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圖片來(lái)自：視覺中國(guó)

郁亮總是呼吁股東和外界給長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)更多時(shí)間。現(xiàn)在，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓迎來(lái)了一個(gè)里程碑。

2023年1月16日，萬(wàn)科A發(fā)布公告，與建設(shè)銀行下屬私募基金公司「建信住房租賃基金管理公司」成立規(guī)模100億元的住房租賃基金。

據(jù)公告，萬(wàn)科下屬子公司中萬(wàn)啟航認(rèn)繳出資金額為100萬(wàn)元、萬(wàn)益管理認(rèn)繳出資金額為19.99億元，合計(jì)占「建萬(wàn)住房租賃基金」的比例為20%；建信住房租賃基金認(rèn)繳規(guī)模不超過79.99億元。

「建萬(wàn)住房租賃基金」主要投資于萬(wàn)科及關(guān)聯(lián)方持有的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，同時(shí)投資于其他房企持有的具有投資價(jià)值的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，用于租賃住房。

「萬(wàn)科做長(zhǎng)租公寓快5年了，虧了90個(gè)億，直到今天，我才能告訴你萬(wàn)科開始不賠了，把運(yùn)營(yíng)管理邏輯弄明白了。」2020年1月，萬(wàn)科董事局主席郁亮透露了公司長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)情況。當(dāng)時(shí)正值長(zhǎng)租公寓發(fā)生暴雷潮，郁亮說「好在萬(wàn)科有錢，不會(huì)暴雷」。

在住房租賃基金領(lǐng)域，建行于2022年11月8日就設(shè)立了國(guó)內(nèi)首筆住房租賃基金，總規(guī)模為300億元，建行、建信信托分別認(rèn)繳299.99億元、0.01億元。此次與萬(wàn)科成立的「建萬(wàn)住房租賃基金」，就是建信住房租賃基金中的子基金。

建信住房租賃基金成立之時(shí)，建行透露重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目約20余個(gè)，項(xiàng)目資產(chǎn)總規(guī)模超過100億元。基金投資項(xiàng)目成熟穩(wěn)定后，可通過REITs發(fā)行或國(guó)家政策許可的市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓方式退出。

除了REITs這樣的融資模式創(chuàng)新，建信住房租賃基金籌備組組長(zhǎng)、建信信托總裁孫慶文還表示：「我們這次收購(gòu)的一些項(xiàng)目，大部分是些“商改租”，后續(xù)還有一些“公改租”，包括集體建設(shè)用地改成租賃住房?！菇ㄐ胖赃x擇這些土地性質(zhì)的項(xiàng)目進(jìn)行首批改造，也是因?yàn)榇蟪鞘刑貏e是核心城市，現(xiàn)在最大的一個(gè)問題就是租售比比較低，土地成本也比較高。

發(fā)行REITs、存量資產(chǎn)改造，也是萬(wàn)科成立長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)以來(lái)的聚焦方向。

2021年，萬(wàn)科歷史上第三次出現(xiàn)年度凈利潤(rùn)下跌。業(yè)績(jī)會(huì)上，長(zhǎng)租公寓的存量改造成為郁亮反思檢討的一點(diǎn)。他表示，「萬(wàn)科希望發(fā)揮機(jī)構(gòu)固定的作用，對(duì)城中村進(jìn)行大規(guī)模的集中改造，但這種二房東的模式，讓萬(wàn)科付出了很大的代價(jià)，如果沒有城中村二房東業(yè)務(wù)，萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)早就可以賺錢了?！?/p>

在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，無(wú)論是實(shí)現(xiàn)盈利、還是發(fā)行REITs，萬(wàn)科都已經(jīng)不是業(yè)內(nèi)第一家。

龍湖集團(tuán)旗下的冠寓已經(jīng)先萬(wàn)科一步實(shí)現(xiàn)盈利，2021全年租金收入22.3億元，盈利1.4億元。

萬(wàn)科也在2021財(cái)報(bào)發(fā)布時(shí)許諾，2023年租賃業(yè)務(wù)將實(shí)現(xiàn)成本法下（即扣除折舊攤銷后）的會(huì)計(jì)報(bào)表盈利。

作為業(yè)內(nèi)首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房REIT，2022年11月1日，華潤(rùn)有巢REIT正式獲得證監(jiān)會(huì)及上交所批復(fù)，于12月9日于上交所正式上市交易，其2022年、2023年預(yù)計(jì)的現(xiàn)金分派率分別是4.29%、4.36%。

在發(fā)行REITs方面，萬(wàn)科總裁祝九勝于2022年12月的股東大會(huì)上提及過。他透露，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)采用成本價(jià)核算，平時(shí)這些利潤(rùn)很難體現(xiàn)出來(lái)，通過REITs方式證券化以后，能夠?yàn)槔瞎蓶|體現(xiàn)、創(chuàng)造更多利潤(rùn)。

截至目前，祝九勝直管萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)將近一年。2022年1月20日，萬(wàn)科內(nèi)部任命祝九勝兼任長(zhǎng)租公寓BU（事業(yè)單元）首席合伙人，此番調(diào)整被外界認(rèn)為是萬(wàn)科將在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域再度發(fā)力的信號(hào)。

除了更重視長(zhǎng)租業(yè)務(wù)外，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，祝九勝金融出身的背景對(duì)于推進(jìn)長(zhǎng)租公寓這樣一個(gè)微利的業(yè)務(wù)非常重要，有利于做一些金融創(chuàng)新。

此次萬(wàn)科與建行的合作，也被外界視為祝九勝主導(dǎo)。他早期就職建設(shè)銀行深圳市分行，工作時(shí)間長(zhǎng)達(dá)19年，歷任福田支行副行長(zhǎng)（主持工作）、分行信貸部總經(jīng)理、公司部總經(jīng)理、分行副行長(zhǎng)等。2012年，祝九勝?gòu)慕ㄐ须x職加入萬(wàn)科，曾主要分管銀行、信托等信貸渠道的融資工作。

作者 ｜宋虹姍