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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）盡管融資端利好消息不斷，但業(yè)績指標大面積“坍塌”早已注定。

2月1日，觀察者網(wǎng)統(tǒng)計A股房地產(chǎn)行業(yè)50家主流上市公司業(yè)績預告發(fā)現(xiàn)，共有35家預計2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤呈現(xiàn)虧損狀態(tài)，占比高達70%。

其中，14家房企為首度虧損，即便央企大悅城、華僑城，以及北京國資委旗下的首開股份也未能幸免。

相比之下，其余21家上市房企已經(jīng)至少連續(xù)2年出現(xiàn)虧損，即將面臨“戴帽”風險，占總比例的42%。

更有甚者，如泰禾集團（ST泰禾）、云南城投（ST云城）、鐵嶺新城（ST新城）等已經(jīng)“戴帽”房企，不久后大概率將“披星”，隨時面臨退市風險。

業(yè)績虧損、凈資產(chǎn)斷崖式下降

盡管從2022年違約房企出現(xiàn)頻率上來看，大面積虧損已成定論，但虧損額度如此之大，仍然震驚了整個地產(chǎn)圈。

數(shù)據(jù)顯示，預計歸母凈利潤最大虧損額度超過100億元的房企共有7家。

其中，榮盛發(fā)展堪稱“虧損王”，其預計2022年最高虧損可達250億元，較2021年同期的虧損額度再擴大超200億元，單日凈虧近7000萬元。

要知道，曾經(jīng)鬧得全網(wǎng)沸沸揚揚的樂視網(wǎng)，年度最高虧損額度也才181.84億元（2018年）。

另一家公開違約較早的規(guī)模房企四川藍光發(fā)展，預計2022年度歸屬于上市公司股東的凈利潤為-219.37億元，位列第二名。

同時，金科股份、陽光城、華僑城A、泛?？毓伞⒅心辖ㄔO等數(shù)家房企虧損額度也在繼續(xù)擴大，預計2022年至少分別凈虧損190億元、110億元、110億元、100億元、90億元。

而相比經(jīng)營業(yè)績虧空，房企凈資產(chǎn)呈現(xiàn)斷崖式下滑更加令人驚懼。

如藍光發(fā)展，預計2022年度期末歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為-208.21億元左右。根據(jù)《股票上市規(guī)則》的有關規(guī)定，該公司股票可能被實施退市風險警示。

從公告內(nèi)容不難看出，多家公司業(yè)績虧損一方面在于需求下滑交付減少，且轉(zhuǎn)結(jié)土地成本高、房屋售價低造成結(jié)算項目毛利率低，部分項目出現(xiàn)虧損；另一方面，受信用和債務問題影響，不少企業(yè)的借款利息和費用率增加。

真假“資產(chǎn)減值”

與2021年度虧損原因類似的是，大額計提存貨跌價準備仍是影響房企業(yè)績的主要因素之一。

例如，藍光發(fā)展計提了160億元的減值損失，主要為存貨跌價準備，占虧損額超七成；格力地產(chǎn)則計提至少15.8億元的資產(chǎn)減值準備和至少5.37億元的投資性房地產(chǎn)公允價值，占到該公司虧損額的近九成。

值得一提的是，不少行業(yè)人士對此原因提出質(zhì)疑。

有資深投行人士向觀察者網(wǎng)分析稱，2022年以來部分地區(qū)確實存在房價下行、銷售折讓力度加大等趨勢，尤其是基本面較差的三四線城市。但坦率來講，新房價格即便有所下降，降幅也僅僅維持在一個非常低的層面，遠未達到房企公告中所述的水平。

“其中的疑點很多，特別是對于規(guī)模房企而言，主要房屋存量集中在一二線與少量強三線城市內(nèi)，部分熱點區(qū)域甚至仍然保持新房價格上升趨勢。”因此，上述人士猜測，房企的虧空大概率早已有之，只是過往高周轉(zhuǎn)模式下并未暴露出來。

一位曾經(jīng)的30強房企人士也向觀察者網(wǎng)表示，越是已經(jīng)出現(xiàn)實質(zhì)性違約的房企，越不可能折讓銷售存貨，加上房屋市場價格變化不大，存貨跌價這么多就不符合邏輯?！耙驗樾略龃媪恳呀?jīng)不可能，企業(yè)不管想要給自己賣個好價錢，還是想要通過緩慢回血維持運轉(zhuǎn)，實施自救，手中凈資產(chǎn)的價值才是根本。反而是部分不差錢的優(yōu)質(zhì)房企，為了沖擊銷量才會使用一些促銷手段?！?/p>

深交所和上交所對此也持懷疑態(tài)度。

近日，不少房企在發(fā)布業(yè)績預告之后，均收到來自交易所的關注函。

如預虧250億元的榮盛發(fā)展，深交所就要求其說明業(yè)績虧損同比大幅增加原因及合理性。

針對業(yè)績預告顯示公司因計提資產(chǎn)減值損失導致公司利潤下滑，深交所關注函要求企業(yè)說明計提資產(chǎn)減值損失涉及的具體資產(chǎn)及項目情況，主要減值測試過程，包括主要假設及重要參數(shù)選取等情況，是否與以前年度存在較大差異，資產(chǎn)減值損失計提是否充分合理，是否存在集中在報告期計提大額資產(chǎn)減值的情形。

兩房企扭虧為盈

而令人意外的是，就在整個行業(yè)哀聲一片的同時，也有兩家房企順利實現(xiàn)扭虧為盈——華夏幸福與大名城。

根據(jù)公告數(shù)據(jù)，經(jīng)財務部門初步測算，預計大名城2022年度實現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤1.42億元至1.70億元；預計2022年度實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤0.92億元至1.10億元。

而2021年同期，企業(yè)歸屬母公司所有者的凈利潤虧損高達4.12億元。

對于扭虧原因，大名城方面指出，首先是影響計提存貨跌價準備的因素已不再持續(xù)惡化，預計本報告期較上一年度報告期公司計提存貨減值準備大幅減少；其次是子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓影響投資收益，以及嚴控三費支出，提升獲利能力。

但在知情人士看來，這也不過是大名城提早看出2022年行業(yè)持續(xù)下行趨勢，因此提早對存貨進行了適當甚至過量的存貨跌價準備。

數(shù)據(jù)顯示，2021年企業(yè)凈虧損超過4億元，而當年計提存貨跌價準備卻超過7億元。

與之不同的是，華夏幸福扭虧為盈主要以來其債務重組方面的進展，企業(yè)在自身經(jīng)營方面依舊慘淡。

要知道，作為上一屆“虧損王”，華夏幸福2021年凈虧損額度高達390.3億元。

2022年，企業(yè)憑借債務重組進展方才勉強扭虧為盈，預計歸屬于上市公司股東的凈利潤為11億元-16億元。

華夏幸福在公告中表示，目前正在推進《華夏幸福債務重組計劃》及《華夏幸福債務重組計劃補充方案》，而根據(jù)前述計劃及方案與債權(quán)人簽署相關協(xié)議后，涉及債權(quán)人豁免或調(diào)減公司對其的債務（包括本金、未支付利息及罰息），“本次業(yè)績預告中已考慮相關影響”。

不過，基于債務重組進展而確認的債務重組收益，為非經(jīng)常性損益，若扣除該部分損益影響，華夏幸福在2022年的經(jīng)營業(yè)績?nèi)詾樘潛p，扣非凈利潤約虧損173億元至168億元。

而在上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進看來，這對華夏幸福來說依舊是個不錯的開端，隨著去年底政策支持力度加大，2023年出險房企重組再融資等進程勢必加快，行業(yè)盈利與銷售壓力或?qū)⒌玫骄徑狻?/p>

另一方面，克而瑞也指出，中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)以“穩(wěn)”為主基調(diào)，供應端、需求端等全方位政策相繼落地、執(zhí)行，企穩(wěn)、鞏固是行業(yè)發(fā)展趨勢。在此趨勢下，資產(chǎn)減值計提也會收縮，根據(jù)市場恢復情況，部分房企存貨跌價損失或能轉(zhuǎn)回，形成收益。