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房地產行業(yè)的收并購多了起來。從山東國資介入奧園主導的珠海翠微村舊改項目，建發(fā)股份斥資63億成為美凱龍控股股東，華發(fā)股份收購融創(chuàng)深圳冰雪文旅城……

2021年底以來，監(jiān)管層就在收并購方面給出了諸多政策利好，但市場的熱情并不高，國央企更是對收并購保持著謹慎的態(tài)度。業(yè)內認為，在市場下行的背景下，民企開發(fā)商現(xiàn)金流緊張無法出手，國央企要求高且決策慢，同時買賣雙方對資產價格的期待難以匹配等一系列原因造成了收并購市場的冷清。

不過，2022年底以來，各項支持房企融資、行業(yè)發(fā)展的政策頻繁出臺且快速落地，有觀點認為，未來出險房企的風險化解或將依賴行業(yè)并購重組，2023年業(yè)內的收并購將繼續(xù)增多。

國資企業(yè)介入增多

近來的收并購市場上涌現(xiàn)了不少國資背景的收購方。

一直有意引入國資戰(zhàn)投的奧園，終于取得些許進展。2月3日，奧園發(fā)布公告稱，出售了珠海奧園華富置業(yè)有限公司的60%股權，接手方為山東頤養(yǎng)健康集團，由山東國資委控股，總代價5.84億元。

1月份，廈門國資建發(fā)股份對上市公司美凱龍的大手筆收購引得市場震動。據披露，建發(fā)股份以現(xiàn)金收購美凱龍29.95%的股份，交易對價約63億，收購事項完成后將成為后者控股股東。1月初時，華發(fā)股份也出手拿下了融創(chuàng)深圳冰雪文旅城51%股權，斥資35.7億元。

2月6日，信達地產公告稱，旗下公司及關聯(lián)方與中南建設共同成立了一家有限合伙企業(yè)，以投資深圳一城市更新項目。該城市更新項目隸屬于中南建設。據披露，信達系在合伙企業(yè)中持股比例合計約80.96%，中南建設方面持股比例為19.04%。

另據西政資本監(jiān)測，隨著疫情管控措施的放開及房地產刺激政策的不斷深入，雖然目前房地產行業(yè)救市效果仍不明顯，但在監(jiān)管層對優(yōu)質房企并購類融資的支持基調下，近期深圳國央企及部分優(yōu)質民營房企對深圳城市更新項目的收并購意愿非常明顯。

事實上，自2022年底監(jiān)管層重啟了房企股權融資，支持涉房企業(yè)開展并購重組以來，不少國資背景的開發(fā)商在收并購方面有了不少明顯的動作，例如招商蛇口重啟南油股權收購、華潤置地斥資124億收購華夏幸福南方總部資產。

華潤置地董事局主席李欣在近期的內部講話中就提到，2023年，公司要打贏打好“庫存去化”攻堅戰(zhàn)，積極、審慎、高效推進收并購。建發(fā)股份在近日的投資者說明會上回答是否會進一步進行資產收購時表示，如果是資產優(yōu)質，且與公司現(xiàn)有業(yè)務有協(xié)同作用的話，將會考慮并購。

據克而瑞監(jiān)測，2022年12月，重點房企共涉及48筆并購交易，披露了交易金額的有32筆，交易對價總計約528億元，環(huán)比大幅增長72.4%；不過1月受春節(jié)假期影響，收并購熱度略有回落。

多重阻礙因素

回看2022年的收并購市場，盡管也有政策支持，但市場熱度并不高。

早在2021年底，監(jiān)管層就曾發(fā)文，提出支持并購貸款以及債券融資力度。2022年初，眾多銀行也與房企簽訂合作協(xié)議，提供融資并購額度，招商蛇口、建發(fā)等房企也發(fā)行了并購債。

同期，亦有市場消息稱，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關并購貸款不計入“三道紅線”等相關指標。但2022年并沒有出現(xiàn)太多的收并購案例。

部分央國企雖有所動作，但成果并不明顯。中海地產在2022年上半年接觸了近500個收并購項目，但符合要求的并不多，最終僅有數(shù)個完成收購。2022年4月，招商蛇口曾公告了與佳兆業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議的事項，表示會對進行并購，但此后未對外披露進一步動作。

資產價格是核心影響因素之一。有房企人士曾向記者表示，各方對形勢、資產價格等的判斷上很容易出現(xiàn)差異，“賣的想賣高價，買的想撿漏”，難以達成一致?？硕鹨仓赋?，買方在收并購時希望資產打折，最好是打“骨折”，才有意愿收并購；而賣方打折的意愿普遍偏低，畢竟能夠賣出去的資產大多屬于優(yōu)質資產，如果為了解決資金困難問題而打折出售優(yōu)質資產，那么僅靠余下賣不出去的資產將更難維持經營。

收購主體也隨著市場行情而發(fā)生改變。西政資本指出，過往地產收并購市場的主力軍一直都是民營房企，在銷售市場持續(xù)下行、融資通道關閉等情況下，許多民營房企流動性緊張，沒有出手的能力；而央國企在市場下行期貿然收購、接盤項目等支持存在很大的決策風險，其在收并購市場的發(fā)力未到時候。

土地市場的變化，也使得收并購市場的吸引力降低?！霸谶^去，公開市場招拍掛拿地競爭激烈、價格高，收并購拿地成為不少房企理想的拿地方式，不僅成本低，而且周轉效率更快?！泵髟吹禺a研究院認為，隨著房地產行業(yè)的下行，不少房企退出土地市場，競爭減弱，招拍掛市場的土地溢價率明顯下降，同時各地政府也拿出更優(yōu)質地塊出讓，收并購項目優(yōu)勢不再。

收并購有望增多

當前，部分因素在慢慢發(fā)生變化?！坝绊憞Y企業(yè)收并購的促成因素在于出售方的出售意愿和價格?！眱|翰智庫研究總監(jiān)于小雨向記者分析，在當前政策和市場環(huán)境下，出售方尤其是民營房企，對政府直接救助已不再抱有幻想，這個階段有意愿拿出相對優(yōu)質的項目進行售賣?！笆召彿皆谑詹①彆r的判斷依據，一方面是看標的的收益率是否夠高，當前價格相對穩(wěn)定、標的附帶的債務一定的情況下，收益率的高低更多取決于收購價格，因此，足夠便宜的標的仍具備一定吸引力?！?/p>

有某出險房企內部人士向記者透露，其所在公司也在推進與國企的合作，“原來國企會擔心民企有坑，是無底洞，但現(xiàn)在各方面政策寬松了很多，容錯率有所提高，也就有助于收并購的推進”。

同時，2022年底以來，監(jiān)管層對行業(yè)的支持力度再加大，房企并購貸款融資渠道資金投向得到放松，中央經濟工作會議的表述中，也在強調要推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，釋放了明確的保優(yōu)質主體和頭部房企的信號。

信達證券房地產首席分析師江宇輝認為，過往幾年的中央工作會議對于供給側的改革并未明確提及，但是本次明確提出滿足行業(yè)合理融資需求，而且重點提到推動行業(yè)并購重組，未來出險房企的風險化解或將很大程度上依賴于行業(yè)并購重組的推動，疊加行業(yè)股權融資開展，2023年有望成為行業(yè)收并購的大年。

同策研究院資深分析師肖云祥也表示，當前政策面明確支持行業(yè)橫向收并購，從監(jiān)管的層面來看，通過收并購達到降低行業(yè)風險的目的，同時也有助于完成“保交樓”任務；同時，房企融資環(huán)境改善，央國企融資渠道通暢，在滿足正常經營之外，將有余力推進收并購。

不過，于小雨認為，未來單個項目上的收并購會變多，但大單會比較難出現(xiàn)。除了上述央國企對收益率的高要求之外，大單的復雜程度非常高，僅盡職調查就會花費巨大的人力物力成本，而且隱性雷難以完全規(guī)避。另有不具名的地產分析師表示，現(xiàn)在招拍掛市場出來很多優(yōu)質地塊，價格也不高，房企會側重于此，有部分央國企依舊十分謹慎，“預計2023年會有一些收購，但不會很多”。