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疫情三年，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)由火熱到逐漸低迷再到重拾平穩(wěn)。

湖南世聯(lián)行數(shù)據(jù)?顯示，剛過(guò)去的2022年，長(zhǎng)沙共有5輪集中土拍，內(nèi)六區(qū)供應(yīng)涉宅用地72宗，總建面1117萬(wàn)平方米，同比下降39％；成交71宗，總建面1106萬(wàn)平方米，同比下跌33％；供銷齊跌，為近4年最低。

一個(gè)明顯變化是，2022年，受命于土地市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期的“集中供地”模式正逐漸淡出市場(chǎng)。這一年，長(zhǎng)沙、蘇州、武漢、無(wú)錫等多個(gè)城市推出4至5輪供地，而今年或?qū)⒂懈喑鞘懈M(jìn)，轉(zhuǎn)向常態(tài)化供地。

歲末年初，回顧2022年長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)，在樓市端表現(xiàn)低迷的影響下，市場(chǎng)整體熱度走低?，F(xiàn)在，跟隨紅網(wǎng)，來(lái)看一看2022年長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)的“成績(jī)單”。

紅網(wǎng)時(shí)刻新聞 岳瑾 長(zhǎng)沙報(bào)道

市場(chǎng)規(guī)模明顯縮量 僅4塊地遭遇熔斷

湖南世聯(lián)行數(shù)據(jù)?顯示，2022年長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)規(guī)模明顯縮量，供求量均創(chuàng)近4年新低。記者梳理后發(fā)現(xiàn)，2022年長(zhǎng)沙土拍熱度呈現(xiàn)逐輪走低態(tài)勢(shì)，第四輪降至谷底，僅第一、二、五批次有少許位置核心的優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)。

雖然今年大多數(shù)地塊都底價(jià)成交，但也有7宗地溢價(jià)，其中4塊地遭遇熔斷，均不設(shè)限價(jià)：長(zhǎng)沙017號(hào)地，位于濱江新城，被招商蛇口搖中（濱江境）；長(zhǎng)沙018號(hào)地，位于洋湖，被中建信和搖中（中建鈺山湖）；長(zhǎng)沙048號(hào)地，位于洋湖，被城發(fā)恒偉搖中（洋湖花園）；長(zhǎng)沙050號(hào)地，位于市府觀沙嶺，被永州嘉信地產(chǎn)競(jìng)自持租賃面積拿下。

土拍搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)

分板塊來(lái)看，濱水新城放地不手軟，省府、市府城市更新快速推進(jìn)，梅溪湖二期、麓谷新區(qū)、武廣南、大王山北等重點(diǎn)新區(qū)開發(fā)建設(shè)如火如荼，推地尤為活躍；含浦、高鐵西城、月亮島、鵝秀、會(huì)展、紅星洞井等板塊推地放緩。

10個(gè)板塊最高限價(jià)刷新，其中市府限價(jià)14200元/平方米，進(jìn)入長(zhǎng)沙限價(jià)水平第一梯隊(duì)；大王山北限價(jià)13300元/平方米、東山灣限價(jià)12800元/平方米，進(jìn)入限價(jià)水平第二梯隊(duì)；濱水新城、望城經(jīng)開區(qū)等望城多板塊限價(jià)刷新；長(zhǎng)沙縣泉塘、湘龍板塊相繼納入限價(jià)版圖，分別限價(jià)9000、10000元/平方米。

“國(guó)進(jìn)民退”為主旋律 地方國(guó)資托底力度加大

地產(chǎn)行業(yè)在規(guī)模化的背景下，土地儲(chǔ)備往往代表著一家企業(yè)的未來(lái)。

但2022年，土地市場(chǎng)遇冷是普遍現(xiàn)象。受房企資金承壓、樓市下行等因素影響，房企參拍熱情持續(xù)下行，有不少龍頭房企則有意在土地市場(chǎng)上踩了剎車。

不難發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)，仍在頻頻拿地的開發(fā)商均以央企和本地國(guó)企為主，如招商、華潤(rùn)、城發(fā)恒偉、中建信和等等。曾經(jīng)在土地市場(chǎng)瘋狂激進(jìn)的民企大多開始收縮，不過(guò)有部分本土優(yōu)秀民企倒是異軍突起，例如運(yùn)達(dá)、華實(shí)領(lǐng)峰、德奧地產(chǎn)等等。湖南世聯(lián)行數(shù)據(jù)?顯示，從長(zhǎng)沙拿地企業(yè)來(lái)看，2022年，國(guó)央企拿地面積占比進(jìn)一步擴(kuò)大，由65%漲至86%，其中本土國(guó)企占比過(guò)半，托底現(xiàn)象明顯，民企拿地金額占比僅12%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：0731房產(chǎn)網(wǎng)

梳理后可以發(fā)現(xiàn)，從土地宗數(shù)來(lái)看，華潤(rùn)、招商、中建信和為2022年拿地最多的企業(yè)，分別摘得3宗優(yōu)質(zhì)地塊。夢(mèng)想置業(yè)、中交、城發(fā)恒偉、運(yùn)達(dá)、建工集團(tuán)分別摘得2宗地塊。招商蛇口獲得的地塊均處于熱門板塊，分別位于濱江、市府、谷山；華潤(rùn)除了加入新開鋪城市更新，還入駐大王山；深耕天心區(qū)的同時(shí)，中建信和進(jìn)入到洋湖及隆平等板塊；本土房企運(yùn)達(dá)2022年兩次在會(huì)展板塊再次拿地。

業(yè)內(nèi)人士指出，放緩拿地的房企一是負(fù)債率、資金鏈緊張的企業(yè)，對(duì)于這些企業(yè)而言，寧可暫時(shí)不拿地，也不能拿錯(cuò)地。而龍頭企業(yè)主動(dòng)尋求放緩，則更多考慮企業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)的均衡發(fā)展。

“集中供地”正在轉(zhuǎn)向常態(tài)化 土拍門檻進(jìn)一步放松

一個(gè)現(xiàn)象是，2022年，長(zhǎng)沙、蘇州、武漢、無(wú)錫等多個(gè)城市推出4至5輪供地，今年或?qū)⒂懈喑鞘懈M(jìn)，轉(zhuǎn)向常態(tài)化供地。

2022年9月，長(zhǎng)沙供地云官方就發(fā)布了通知提出調(diào)整土地推介方式。公告表示“為適應(yīng)長(zhǎng)沙市土地招商工作的需要，切實(shí)為市場(chǎng)主體提供及時(shí)便捷的信息服務(wù)，長(zhǎng)沙供地云平臺(tái)對(duì)地塊推介方式進(jìn)行了調(diào)整，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介?！?/p>

隨著長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)熱度逐步走低，供地節(jié)奏靈活化，集中推介調(diào)整為常態(tài)化推介，2022年，三批次集中供地調(diào)整為了五次集中供地，其中甚至出現(xiàn)地塊單獨(dú)上架情況。

實(shí)際上，“集中供地”政策的初衷是要控制“地王”頻出，給大熱的土地市場(chǎng)降溫。經(jīng)過(guò)近2年的調(diào)整，目前開發(fā)商拿地逐漸變得更加理性，各批次之間溢價(jià)或觸頂?shù)貕K占比持續(xù)走低，底價(jià)成交地塊占比逐漸增高。

2022年12月，長(zhǎng)沙、無(wú)錫、蘇州、徐州等地均完成了第五批集中供地的土拍。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這一波年末集中供地潮，是對(duì)集中供地政策的合理優(yōu)化，也是在樓市萎靡的環(huán)境下，因地制宜促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)的重要舉措。

此外，在嚴(yán)守房企開發(fā)資質(zhì)及購(gòu)地資金審查兩個(gè)底線的基礎(chǔ)上，土拍門檻進(jìn)一步放松，例如降低配建要求、非住宅類物業(yè)占比低、競(jìng)買保證金比例統(tǒng)一調(diào)降為20％等，但土拍市場(chǎng)冷淡局面并無(wú)明顯改善。

滿足群眾合理購(gòu)房需求 拿地中心地塊不限價(jià)開啟“品質(zhì)時(shí)代”

2022年年初，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)就定調(diào)：將保持三元格局的“多層供應(yīng)”體系，即：高端有市場(chǎng)，中端有支持，低端有保障。

因此，從2022年長(zhǎng)沙第一次集中供地土拍，就首次出現(xiàn)了“根據(jù)開發(fā)品質(zhì)等因素進(jìn)行價(jià)格監(jiān)制”，包括位于岳麓區(qū)的[2022]長(zhǎng)沙市009號(hào)地塊、岳麓區(qū)濱江新城的[2022]長(zhǎng)沙市017號(hào)地塊、岳麓區(qū)洋湖片區(qū)的[2022]長(zhǎng)沙市017號(hào)地塊、雨花區(qū)的[2022]長(zhǎng)沙市015號(hào)地塊、[2022]長(zhǎng)沙市024號(hào)地塊和[2022]長(zhǎng)沙市025號(hào)地塊共6宗地。

上述提出“根據(jù)開發(fā)品質(zhì)等因素進(jìn)行價(jià)格監(jiān)制”的這6宗地塊，在此前長(zhǎng)沙公布的第一次優(yōu)質(zhì)地塊集中推介手冊(cè)中，都有著“高品質(zhì)住宅”“標(biāo)桿性項(xiàng)目”的定位。因此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這一次集中供地的變化，是長(zhǎng)沙“競(jìng)品質(zhì)”土地出讓方式的一次新嘗試，同時(shí)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)品質(zhì)決定價(jià)格的全新時(shí)代。

為更好實(shí)現(xiàn)“因城施策”“滿足群眾合理購(gòu)房需求”等目標(biāo)，2022年，長(zhǎng)沙建設(shè)了一批高品質(zhì)、改善型、標(biāo)桿式住宅項(xiàng)目，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)多元化發(fā)展，形成梯次型、品質(zhì)化住房項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，同時(shí)大力推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，逐步構(gòu)建“低端有保障、中端有供應(yīng)、高端有市場(chǎng)”的住房格局。