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2023-01-31
大宗交易頻現(xiàn)！地產(chǎn)商們賣寫字樓換現(xiàn)金流，北上廣深已成交超1000億
更新時間：2022-10-21 08:54:24作者：智慧百科
本文來源：時代財經(jīng) 作者：陳澤旋
圖片來源：圖蟲創(chuàng)意
房地產(chǎn)市場在近期頻頻出現(xiàn)寫字樓的大宗交易。
近日，阿里資產(chǎn)交易平臺上架了深圳市光明區(qū)中糧云景廣場T1寫字樓的37-45層物業(yè)，9層面積約1.6萬平方米，合計108套單位，起始價達(dá)到4.5億元，而處置單位是中糧集團(tuán)旗下房地產(chǎn)上市平臺大悅城控股集團(tuán)股份有限公司（下稱“大悅城”）。
中糧云景廣場是一個新建的綜合體，并非存量物業(yè)。時代財經(jīng)以買家的身份致電相關(guān)工作人員，對方表示此次競賣是一次“正常的推銷銷售”，并不涉及司法問題，“因為價格（起始價）比較低，競賣是一個價格公允的方式，同樣也是一種獲客方式”。
時代財經(jīng)統(tǒng)計得知，今年10月份以來，大悅城在阿里資產(chǎn)交易平臺上一共上架了11處資產(chǎn)，其中4處資產(chǎn)的起始價介于2.2億元至7.25億元之間，資產(chǎn)類型有商業(yè)、寫字樓、會議中心、公寓和商鋪等，多為新建項目的物業(yè)，分布在全國多個城市，包括北京、深圳、重慶、天津、三亞、長沙、成都和沈陽。
除了大悅城，近日，市場傳言還稱一家知名國企以4.99億元的價格買下重慶龍湖光年項目半棟寫字樓，知情人士向時代財經(jīng)確認(rèn)了交易的真實性。不過，該人士稱只是“普通的商辦銷售”，且為兩三個月前的事情。
今年第三季度尤其是10月，發(fā)生在知名企業(yè)之間的大宗交易頻現(xiàn)，資產(chǎn)主要位于一線城市，買方包括奈雪的茶、凱德、九毛九和中國人壽，而賣方包括華潤、特爾特、碧桂園和遠(yuǎn)洋集團(tuán)。
在8月，上海市閔行區(qū)委宣傳部公布奈雪的茶已購買華潤位于七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)萬象企業(yè)中心總面積超3738.66平方米的物業(yè)，作為企業(yè)全國第二總部辦公場所，項目總投資約為1.8億元。
9月29日，港股上市餐飲巨頭九毛九披露將以不超過11億元的總價，向碧桂園相關(guān)公司收購位于廣州金融城的在建寫字樓——廣州國金天地項目26%的股權(quán)及銷售債務(wù)。九毛九雖在10月3日發(fā)布了終止收購的公告，但知情人士告訴時代財經(jīng)，該交易并沒有取消，而是改由九毛九實控人進(jìn)行收購。
新加坡房企凱德同樣選擇在這個時間段加倉中國。10月17日，凱德子公司北京拾捌時宜企業(yè)管理咨詢有限公司以20.37億元的起始價，在京東司法拍賣平臺競得北京朝陽區(qū)東三環(huán)北路甲26號樓（博瑞大廈）地下-3至-1層以及地上4層至25層的車庫和辦公物業(yè)。北京中資房地產(chǎn)土地評估有限公司出具的評估報告顯示，上述資產(chǎn)的評估價約為29.1億元，成交價相當(dāng)于評估價的7折。
凱德相關(guān)人士向時代財經(jīng)回應(yīng)稱，此收購符合凱德的投資策略，通過發(fā)揮“一個凱德”生態(tài)在投資管理和運營，以及開發(fā)方面的全面能力和優(yōu)勢，實現(xiàn)資產(chǎn)增值，為投資者帶來優(yōu)質(zhì)回報。
值得一提的是，去年凱德曾透露三年內(nèi)要將中國的資產(chǎn)管理規(guī)模翻倍，對于現(xiàn)時的投資環(huán)境和計劃，相關(guān)人士表示“凱德堅定在華發(fā)展戰(zhàn)略，長期看好中國市場，對未來前景充滿信心，將積極尋找機會擴大投資”。
10月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也公布以2.33億元出售中國人壽金融中心（北京）國際甲級寫字樓項目公司的10%股權(quán)，買家為項目第一大股東中國人壽的附屬公司；此外，于10月11日，上海城投置地在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開轉(zhuǎn)讓其與美國房企鐵獅門聯(lián)合開發(fā)的上海尚浦中心項目公司36%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為21.49億元。
盡管上述交易的標(biāo)的物不少坐落在北京，但今年卻是北京大宗交易的“小年”。根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，今年前三季度北京大宗交易投資總額不到200億元，三季度的總金額甚至不及2021年第一季度。此外，2019年-2021年北京大宗交易市場的全年投資總額均超過了600億元。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗指出，今年第三季度頻見開發(fā)商拋售資產(chǎn)以加速現(xiàn)金回流，數(shù)宗辦公、商業(yè)和酒店交易與此前可比交易相比均有較大幅度的價格折讓，反映該類商業(yè)地產(chǎn)資本化率已進(jìn)入上行渠道，物業(yè)收購窗口期進(jìn)一步打開。
不過，其它一線城市的表現(xiàn)好于北京。第三季度，深圳大宗交易市場表現(xiàn)活躍，共錄得6宗交易共計107.2億元，環(huán)比上漲超4倍，同比增長高達(dá)1.7倍。前三季度，深圳一共成交160.7億元，2019-2021年全年分別成交258億元、167.1億元、219.4億元。
世邦魏理仕深圳分公司董事總經(jīng)理吳偉冬判斷，未來六個月，受政策影響的開發(fā)商調(diào)整將依然持續(xù)，開發(fā)商出售物業(yè)意向依然較強，深圳市場上可售寫字樓和購物中心物業(yè)的增多或?qū)⒗^續(xù)帶來寫字樓大宗交易的增加。
無論北京、深圳，還是廣州，開發(fā)商出售物業(yè)的較強意愿是大宗交易成交的一大驅(qū)動力，并且一線城市整體自用買家活躍。第三季度，廣州錄得六宗大宗物業(yè)交易，總成交金額約17.6億元，環(huán)比減少60%，但前三季度成交總金額達(dá)到124億元，同比增長50%，全年成交額有望超過2021年。
上海方面，第三季度錄得13筆大單交易，成交金額達(dá)201.3億元，環(huán)同比分別下降0.1%及11.8%，但成交金額依然領(lǐng)先全國市場，前三季度總成交金額超過600億元，而2019年-2021年分別實現(xiàn)的總成交金額為847.2億元、690.37億元、1044.3億元。據(jù)時代財經(jīng)統(tǒng)計，前三季度四大一線城市大宗交易總金額已經(jīng)超過千億。
“三季度經(jīng)濟(jì)重啟，盡管交易周期有所延緩導(dǎo)致整體市場交易總額小幅回落，但自用企業(yè)購置寫字樓物業(yè)的需求高漲加之投資者對于市場預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)好的態(tài)勢，有望推動交易規(guī)模在年末重回增長通道”，世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人王晶表示。