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本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：林心林

不止李嘉誠(chéng)賣豪宅，內(nèi)地開發(fā)商也在港島緊鑼密鼓地推售項(xiàng)目。

圖片來(lái)源：圖蟲創(chuàng)意

11月上旬，由龍光集團(tuán)（3380.HK）及合景泰富集團(tuán)（1813.HK）合作發(fā)展的香港鴨脷洲利項(xiàng)目，正式宣布命名為"The Corniche 凱玥"，項(xiàng)目將于本月內(nèi)開放現(xiàn)樓示范單位和公布開售詳情，首期提供295伙。而距離該項(xiàng)目2017年拿地已超過(guò)五年。

無(wú)獨(dú)有偶，近期萬(wàn)科在香港深水埗的住宅項(xiàng)目連方I，也在上周六（11月12日）開展首輪銷售；華潤(rùn)置地和保利置業(yè)在啟德跑道的合作樓盤澐璟也加入了戰(zhàn)局，首批118伙單位于11月14日起招標(biāo)出售。

這些即將入市的新盤開發(fā)周期為一至五年不等，大多都是內(nèi)地開發(fā)商們?cè)谏弦徊ㄙI地潮中所得。

不過(guò)，并不是每一個(gè)在2016年前后馳騁香港土地市場(chǎng)的內(nèi)資，都能笑到最后。

內(nèi)資們?cè)奄u樓，多宗地塊超百億

龍光與合景泰富合作開發(fā)的鴨脷洲地塊，曾有過(guò)一段輝煌的歷史。

2017年2月，香港地政總署公布，香港南區(qū)鴨脷洲地塊由龍光、合景泰富聯(lián)合體以168.55億港元中標(biāo)，創(chuàng)下香港近年來(lái)單幅土地的成交總價(jià)最高紀(jì)錄。此前長(zhǎng)達(dá)20年，香港僅有5宗批出地塊成交總價(jià)超百億，且單幅地塊均不超過(guò)120億港元。

資料顯示，該項(xiàng)目可建總樓面逾76萬(wàn)平方呎（約7萬(wàn)平方米），位置優(yōu)越，為港島區(qū)罕有大型市區(qū)住宅地皮，背山面海，因此招標(biāo)之時(shí)也吸引了14家財(cái)團(tuán)投標(biāo)。最終，地塊由龍光、合景泰富聯(lián)合體摘得，折合樓面地價(jià)為每平方呎2.2萬(wàn)港元。

2019年6月，鴨脷洲項(xiàng)目便開始籌劃申請(qǐng)預(yù)售，但一直"雷聲大雨點(diǎn)小"。直到今年11月初，龍光、合景泰富突然宣布項(xiàng)目已取得"滿意紙"（由香港地政總署發(fā)出，證明發(fā)展商已經(jīng)完成所有批地條款），預(yù)計(jì)短期內(nèi)上載樓書，將以現(xiàn)樓形式登場(chǎng)，整個(gè)樓盤提供295個(gè)單位。

某香港大型中介銷售經(jīng)理盧凱稱，該項(xiàng)目每平方呎售價(jià)至少要達(dá)3萬(wàn)港元（1平方呎約等于0.09平方米，考慮匯率、公攤面積等因素，折算后大約為23萬(wàn)元/平方米）；而如果是低密度住宅部分，每平方呎甚至可能超6萬(wàn)港元（折合每平方米超50萬(wàn)元）。

華潤(rùn)置地和保利置業(yè)在啟德跑道的合作樓盤澐璟，則于11月14日將首批118伙單位招標(biāo)出售。該樓盤位于中資們最青睞的啟德片區(qū)，臨近維多利亞港，于2019年6月由華潤(rùn)置地及保利置業(yè)聯(lián)合體以129.16億港元競(jìng)得，地塊成交價(jià)達(dá)1.8萬(wàn)港元/平方呎，如今意向價(jià)格為3.5萬(wàn)港元/平方呎。

這批入市新盤中，開發(fā)周期最快的是萬(wàn)科香港發(fā)展的長(zhǎng)沙灣連方I。2021年4月15日，萬(wàn)科香港以底價(jià)2.76億港元投得香港九龍醫(yī)局街舊樓項(xiàng)目。據(jù)悉，萬(wàn)科長(zhǎng)沙灣項(xiàng)目此次首輪銷售僅發(fā)售30伙，超額認(rèn)購(gòu)近6倍。

內(nèi)資扎堆賣樓的當(dāng)下，一向堅(jiān)挺的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)卻處于量?jī)r(jià)齊跌的市場(chǎng)氛圍。

早前香港中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)指出，預(yù)計(jì)10月整體樓宇買賣合約登記錄4500宗及320億港元，環(huán)比下跌6.9%及8.0%；預(yù)計(jì)2022年全年成交宗數(shù)將創(chuàng)1991年開始有全港數(shù)據(jù)以來(lái)32年按年歷史新低。房?jī)r(jià)方面，香港特區(qū)差餉物業(yè)估價(jià)署10月27日公布，用來(lái)衡量二手私人住宅的售價(jià)指數(shù)在9月錄得362.1，并創(chuàng)下2018年12月以來(lái)最大單月跌幅。

盡管銷售前景較為冷淡，但受12月美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期等因素影響，不少開發(fā)商仍會(huì)選擇在新一輪加息前加快推盤。

"香港實(shí)行聯(lián)系匯率制，港元與美元掛鉤，今年3月份美聯(lián)儲(chǔ)多次加息以來(lái)，香港金管局隨之上調(diào)基準(zhǔn)利率，一年期Hibor已上升至近年來(lái)最高水平。"一位香港業(yè)內(nèi)人士稱。

該人士指出，多種連鎖反應(yīng)導(dǎo)致香港房屋按揭貸款成本進(jìn)一步推高，買房、供樓負(fù)擔(dān)增加，對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)壓力。

為促進(jìn)銷售，地產(chǎn)開發(fā)商在推盤時(shí)往往也會(huì)加大補(bǔ)貼力度。盧凱告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，近期入市的樓盤售價(jià)基本小幅度低于市場(chǎng)價(jià)。以華潤(rùn)置地、保利置業(yè)合作樓盤澐璟為例，盧凱稱行業(yè)內(nèi)均覺(jué)得3.5萬(wàn)港元/平方呎的價(jià)格低于市價(jià)，"與啟德片區(qū)近半年的成交價(jià)相比已經(jīng)低了一些，更不要說(shuō)對(duì)比香港其他維港海景樓房了。"

曾買下香港一半地塊，如今賣樓賣豪宅離場(chǎng)

動(dòng)輒百億的地塊曾見證了內(nèi)資在香港拿地的瘋狂歲月。

2015年前后，規(guī)模增長(zhǎng)迅猛的內(nèi)地房企們紛紛將拓展目光投到了香港。

據(jù)第一太平戴維斯2016年中期發(fā)布的數(shù)據(jù)，2005-2009年間，在香港26塊公共住宅用地招標(biāo)中沒(méi)有一塊由內(nèi)地企業(yè)中標(biāo)；但2010-2016年間的166塊公共住宅用地招標(biāo)中，內(nèi)地企業(yè)中標(biāo)18塊。尤其在2015年，香港地政總署的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年內(nèi)地房企在香港所購(gòu)地價(jià)的總和首次超過(guò)香港本地房企，占該年香港土地出讓金總額的55%。

另有一組數(shù)據(jù)顯示，2016年下半年-2017年下半年，內(nèi)地房企在香港購(gòu)入10宗土地，成交總金額接近600億港元。

恒大、中海、萬(wàn)科、海航、高銀、保利、龍光、世茂、合景泰富、碧桂園等等，這些內(nèi)地開發(fā)商們成為了當(dāng)年香港土地市場(chǎng)最活躍的身影，彼時(shí)四大家族之一的新鴻基地產(chǎn)主席郭炳聯(lián)更將這種行為稱之為"顛標(biāo)"。

以啟德片區(qū)為例，幾乎所有中資都盯上這塊肥肉，不惜高價(jià)搶入。其中，中海、海航、高銀一度成為最大玩家。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，海航集團(tuán)于2016年至2017年6個(gè)月內(nèi)累計(jì)斥資272億港元連奪啟德4幅地皮；高銀金融同樣斥資超200億港元在啟德圈下兩宗地塊。

中海則在香港發(fā)展多年，從2013年便陸續(xù)買入啟德片區(qū)地塊。僅2018-2019年，中海以600億元港元的大手筆拿下啟德共五宗地。

2022年初業(yè)績(jī)會(huì)上，中海主席顏建國(guó)提及，今年中海在香港將有四個(gè)項(xiàng)目推售，可推售總貨值超過(guò)1000億港元，其中就包括啟德項(xiàng)目。

但并不是每一個(gè)曾經(jīng)廝殺在香港市場(chǎng)的內(nèi)地開發(fā)商，都像中海一樣仍舊如魚得水。2018年，海航陸續(xù)將啟德四幅地塊出讓予恒基兆業(yè)和會(huì)德豐集團(tuán)，在香港的故事幾近落幕；2019年起，高銀金融資金問(wèn)題爆發(fā)，于當(dāng)年6月突然宣布退出啟德百億地塊，之后又放售了高銀金融國(guó)際中心。

2021年起，伴隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，恒大、世茂、佳兆業(yè)等房企也開始折價(jià)出售香港資產(chǎn)，住宅樓盤、辦公樓通通擺上了貨架。

而曾經(jīng)中資們高價(jià)獲得的那些項(xiàng)目，最終不少都回到了港資手里，如現(xiàn)時(shí)啟德片區(qū)絕大部分土地仍由港資發(fā)展。

"龍湖，萬(wàn)科，華潤(rùn)，保利，中海，現(xiàn)在在港發(fā)展得順暢的也就這幾家了，其他都退出得差不多了。"上述香港業(yè)內(nèi)人士稱。