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繼去年底銀行與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)密接落地戰(zhàn)略合作協(xié)議，為優(yōu)質(zhì)房企提供超萬(wàn)億意向性融資支持后，兩大行業(yè)這一緊密合作正在迎來(lái)細(xì)化措施，亦為信貸“開(kāi)門(mén)紅”助力。

1月17日，建設(shè)銀行與萬(wàn)科集團(tuán)在京舉行建萬(wàn)住房租賃投資基金揭牌暨簽約儀式。證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者從會(huì)上了解到，該基金首批簽約6個(gè)項(xiàng)目，分別位于北京、上海、成都、武漢四個(gè)城市，規(guī)模24億元，共計(jì)3500間房源。

建行1月16日晚間發(fā)布的關(guān)于住房租賃基金出資設(shè)立子基金的公告顯示，建行出資設(shè)立的建信住房租賃基金（有限合伙）（下稱(chēng)“住房租賃基金”）擬與萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司及其下屬公司（下稱(chēng)“萬(wàn)科集團(tuán)”）合作設(shè)立子基金（下稱(chēng)“建萬(wàn)住房租賃投資基金”），基金規(guī)模為人民幣100億元，其中住房租賃基金認(rèn)繳規(guī)模不超過(guò)人民幣79.99億元。

百億基金聚焦長(zhǎng)租房市場(chǎng)

2022年9月23日，建行發(fā)布《中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司關(guān)于出資設(shè)立住房租賃基金的公告》。為堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，增加保障性租賃住房供給，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，該行出資設(shè)立住房租賃基金，基金募集規(guī)模為人民幣300億元，其中該行認(rèn)繳人民幣299.99億元。2022年10月，住房租賃基金正式成立，該基金也成為了此次建行、萬(wàn)科合作的“建萬(wàn)住房租賃投資基金”的母基金。

建萬(wàn)住房租賃投資基金目標(biāo)定位和投向與住房租賃基金保持一致。雙方將通過(guò)子基金在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域共同參與市場(chǎng)化投資，充分發(fā)揮“產(chǎn)融結(jié)合”的優(yōu)勢(shì)，以資產(chǎn)收購(gòu)、股權(quán)投資、經(jīng)營(yíng)權(quán)購(gòu)買(mǎi)等方式，專(zhuān)注投資于萬(wàn)科集團(tuán)及雙方認(rèn)可的其他市場(chǎng)化主體持有的住房租賃項(xiàng)目，為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)高效的市場(chǎng)化長(zhǎng)租房或保障性租賃住房供給。

建行董事長(zhǎng)田國(guó)立表示，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將朝著新的模式發(fā)展——租售更加平衡。從發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，租賃住房占比有的能高達(dá)40%，目前我國(guó)只有10%左右，未來(lái)這一比例哪怕提高到30％，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展都將更均衡、更普惠。

住房租賃業(yè)務(wù)的可持續(xù)商業(yè)模式一直是困擾業(yè)界已久的難題，建行、萬(wàn)科此次聯(lián)手成立百億級(jí)市場(chǎng)化基金，為高質(zhì)量的長(zhǎng)租資產(chǎn)探索增值變現(xiàn)出路。

萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮表示，這只基金承擔(dān)著探索、驗(yàn)證房地產(chǎn)新舊發(fā)展模式過(guò)渡道路的重任，要形成經(jīng)得起歷史考驗(yàn)、可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)，要穩(wěn)妥推進(jìn)、確保成功。萬(wàn)科將與建行共同探索打通資產(chǎn)證券化、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓等多種路徑，形成可持續(xù)的商業(yè)閉環(huán)。

田國(guó)立表示，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的投資回報(bào)率想要達(dá)到4%的水平，還是有條件能實(shí)現(xiàn)的，今后隨著租賃房REITs市場(chǎng)逐漸成熟，住房租賃市場(chǎng)會(huì)逐步形成新的投資盈利方式。

更多資金“活水”流向房地產(chǎn)領(lǐng)域

2022年四季度，特別是11月份以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)從供給端針對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)了一攬子支持政策，包括鼓勵(lì)國(guó)有大行和股份制銀行增加涉房地產(chǎn)融資投放、“第二支箭”擴(kuò)容、金融支持地產(chǎn)16條等，政策密集出臺(tái)作用下，去年四季度以來(lái)地產(chǎn)融資現(xiàn)好轉(zhuǎn)趨勢(shì)。

人民銀行近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年9月到11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款累計(jì)新增1700多億元，同比多增2000多億元。去年四季度，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行1200多億元，同比增長(zhǎng)22%。

在金融支持地產(chǎn)融資的諸多政策中，銀行繼續(xù)發(fā)揮“頭雁”作用。去年11月以來(lái)，由國(guó)有大行打頭陣，股份制銀行、城農(nóng)商行紛紛跟進(jìn)的銀行與房企戰(zhàn)略合作密集落地。據(jù)中指研究院不完全梳理，截至去年底，已有超過(guò)60家銀行向120多家房地產(chǎn)企業(yè)提供意向性授信，總額度已超過(guò)4.8萬(wàn)億元，包括但不限于開(kāi)發(fā)貸、并購(gòu)貸、按揭貸、城市更新改造貸等，受益房企名單已延伸至民營(yíng)企業(yè)以及地方企業(yè)。

雖然去年底密集簽約的授信總額只是協(xié)議授信，具體信貸放款情況還要商業(yè)銀行與房企根據(jù)情況進(jìn)一步落實(shí)，不過(guò)，年初以來(lái)，兩大行業(yè)的緊密合作正在迎來(lái)細(xì)化措施，更多資金“活水”有望流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

近期，多家國(guó)有大行的地方分行與房企簽約合作。1月16日，工商銀行上海分行與滬上16家房企簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，合作意向性融資總額達(dá)2400億元，為房企提供包括但不限于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、按揭貸款配套、保函、并購(gòu)貸款等綜合化金融服務(wù)。郵儲(chǔ)銀行大連分行近日與大連萬(wàn)達(dá)、碧桂園、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中海地產(chǎn)6家房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，按協(xié)議約定，郵儲(chǔ)銀行大連分行將在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、債券承銷(xiāo)與投資、供應(yīng)鏈金融、結(jié)算服務(wù)等領(lǐng)域積極與簽約房企開(kāi)展合作，全力滿足房企的合理融資需求。

除了現(xiàn)有的支持地產(chǎn)的金融政策外，更多增量政策有望于近期落地。人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，為防范風(fēng)險(xiǎn)從問(wèn)題房企向優(yōu)質(zhì)房企擴(kuò)散，有關(guān)部門(mén)起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》。行動(dòng)方案聚焦專(zhuān)注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好，具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，重點(diǎn)推進(jìn)“資產(chǎn)激活”、“負(fù)債接續(xù)”、“權(quán)益補(bǔ)充”、“預(yù)期提升”四個(gè)方面共21項(xiàng)工作任務(wù)，綜合施策，改善優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。這些任務(wù)包括設(shè)立全國(guó)性資產(chǎn)管理公司專(zhuān)項(xiàng)再貸款、設(shè)立住房租賃貸款支持計(jì)劃等一系列新舉措。此外，方案明確要完善針對(duì)30家試點(diǎn)房企的“三線四檔”規(guī)則，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎(chǔ)上，完善部分參數(shù)設(shè)置。

光大證券首席金融業(yè)分析師王一峰表示，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表“四項(xiàng)行動(dòng)”推出后，后續(xù)供需兩側(cè)更多增量政策可期，一攬子保交樓結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具待落地。例如，1000億住房租賃貸款支持計(jì)劃，由央行提供資金，支持部分城市試點(diǎn)市場(chǎng)化批量收購(gòu)滯銷(xiāo)商品房建設(shè)租賃保障性住房，擴(kuò)大租賃住房供給；完善針對(duì)30家試點(diǎn)房企的“三線四檔”規(guī)則，則可能是在保持規(guī)則整體框架不變基礎(chǔ)上，對(duì)于“綠檔”限制放開(kāi)和對(duì)“紅橙黃檔”上限的提高。

改善房企資金壓力關(guān)鍵還在需求側(cè)

當(dāng)改善優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流的金融“松綁”政策遇上傳統(tǒng)的銀行年初加大信貸投放，不少分析人士預(yù)計(jì)，今年銀行信貸“開(kāi)門(mén)紅”中，地產(chǎn)融資將成為重要支撐力量。

“年初以來(lái)，國(guó)有大行、股份制銀行對(duì)公貸款發(fā)力明顯前置，上旬信貸靠前發(fā)力，預(yù)計(jì)今年一季度‘保交樓’領(lǐng)域流動(dòng)性投放量或達(dá)5000億元以上?！蓖跻环宸Q(chēng)，預(yù)計(jì)一季度信貸投放總量同比小幅多增，行業(yè)投向上，基建、制造業(yè)貸款繼續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)貸款邊際恢復(fù)，但較正常景氣度可能仍有一定距離。

德意志銀行大中華區(qū)宏觀策略主管劉立男對(duì)證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者表示，去年11月以來(lái)，政府出臺(tái)了一系列舉措以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，今年化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍將是中國(guó)金融穩(wěn)定管理的優(yōu)先選項(xiàng)，預(yù)計(jì)近期密集出臺(tái)的針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性補(bǔ)充政策將緩解不少房企的資金壓力，今年房企境內(nèi)再融資壓力會(huì)有所改善，但需要特別關(guān)注的是房企境外美元債的到期再融資問(wèn)題。

“不過(guò)，要從根本上解決房企資金壓力，關(guān)鍵還是要改善需求端?！眲⒘⒛斜硎?，長(zhǎng)期看，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)、人口政策的調(diào)整，家庭改善型住房需求仍會(huì)不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)還是有長(zhǎng)期健康發(fā)展的基本面支撐。目前已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)最初陣痛期，現(xiàn)在要解決發(fā)展的問(wèn)題，建立租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

對(duì)于地產(chǎn)需求端的增量政策，王一峰表示，考慮到房地產(chǎn)銷(xiāo)售表現(xiàn)依然偏弱的現(xiàn)狀，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)需求側(cè)刺激仍有進(jìn)一步安排，包括但不限于全面放松認(rèn)房認(rèn)貸、進(jìn)一步降低二套房首付比例、更加精細(xì)的限購(gòu)或二套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)等。

責(zé)編：楊喻程

校對(duì)：陶謙