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2023-01-31
黑石遭瘋狂擠兌：又一顆金融大雷
更新時間：2022-12-08 08:21:41作者：智慧百科
作者 | 莫羽楓香
數(shù)據(jù)支持 | 勾股大數(shù)據(jù)（www.gogudata.com）
黑石集團，新世紀華爾街之王，坐擁近萬億美元資產(chǎn)，全球最大的私募股權(quán)基金和資產(chǎn)管理公司。它在全球金融江湖呼風喚雨，不可一世。
黑石的老板是史蒂芬.斯瓦茨曼，土生土長的猶太裔美國人。他給自己起了一個好聽的中文名——蘇世民。在中國，他名聲大噪，是因為2020年斥資610億元接盤潘石屹SOHO中國全部資產(chǎn)。
疫情幾年間，蘇世民做了一個大膽的決定，趁著泛濫低廉的美元大肆擴張房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2021年，黑石不動產(chǎn)管理規(guī)模一舉超過私募股權(quán)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，成為集團第一大核心資產(chǎn)板塊。2022年，不動產(chǎn)業(yè)務(wù)募集了335億美元，遠超過私募股權(quán)225億美元的募集規(guī)模。
一切美妙，原本以為可以繼續(xù)。但音樂突然戛然而止，似乎也早已命中注定。
01
擠兌風波
12月1日，黑石給客戶致信稱，房地產(chǎn)收益信托 基金 （BRIET）12月只有占凈資產(chǎn)規(guī)模0.3%的額度可供投資者贖回資金。而該基金贖回規(guī)則是每個月不超過凈資產(chǎn)規(guī)模的2%，單個季度累計不超過凈資產(chǎn)的5%。
這一舉措嚇壞了股票市場的投資者。當夜，股價一度閃崩12%，收盤仍大跌逾7%。最近16個交易日，黑石狂瀉28%?，F(xiàn)價較歷史高峰也已經(jīng)大幅暴跌44%，蒸發(fā)市值450億美元。
黑石經(jīng)歷了一波擠兌，緊急出此下策。今年10月，投資者贖回資金申請高達18億美元，占到公司凈資產(chǎn)規(guī)模的2.7%。雖然額度超標，但仍然100%履約。到了11月，更多投資者要求贖回，黑石遭遇困境，僅僅受理了43%的申請，總計13億美元。基金投資者愈發(fā)恐慌，12月贖回賣盤蜂擁而入。黑石招架不住，出現(xiàn)了流動性危機征兆，贖回額比例從2%驟降至0.3%。
黑石自己也承認手里可以直接動用的流動性資金并不多，僅僅93億美元。如果有需要，就得賣出手里握有的90億美元的債券。
為了應(yīng)對擠兌危機，黑石方面開始行動賣出不動產(chǎn)。12月2日，該公司宣布，擬作價12.7億美元將 美高梅 大酒店 和曼德勒海灣度假村的49.9%股份賣給VICI，后者也持有這兩個拉斯維加斯知名地標的剩余股權(quán)，收購后將全資擁有這兩個地標房產(chǎn)。
如果投資者繼續(xù)大規(guī)模撤資，黑石恐怕將面臨恒大一樣的遭遇。要知道，黑石房地產(chǎn)收益信托 基金 規(guī)模高達1250億美元，投資領(lǐng)域均是流動性極差的不動產(chǎn)，包括公寓樓、工業(yè)辦公園區(qū)、賭場、物流設(shè)施等等。
而從2017年成立以來，BRIET基金有輝煌的戰(zhàn)績——年化收益率高達13%，同時分紅收益率為4.4%。如此亮眼、如此穩(wěn)定的業(yè)績表現(xiàn)，為何投資者會大規(guī)模擠兌呢？
在我看來，聰明投資者高位套現(xiàn)，落袋為安是一個尚佳決策。據(jù)黑石統(tǒng)計，今年以來，BRIET基金回報率高達9.3%，而同期公開交易的REIT指數(shù)下跌逾3%。另外，房地產(chǎn)信托基金同行Vangard旗下房地產(chǎn)ETF（VQN）今年總回報率為-13%。
BRIET基金不在交易所交易，其不動產(chǎn)定價與評估都是黑石自己說了算，存在資產(chǎn)凈值評估過高的風險。參照同行而言，BRIET基金表現(xiàn)確實太過于樂觀了。對于投資者而言，今年盈利還不錯，資產(chǎn)價格還被高估，不套現(xiàn)不離場，還等什么呢？
當然，這并不是賣出基金的唯一核心理由。更為重要的是，在全球主流央行瘋狂加息的大背景下，全球房地產(chǎn)市場將迎來嚴峻考驗，房價下跌無法避免。
黑石遭遇的流動性危機，才剛剛拉開序幕。
02
樓市冰封
新冠疫情期間，歐美央行開展了超大規(guī)模的貨幣寬松政策。廉價的貨幣被瘋狂的印刷機不斷印刷出來，涌向各類金融資產(chǎn)以及實體領(lǐng)域，造就了史無前例的資產(chǎn)泡沫以及40年以來最高的全球大通脹。
房地產(chǎn)自然也會享受資本泡沫浴。據(jù)經(jīng)合組織數(shù)據(jù)顯示，34個成員國的平均房價較2019年上漲35%。其中在2020年3月至2022年6月，美國房價驚人上漲42%。
泡沫狂歡，終究不可持續(xù)。通脹來勢洶洶，美聯(lián)儲帶領(lǐng)全球央行開始暴力加息。一年加7次，加息幅度可能會高達450個基點（12月預(yù)計50BP），疊加大幅縮表，貨幣緊轉(zhuǎn)彎程度創(chuàng)40年最快。
利率反轉(zhuǎn)大規(guī)模上漲，冰凍了美國房地產(chǎn)市場。
今年10月，美國購房者信心指數(shù)快速滑落至39，創(chuàng)下1980年代以來最低水平。房屋建筑商也一樣，信心不足，幾個月之內(nèi)被腰斬。11月，NAHB房地產(chǎn)指數(shù)僅僅只有33，接近2020年5月新冠封鎖時的最低點，低于2007年2月的水平。要知道，NAHB指數(shù)是美國房屋銷售以及整體支出的一個領(lǐng)先指標。指數(shù)高于50，表明房地產(chǎn)市場在擴張，低于50表明在收縮。
美國10月成屋銷售總數(shù)年化錄得443萬戶，創(chuàng)2011年12月以來的新低，環(huán)比下降5.9%，為連續(xù)9個月下滑 ，創(chuàng)有史以來最長連跌紀錄，連跌周期甚至已超過2008年次貸危機時期。
另據(jù)國際房地產(chǎn)公司RE/MAX調(diào)查了美國53個都會區(qū)，10月全美房屋銷售總量環(huán)比下降了13.5％，同比下降了30.7％。報告還指出，待售房屋比一年前增加了36.8％，房屋上市后平均要35天才能售出。
地產(chǎn)買賣雙方信心嚴重不足，成交量快速冷卻，亦是房價即將開始出現(xiàn)拐點下跌的重要信號。
今年9月，美國20個大城市房價綜合指數(shù)同比上漲10.4%，較前值13.1%下降2.7個百分點。環(huán)比來看，其中舊金山和西雅圖房價跌幅最大，均跌2.9%，拉斯維加斯下滑2.4%，鳳凰城跌幅為2.2%。
美國房價見頂下跌，錄得樂觀跌幅將會是絕大概率事件。據(jù)畢馬威首席經(jīng)濟學家Diane Swonk預(yù)測，2023年美國的房價或?qū)⑾碌?5%。摩根士丹利則認為，美國房價調(diào)整才剛剛開始，凱斯-席勒全美房價指數(shù)將于2023年同比下跌4%，2022年6月至2024年底，美國房價將由峰值下滑約10%。
為什么會跌這么多？
今年，30年期按揭貸款利率從年初的2.98%一路上揚至7.1%，創(chuàng)下2002年的新高。目前利率仍高達6.49%。這對于投資客以及剛需購房人群均會是重大打擊。在高通脹的壓力下，明年美聯(lián)儲還將維持高利率水平較長時間，對房地產(chǎn)的巨大壓力不會銳減。
2023年，美國經(jīng)濟可能的深度衰退，也將重創(chuàng)房地產(chǎn)市場。
目前，美國經(jīng)濟前瞻性指標制造業(yè)PMI、服務(wù)業(yè)PMI均已經(jīng)持續(xù)數(shù)月滑落至50榮枯線以內(nèi)。原油市場也正在真真切切反應(yīng)全球經(jīng)濟(包括美國)需求放緩的現(xiàn)實邏輯。 目前，WTI原油期貨價格僅為74美元，再度創(chuàng)下年內(nèi)新低。
金融指標上，2年期與10年期國債收益率近日倒掛幅度高達80個基點，創(chuàng)下1981年來最大的幅度。該指標往往被視為美國經(jīng)濟衰退的相對準確的領(lǐng)先信號。1988年以來，倒掛現(xiàn)象大致發(fā)生了4次，也都引發(fā)了后來的經(jīng)濟衰退與危機。
從各種數(shù)據(jù)以及邏輯推演來看，美國經(jīng)濟將會在明年一季度開始迎來快速下滑。其實，我們從美國硅谷、華爾街的裁員潮也能端倪一二。巨擘集團們正為強化避險措施，同時也說明2023年的美國經(jīng)濟可能會比預(yù)期差。
美國房地產(chǎn)市場會愈加冰封，將給黑石帶來更大的沖擊與麻煩。畢竟BRIET基金超過70%的資產(chǎn)投資于美國的西部和南部。
03
尾聲
海外樓市泡沫一個一個破裂。
在新西蘭，10月房價比今年1月峰值時下跌11%。在瑞典，9月房價也比3月時的峰值回落11%。在加拿大方面，9月份全國房價環(huán)比下跌3.1%，是自1999年有可追溯數(shù)據(jù)以來的最大單月跌幅。在韓國，10月全國公寓價格環(huán)比下跌1.20%，這是自2003年11月數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來的最大月度跌幅，首爾公寓價格環(huán)比下跌1.24%，降幅超過整體，連續(xù)第9個月下跌。
牛津研究院最新一份報告預(yù)測，加拿大房價可能下挫30%，新西蘭房價或下滑20%，澳州房價可能下降多達20%。這是2007-2008年最令人擔憂的樓市前景。
雪崩之下，沒有一片雪花是無辜的。當然，也包括在疫情期間大勢擴張地產(chǎn)業(yè)務(wù)的黑石集團。蘇世民已經(jīng)年過7旬，經(jīng)歷八次大危機而不倒。希望這一次重大流動性危機也能驚險過關(guān)。（全文完）
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