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2023-01-31
金地集團(tuán)股債異動背后：明年200億債券到期……
更新時間：2022-10-24 07:32:30作者：智慧百科
近日，據(jù)中登網(wǎng)（中國人民銀行征信中心動產(chǎn)融資統(tǒng)一登記公示系統(tǒng)）顯示，金地集團(tuán)旗下的北京金地格林物業(yè)管理有限公司出現(xiàn)了幾筆應(yīng)收賬款融資的展期。擔(dān)保權(quán)人均為深圳前海聯(lián)易融商業(yè)保理有限公司。
資料顯示，北京金地格林物業(yè)管理有限公司成立于2005年4月，為金地集團(tuán)北京區(qū)域地產(chǎn)下屬公司，公司董事長為陳楠。
遭遇股債雙殺 年內(nèi)已無到期債券
10月19日，中證登大幅度下調(diào)了金地集團(tuán)旗下多只債券的標(biāo)準(zhǔn)券折算率。其中，“21金地04”標(biāo)準(zhǔn)券折算率從前個交易日的0.09下調(diào)為0.04，幅度達(dá)到-55.56%；“16金地02”下調(diào)幅度為-30.77%；“21金地03”下調(diào)幅度為-28%，“20金地01”下調(diào)幅度為-11.9%，
就在此前一天，金地集團(tuán)遭遇債券大跌。10月18日，“21金地04”收跌52． 2%，“21金地03”盤中跌幅超過31%，盤中二次臨停，收跌28.6%。
據(jù)上交所公告，“21金地03”上午交易出現(xiàn)異常波動，跌幅超過20%，上交所決定自2022年10月18日11時08分開始暫?！?1金地03”交易，自2022年10月18日13時08分起恢復(fù)交易。
10月13日，金地集團(tuán)曾高調(diào)公告，旗下債券“15金地01“本息合計約28.4億元，已經(jīng)如期還款。金地集團(tuán)強(qiáng)調(diào)，該筆債券兌付完成后，年內(nèi)到期的公開債已經(jīng)全部兌付，今年已無到期公開債務(wù)。但當(dāng)天金地集團(tuán)的股價大跌6.55%；10月14日，金地集團(tuán)旗下“16金地02”更是暴跌了47%。
不僅是債券價格的大跌，金地集團(tuán)近期的股價也較為疲軟，截至20日收盤，在近20個交易日內(nèi)，公司股價下跌20.21%。面對股債價格雙雙走低，金地集團(tuán)于18日晚發(fā)布《關(guān)于公司近期生產(chǎn)經(jīng)營情況的公告》。一般而言，房企會固定披露每月的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，金地也是如此，但就生產(chǎn)經(jīng)營情況發(fā)布公告卻較為罕見。在外界看來，金地此舉更像是安撫市場情緒。
該公告稱：進(jìn)入2022年下半年，公司銷售情況逐月向好。9月實現(xiàn)簽約面積110.7萬平方米，同比上升12.78%；實現(xiàn)簽約金額227.0億元，同比上升7.05%。1-9月公司累計實現(xiàn)簽約面積706.4萬平方米，累計實現(xiàn)簽約金額1630.8億元。截至9月底，公司共新增土地儲備171萬平方米，總投資額達(dá)220億元。
雖然金地集團(tuán)今年9月的銷售額出現(xiàn)回升，但1-9月的累計簽約面積仍同比下降33.51%，累計簽約金額同比下降了28.69%。對比同行，金地銷售額降幅還不算很大。
相較于出險房企無力償還資金的窘境，金地在今年連續(xù)多次完成境內(nèi)外公開市場到期債券的兌付，包括兌付公司債券本息83.39億元人民幣、境外債券本息4.62億美元、中期票據(jù)本息15.76億元人民幣。
上述公告再度強(qiáng)調(diào)：截至公告日，公司年內(nèi)已無需要償付的境內(nèi)外公開市場到期公司債券及中期票據(jù)。截至9月底，公司的銀行授信規(guī)模將近2700億元，剩余可用銀行授信規(guī)模將近1780億元。其中，2022年獲得銀行新增授信額度超過200億元。
此外，從今年7月底起，為維護(hù)公司債券價格的穩(wěn)定，金地子公司以市場化方式在二級市場購買公司債券和資產(chǎn)支持證券，首期規(guī)模不超過10億元。截至10月14日，累計購買金額約為1.64億元。
年內(nèi)僅完成一筆中票發(fā)行 發(fā)債規(guī)模下降
2021年底至今，政策對優(yōu)質(zhì)房企的融資利好不斷。今年5月，龍湖、碧桂園、美的置業(yè)3家民營房企陸續(xù)發(fā)行人民幣債券，且創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)將同時發(fā)行包括信用違約掉期(私募CDS)或信用風(fēng)險緩釋憑證(CRMW)在內(nèi)的信用保護(hù)工具，以幫助民營房企逐步恢復(fù)公開市場的融資功能。后來，新城控股、旭輝控股也入選“示范房企”。5家房企相繼完成了債券發(fā)行。
到8月，政策力度加碼，監(jiān)管機(jī)構(gòu)計劃通過指定國有企業(yè)擔(dān)保和承銷示范房企的人民幣債券新發(fā)，為這些房企提供流動性支持。由國有增信機(jī)構(gòu)中債信用增進(jìn)投資公司對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展效力更強(qiáng)的“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”。試點(diǎn)企業(yè)包括龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股、新城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、美的置業(yè)、濱江集團(tuán)等。
之后，龍湖集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股、新城控股、美的置業(yè)相繼完成了中債信用擔(dān)保的人民幣發(fā)債計劃，并且，已有企業(yè)計劃進(jìn)行第二輪發(fā)債。但不知是何原因，金地集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、濱江集團(tuán)在這方面一直沒有動靜。
票據(jù)方面，今年2月23日，金地集團(tuán)完成2022年第一期中期票據(jù)17億元人民幣的發(fā)行。該期中期票據(jù)產(chǎn)品簡稱為“22金地 MTN001”，發(fā)行規(guī)模17億元，發(fā)行期限3年，發(fā)行利率為3.58%，到期日為2025年2月23日。
今年5月18日，金地集團(tuán)擬發(fā)行2022年度第二期中期票據(jù)更新狀態(tài)為完成注冊，該債券注冊金額65億元，本期發(fā)行金額20億元，發(fā)行期限3年期。但時至今日，該中期票據(jù)的發(fā)行一直沒有下文。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至10月20日，金地集團(tuán)今年以來發(fā)行了多筆證監(jiān)會主管ABS，加上前述17億元的中期票據(jù)，合計約為65.31億元。而在2021年，金地集團(tuán)發(fā)行各類公開市場融資(包括一般公司債、證監(jiān)會主管ABS、一般中期票據(jù)、海外債、交易商協(xié)會ABN)約為292.43億元，今年的融資降幅明顯。
可自由支配資金超450億 明年200億債券到期
金地集團(tuán)雖然遭遇股市與債市的雙重考驗，但“三道紅線”指標(biāo)仍是綠檔達(dá)標(biāo)。金地集團(tuán)在2022年中報中稱：“公司多年來堅守穩(wěn)健的財務(wù)政策，杠桿水平持續(xù)保持合理低位，在面對行業(yè)下行的沖擊時，切實保障了自身的財務(wù)安全。公司始終高度重視現(xiàn)金流管理，緊抓銷售回款，常態(tài)化壓力測試，為公司發(fā)展留足安全邊際。”
中報數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月末，金地集團(tuán)有息負(fù)債合計1293.21億元，其中，銀行借款占比為55.50%，公開市場融資占比為41.64%，其他融資占比為2.86%；債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.54%；長期負(fù)債占全部有息負(fù)債比重的68.43%。對比2021年年報數(shù)據(jù)，上述指標(biāo)均變化不大。
截至2022年6月末，金地集團(tuán)貨幣資金余額約648億元，與年初持平；剔除受限資金后對一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)為1.38倍，較2021年年末的1.40倍略有下降。按照10月18日金地發(fā)布的公告中稱的“能自由支配的資金比例超過70%”的說法，可自由支配的資金超過453.6億元。
前述債市行業(yè)人士稱，雖然金地今年已無到期的公司債及中期票據(jù)，但2023年的到期規(guī)模依舊不小。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至10月20日，金地集團(tuán)各類存續(xù)公開市場融資(包括一般公司債、證監(jiān)會主管ABS、一般中期票據(jù)、海外債、交易商協(xié)會ABN)余額約為467.36億元，其中，2023年年內(nèi)到期的有約206.21億元。
國內(nèi)評級機(jī)構(gòu)聯(lián)合資信在今年6月22日發(fā)布的跟蹤評級報告中稱，跟蹤期內(nèi)，金地集團(tuán)規(guī)模繼續(xù)增長，存續(xù)項目充足且質(zhì)量較好，財務(wù)政策相對穩(wěn)健。同時，也關(guān)注到2021年以來房地產(chǎn)行業(yè)融資及銷售壓力增大，金地新開工及拿地規(guī)模大，未來項目去化及回款將受到一定影響，合作項目對公司管理能力要求高以及公司存在一定的外部融資需求等因素對公司信用水平帶來的不利影響?？紤]到金地集團(tuán)在行業(yè)地位、業(yè)務(wù)模式、盈利能力及股東背景等方面所具備的優(yōu)勢，公司對現(xiàn)有存續(xù)債券余額的償還能力極強(qiáng)。
標(biāo)普在7月26日則將金地集團(tuán)及其子公司輝煌商務(wù)有限公司的展望從“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”，確認(rèn)金地集團(tuán)的長期發(fā)行人信用評級為“BB”，輝煌商務(wù)有限公司的長期發(fā)行人信用評級為“BB-”。標(biāo)普將展望從穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面，因為其預(yù)計至2023年，金地集團(tuán)的合同銷售額將在利潤率受到壓縮的情況下保持疲弱，導(dǎo)致EBITDA下降，杠桿率上升至5.0倍。
本文來源：中新經(jīng)緯、中登網(wǎng)、地產(chǎn)資管界
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