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2023-01-31
灣區(qū)摩天大樓動工4年擱淺，世茂尋找買主未果，可售公寓或?qū)⒈慌馁u
更新時間：2022-10-28 07:47:51作者：智慧百科
本有望建造出深圳“第一高樓”的世茂深港國際中心，經(jīng)歷9個月的艱難求生，近日被曝遭債權(quán)人中信信托申請執(zhí)行債權(quán)。
《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》查閱法院文書發(fā)現(xiàn)，今年8月8日，中信信托申請執(zhí)行公證債權(quán)文書，8月10日，北京市高級人民法院裁定“立即執(zhí)行”，被執(zhí)行的財產(chǎn)類型就包括世茂深港國際中心公寓的建設(shè)使用權(quán)、住宅用房等，9月21日進行到“選定評估機構(gòu)搖號”階段。評估之后，或?qū)⑦M入拍賣程序。
《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》近日于現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)，深港國際中心已停工許久，在建的二期公寓和商業(yè)部分，沒有任何施工跡象，超高層“高塔”尚未露頭。
這個總投資額約500億元、曾被深圳龍崗區(qū)寄予厚望的地標(biāo)項目，抱憾中止。
截至發(fā)稿前，世茂方面未有官方回應(yīng)，有接近項目的內(nèi)部人士透露：“目前還在多方協(xié)調(diào)解決此事。”
廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》介紹：“世茂和中信信托可以協(xié)商爭取法拍定價權(quán)。如果不成，只能以評估價來做起拍價，可能是世茂無法接受的低價。
”探訪“第一高樓”
據(jù)世茂官方的資料，深港國際中心占地32萬平方米，建筑面積約136萬平方米，相當(dāng)于2個東京六本木新城、3個紐約哈頓廣場。項目涵蓋5棟商務(wù)寫字樓（包括一棟超高層）、約30萬平方米的大型集中商業(yè)、13棟公寓（分兩期建設(shè)），和諸如綠地公園、美術(shù)館、國際學(xué)校等公共配套。
10月22日，《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》實地探訪位于深圳市龍崗區(qū)大運片區(qū)的世茂深港國際中心。
目前來看，一期已完工，二期僅部分封頂。
一期公寓于2019年11月10日開盤，當(dāng)時的開盤均價是5.2萬元/平方米，遠高于周邊的二手公寓價格。同時期附近的恒大城市之光，二手房掛牌價是3.4萬元/平方米，京基御景時代大廈是3.6萬元/平方米。
或許是項目的高端定位，以及高于市場平均水平的建造品質(zhì)，給公寓帶來了不少溢價。價格高到令人咋舌的一期公寓，累計銷售超過90億。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，一期從開盤到2021年年中，成交金額從深圳第一，一路躍升至全國第一。
一名深圳龍崗區(qū)的二手房中介對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》回憶：“2020年底的時候，我們整個龍崗的同事幾乎都在推世茂這個盤。這個盤價格高，給我們的傭金也高，起初是5個點，后來漲到7個點，賣一套可以拿十幾萬?！?/p>
《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》了解到，一期原計劃2021年年底交房，但一直沒有正式“入伙”（交房）。一名熟悉一期公寓的業(yè)內(nèi)人士對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說：“我了解到的沒有入伙的原因，是世茂承諾的公共配套沒做好，沒辦法完成驗收，有些業(yè)主自己想辦法住進去了，但是目前應(yīng)該還沒辦法辦證?！?/p>
《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》在現(xiàn)場看到，一期公寓確實已有零星居住的跡象，有外賣員從樓宇里走出來，還有物業(yè)保安、保潔在工作。
屬于公共配套的馬路，或是因為沒有完工，被水馬攔住。
二期公寓大部分都沒有封頂，《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》在現(xiàn)場的十幾分鐘里，塔吊處于靜止?fàn)顟B(tài)，沒有聽見工地現(xiàn)場傳來施工的聲音，也沒有看見有施工人員進出，僅保安在大門值守。
《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》從中建三局深圳公司的一名工作人員處得知，世茂深港國際中心已處于停工狀態(tài)。
早在今年5月，一名博主在深港國際中心上方航拍時，發(fā)現(xiàn)項目已停工，并上傳現(xiàn)場視頻于某短視頻平臺。他告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》，5月停工時，除了公寓，只建造了商業(yè)裙樓的一部分。在這名博主視頻的下方，有評論稱項目早在2021年底就停工了。
深港國際中心的綠地上， 有不少年輕人正在露營。這片草地在2020年的夏天曾舉辦過戶外音樂節(jié)，邀請了當(dāng)時風(fēng)頭正熱的旅行團樂隊。
最讓人關(guān)注的還是“高塔”。這座超高層大樓的計劃高度從最初的800米，降到700米，又降到600米。
2021年5月，深圳市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局公示項目詳細藍圖調(diào)整成果，最高塔的建設(shè)高度由原來的700米調(diào)成設(shè)定600米左右。
雖然沒辦法成為全國第一高樓，但600米的高度依然可以超過深圳平安金融中心，成為深圳第一高樓。
世茂深港國際中心項目的開工時間是2018年3月。按照相關(guān)要求，超高層必須在首期開工項目內(nèi)，三年內(nèi)完成進度的50%，整個項目也必須于五年內(nèi)完工，也就是在2021年3月之前，高度需要過一半，2023年3月之前全部完成。
《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》在現(xiàn)場沒有尋得超高層的蹤跡。上述熟悉項目的深圳業(yè)內(nèi)人士稱：“高塔挖了個坑就停了?！?/p>
上述短視頻博主說，今年5月航拍的時候，超高層還沒開始建。
2021年10月，中國住建部發(fā)布“限高令”，禁止建設(shè)500米以上的超高層建筑。等到高塔復(fù)工時，600米的高度可能也保不住了。
目前高塔至少已完成了基坑的工作，如果復(fù)工，高度再次調(diào)整和前期完成的工程是否有沖突？
“一般來說，建筑高度越高，對地基和基礎(chǔ)的要求越高，底部結(jié)構(gòu)承載力越大，所以說，一開始按高建筑設(shè)計及施工，后期建筑高度降低沒問題，只是有些浪費而已。工程開始施工以后，建筑高度降低的項目也有一些，如武漢綠地中心，施工近三分之二后還減少了100多米?！币幻麉⑴c過深圳某超高層建造的工程師對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。
陷入僵局
公開資料顯示，中信信托深圳世茂龍崗融資集合信托計劃總規(guī)模87億，分為多期發(fā)行，首期成立于2020年7月，項目期限為36個月，主要用于支持深圳世茂深港國際中心二期公寓和一期商辦的開發(fā)建設(shè)。截至2022年2月15日，該信托計劃本金余額合計約59.94億元，分別為于2月17日到期的12.94億元，4月-8月陸續(xù)到期的合計47億元。
深圳世茂龍崗融資集合信托計劃為中信信托有史以來最大募集規(guī)模的集合資金信托項目，涉及投資人上千人。
2022年2月16日，中信信托召開了世茂深圳龍崗融資集合資金信托計劃的全體投資人線上會議，商談信托計劃展期一事。
根據(jù)流傳出的會議內(nèi)容，當(dāng)時的世茂集團執(zhí)行董事呂翼表示：“2.16提出的展期方案是世茂向中信信托及投資人提出的一個保底方案，若后續(xù)情況變好，會加大兌現(xiàn)力度。”
這個保底方案是：在2022年2月底，世茂將歸還本息合計1.82億元；在2022年年底，歸還本金的25%外加利息，共計20.08億，2023年底歸還貸款本金的35%外加利息，共計24.32億；在2024年歸還本金的40%外加利息，共計25.14億，預(yù)計世茂每天要還中信信托及投資人1000多萬。
但溝通會半個月后，中信信托以一紙信披的形式告知世茂龍崗信托計劃投資人：世茂方未能按約定足額支付到期款項。
一名信托計劃的投資人向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》證實，直到今年8月，他們沒有收到任何消息。
在溝通會的前一個月，即2022年的1月下旬，世茂將近800億、36個項目資產(chǎn)擺上貨架，其中就包括深港國際中心，當(dāng)時的對外報價是151.43億元。
溝通會上，世茂管理層稱計劃在深圳市政府幫助下，為項目引入有實力的國企成為戰(zhàn)略投資者，已與深業(yè)集團icon、深圳市投資控股，以及中建投、數(shù)間資產(chǎn)管理公司洽商。
今年5月，《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》得知，深港國際中心正在尋求深圳某央企開發(fā)商的幫助。
但是，這些求助均無下文。
如果世茂深圳龍崗深港中心項目最后被法拍，將是今年繼西麗寶能城后，深圳第二個被法拍的重要項目。
但不同的是，寶能城被法拍的是現(xiàn)房。
“如果在這之前，世茂和中信信托溝通好債務(wù)展期，中信信托可以去申請暫緩執(zhí)行?！敝軤庝h律師對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。
但拍賣的價格可能不會有這么多。周爭鋒律師介紹：“法院定的起拍價，是以深圳市計稅評估價來定的，可能低到世茂受不了，可能成本都收不回來。如果世茂和中信信托能夠雙方議價，價格會高一些?！?/p>
周爭鋒律師提到，今年早先時候被拍賣的寶能城的起拍價，就是通過執(zhí)行人和被執(zhí)行人雙方議價來定的。最終寶能城的起拍價9.85萬元/平方米，不至于低得太離譜。
這個當(dāng)年意在“打造灣區(qū)新地標(biāo)”的項目，如今出師未捷。有業(yè)內(nèi)感嘆世茂不應(yīng)該押注本不是熱點的深圳東部，“就不該進龍崗”。有的認為世茂不應(yīng)該輕易拿“地王”，“公寓去化本來就難，何況是這么貴的”；有的則稱，沒有可售住宅是項目的硬傷。
但是，遙想世茂拿地的2017年，當(dāng)時的深圳樓市火爆程度，讓不止一家開發(fā)商蒙頭沖進深圳，就連比深港國際中心地段更偏的坪山區(qū)都出現(xiàn)過“地王”。
“世茂進龍崗的時候，是深圳很狂熱的時候，當(dāng)時西邊激烈非常激烈，世茂想打一個差異化，東邊當(dāng)時正好有‘東進戰(zhàn)略’扶持，可以理解?！眹腋叨酥菐煅芯繂T宋丁對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說，“問題是世茂的產(chǎn)品定位不準(zhǔn)，這么個超高層的項目，沒有考慮市場的承受力?！?/p>
“世茂龍崗項目，不管是建筑設(shè)計還是園林設(shè)計，都可圈可點，問題就是不應(yīng)該做什么地標(biāo)?！币幻钲跇I(yè)內(nèi)人士對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》感嘆。
“這種地標(biāo)式的超大型綜合體，前期需要巨大規(guī)模的資金投入，肯定要通過其他項目來反哺，但目前市場銷售疲軟，所以很難?！睒I(yè)內(nèi)人士稱。
過去很多年里，世茂打造過很多個“超級”地標(biāo)，上海世茂廣場、廈門世茂海峽大廈、深坑酒店……按照此前世茂的“定位”，地標(biāo)式建筑背后的商業(yè)邏輯是，不僅是開發(fā)商，還是城市發(fā)展的賦能者。
但“灣區(qū)新地標(biāo)”這個角色，沒能走到最后。
當(dāng)年那個瘋狂的投資時代已經(jīng)結(jié)束，冷靜下來的世茂深港國際中心，還在等待最后的裁決。