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文|凱風(fēng)

風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)。

01

誰(shuí)能想到，短短幾天時(shí)間，房地產(chǎn)兩度被重申為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”。

第一次來(lái)自高層領(lǐng)導(dǎo)：

第二次來(lái)自中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志：

這意味著，房地產(chǎn)的重要性再次提升，政策一改過(guò)去的強(qiáng)壓態(tài)勢(shì)，極盡呵護(hù)之能。

這種局面，讓萬(wàn)科董事局主席郁亮直呼：

一時(shí)之間，房地產(chǎn)從ICU邁進(jìn)了KTV。

02

回望歷史，房地產(chǎn)第一次被明確確立為支柱產(chǎn)業(yè)，是在2003年。

當(dāng)年出臺(tái)的18號(hào)文提出，“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。

這是1998年住房商品化改革啟動(dòng)以來(lái)，房地產(chǎn)迎來(lái)的最直接肯定，由此也開(kāi)始了未來(lái)20年的巔峰上行之路。

隨著房?jī)r(jià)上漲，以限購(gòu)為代表的樓市調(diào)控橫空出世。雖然打壓之聲不斷，即使在2008年、2014年遭遇幾次倒春寒，但絲毫未阻擋房?jī)r(jià)的一路上行。

從1998年到2022年，全國(guó)商品房平均售價(jià)從不足2000元躍升到1萬(wàn)元，京滬深更是從5000元左右躍升到6-8萬(wàn)元，房?jī)r(jià)漲幅之猛，冠絕世界。

與此同時(shí)，全國(guó)商品房年銷(xiāo)售面積也從當(dāng)初的1.2億平方米直奔18億平方米，而銷(xiāo)售額更是從2500多億飆升到最高時(shí)的18.2萬(wàn)億元。

環(huán)顧全國(guó)，有哪個(gè)產(chǎn)業(yè)能輕易做到18萬(wàn)億的銷(xiāo)售規(guī)模？

要知道，每年產(chǎn)銷(xiāo)2000多萬(wàn)輛的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，整體銷(xiāo)售規(guī)模也就4萬(wàn)多億，不到地產(chǎn)的1/4；

如今“一藥難求”的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，去年全國(guó)七大類醫(yī)藥商品銷(xiāo)售總額2.6億元，不到房地產(chǎn)的1/6。

所以，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，不僅是宣傳話語(yǔ)，更是現(xiàn)實(shí)寫(xiě)照。

只不過(guò)，過(guò)去在高房?jī)r(jià)背景下，從來(lái)不做強(qiáng)調(diào)。

如今需要托起經(jīng)濟(jì)的大盤(pán)，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)屬性，就自然而然再次凸顯。

03

一般而言，一個(gè)產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)5%以上，即可視為支柱產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，2021年房地產(chǎn)業(yè)占全國(guó)GDP比重為6.8%，建筑業(yè)占比7%，廣義的房地產(chǎn)占GDP比重近14%。

這里之所以要將房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)合并計(jì)算，原因在于在統(tǒng)計(jì)上，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，只囊括了開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、中介服務(wù)等環(huán)節(jié)，而建筑環(huán)節(jié)被納入了第二產(chǎn)業(yè)。

同時(shí)，房地產(chǎn)向來(lái)以產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)著稱，如果考慮到整個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的拉動(dòng)效應(yīng)，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響恐怕更高。

所以，這也是為何每一次經(jīng)濟(jì)下行周期，總是要祭出房地產(chǎn)這一利器的原因所在。

與在經(jīng)濟(jì)的重要性相比，賣(mài)地收入更是許多城市難以擺脫的最大財(cái)政依賴。

正如中財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華社采訪時(shí)所指出的，土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財(cái)力接近一半。

以最近5年（ 2017-2021年）為周期，杭州、上海、北京3城賣(mài)地收入累計(jì)破萬(wàn)億；廣州、南京、武漢、成都、天津、蘇州、重慶7城超過(guò)5000億，還有一眾城市超過(guò)3000億元。

在不少城市，賣(mài)地收入超過(guò)了稅收收入，土地財(cái)政依賴度超過(guò)100%，一旦失去了賣(mài)地收入，整個(gè)城市財(cái)政支出的可持續(xù)性都要打上問(wèn)號(hào)。

至于國(guó)民財(cái)富近7成都集中在房子上、居民家庭超過(guò)3/4的債務(wù)都是房貸，更是老生常談。

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然而，這些老生常談，卻再一次凸顯了房地產(chǎn)的尾大不掉之勢(shì)：

與國(guó)民經(jīng)濟(jì)深度捆綁，與土地財(cái)政密切相關(guān)，與居民財(cái)富息息相關(guān)，與金融風(fēng)險(xiǎn)朝夕相伴……

這也意味著，誰(shuí)都承受不起房地產(chǎn)硬著陸的代價(jià)。

然而，在天平的另一端，連著的是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期和居民收入預(yù)期。

畢竟，房地產(chǎn)的繁榮，最終需要居民預(yù)支未來(lái)的收入進(jìn)行買(mǎi)單。

只有認(rèn)為未來(lái)收入能夠繼續(xù)維持高增長(zhǎng)，且買(mǎi)房收益足以跑贏通脹，最終才有大幅加杠桿的可能。

更不用說(shuō)，城鎮(zhèn)化率逼近70%的高速增長(zhǎng)階段的上限，60%以上的居民杠桿率也超過(guò)國(guó)際平均水平，人口大盤(pán)趨于見(jiàn)頂，負(fù)增長(zhǎng)為時(shí)不遠(yuǎn)……這都是長(zhǎng)期制約所在。

所以，政策面的全面逆轉(zhuǎn)，只能說(shuō)明房地產(chǎn)再一次迎來(lái)了最好的政策環(huán)境，托底經(jīng)濟(jì)的重要性再次提升，但不一定意味著新一輪狂飆式上漲的啟動(dòng)。

大疫三年，疫后修復(fù)需要時(shí)間，居民收入回暖需要時(shí)間，房地產(chǎn)同樣也是如此。