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2023-01-31
開發(fā)商補貼房貸、代還月供，花式促銷背后是否存風(fēng)險？
更新時間：2022-10-13 08:22:17作者：智慧百科
“你買房！我還貸！”“0壓力安家，交房前幫你還月供”……近期，安徽、山東等地的多個新盤打出此類房貸補貼的廣告，促銷出貨，吸引客戶。
對此，北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師表示，上述開發(fā)商的優(yōu)惠能否落實對購房人來說才是最大的風(fēng)險。購房人要認真、謹慎地簽訂合同，防范風(fēng)險發(fā)生。如果開發(fā)商承諾的貸款補貼給不到位，應(yīng)該承擔一定的違約責任。
現(xiàn)象：肥東一樓盤補貼房貸最長36個月
今年“十一”假期，安徽省肥東縣徽創(chuàng)金悅江南郡項目推出“你買房！我還貸！”活動，即購買指定房源，可享受每月最高5000元房貸補貼，補貼款在貸款審批放款后發(fā)放，補貼最長36個月。
“十一”假期，徽創(chuàng)金悅江南郡推出“你買房！我還貸！”活動。圖/項目公眾號截圖
據(jù)徽創(chuàng)金悅江南郡項目的銷售人員介紹，該項目首付款比例是25%，在10月1日至10月7日，購房人正常交首付款，開發(fā)商針對不同房源的房貸，有數(shù)額不一的補貼金額。比如，總價130萬元左右的房子，直接給十幾萬元的房貸補貼。“只有購買項目指定房源，才可以參加補貼房貸活動。而且只有在銀行放款后，項目才會進行房貸補貼?！?/p>
無獨有偶，山東省曹縣金緯國賓府項目也在近日以“0壓力安家，交房前幫你還月供”的宣傳口號推銷房子。
新京報記者以購房人身份與金緯國賓府銷售處取得聯(lián)系，一名銷售人員表示，金緯國賓府項目首付比例是30%，單價從4800元-5200元/平方米不等，戶型有132、145平方米三居室等，項目大約在14個月以后交付。此次活動大意是開發(fā)商替業(yè)主提前還月供?！凹僭O(shè)購房人買下一套總價100萬元的商品房，用100萬元減去一個活動優(yōu)惠2萬元，再減去14個月需要還貸3.36萬元，得出實際的總價約94.64萬元，然后用94.64萬元除以房子面積得出單價，以這個單價簽訂購房合同?！?/p>
背后：三四線城市新房去化壓力大
對于上述樓盤的促銷方式，中國法學(xué)會消費者權(quán)益保護法研究會副秘書長陳音江表示，現(xiàn)在買套商品房要支付一筆不小的費用，因此絕大多數(shù)購房人都會選擇按揭貸款的方式購房。辦理按揭貸款后，每個月都要還月供，這給很多購房人帶來不小的壓力。當下，一些樓盤確實存在銷售難的問題，于是這些樓盤的開發(fā)商抓住購房人擔心還款難的心理，想出來如此頗具吸引力的促銷手段。
的確，這種“房貸補貼”“代還月供”的促銷方式產(chǎn)生與市場去化有關(guān)。一位業(yè)內(nèi)人士分析，目前，全國樓市處于調(diào)整期，各地市場分化更為凸顯。尤其是部分三四線城市出現(xiàn)“供大于需”的現(xiàn)象，庫存去化難度加大，進一步導(dǎo)致房企銷售回款的壓力增大?；诖?，一些房企想方設(shè)法促銷，就是為了去化庫存、減輕回款壓力。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年1-9月，受到全國房地產(chǎn)市場下行、政策效果顯現(xiàn)不明顯及部分地區(qū)疫情反復(fù)等因素影響，三四線代表城市新建商品住宅月均成交20萬平方米，同比下降38.6%。截至9月底，按近6個月月均銷售面積計算，三四線代表城市出清周期22.1個月，短期市場庫存去化壓力較大。
克而瑞方面分析認為，房企“自救”動作頻現(xiàn)，普遍加大了折扣營銷，最多降至6-8折。在房企國慶大促銷疊加政策利好的背景之下，多個城市的新盤來訪量均有不同程度的回升，但客戶轉(zhuǎn)化率不一，不同城市分化持續(xù)加劇。
律師：“幫你還貸”本質(zhì)上是降價促銷
在上述業(yè)內(nèi)人士看來，“你買房！我還貸!”只是一個噱頭而已。多年以前，房地產(chǎn)市場上就出現(xiàn)過此類促銷方式。雖然房企的促銷方式多種多樣，但最終都是“羊毛出在羊身上”。
“從上述樓盤的營銷方式可以看出，參與此種‘購房補貼房貸活動’的房源一般都是指定房源，是否有實際意義上的優(yōu)惠，還有待進一步考察。購房人要多從自身角度考慮是否買房等問題，不要被一些不切合實際的噱頭所誤導(dǎo)。此外，購房人越是遇到吸引眼球的宣傳越要提高警惕，要從多方面了解自己所購商品房項目是否五證齊全、是否存在爛尾的風(fēng)險等?！标愐艚缡钦f。
王佳紅表示，無論開發(fā)商替業(yè)主提前還月供，還是補貼房貸，其本質(zhì)上都是開發(fā)商降價銷售的體現(xiàn)，而購房人購買此類商品房主要也是基于對優(yōu)惠的誘惑，所以開發(fā)商的優(yōu)惠能否落實對購房人來說才是最大的風(fēng)險。
王佳紅提醒購房人，無論開發(fā)商如何計算優(yōu)惠，優(yōu)惠后的最終價格要在合同里寫清楚。不管以后發(fā)生何種情況，購房人都是按照合同約定的價格、時間和方式付款。此外，開發(fā)商提供的“房貸補貼”，因為需要等購房人的貸款審批放貸后才能予以發(fā)放，這就要求購房人對于自己是否能獲得貸款審批要有充分的認識。如果購房人的貸款通過審批，而開發(fā)商承諾的貸款補貼給不到位，應(yīng)該承擔一定的違約責任。
新京報記者 張建
編輯 武新 校對 柳寶慶