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近期，市場(chǎng)掀起了一波“提前還貸潮”。據(jù)媒體報(bào)道，眼下還錢比借錢難，部分銀行提前還貸排隊(duì)到了4、5月份，長(zhǎng)龍堪比離婚大軍。

在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的關(guān)鍵之年，不貸款擴(kuò)張投資、消費(fèi)，反而提前還貸、存錢求穩(wěn)、壓縮資產(chǎn)負(fù)債表。中國(guó)進(jìn)入資產(chǎn)負(fù)債表衰退時(shí)代了嗎？如何理解這種現(xiàn)象？銀行是否應(yīng)該降低存量房貸利率，幫助家庭減負(fù)降債、提振消費(fèi)？

本文從提前還貸潮的現(xiàn)象入手分析資產(chǎn)負(fù)債表衰退現(xiàn)象，以及銀行降低存量房貸利率的必要性。

本文邏輯

一、提前還貸潮

二、資產(chǎn)負(fù)債表衰退

三、降低存量房貸利率

【正文6500字，閱讀時(shí)間15'，感謝分享】

01

提前還貸潮

“提前還貸潮”，從去年下半年開始掀起，今年年初進(jìn)入一個(gè)小高峰。

中國(guó)央行公布2022年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告：2022年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.16萬億元，同比增長(zhǎng)1.5%，比上年末增速低6.5個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長(zhǎng)1.2%，增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)。

盡管個(gè)人住房貸款余額同比增速未現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但增速降幅太大，其中有新增貸款不力之因，也有提前還貸之功。

在什么情況下，你會(huì)選擇提前還貸？

原因是多方面的，主要看兩點(diǎn)：

一是降低付息負(fù)擔(dān)：新增貸款利率下降，但存量房貸利率太高。

去年，市場(chǎng)利率全面下降，5年期LPR三次下調(diào)，從2021年底的4.65％降至4.3％，下降35個(gè)基點(diǎn)。12月份全國(guó)發(fā)放個(gè)人住房貸款利率平均為4.26%，同比下降1.37個(gè)百分點(diǎn)，為2008年有統(tǒng)計(jì)以來的歷史最低水平。首套房按揭貸款利率下降速度更快、利率更低。截至今年1月31日，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個(gè)；部分城市可以做到3.7%；首套房公積金貸款利率甚至下調(diào)至3.1％。另外，去年新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為4.17%，比上年低34個(gè)基點(diǎn)。

但是，存量房貸普遍在5%-6%之間，遠(yuǎn)高于新增房貸利率、新增企業(yè)貸款利率，比現(xiàn)在的5年期LPR4.3%還高不少。實(shí)際上，兩年前，不少購(gòu)房者依然站在山峰上，支付著6%左右的利息。盡管去年三次下調(diào)5年期LPR，但是存量房貸利率并未同時(shí)下降，而是在今年1月1日開始下調(diào)。

有人會(huì)問，今年開始存量房貸利率下降0.35個(gè)百分點(diǎn)，付息成本更低，為什么提前還貸不止？

我們需要考慮預(yù)期差。去年底，市場(chǎng)對(duì)降息的預(yù)期強(qiáng)烈，但是LPR自8月降息以來已連續(xù)五個(gè)月按兵不動(dòng)。原本，存量貸款者期望四季度再降息，如此今年1月1日房貸利率可更大幅度下降。如今出現(xiàn)預(yù)期差，市場(chǎng)大失所望。

另外，今年市場(chǎng)預(yù)期央行將繼續(xù)降息，新增住房貸款利率、企業(yè)貸款利率還將進(jìn)一步下降。去年，央行發(fā)布通知，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。今年一季度就有38個(gè)城市符合該條件，這些城市的首套住房貸款利率還將進(jìn)一步下降。

如果今年利率再下降，但存量房貸利率下調(diào)時(shí)間要推遲到2024年1月1日。如此，今年的存量房貸與市場(chǎng)利率之間的利差還將進(jìn)一步走擴(kuò)。

所以，現(xiàn)實(shí)利差、心理落差和預(yù)期差促使一些人提前還貸。從理財(cái)?shù)慕嵌葋砜矗屡f貸款利差擴(kuò)大增強(qiáng)套利動(dòng)機(jī)，一些貸款人借助中介機(jī)構(gòu)的資金贖樓，一次性清償高息貸款，再以樓抵押獲得低息貸款，從而節(jié)省1-2個(gè)點(diǎn)的利息，一定程度上降低負(fù)債率。一些背負(fù)高房貸又陷入流動(dòng)性危機(jī)的業(yè)主，選擇贖樓再貸，辦理合適的還款方式，大幅度降低眼下月供，以避免資金鏈斷裂。這也是一種有效的債務(wù)優(yōu)化方式。

二是投資信心不足：房地產(chǎn)、理財(cái)、存款收益率均下降。

三年前，存量房貸利率也不低，甚至更高，為什么沒有出現(xiàn)提前還貸潮？

除了成本外，另一個(gè)關(guān)鍵因素是收益率。

當(dāng)投資收益率低于借貸利率時(shí)，投資者便大量贖回資金用于償還債務(wù)。去年，大部分資產(chǎn)的投資年化收益率都沒有跑贏存量房貸利率。

中國(guó)居民資產(chǎn)配置的三大方向：房地產(chǎn)、理財(cái)和存款。中國(guó)居民財(cái)富70%配置在房地產(chǎn)上，其次是理財(cái)和存款，金融資產(chǎn)僅占2%左右。去年，房地產(chǎn)全面深度下滑、市場(chǎng)信用惡化，大部分城市的房?jī)r(jià)下跌，銷售規(guī)模大降5萬億左右。若以一年周期為計(jì)，即便享受首套房4%以下利率，大部分按揭購(gòu)房的收益率仍然不及存款利率。如果兩年前購(gòu)房，房貸利率在5-6%之間，大部分按揭購(gòu)房的年化收益是虧損的。

當(dāng)房地產(chǎn)不再是可靠的投資品，居民陷入了投資標(biāo)的荒，只能將錢投向銀行，增加理財(cái)和存款的配置。但是，去年債市利率下降，11月出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，引發(fā)銀行理財(cái)破凈潮，投資者不得不大量贖回轉(zhuǎn)存，搶購(gòu)原本冷清的大額存單。

據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月末，全市場(chǎng)存續(xù)開放式固收類理財(cái)產(chǎn)品近三個(gè)月年化收益率平均水平為-1.28%，環(huán)比下跌2.16%；近一年平均收益率2.11%，環(huán)比下跌0.75%。

于是，房地產(chǎn)溢出的5萬億、理財(cái)溢出和消費(fèi)節(jié)余合計(jì)數(shù)萬億，都存入了銀行。

中國(guó)人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年人民幣存款增加26.26萬億元，同比多增6.59萬億元。其中，住戶存款增加17.84萬億元，非金融企業(yè)存款增加5.09萬億元。

但是，存款利率也持續(xù)下降。去年12月，銀行網(wǎng)點(diǎn)整存整取存款3年期平均利率為3.118％，同比下跌10.1基點(diǎn)；大額存單利率下跌更快，3年期平均利率為3.337％，同比下降22.4基點(diǎn)。

可見，房地產(chǎn)、理財(cái)、大額存單的整體年化收益率都沒能跑贏存量房貸利率。當(dāng)投資無利可圖時(shí)，持有貸款的成本大增，尤其是存量房貸。這時(shí)，用投資低效的現(xiàn)金償還高息負(fù)債反而是更合理的資產(chǎn)配置和債務(wù)優(yōu)化。再加上，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期轉(zhuǎn)弱，整體投資信心下降，行為偏好少投資多儲(chǔ)蓄、少借債去杠桿。

怎么理解這種現(xiàn)象？

02

資產(chǎn)負(fù)債表衰退

這種現(xiàn)象在日本90年代泡沫危機(jī)過后出現(xiàn)過。

日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家、野村證券首席辜朝明在《大衰退》中將其定義為資產(chǎn)負(fù)債表衰退。所謂資產(chǎn)負(fù)債表衰退，一般指在金融危機(jī)爆發(fā)后，企業(yè)和家庭選擇減持風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)、增持安全資產(chǎn)，減少借貸、提前還貸，即壓縮資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模；投資行為范式從利潤(rùn)最大化轉(zhuǎn)向債務(wù)最小化、收益最大化轉(zhuǎn)向風(fēng)險(xiǎn)最小化；此時(shí)，央行貨幣刺激失效，銀行降低利率，企業(yè)和家庭不但不增加貸款，反而將賺取的利潤(rùn)和儲(chǔ)蓄償還債務(wù)、提前還貸。

于是，宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)衰退。

在宏觀經(jīng)濟(jì)層面，資產(chǎn)負(fù)債表衰退并不是必然的，最典型的時(shí)期有美國(guó)三十年代大蕭條、日本90年代泡沫危機(jī)后和美國(guó)2008年金融危機(jī)后。

資產(chǎn)負(fù)債表衰退建立的前提是資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張，尤其是極限擴(kuò)張。

80年代末，在低息政策的刺激下，企業(yè)、家庭大幅度擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表，日本房地產(chǎn)和股票泡沫膨脹。這是一段我們耳熟能詳且感同身受的歷史。根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)測(cè)算，2020年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)杠桿率達(dá)到280%左右。其中，居民杠桿率72.5%，超過德日及新興國(guó)家平均水平；過去五年的居民杠桿率增速為全球主要經(jīng)濟(jì)體之首；居民負(fù)債超過一半由房貸貢獻(xiàn)。

當(dāng)杠桿率達(dá)到極限后，快速上升的利率刺破了房地產(chǎn)泡沫，隨后資產(chǎn)價(jià)格大跌，償債負(fù)擔(dān)大增，企業(yè)陷入債務(wù)-通縮螺旋，資產(chǎn)負(fù)債表遭受沖擊。

泡沫危機(jī)過后，日本企業(yè)（包括家庭）的行為發(fā)生了微妙的變化。風(fēng)險(xiǎn)偏好降低，行為范式保守，壓縮規(guī)模、降低負(fù)債，出售虧損資產(chǎn)、增持安全資產(chǎn)，減少投資、裁員降薪、努力還債，從過去的追求利潤(rùn)轉(zhuǎn)變?yōu)槿ジ軛U。

1995年開始，日本企業(yè)開始停止申請(qǐng)新的貸款，啟用自有資金償還債務(wù)，盡管當(dāng)時(shí)的利率極低；到1998年，日本部分企業(yè)變成凈儲(chǔ)蓄者；到2000年，日本企業(yè)儲(chǔ)蓄已經(jīng)超過了個(gè)人儲(chǔ)蓄。

與90年代之前相反，這個(gè)階段日本企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表不是擴(kuò)張而是衰退。辜朝明推算，“作為這種企業(yè)行為轉(zhuǎn)變的結(jié)果，從1990年到2003年，由于企業(yè)需求下降造成的損失相當(dāng)于日本國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的20%”。

長(zhǎng)期摸日本泡沫危機(jī)過河的中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究者擔(dān)心，新冠疫情危機(jī)過后，中國(guó)是否進(jìn)入資產(chǎn)負(fù)債表衰退時(shí)代？

2008年到新冠疫情之前，與日本泡沫危機(jī)之前類似，中國(guó)社會(huì)整體快速加杠桿，企業(yè)和居民資產(chǎn)負(fù)債表快速擴(kuò)張。由于杠桿率是有限的，極限加杠桿的經(jīng)濟(jì)后果往往是資產(chǎn)負(fù)債表塌縮、衰退。

泡沫危機(jī)是暴力去泡沫、去杠桿，屬于資產(chǎn)負(fù)債表塌縮；危機(jī)過后，企業(yè)被動(dòng)壓縮規(guī)模、主動(dòng)賺錢還債，屬于資產(chǎn)負(fù)債衰退。

中國(guó)三年新冠疫情危機(jī)，與日本泡沫危機(jī)有所不同。日本泡沫危機(jī)從資產(chǎn)價(jià)格端沖擊，資產(chǎn)價(jià)格迅速大跌導(dǎo)致大量企業(yè)、家庭資不抵債，資產(chǎn)負(fù)債表大面積塌縮；中國(guó)三年新冠疫情危機(jī)更多從經(jīng)營(yíng)端沖擊，營(yíng)收下降破壞了企業(yè)的正常收入和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，失業(yè)增加給家庭帶來收入壓力。換言之，與日本泡沫危機(jī)后相比，中國(guó)當(dāng)前沒有出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表大面積塌縮，企業(yè)和家庭更多地主動(dòng)壓縮資產(chǎn)負(fù)債表。

不過，塌縮并不是資產(chǎn)負(fù)債表衰退的必要條件。實(shí)際上，前期極限擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表，危機(jī)造成的資產(chǎn)下跌或收入下降，危機(jī)過后的風(fēng)險(xiǎn)偏好降低，共同引發(fā)資產(chǎn)負(fù)債表衰退。如今，中國(guó)正好趕上了這三個(gè)條件。

如何理解資產(chǎn)負(fù)債表衰退？

從微觀上來看，這是一個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的過程，是自由市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制、獎(jiǎng)懲機(jī)制發(fā)揮作用的結(jié)果。它說明了市場(chǎng)依然有效、且無時(shí)無刻都有效，也說明了貨幣刺激無效、且后患無窮。

疫情過后，社會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，去杠桿、減債務(wù)、少冒險(xiǎn)、穩(wěn)經(jīng)營(yíng)，其實(shí)是在修正過去冒進(jìn)的行為。一個(gè)負(fù)債累累的家庭，還高借低，優(yōu)化債務(wù)，避免破產(chǎn)；一個(gè)經(jīng)歷暴力去杠桿的企業(yè)，快速出清，聚焦主業(yè)，精耕細(xì)作，賺錢還債。

資產(chǎn)負(fù)債表衰退可以有效地解釋日本“失去十年”。所謂“失去十年”，其實(shí)是去杠桿的十年，是泡沫回歸的十年，是資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)、社會(huì)休養(yǎng)生息的十年。

從宏觀上來看，如果整個(gè)社會(huì)都趨于保守，大部分企業(yè)不再擴(kuò)張、只賺錢還債，大部分家庭小富即安、守株待兔，經(jīng)濟(jì)豈不長(zhǎng)期衰退？

其實(shí)，這是一種上帝視角。如果理解了資產(chǎn)負(fù)債表衰退的微觀原理，我們并不需要為此擔(dān)憂。首先，這個(gè)“如果”并不存在。在自由市場(chǎng)中，所有人的行為范式不會(huì)永遠(yuǎn)趨于一致，一致性的行為無法在市場(chǎng)中立足，而自由競(jìng)爭(zhēng)永遠(yuǎn)在獎(jiǎng)勵(lì)作出正確決策的企業(yè)和個(gè)人。事實(shí)上，在經(jīng)歷資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)后，山崎、發(fā)那科、安川、川崎、三菱等日本企業(yè)展現(xiàn)了更強(qiáng)勁的技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)力和全球化經(jīng)營(yíng)能力。

在資產(chǎn)負(fù)債表衰退過程中，需要的是耐心，等待市場(chǎng)出清與修復(fù)。我們不需要對(duì)任何一個(gè)家庭和企業(yè)指手畫腳，做對(duì)了價(jià)格會(huì)獎(jiǎng)勵(lì)他們，做錯(cuò)了價(jià)格會(huì)懲罰他們。如果衰退的過程極為漫長(zhǎng)、通縮的過程頗為煎熬，那么只能說明之前的泡沫過度耀眼、債務(wù)過于龐大。出來混遲早要還的，如今，正在努力的還。這就是市場(chǎng)的反饋，這就是成年人的世界。

當(dāng)然，這并不是放任主義，更不是無所作為。我們需要做的不是擔(dān)憂市場(chǎng)出了問題，不是指責(zé)企業(yè)和家庭的行為有問題，而是自查制度、政策是不是出了問題。

該如何應(yīng)對(duì)？

03

降低存量房貸利率

辜朝明敏銳地發(fā)現(xiàn)，在資產(chǎn)負(fù)債表衰退時(shí)貨幣刺激是無效的，但認(rèn)為財(cái)政刺激可以治愈資產(chǎn)負(fù)債表衰退。

辜朝明支持日本政府最近20年激進(jìn)的財(cái)政擴(kuò)張行動(dòng)，盡管因此帶來極高的負(fù)債率。他的解釋是，日本當(dāng)前存在龐大的國(guó)債，但如果日本政府不以此為代價(jià)去刺激經(jīng)濟(jì)，那么日本經(jīng)濟(jì)就會(huì)跌去峰值的一半或三分之一。

其實(shí)，資產(chǎn)負(fù)債表衰退的原因是資產(chǎn)負(fù)債表過度擴(kuò)張。衰退，正是對(duì)這一行為的修正。而不論是貨幣刺激還是財(cái)政刺激，實(shí)際上是試圖制造一個(gè)更大的泡沫來掩蓋這個(gè)泡沫，重新回到危險(xiǎn)的老路上。當(dāng)下，日本企業(yè)和家庭的資產(chǎn)負(fù)債表已恢復(fù)競(jìng)爭(zhēng)力，但是政府和央行的資產(chǎn)負(fù)債表膨脹到令人擔(dān)憂。在當(dāng)下這輪全球貨幣緊縮周期中，日元連續(xù)暴跌、日債驚心動(dòng)魄已暴露了日本長(zhǎng)期以來這種財(cái)政刺激、央行兜底的風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家需要避免以上帝視角俯視大地、以總量思維評(píng)判世人。企業(yè)和家庭的資產(chǎn)負(fù)債表衰退行為，不應(yīng)該界定為“負(fù)面”。金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)，大部分投資者在做空，他們的行為甚至被定義為恐慌，但不能被界定為“負(fù)面”。這就是方法論上的個(gè)人主義和價(jià)值無涉原則。

宏觀政策需要遵循微觀原理，決策者從宏觀上考慮問題但需要遵守經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

當(dāng)下，提前還貸潮是一種資產(chǎn)負(fù)債表衰退現(xiàn)象。其成因概括起來就是債務(wù)負(fù)擔(dān)過重和投資收入（預(yù)期）下降。如果試圖避免整個(gè)社會(huì)的資產(chǎn)負(fù)債表衰退，決策者需要設(shè)法降低企業(yè)和家庭的負(fù)債，同時(shí)提高他們的真實(shí)收入。其中，針對(duì)存量房貸利率高的問題，一些媒體和很多網(wǎng)民呼吁降低存量房貸利率，以減輕購(gòu)房者償債負(fù)擔(dān)促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)。

銀行并不希望房貸業(yè)務(wù)下降太快，一是去年銀行利差縮小，二是不希望這塊已經(jīng)鎖定的收益且比較穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)流失。去年底，市場(chǎng)期望降息但最終落空，其中一個(gè)重要原因可能跟存量房貸收益有關(guān)。當(dāng)前，全國(guó)存量房貸規(guī)模高達(dá)35萬億，如果5年期LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，那么今年1月1日存量房貸利率下調(diào)幅度達(dá)到50個(gè)基點(diǎn)，銀行整年的房貸利潤(rùn)將流失一大筆。如果安排今年降息，那么銀行的房貸利率下調(diào)要推遲到明年。

但是，不論從哪個(gè)角度來看，銀行都應(yīng)該降低存量房貸利率。盡管這不能解決所有問題，但至少是一個(gè)可行有效的方案、一個(gè)符合邏輯的方案。

有人說，這是在市場(chǎng)中濫用后悔權(quán)。好比買房買貴了，不允許地產(chǎn)商降價(jià)賣房，屬于玩不起就掀桌子的行為。

在自由市場(chǎng)中，除了自由協(xié)商之外，我們不能以任何強(qiáng)制的力量，包括民主投票的方式，強(qiáng)迫市場(chǎng)主體降價(jià)、漲價(jià)以及其它違背其自由意志的行為。自由市場(chǎng)不能有脅迫，不能通過脅迫獲得后悔權(quán)。

問題是中國(guó)商業(yè)銀行和信貸市場(chǎng)并不是真正意義上的自由市場(chǎng)。第一，商業(yè)銀行的準(zhǔn)入門檻極高，它具有相當(dāng)?shù)呐潘?，絕大多數(shù)商業(yè)銀行是國(guó)企。第二，利率并不是真正意義上的自由利率。盡管LPR是由商業(yè)銀行們共同報(bào)價(jià)的結(jié)果，但LPR報(bào)價(jià)是在MLF基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成的，MLF基本由央行決定，它很大程度上影響著商業(yè)銀行獲得資金的成本。

由于商業(yè)銀行和利率市場(chǎng)不完全市場(chǎng)化，住房貸款利率長(zhǎng)期偏高，近些年存量房貸利率均超過5%，一些時(shí)期突破6%。去年，美聯(lián)儲(chǔ)激進(jìn)加息，30年住房按揭利率一度短期突破7%，如今回落到6.1%；但是，從2010年到2021年，美國(guó)30年住房按揭利率長(zhǎng)期在4%以下。2022年受美聯(lián)儲(chǔ)加息的影響，香港房貸利率有所上升，但該利率長(zhǎng)期維持在2%多一點(diǎn)。換言之，商業(yè)銀行的貸款利率其實(shí)長(zhǎng)期高于國(guó)際市場(chǎng)上的貸款利率，存量房貸的中性利率應(yīng)該低于當(dāng)前的利率水平。

而高于中性利率的利率和穩(wěn)定的利差使得銀行日進(jìn)斗金。2022年商業(yè)銀行利潤(rùn)超過2萬億，四大營(yíng)業(yè)收入均超美國(guó)銀行。作為國(guó)有企業(yè)，商業(yè)銀行需要在國(guó)民困難之際拯救民生。在不危及銀行財(cái)務(wù)的前提下，商業(yè)銀行讓利于民、降低存量房貸利率，相當(dāng)于公共財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付。

降低存量房貸利率可以直接降低家庭的債務(wù)負(fù)擔(dān)，增加家庭收入和實(shí)際購(gòu)買力。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，每個(gè)家庭不論如何使用這筆資金，對(duì)社會(huì)都是有益的。有些人可能用于消費(fèi)可以促進(jìn)內(nèi)需復(fù)蘇，有些人可能用于投資可以提振投資需求，有些人可能用于償還更多債務(wù)可以修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。

既然如此，為什么不能由銀行來持有和支配這筆資金？

是因?yàn)榘偃f家庭配置這筆資金比幾十家銀行更有效率嗎？表面上是，但根本上不是集中度問題，而是商業(yè)銀行并不是通過自由競(jìng)爭(zhēng)來獲取和支配這筆資金。如果商業(yè)銀行是自由競(jìng)爭(zhēng)的銀行，那么商業(yè)銀行是有效率的，而且，任何其它個(gè)人和組織均無權(quán)分配這筆資金。

另外一個(gè)支持銀行降低存量房貸利率的理由是不夠市場(chǎng)化的利率反而加劇債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

通過觀察可以發(fā)現(xiàn)，由于利率受協(xié)議約束具有一定的剛性，當(dāng)泡沫危機(jī)爆發(fā)時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格下跌的速度往往快于債務(wù)，市場(chǎng)短期內(nèi)涌現(xiàn)大量資不抵債的負(fù)資產(chǎn)。如果利率不夠市場(chǎng)化，利率對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于資產(chǎn)價(jià)格，那么資不抵債的速度更快、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更大。當(dāng)前，存量房貸利率一年才調(diào)整，房?jī)r(jià)下跌、收入減少時(shí)，房貸利率依然巋然不動(dòng)、維持高位，這無疑加劇購(gòu)房者債務(wù)負(fù)擔(dān)。在自由市場(chǎng)中，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌、收入下降，貸款需求減少，利率也會(huì)隨之下降，購(gòu)房者的償債成本會(huì)減少。

支持銀行降低存量房貸利率，并不是按照計(jì)劃思維行事。相反，我更希望銀行是自由銀行，利率是自由利率，讓利率市場(chǎng)、讓無數(shù)交易者共同來決定房貸利率。我相信，這樣的銀行、這樣的利率，對(duì)民眾是最有利的。