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      1. 旭輝為何也缺錢?

        更新時(shí)間:2022-10-26 18:06:15作者:智慧百科

        旭輝為何也缺錢?


        除了融資難,銷量下滑,預(yù)售資金提取慢等共性原因,部分項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)受合作方牽制,也導(dǎo)致了旭輝現(xiàn)金流緊張



        文 |劉昕 王博

        編輯 |王博

        五家示范房企之一的旭輝(0884.HK)也缺錢了。

        9月底,旭輝未能如期償還一筆非標(biāo)債務(wù)引發(fā)投資人和業(yè)主關(guān)注。《財(cái)經(jīng)十一人》獲悉,發(fā)生糾紛的項(xiàng)目位于天津?yàn)I海新區(qū),為天津興卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“天津興卓”)旗下的部分非標(biāo)債務(wù),天津興卓持有天津?yàn)I海新區(qū)一個(gè)住宅開發(fā)項(xiàng)目旭輝濱海江來。

        天眼查顯示,天津興卓的兩大股東為大業(yè)信托和平安不動(dòng)產(chǎn)。旭輝2022年中報(bào)顯示,旭輝對(duì)于天津?yàn)I海江來項(xiàng)目占有權(quán)益為30.5%。項(xiàng)目地塊于2020年9月30日通過招拍掛市場(chǎng)拍得,該項(xiàng)目出讓面積為8.99萬㎡,目前已預(yù)售面積為7.19萬㎡。

        一位股東方知情人向《財(cái)經(jīng)十一人》透露,旭輝質(zhì)押了該項(xiàng)目部分股權(quán)給大業(yè)信托,項(xiàng)目本身賣得不錯(cuò)。在合同到期之前,旭輝想和大業(yè)信托談?wù)蛊冢笳呦氡M快清算,因此產(chǎn)生了糾紛,目前,雙方正在談判。截至發(fā)稿前,旭輝未回復(fù)談判進(jìn)展。

        《財(cái)經(jīng)十一人》獲悉,包括旭輝濱海江來,旭輝在天津約五個(gè)項(xiàng)目銷量和利潤均不錯(cuò),但預(yù)售資金提取較困難。

        旭輝大本營在上海,主要布局一二線,2017年進(jìn)入千億房企陣營,今年上半年,公司權(quán)益銷量位于前20。旭輝以財(cái)務(wù)穩(wěn)健著稱,截至2022年6月30日,其“三道紅線”指標(biāo)處于綠檔,與碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、新城控股并列為五家示范民營房企。

        示范房企意味著能拿到更高的授信額度和更低的融資成本。8月-9月,在全行業(yè)企業(yè)債幾乎發(fā)不出去時(shí),示范性民營房企陸續(xù)發(fā)行了由國企增信機(jī)構(gòu)擔(dān)保的債券。9月21日,旭輝也在其列,發(fā)行規(guī)模12億元,期限3年,票面利率3.22%。但其現(xiàn)金流緊張的信號(hào),仍在一周后出現(xiàn)了。


        預(yù)售資金提取難

        10月15日,為了緩解業(yè)主焦慮,旭輝在長沙與旭輝鉑悅湘江的業(yè)主開了一次溝通會(huì)。

        一位參加溝通會(huì)的業(yè)主透露,旭輝反饋,因?yàn)楦鞯仡A(yù)售資金監(jiān)管趨緊,地方項(xiàng)目很難把資金調(diào)到集團(tuán),所以集團(tuán)層面資金較緊張,但賣得好的項(xiàng)目資金比較充裕。現(xiàn)在旭輝的資金,首先保交樓,其次保員工工資,然后保銀行。

        房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金(房企報(bào)告期內(nèi)實(shí)際可用于房地產(chǎn)開發(fā)的各種貨幣資金及來源渠道)主要分為,國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款和其他資金。

        據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2022年1月-8月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金100817億元,同比下降25%。各資金來源渠道中,占比排前三的是自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款。其中,定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款共占房企到位資金的48.6%,房企預(yù)售資金也主要來源于這兩部分。


        然而,今年1月-8月,房地產(chǎn)行業(yè)除了“利用外資”一項(xiàng)較去年增長11.6%,來自其他渠道的資金均有所下降。降幅最大的是定金及預(yù)收款,較去年同比下降35%,個(gè)人按揭貸款也下降了24.4%。這意味著房企的預(yù)售資金在下降。

        同時(shí),各地對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管也在加強(qiáng)。

        《財(cái)經(jīng)十一人》從一位旭輝杭州前員工處獲悉,在預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)之前,公司可以將賣得好的項(xiàng)目資金提取出來,用以支援其他城市的項(xiàng)目。但現(xiàn)在,提取項(xiàng)目資金時(shí),銀行會(huì)登記錢款用途,項(xiàng)目的錢基本只能專款專用,用于本項(xiàng)目的建設(shè)。

        據(jù)《財(cái)經(jīng)十一人》不完全統(tǒng)計(jì),2021年下半年以來,包括西安、天津、重慶、烏魯木齊等在內(nèi)的36省市陸續(xù)出臺(tái)新政策,提高預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn),確保項(xiàng)目不停工、不爛尾。

        根據(jù)旭輝2022年中報(bào),受限制銀行存款和銀行結(jié)余及現(xiàn)金總計(jì)312.4億元,其中受銀行監(jiān)管的僅可用于指定物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的資金為110億元,占比達(dá)35.2%。

        五家民營示范房企中,還有碧桂園、美的置業(yè)兩家披露了預(yù)售監(jiān)管資金情況,碧桂園受限制的預(yù)售監(jiān)管資金為244.9億元,占銀行及庫存現(xiàn)金的16.55%,美的置業(yè),這一比例為24.8%。

        根據(jù)旭輝財(cái)報(bào),2022年上半年,旭輝合同銷售金額排名前十的城市是長沙、蘇州、南京、北京、成都、上海、武漢、天津、烏魯木齊、溫州。這十城的合同銷售金額占合同銷售總額的56.1%。


        (旭輝2022年上半年合同銷售金額排名前十城市。來源:旭輝2022年中報(bào))

        這十個(gè)城市大都爆發(fā)過不同程度的停貸事件,旭輝重倉城市之一長沙,是爛尾樓重災(zāi)區(qū)。根據(jù)克而瑞研究中心對(duì)24個(gè)重點(diǎn)城市的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),截至2021年底,長沙尚未交付問題項(xiàng)目總建面446萬平方米,尚未交付問題項(xiàng)目總套數(shù)28139套,在24個(gè)城市中均排名第一。


        (2021年末24個(gè)重點(diǎn)城市已停工、延期交付問題項(xiàng)目匯總情況。來源:克而瑞研究中心)

        面臨保交樓壓力,長沙對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管更嚴(yán)了。

        今年8月,長沙市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》(下稱《通知》),確定了預(yù)售資金采取“全額全程、流向流量、監(jiān)測(cè)監(jiān)管”方式,實(shí)行“政府監(jiān)管、銀行監(jiān)控”模式。

        《通知》規(guī)定,重點(diǎn)監(jiān)管額度為預(yù)售資金總額的 20%,主體驗(yàn)收后,重點(diǎn)監(jiān)管額度不得低于預(yù)售資金總額的 10%;房屋竣工驗(yàn)收備案后,方可解除全部預(yù)售資金的監(jiān)管。對(duì)于非重點(diǎn)監(jiān)管資金,在保證項(xiàng)目工程進(jìn)度和房屋按期竣工交付的前提下,可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。

        《通知》還提到,所有預(yù)售資金,監(jiān)管銀行不得擅自扣。按照“留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)亍钡脑瓌t,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自將資金挪作他用,設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),集團(tuán)公司不得擅自抽調(diào)。

        前述長沙旭輝業(yè)主表示,《通知》出臺(tái)之前,長沙已經(jīng)選取一批項(xiàng)目納入重點(diǎn)監(jiān)管,旭輝也有項(xiàng)目在其中。這批重點(diǎn)監(jiān)管項(xiàng)目主要包括兩類,一是,涉及長沙形象的重點(diǎn)工程,二是,開發(fā)商本身有負(fù)面消息的項(xiàng)目。

        《財(cái)經(jīng)十一人》向長沙市房屋交易管理中心求證上述情況,工作人員表示,長沙的確劃定了一批重點(diǎn)監(jiān)管項(xiàng)目,對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管較《通知》更嚴(yán)格,需要房屋交易管理中心的預(yù)售資金監(jiān)管科先核查錢款的用途和流向,然后銀行再撥付,這批重點(diǎn)監(jiān)管項(xiàng)目的名單不對(duì)外公布。

        上述工作人員還提到,2017年至2022年8月期間,長沙市規(guī)定預(yù)售資金的重點(diǎn)監(jiān)管額度為25%。今年8月份出臺(tái)的《通知》,雖然將重點(diǎn)監(jiān)管額度降低為20%,但是資金支取的節(jié)點(diǎn)也調(diào)后了,房屋封頂之前都不能提取重點(diǎn)監(jiān)管資金,因此,留在重點(diǎn)監(jiān)管資金中的錢比之前更多。同時(shí),重點(diǎn)監(jiān)管額度之外的部分,要求不能脫離長沙,并優(yōu)先用于工程建設(shè)。

        據(jù)《財(cái)經(jīng)十一人》統(tǒng)計(jì),不止長沙,旭輝合同銷售金額前十的其他城市,近一年多來都出臺(tái)了加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的政策,或者有加強(qiáng)監(jiān)管的趨勢(shì)。


        (旭輝2022年上半年合同銷售金額前10城市預(yù)售資金監(jiān)管措施。來源:各地政府官網(wǎng))


        合作開發(fā)埋隱憂

        較嚴(yán)的預(yù)售金監(jiān)管是地方政府為了保交樓進(jìn)行的普遍動(dòng)作,不只旭輝,重倉這些城市的房企均可能受到同等限制。相比預(yù)售金監(jiān)管,合作開發(fā)過多也給旭輝的現(xiàn)金回流造成了一定阻礙,這是少數(shù)幾家房企面臨的問題。

        旭輝是較早涉足合作開發(fā)的房企,曾被稱為“合作之王”。根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù),今年1月-9月,旭輝全口徑銷售金額為1043.2億元,權(quán)益銷售金額為615.5億元,權(quán)益銷售額占比為59%。這意味著旭輝的全口徑銷售額中,有四成歸屬于它的合作企業(yè)。

        對(duì)比今年1月-9月全口徑銷售金額前20位的其他房企,旭輝的權(quán)益銷售額占比排名倒數(shù)第三,僅高于融創(chuàng)(58%)和綠城(55%)。權(quán)益銷售額占比低,表示企業(yè)對(duì)合作模式的依賴程度高。

        依靠合作開發(fā),旭輝的銷售額實(shí)現(xiàn)了快速增長。2015年旭輝全口徑銷售額為312.5億元,2017年全口徑銷售額已增長至1040億,躋身千億房企。同時(shí),歸屬于合作方的銷售額占比也由2015年的29%,上升至2017年的40%,此后幾年維持在40%左右。


        合作開發(fā)讓旭輝走出上海,業(yè)務(wù)遍布全國,也讓其在資金運(yùn)用時(shí)有了更多限制。

        前述旭輝前員工提到,如果旭輝想要將一個(gè)合作開發(fā)項(xiàng)目的資金抽調(diào)到其他項(xiàng)目,旭輝的合作對(duì)象為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),可能不會(huì)同意將資金調(diào)出,資金就不容易流轉(zhuǎn)起來。

        另一位旭輝鉑悅湘江的業(yè)主也證實(shí)了這種說法,他將這種限制稱為“兩把鑰匙開一把鎖”。合作方為了保證項(xiàng)目完成,即使自己的資金緊張,也不會(huì)從項(xiàng)目抽調(diào)資金,因?yàn)橐坏┏檎{(diào),旭輝也可能以同等比例抽調(diào)資金,就會(huì)耽誤整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度。

        合作開發(fā)的另一個(gè)限制是,合作對(duì)象一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),旭輝可能會(huì)受牽連。今年3月,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)瑞銀證券就曾發(fā)布旭輝的看空?qǐng)?bào)告,指出旭輝有80%的項(xiàng)目非全資擁有,民營開發(fā)商的持股比例為38%,而民營開發(fā)商的資金狀況惡化可能會(huì)給項(xiàng)目帶來負(fù)面影響。

        對(duì)此,旭輝控股執(zhí)行董事兼CEO林峰在3月24日的業(yè)績會(huì)上表示,旭輝對(duì)合作方一直是分類管理,在21個(gè)合作伙伴出現(xiàn)”爆雷”的項(xiàng)目中,只有7個(gè)還處于開發(fā)過程。而且,去年所有的項(xiàng)目都是封閉管理,這7個(gè)項(xiàng)目哪怕合作方出了風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目運(yùn)營層面還是基本正常的,整體來說對(duì)旭輝的合作項(xiàng)目并不會(huì)有太大影響。

        《財(cái)經(jīng)十一人》獲悉,旭輝對(duì)外的主要合作模式為財(cái)務(wù)投資與合作開發(fā)。財(cái)務(wù)投資主要合作企業(yè)包括,香港置地、恒基地產(chǎn)、平安不動(dòng)產(chǎn)等財(cái)力雄厚的房企;合作開發(fā)的主要為地方國央企,如首開、北京城建等。


        示范房企不是融錢金招牌

        融資難是今年房企們面臨的普遍問題,示范性房企也不例外。根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù),2022年上半年,100家典型房企的融資總量為3837億元,同比下降53%。


        (2016年-2022年上半年房企融資總量情況。來源:克而瑞研究中心)

        但因?yàn)樨?cái)務(wù)狀況較好,上半年,旭輝融資情況優(yōu)于行業(yè)大部分企業(yè)。2022年財(cái)報(bào)顯示,旭輝“三道紅線”維持全綠檔,是為數(shù)不多完成境內(nèi)外多渠道融資的民營房企。

        據(jù)《財(cái)經(jīng)十一人》不完全統(tǒng)計(jì),截至上半年,旭輝在公開市場(chǎng)獲得四筆融資,合計(jì)超46億元。今年9月,作為示范房企之一,旭輝發(fā)行人民幣債券約12億元,由中債信用增進(jìn)公司提供“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”。

        然而,旭輝的融資情況仍然不樂觀,2022年上半年,旭輝融資性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù),這意味著償還債務(wù)的金額超過融到的資金,融資活動(dòng)沒能給旭輝帶來正向的現(xiàn)金流。


        (2017年-2022年H1旭輝融資活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額。來源:旭輝財(cái)報(bào))

        不止旭輝,2017年至今,五家民營示范房企的融資性現(xiàn)金流整體呈收縮狀態(tài),受監(jiān)管層背書的優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)也陷入融資困境。


        (2017年-2022年H1五家民營示范房企融資活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額。來源:五家民營示范房企財(cái)報(bào))


        行業(yè)流動(dòng)性難題待解

        9月27日,終于發(fā)出中債增進(jìn)的擔(dān)保融資后,旭輝控股董事會(huì)主席林中發(fā)布了內(nèi)部信,林中總結(jié)了旭輝出現(xiàn)流動(dòng)性問題的原因:

        面對(duì)行業(yè)深度調(diào)整,旭輝也在尋找第二增長曲線、為企業(yè)構(gòu)建穿越周期的能力。

        今年7月,旭輝在組織架構(gòu)方面做出重要調(diào)整,設(shè)立地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)、商業(yè)平臺(tái)、代建平臺(tái)、職能平臺(tái)等四大平臺(tái),將商業(yè)和代建提升到與地產(chǎn)同等地位,加速向城市綜合運(yùn)營服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

        然而,前述旭輝前員工表示,由于旭輝一直走財(cái)務(wù)穩(wěn)健型路線、專注于住宅,在多元化業(yè)務(wù)方面,相比其他房企進(jìn)展較慢。近年來公司進(jìn)入的商業(yè)運(yùn)營、長租公寓等領(lǐng)域,已經(jīng)有龍湖、華潤等成熟玩家,旭輝起步晚,多元化轉(zhuǎn)型見效尚需時(shí)日。

        一位行業(yè)頭部公司高管表示,根本上還是要提振市場(chǎng)信心。幾年前行業(yè)杠桿更高,但沒有出現(xiàn)流動(dòng)性問題,主要是房子賣得快?,F(xiàn)在,大多數(shù)城市的去化周期超過了三年,但銀行一筆開發(fā)貸時(shí)長一般也是三年。房子沒賣完就到了要還款的時(shí)候。

        為了促進(jìn)市場(chǎng)回暖,近期利好樓市政策頻發(fā)。9月底,央行和銀保監(jiān)會(huì)指導(dǎo)中、農(nóng)、工、建、交及郵儲(chǔ)銀行加大對(duì)房地產(chǎn)融資的支持力度。要求每家銀行年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)融資至少增加1000億元,融資形式包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、居民按揭貸款、投資房地產(chǎn)開發(fā)商的債券等。

        《財(cái)經(jīng)十一人》獲悉,6000億元資金中主要用于開發(fā)貸放貸部分要求較高。六大行對(duì)遠(yuǎn)郊項(xiàng)目投放略謹(jǐn)慎,而對(duì)位于城市中心,珠三角、長三角及有國央企加持的項(xiàng)目,投放意向較高。

        需求端,今年以來,近300個(gè)省市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面放松房地產(chǎn)調(diào)控政策,政策出臺(tái)頻次超800次。

        房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇,無疑是房企走出流動(dòng)性困境的強(qiáng)大支撐。

        但是,遠(yuǎn)水不解近憂。部分房企高管認(rèn)為,在“房住不炒”的總方針下,樓市回暖需要時(shí)間。希望各地政府能合理化預(yù)售資金監(jiān)管,保交樓的同時(shí),幫助企業(yè)快速走出流動(dòng)性危機(jī)。

        2021年12月底,國海證券在一份研報(bào)中表示,房地產(chǎn)是一個(gè)大循環(huán),不能變成每個(gè)城市的小資金池。

        為了促進(jìn)良性循環(huán),預(yù)售資金監(jiān)管時(shí)應(yīng)有緊有松、松緊適度,“緊”和“松”的根本目標(biāo)都是為了確保項(xiàng)目按時(shí)交付?!熬o” 是為交房守住最后底線,當(dāng)房企陷入債務(wù)危機(jī)后,至少監(jiān)管賬戶上的預(yù)售資金可以用于推進(jìn)后續(xù)工程。而適度“松”可以讓正常經(jīng)營的房企增加一些流動(dòng)資金來源,減少現(xiàn)金流斷裂的可能,或許有助于其渡過難關(guān)。

        國海證券還提出,可以嘗試使用保函(金融機(jī)構(gòu)為房企提供的擔(dān)保證明)等形式替代預(yù)售資金監(jiān)管、區(qū)分重點(diǎn)監(jiān)管額度和一般監(jiān)管額度、精準(zhǔn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)和風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目、簡化行政審批流程、增加緊急例外支取渠道等方式。只有各地形成共識(shí),松緊適度,信息共享,才能有序開啟房地產(chǎn)的良性循環(huán)。

        注:因各家財(cái)報(bào)統(tǒng)計(jì)口徑不一致,文中旭輝、碧桂園和美的置業(yè)三家房企受限制的預(yù)售監(jiān)管資金占現(xiàn)金及銀行存款的比例,計(jì)算公式分別為:

        1.旭輝:受銀行監(jiān)管的用于特殊目的的資金/(受限制銀行存款+銀行結(jié)余及現(xiàn)金)

        2.碧桂園:受限制現(xiàn)金/庫存現(xiàn)金及銀行存款

        3.美的置業(yè):受限制現(xiàn)金/銀行及庫存現(xiàn)金

        作者為《財(cái)經(jīng)》記者及特約作者