diǎn)擬推進(jìn)項(xiàng)目已經(jīng)接近30個(gè)，整體投資資產(chǎn)規(guī)模也在向150億邁進(jìn)。

小結(jié)

“租購并舉”的住房藍(lán)圖正逐步兌現(xiàn)，公募REITs的退出通道、非改居的合規(guī)化、稅收和信貸方面的優(yōu)惠政策都將使保障性租賃住房熱度持續(xù)升溫。在未來一段時(shí)期內(nèi)，籌建保租房仍將是各地的一項(xiàng)重要工作，明源不動產(chǎn)研究院也愿意攜手更多優(yōu)秀的行業(yè)標(biāo)桿國企、民企，探討更長效的籌集機(jī)制，助力企業(yè)在這個(gè)數(shù)萬億的賽道走得更遠(yuǎn)！

來源：明源不動產(chǎn)研究院 已獲得授權(quán)，向原作者表示感謝！?