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本報(bào)記者 董紅艷 李貝貝 北京報(bào)道

2022年上市的保租房REITs一度火爆異常，多個(gè)保租房REITs觸發(fā)漲停，漲勢(shì)一度居高不下。但是，記者留意到火爆的行情并未得到延續(xù)，2023年1月份，保租房REITs的漲幅出現(xiàn)整體大幅回落，目前相比最高漲幅已經(jīng)回跌超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)多方認(rèn)為，保租房REITs漲幅的波動(dòng)或受到市場(chǎng)因素、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等方面的影響，目前交易活躍度不高，存在一定的不穩(wěn)定因素，但是在國(guó)家政策導(dǎo)向下，仍然看好其未來(lái)發(fā)展。

火爆行情回落

目前，已有4支保租房公募REITs成功上市。其中，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT三支REITs由地方保障房平臺(tái)運(yùn)營(yíng)，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT為首支房企市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的保租房REITs。

上市初期，保租房REITs無(wú)一例外受到市場(chǎng)強(qiáng)烈追捧，投資者認(rèn)購(gòu)熱情極度高漲。據(jù)悉，8月31日首批上市的紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT全部觸及30%的漲停限制，漲勢(shì)一度居高。而2022年12月9日，華潤(rùn)有巢REIT也在上市當(dāng)天就實(shí)現(xiàn)16.84%的較高漲幅。

但是，進(jìn)入2022年末，多個(gè)保租房REITs開(kāi)始連續(xù)保持下跌態(tài)勢(shì)，上市初期的火爆態(tài)勢(shì)并未得到延續(xù)。市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，4只保障性租賃住房REITs整體漲幅回落到約10%。截至2023年1月18日，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT和華夏基金華潤(rùn)有巢REIT近一個(gè)月的跌幅分別為7.62%、6.46%、5.70%和4.90%，上市以來(lái)的漲幅分別回落到8.78%、9.73%、12.71%和6.08%，漲幅落后于產(chǎn)業(yè)園REITs，熱度不復(fù)往昔。

對(duì)于保租房REITs熱度的下滑，1月18日，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，目前保租房REITs漲幅起伏較大更多是市場(chǎng)的波動(dòng)性表現(xiàn)。2022年全國(guó)住房租賃市場(chǎng)整體表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，保租房的租金表現(xiàn)相比于市場(chǎng)化租金要更為穩(wěn)定。同時(shí)，目前保租房REITs的底層資產(chǎn)大多于一二線城市，區(qū)域的產(chǎn)業(yè)和人口等基本面良好，租金的預(yù)期良好，所以跌幅較大與底層資產(chǎn)的狀況關(guān)聯(lián)性不高。

數(shù)據(jù)顯示，四個(gè)保租房公募REITs底層資產(chǎn)分別位于北京、上海、深圳、廈門，2022年第一季度的出租率也維持在93%以上，原始權(quán)益人均為國(guó)資背景，股東資質(zhì)較強(qiáng)。

不過(guò)，對(duì)此，1月18日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，保障性租賃住房REITs屬于政策產(chǎn)物，市場(chǎng)本身很小，在2022年特別是剛?cè)胧械臅r(shí)候漲幅過(guò)高，保租房公募REITs上市時(shí)間較短，又受到疫情方面的影響，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)尚不明確，且未進(jìn)行分紅，這些均影響到相關(guān)REITs的熱度回落。

而據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院分析，市場(chǎng)因素不直接影響底層項(xiàng)目現(xiàn)金流，但會(huì)影響REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)。市場(chǎng)因素主要是影響公募REITs整體行情的系統(tǒng)性因素，如監(jiān)管、供需、市場(chǎng)情緒等。

1月18日，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，作為金融產(chǎn)品，保租房REITs交易的活躍度更加值得關(guān)注。目前，保租房公募基金的流通率較低，也是導(dǎo)致保租房REITs漲幅下滑的原因之一。同時(shí)，保租房REITs發(fā)展也的確存在隱憂，隨著后期投入項(xiàng)目的增多，項(xiàng)目質(zhì)量可能也會(huì)有所下降，如果在流通性不好，退出機(jī)制不健全的情況下，還進(jìn)行大規(guī)模發(fā)行，保租房REITs可能會(huì)逐步被市場(chǎng)邊緣化。

交易數(shù)據(jù)顯示，截至2023年1月19日，部分保租房REITs換手率低于0.1%，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的換手率一度低至0.03%。

擴(kuò)容態(tài)勢(shì)持續(xù)

2022年底，監(jiān)管層接連發(fā)聲，要求推動(dòng)保租房REITs常態(tài)化發(fā)行，在公募REITs市場(chǎng)打造“保租房板塊”，并研究推動(dòng)將試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。

記者注意到，即便保租房公募REITs的熱度有所下滑，也還是有越來(lái)越多的房企將旗下的長(zhǎng)租公寓納入了保租房的領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，將長(zhǎng)租公寓納入保租房體系的吸引力，一定程度上來(lái)源于納入后房企可進(jìn)行公募REITs申報(bào)，實(shí)現(xiàn)“投融管退”的閉環(huán)。

據(jù)悉，2022年11月18日，首開(kāi)股份發(fā)布消息稱，首開(kāi)股份已經(jīng)與建行發(fā)起的住房租賃基金簽訂合作協(xié)議，將增加市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房和保障性租賃住房供給，基金投資項(xiàng)目成熟穩(wěn)定后，可通過(guò)REITs發(fā)行或國(guó)家政策許可的市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓方式退出；2022年年底，萬(wàn)科總裁祝九勝公開(kāi)稱，萬(wàn)科泊寓將從已納入保租房體系的項(xiàng)目中，挑選出符合REITs發(fā)行條件的，來(lái)實(shí)現(xiàn)證券化；2022年龍湖集團(tuán)已經(jīng)完成豐臺(tái)區(qū)郭公莊中街18號(hào)院5號(hào)樓閑置辦公樓改建，在豐臺(tái)區(qū)郭公莊打造出龍湖冠寓，成為北京首例非居住改保租房項(xiàng)目，未來(lái)郭公莊龍湖公寓將有可能對(duì)接REIT退出。

而2023年1月4日，城投控股發(fā)布公告，稱擬選取上海市楊浦區(qū)新江灣社區(qū)A3-05地塊租賃住宅項(xiàng)目、上海市楊浦區(qū)新江灣社區(qū)E2-02B地塊租賃住房項(xiàng)目作為首次發(fā)行資產(chǎn)，開(kāi)展保障性租賃住房公募REITs項(xiàng)目申報(bào)，提升租賃住宅的滾動(dòng)投資能力，盤活存量資產(chǎn)，增強(qiáng)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

對(duì)此，張波分析指出，寫字樓空置率高是不少城市都會(huì)面臨的問(wèn)題，改為保租房形式，是盤活閑置資源，低成本高效率加大保租房源規(guī)模的一項(xiàng)重要舉措，可完善片區(qū)功能、更高效實(shí)現(xiàn)資源的集約化最大化利用。

對(duì)于未來(lái)，業(yè)內(nèi)多方較為看好保租房公募REITs的發(fā)展。其中，張波表示，由于租購(gòu)并舉的政策大方向不變，預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)有更多保租房REITs產(chǎn)品上市并受關(guān)注。上市產(chǎn)品重點(diǎn)還是會(huì)布局在一二線城市的CBD周邊、產(chǎn)業(yè)園以及部分軌交沿線。而房企系長(zhǎng)租公寓由于產(chǎn)權(quán)清晰，戶型和產(chǎn)品更適合新市民，納入保租房體系中，一方面可以大大增加項(xiàng)目本身的客源，另一方面也有利于保租房源的供給量，將可能成為保租房的重要來(lái)源之一。

嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)還應(yīng)該進(jìn)行一些新的探索，購(gòu)物中心、商業(yè)廣場(chǎng)、度假村、寫字樓等業(yè)態(tài)都應(yīng)納入REITs考慮范圍。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>