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本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：忻奇琪

孫宏斌，終于等來(lái)了“援兵”。

11月28日，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）完成轉(zhuǎn)讓上海董家渡項(xiàng)目近90%股權(quán)的消息引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。時(shí)代周報(bào)記者查詢資料獲悉，泛海建設(shè)控股有限公司的投資人信息發(fā)生變更，除融創(chuàng)中國(guó)以外，新增中信信托有限責(zé)任公司、蕪湖華融資本創(chuàng)譽(yù)投資中心（有限合伙）兩名股東。

變更后，融創(chuàng)中國(guó)在泛海建設(shè)的持股比例由100%下降為10.322%，中信信托、華融的持股比例分別為64.678%、25%。

“本次合作的股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不是項(xiàng)目出售，而是華融資產(chǎn)與融創(chuàng)董家渡項(xiàng)目的股權(quán)融資合作，股權(quán)設(shè)計(jì)為信托收益權(quán)方式，由華融聯(lián)合銀團(tuán)、信托機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模融資，融創(chuàng)會(huì)在未來(lái)融資償還后回購(gòu)股權(quán)?！?2月2日，一位接近融創(chuàng)的業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示。

泛海往事

泛海建設(shè)擁有上海董家渡項(xiàng)目100%權(quán)益。上海董家渡項(xiàng)目位于上海市黃浦區(qū)核心位置，地處南外灘板塊，總占地面積12.03萬(wàn)平方米，總建筑面積62.8萬(wàn)平方米。

2019年1月，泛?？毓蔀榫徑赓Y金壓力“斷臂求生”，當(dāng)時(shí)現(xiàn)金充裕的融創(chuàng)充當(dāng)了“白衣騎士”，獲得兩個(gè)京滬核心地段大體量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

在收購(gòu)?fù)瓿珊?，融?chuàng)于董家渡地塊上開(kāi)發(fā)了“融創(chuàng)外灘壹號(hào)院”項(xiàng)目，并先后在2019年7月、9月兩次開(kāi)盤，累計(jì)售出440多戶，均價(jià)12.1萬(wàn)元/平米，套均總價(jià)約4000萬(wàn)元，為融創(chuàng)回籠了近70億元的銷售回款。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

然而，自去年末陷入流動(dòng)性困境以來(lái)，融創(chuàng)不得不通過(guò)出售資產(chǎn)、配股融資、大股東借款等方式籌集資金。而上海董家渡項(xiàng)目作為孫宏斌“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是去是留一直成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

事實(shí)上，早在今年3月市場(chǎng)便傳出消息，稱融創(chuàng)曾與中國(guó)信達(dá)洽談出售上海綜合體項(xiàng)目，但當(dāng)時(shí)融創(chuàng)并未透露具體洽談的項(xiàng)目，雙方也就此沒(méi)了下文。10月初，又有坊間消息稱，中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司與融創(chuàng)中國(guó)，就重組上海董家渡項(xiàng)目等事宜展開(kāi)合作，并達(dá)成了協(xié)議。

而此次出售泛海建設(shè)控股股權(quán)的交易，時(shí)隔近8個(gè)月才得以實(shí)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為或與近期出臺(tái)“金融16條”政策有關(guān)。

“金融16條”政策中關(guān)于信托方面曾提到，鼓勵(lì)信托公司支持房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資需求。而伴隨著市場(chǎng)情緒波動(dòng)和政策持續(xù)回暖，融創(chuàng)與AMC的談判，終于以一種難得的創(chuàng)新模式面世。

項(xiàng)目未售貨值超500億元

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)四年時(shí)間，孫宏斌還是暫時(shí)舍棄了上海董家渡項(xiàng)目部分股權(quán)。

事實(shí)上，據(jù)知情人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，在本次中信信托+華融入局后，融創(chuàng)仍然還是操盤方，華融行使監(jiān)管職能，董家渡項(xiàng)目仍將保留使用融創(chuàng)品牌，項(xiàng)目總建筑面積約68.8萬(wàn)平米米。其中，未售部分對(duì)應(yīng)貨值超過(guò)500億元。

而本次合作的成功，意味著融創(chuàng)其他優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將得到AMC和銀行的更多融資支持，有助于推動(dòng)融創(chuàng)整體經(jīng)營(yíng)盡快恢復(fù)正常。

“融創(chuàng)會(huì)在未來(lái)融資償還后回購(gòu)股權(quán)。退出時(shí)，AMC和銀行的融資享有優(yōu)先權(quán)，融創(chuàng)股權(quán)劣后并在融資全部?jī)斶€后回購(gòu)股權(quán)。”一位接近融創(chuàng)的業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示。

天風(fēng)證券的一份研報(bào)指出，此前收并購(gòu)?fù)七M(jìn)效果欠佳，主要受民企負(fù)債、資產(chǎn)質(zhì)量、項(xiàng)目?jī)r(jià)格和公開(kāi)市場(chǎng)拿地的橫向比價(jià)效應(yīng)等因素影響，問(wèn)題更多源于買方，甚至伴隨行業(yè)擠兌和買方壓價(jià)，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格加速打折。近期政策針對(duì)賣方債務(wù)展期和項(xiàng)目破產(chǎn)重整給予支持，同時(shí)從買方角度減少對(duì)加杠桿收購(gòu)的擔(dān)憂，有利于推動(dòng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的收并購(gòu)進(jìn)程。

另一位券商分析人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，此次融創(chuàng)與“AMC+銀行”的股權(quán)融資合作，以金融創(chuàng)新的方式，可以稱得上是最快踐行“金融16條”的標(biāo)桿案例，在房企紓困、化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的背景下，具有不可低估的示范效應(yīng)。但同時(shí)也要看到，一般類似“輸血”只可能發(fā)生在房企最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)上。

目前，融創(chuàng)在天津、重慶、哈爾濱、沈陽(yáng)、濟(jì)南等20個(gè)城市的近70個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)獲批總數(shù)超百億元的紓困基金。

在推進(jìn)債務(wù)重組的同時(shí)，在推遲長(zhǎng)達(dá)半年之后，融創(chuàng)還于12月2日披露了2021年業(yè)績(jī)情況，這一動(dòng)作也被外界視作孫宏斌重回大眾視野的“第一步”。

公告稱，預(yù)期2021年公司擁有人應(yīng)占虧損約為383億元，核心凈虧損約為253億元，剔除減值影響后的核心經(jīng)營(yíng)約為120億元。預(yù)計(jì)將于2022年12月底或之前刊發(fā)本年度經(jīng)審核業(yè)績(jī)公告。

這也是近五年來(lái)，融創(chuàng)首次出現(xiàn)業(yè)績(jī)大額虧損。而自2022年4月1日起停牌后，融創(chuàng)至今尚未復(fù)牌。