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大家好，我系浪浪。

最近提前還房貸的話題又火了。

在春節(jié)前后，各地都出現(xiàn)了居民去銀行排隊(duì)還房貸的現(xiàn)象。

我還在納悶為啥還個(gè)房貸要去銀行排隊(duì)呢，直接在APP上操作不就得了。

然后才知道，是銀行把線上還貸的通道關(guān)了，要還貸就得本人去銀行簽字申請(qǐng)，還要提前一個(gè)月。

而且一個(gè)月過(guò)后能不能還上，也要看運(yùn)氣，某些支行甚至要排隊(duì)三四個(gè)月才能還上。

之前我在《》里講過(guò)，銀行阻止大家還房貸，本質(zhì)上是因?yàn)榉抠J是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大家提前還房貸，就等于是動(dòng)了銀行的蛋糕。

尤其是現(xiàn)在銀行的居民貸款放不太出去，最新一期的信貸數(shù)據(jù)雖然漂亮，但是居民端幾乎不加杠桿，甚至居民都在去杠桿，實(shí)際放出來(lái)的水都給企業(yè)接走去填窟窿了。

所以，這會(huì)兒銀行是真不希望大家提前還房貸，銀行不缺信貸額度，缺的是能還10年以上貸款的穩(wěn)定現(xiàn)金流資產(chǎn)。

但銀行這波確實(shí)是大意了，本來(lái)大家悄咪咪在APP上申請(qǐng)挺好的，翻不起波瀾。

偏偏要給大家加個(gè)到線下還貸的門檻，還要排隊(duì)申請(qǐng)，各種勸阻的手段都用上了，堪稱是逆向操作的典范。

直接把提前還房貸，炒成了供不應(yīng)求的景象。

于是我們看到了銀行的這一系列騷操作，反而讓更多手頭有閑置資金的居民，也加入到了還房貸的行列。

其實(shí)如果銀行懂客戶心理的話，想勸阻大家還房貸是很簡(jiǎn)單的事，我給支個(gè)招。

只要派幾個(gè)專家出來(lái)，建議大家提前還房貸，還要盡快還。

就能把很多人嚇得不敢還房貸了。

2

大家知道，目前有這么多人在提前還房貸，本質(zhì)原因還是覺(jué)得房貸利率太高了。

以前大家覺(jué)得背房貸等于薅羊毛，主要還是因?yàn)榉慨a(chǎn)有投資預(yù)期，相信房?jī)r(jià)一定可以跑贏5-6%的利率。

而現(xiàn)在房產(chǎn)的投資預(yù)期沒(méi)了，市場(chǎng)上的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率也跑到了2.8%左右，相比之下，每個(gè)月還5-6%的利息，可不就是在給銀行打工么。

有些朋友可能會(huì)問(wèn)，房貸利率不是降了挺多的嘛，怎么還有5-6%的利率呢。

其實(shí)這里主要指的是存量房貸利率，之前很多買房的人，選擇了固定利率還貸，現(xiàn)在還背著5-6%的房貸，而且看不到下降的預(yù)期。

像我這樣選了LPR的就還好，起碼一年一調(diào)整，利率下調(diào)的預(yù)期還是有的。

不過(guò)，這波提前還房貸的風(fēng)吹的有點(diǎn)歪了，很多人手里拿著錢就興沖沖地想把房貸還了，想的也不是很清楚，就是想填債務(wù)。

在手頭資金充裕、沒(méi)有其他投資渠道的情況下，提前還房貸是一個(gè)很正確的決定。

但現(xiàn)在的情況是，很多手里資金不充裕的，連3-5年的保底資金都沒(méi)預(yù)留的人，也在趕風(fēng)潮提前還房貸，我覺(jué)得挺魔幻的。

實(shí)際上，真正在還房貸這件事上獲利的群體有兩種：

一種是手頭資金充裕的，確實(shí)是不知道錢該投哪了，就基本把房貸清了，最多留個(gè)一千塊占一下個(gè)稅抵扣的便宜；

另一種是為了置換低息貸款的，現(xiàn)在企業(yè)的抵押貸已經(jīng)在3.3%左右了，對(duì)于很多房貸利率4.5%左右的人來(lái)說(shuō)，只要把房貸置換成企業(yè)貸，一年就能少個(gè)十幾萬(wàn)、二十幾萬(wàn)的利息。

而事實(shí)上，提前還房貸的風(fēng)潮也是這兩個(gè)群體帶起來(lái)的，尤其是后者，大家有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)群體有啥特征？

特征就是，都能在節(jié)省利息的前提下，保留了靈活性。

前者在還清了房貸之后，如果想用錢，可以用房產(chǎn)抵押貸出來(lái)一筆低息的資金，而且還能用先息后本的方式來(lái)還貸。

后者其實(shí)就是貸款置換，找擔(dān)保公司贖樓，然后再找銀行做企業(yè)抵押貸，這樣一頓操作下來(lái)，就把4-5%的房貸，換成了3字頭的。

本質(zhì)上，這兩個(gè)群體還房貸的底氣，還是來(lái)源于能薅到銀行利息差的羊毛。

如果企業(yè)的抵押貸，現(xiàn)在跟房貸持平的話，估計(jì)這兩年居民提前還房貸的金額，起碼得少掉一半。

3

那銀行不管嗎？怎么說(shuō)呢，現(xiàn)在正是需要信貸擴(kuò)張的時(shí)候，尤其是需要企業(yè)加杠桿，這個(gè)時(shí)間段內(nèi)銀行管的不嚴(yán)，大家也都睜一只眼閉一只眼了。

對(duì)于想置換房貸的人來(lái)說(shuō)，只需要花幾千塊買一個(gè)注冊(cè)超過(guò)半年的空殼公司，就能滿足申請(qǐng)抵押貸的資質(zhì)要求。

而利息差的存在，對(duì)于很多老老實(shí)實(shí)還房貸的人來(lái)說(shuō)，是很不公平的一件事，這就會(huì)倒逼越來(lái)越多人選擇把房貸置換成抵押貸。

但是這個(gè)事情，也不是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的，一旦被銀行查到企業(yè)沒(méi)有實(shí)際經(jīng)營(yíng)的情況，就會(huì)被抽貸。

至于什么時(shí)候會(huì)被查呢，就要看什么時(shí)候收緊貸款了。

不過(guò)一般來(lái)講，要是發(fā)生了被抽貸的情況，也可以再找擔(dān)保公司過(guò)橋，然后換一家銀行把貸款批下來(lái)。

這也是過(guò)去大家都知道有抽貸風(fēng)險(xiǎn)，但并不覺(jué)得有啥問(wèn)題的原因，畢竟也不是沒(méi)有應(yīng)對(duì)方案。

不過(guò)這一漏洞，在今年過(guò)后，可能就要被徹底堵上了。

之前一直在傳的“金稅四期”，很有可能今年就會(huì)先在企業(yè)上試點(diǎn)，到時(shí)候這些空殼公司，都會(huì)面臨被查稅的情況。

金稅四期的特點(diǎn)是大數(shù)據(jù)查稅，包括跟銀行、社保局、稅務(wù)局等等都打通了信息共享，可以說(shuō)一家公司名下的每一筆流水都是透明的。

而算法會(huì)通過(guò)詳細(xì)的數(shù)據(jù)分析，來(lái)判斷這家公司是不是有偷稅漏稅、有無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)的情況，每一筆款項(xiàng)的來(lái)源和用途合不合理，如果不合理就會(huì)被進(jìn)一步追查。

隨著金稅四期的落地，如果嚴(yán)格執(zhí)行的話，估計(jì)會(huì)迎來(lái)一波空殼公司經(jīng)營(yíng)貸的大洗牌。

再加上這會(huì)兒提前還貸的事情，已經(jīng)上升到了監(jiān)管關(guān)注的地步了，始作俑者不難被揪出來(lái)打一打。

這事兒大家都心知肚明，監(jiān)管通常是滯后的，如果不引發(fā)比較大的負(fù)面影響，一般情況下不會(huì)管。

但現(xiàn)在我身邊有房貸的朋友，基本都知道了房貸置換的操作，而且還很心動(dòng)，這么多人都想鉆的空子，被堵上的風(fēng)險(xiǎn)就特別大了。

總之，現(xiàn)在還想通過(guò)房貸置換套利的，可能要三思了。

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