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2023-01-31
突發(fā)爆雷！7萬億巨頭緊急限制贖回，發(fā)生了什么？
更新時(shí)間：2022-12-07 07:48:31作者：智慧百科
中國基金報(bào) 安曼
重倉房地產(chǎn)的黑石集團(tuán)正在面臨前所未有的流動(dòng)性危機(jī)……
據(jù)路透社報(bào)道，因11月份至今投資者的贖回請(qǐng)求激增，黑石集團(tuán)不得不緊急出手：限制旗下規(guī)模高達(dá)1250億美元（約8700億人民幣）房地產(chǎn)投資基金B(yǎng)RIET（BlackstoneRealEstateIncomeTrustfund）的贖回。
限制之后，該基金相關(guān)投資者，一季度最多只能贖回5%的份額，每月最多只能贖回2%的份額。
上述消息引發(fā)了投資人的極大恐慌，上述基金已經(jīng)開始出現(xiàn)“擠兌”，黑石的股價(jià)自11月以來也一路走低。截至目前，已經(jīng)下跌近20%。
而就在今年10月，黑石集團(tuán)第三季度資金逆勢(shì)吸金448億美元，致使其總資產(chǎn)管理規(guī)模(AUM)達(dá)到驚人的9509億美元（約合7萬億人民幣），是全球最大的私募股權(quán)機(jī)構(gòu)（PE）。
8700億房地產(chǎn)基金：限制贖回
作為全球最大的私募股權(quán)機(jī)構(gòu)，黑石一直遵循逆勢(shì)投資的基本原則，在過去很多年里，黑石也以此為傲.……2007年對(duì)希爾頓的收購就是其成名作之一。
因此在疫情期間，相較于全球不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)疲軟，黑石集團(tuán)卻大舉收購著日本、澳大利亞、印度、中國等地的資產(chǎn)，絲毫不受全球經(jīng)濟(jì)下滑，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)不景氣影響。
其不動(dòng)產(chǎn)部門負(fù)責(zé)人曾斷言：即使新冠疫情以來全球各大類資產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)在下滑，但房地產(chǎn)部分核心資產(chǎn)未來仍會(huì)回歸強(qiáng)勢(shì)上漲的趨勢(shì)。
2021年，黑石旗下管理的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模一舉超越了私募股權(quán)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，躍居黑石第一大核心資產(chǎn)板塊。2022年，黑石的私募股權(quán)募集資金225億美元，而不動(dòng)產(chǎn)則募集了335億美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越前者。截至目前，BREIT的管理規(guī)模高達(dá)1250億美元（約8700億人民幣）。
沒想到，今年以來美國步入加息周期，美國房地產(chǎn)出現(xiàn)了嚴(yán)重的下滑。
11月底，美國公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，伴隨著美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)激進(jìn)加息，美國房?jī)r(jià)繼續(xù)冷卻。20城房?jī)r(jià)在9月環(huán)比下跌1.2%，為連續(xù)第三個(gè)月下跌；同比漲幅較8月大幅放緩。
這是美國房?jī)r(jià)從2012年開始連漲十年之后，第一次連續(xù)第三個(gè)月環(huán)比下跌。隨之而來的是蜂擁而至的贖回潮。
雖然根據(jù)黑石公布的三季報(bào)顯示，今年以來BREIT在美國房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩環(huán)境下的回報(bào)率達(dá)到9%，跑贏不少同類產(chǎn)品。
據(jù)報(bào)道，黑石發(fā)送給客戶的信件顯示，今年10月要求贖回資金的申請(qǐng)達(dá)到18億美元，占公司凈資產(chǎn)規(guī)模的2.7%，雖然超標(biāo)，但在董事會(huì)批準(zhǔn)后獲得100%履行。
到了今年11月，贖回請(qǐng)求又超標(biāo)了，黑石開始頂不住了，只批準(zhǔn)了BREIT基金43%的贖回申請(qǐng)，共計(jì)13億美元。
由于四季度贖回規(guī)模超標(biāo)，導(dǎo)致黑石從12月開始出手限制贖回。黑石發(fā)給客戶的信件顯示，12月，該公司只有占凈資產(chǎn)規(guī)模0.3%的額度可供投資者贖回資金。如果2023年第一季度還是有大量贖回請(qǐng)求，贖回額度仍然只有凈資產(chǎn)的2%。
為了應(yīng)對(duì)基金贖回，黑石正在緊急籌劃出售拉斯維加斯賭場(chǎng)等地產(chǎn)項(xiàng)目，計(jì)劃出售其持有的兩家賭場(chǎng)的50%股份，估值在13億美元左右。
顯然光靠賣賭場(chǎng)只是杯水車薪，僅11月的贖回請(qǐng)求就已經(jīng)超過了20億美元。如果美國持續(xù)加息，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，將會(huì)引發(fā)更大規(guī)模的贖回潮。
全球第二大房地產(chǎn)基金也出手了
據(jù)《巴倫周刊》當(dāng)?shù)貢r(shí)間12月4日?qǐng)?bào)道，與黑石一樣，專注于房地產(chǎn)的投資公司喜達(dá)屋資本的房地產(chǎn)投資信托基金（SREIT）也在11月投資者的資金贖回請(qǐng)求超過月度限額后開始限制贖回。
與BREIT一樣，SREIT允許投資者每月贖回資產(chǎn)凈值的2%，每季度的贖回額度為5%。SREIT的規(guī)模達(dá)到146億美元，是僅次于BREIT的第二大非交易型房地產(chǎn)投資信托基金，管理著這只基金的喜達(dá)屋資本的資產(chǎn)總價(jià)指超過1250億美元。
SREIT與BREIT具有相似的資產(chǎn)組合和費(fèi)用結(jié)構(gòu)，SREIT的大部分資產(chǎn)也是公寓大樓和倉庫。它們是近年來REIT行業(yè)中表現(xiàn)最強(qiáng)勁的兩個(gè)板塊。
與BREIT類似，SREIT在過去一年中增長(zhǎng)迅速。SREIT截至10月的年初至今回報(bào)率為10.2%，BREIT的回報(bào)率約為9%。
分析師下調(diào)黑石目標(biāo)價(jià)
蒙特利爾銀行 分析師James Fotheringham將 黑石集團(tuán) (BX)的目標(biāo)價(jià)從109美元下調(diào)至90美元，并維持與大市一致評(píng)級(jí)。
Fotheringham在研究報(bào)告中告訴投資者，為了應(yīng)對(duì)不斷上升的贖回要求， 黑石 對(duì)旗下房地產(chǎn)投資信托基金B(yǎng)RIET開始執(zhí)行先前披露的贖回限制，這對(duì)于該集團(tuán)的中期增長(zhǎng)而言可能是一個(gè)重大的逆風(fēng)。Fotheringham還對(duì) 黑石 2022年的每股收益預(yù)期下調(diào)0.06美元至5.04美元，將2023財(cái)年的每股收益預(yù)期下調(diào)0.39美元至5.50美元。
據(jù)悉，此次贖回限制引發(fā)了投資者對(duì)BRIET的擔(dān)憂，BRIET的投資者越來越擔(dān)心， 黑石 在調(diào)整該投資工具的估值方面行動(dòng)遲緩。在利率上升的背景下，BRIET受到了沖擊。不斷上升的利率會(huì)給房地產(chǎn)價(jià)值帶來壓力，因?yàn)檫@會(huì)增加融資成本。