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融創(chuàng)160億境內(nèi)債展期方案通過(guò)。

文｜《中國(guó)企業(yè)家》記者 李艷艷

編輯｜周春林

頭圖來(lái)源｜視覺(jué)中國(guó)

至暗時(shí)刻的融創(chuàng)中國(guó)，正迎來(lái)實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)機(jī)。

《中國(guó)企業(yè)家》從多位知情人士處獲悉，融創(chuàng)中國(guó)旗下所有境內(nèi)債重組方案目前均已獲準(zhǔn)通過(guò)，相關(guān)債券共計(jì)10只，規(guī)模近160億元，展期在3~4年不等。相關(guān)方案于2022年12月29日完成投票表決流程。據(jù)透露，境外債的展期方案，預(yù)期也將于今年春節(jié)前后完成。

樓市銷售整體低迷的時(shí)刻，融創(chuàng)中國(guó)境內(nèi)債重組方案的通過(guò)信號(hào)意義明顯。加上不久即將完成展期的境外債，這意味著公司暫時(shí)擺脫短期兌付壓力，贏來(lái)三年多的喘息之機(jī)。而融創(chuàng)中國(guó)創(chuàng)始人、董事局主席孫宏斌繼聯(lián)想入獄、順馳敗局后，或?qū)⒌谌巍捌鹚阑厣薄?/p>

這次，地產(chǎn)救市的曙光真實(shí)地照到了孫宏斌身上。

目前，AMC超百億紓困資金正在注入，出售文旅資產(chǎn)的動(dòng)作也剛剛完成。去年底遲來(lái)的融創(chuàng)2021年報(bào)中，孫宏斌說(shuō)，在過(guò)去一年多時(shí)間里，集團(tuán)面臨了成立以來(lái)前所未有的挑戰(zhàn)和經(jīng)營(yíng)壓力，將“深刻反思過(guò)去發(fā)展中的不足和問(wèn)題，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，堅(jiān)決調(diào)整”。

過(guò)去一年，地產(chǎn)深度調(diào)整的重重迷霧中，曾經(jīng)的“白衣騎士”已行至絕境。自去年5月官宣美元債違約后，融創(chuàng)中國(guó)一直風(fēng)波不斷，孫宏斌四處游走。據(jù)知情人透露，融創(chuàng)“暴雷”前夜，孫宏斌對(duì)于市場(chǎng)過(guò)于樂(lè)觀的判斷、主張逆勢(shì)擴(kuò)張的策略，曾讓一些融資機(jī)構(gòu)備感擔(dān)憂。

前述年報(bào)中，孫宏斌向相關(guān)各方致歉，稱集團(tuán)將盡快完成債務(wù)重組和恢復(fù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，爭(zhēng)取在2023年回歸良性、健康發(fā)展軌道。去年底，久未露面的孫宏斌出現(xiàn)在融創(chuàng)與武漢城建集團(tuán)合作的行程中，照片里的他，多了許多白發(fā)，面容清瘦，皺紋已爬上眼角。

“他壓力太大了?！币晃欢啻谓佑|孫宏斌的融創(chuàng)集團(tuán)員工如此評(píng)價(jià)。

攝影：史小兵

160億境內(nèi)債實(shí)現(xiàn)展期

經(jīng)過(guò)近一個(gè)月拉扯，融創(chuàng)中國(guó)160億元境內(nèi)債重組方案終于通過(guò)。這也是近兩年來(lái)繼富力地產(chǎn)、龍光集團(tuán)之后第三家成功重組境內(nèi)債的房企。融創(chuàng)中國(guó)方面稱，展期方案通過(guò)后，將有效緩解融創(chuàng)未來(lái)3至4年的流動(dòng)性壓力。

一位債券市場(chǎng)融資人士透露，此次融創(chuàng)境內(nèi)債重組方案，涉及10筆存續(xù)的公司債券及供應(yīng)鏈ABS，展期計(jì)劃分為兩類。一類是，對(duì)于此前已展期過(guò)的債券，融創(chuàng)計(jì)劃進(jìn)一步展期3.5年左右；另一類則是對(duì)于此前未達(dá)成展期的債券，融創(chuàng)計(jì)劃展期4年。

融創(chuàng)中國(guó)稱，將以廣州文旅城、重慶江北嘴A-ONE、溫州翡翠海岸城等多處資產(chǎn)作為展期償付保障。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)援引相關(guān)債券人士稱，重慶文旅城、紹興黃酒小鎮(zhèn)、無(wú)錫文旅城、濟(jì)南文旅城、成都文旅城的收益權(quán)，也被納入此次方案的償付保障措施中。

2022年11月中旬，融創(chuàng)提出了初版境內(nèi)債重組方案，計(jì)劃將已展期的債券進(jìn)一步展期3.75年至2026年9月，隨后將未展期的債券展期4.5年至2027年。2022年12月初，融創(chuàng)提出第二版境內(nèi)債重組方案，將已展期債券和未展期債券的展期時(shí)間分別縮短了9個(gè)月、6個(gè)月。

為爭(zhēng)取足夠數(shù)額債權(quán)人的支持，融創(chuàng)將重組方案投票截止日由2022年12月9日延長(zhǎng)至2022年12月30日?！霸┣皟商欤芯硟?nèi)債展期方案終于投完票了，等律師們核對(duì)完投票情況，應(yīng)該很快就會(huì)發(fā)公告。”前述債券融資人士對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》稱。

據(jù)知情人透露，融創(chuàng)境外債展期方案及相關(guān)協(xié)議，預(yù)期也將于今年春節(jié)前后完成。據(jù)悉，2022年12月9日，融創(chuàng)還公告了境外債重組初步框架，計(jì)劃將30億至40億美元的債務(wù)，以及部分股東借款，轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具；剩余債務(wù)則進(jìn)行展期，展期時(shí)間為2至8年。

據(jù)公告，截至2022年中，融創(chuàng)境外有息債務(wù)約為110億美元。

截至目前，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）的股票仍在停牌中，該公司2022年半年報(bào)經(jīng)審核數(shù)據(jù)還未披露。去年底，難產(chǎn)近半年的2021年報(bào)終于出爐。截至期末，融創(chuàng)中國(guó)的現(xiàn)金余額約為692億元，公司連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的現(xiàn)金余額約為1608億元。

“如果年報(bào)發(fā)不出來(lái)，股票交易就無(wú)法恢復(fù)，各項(xiàng)融資也很難正常推進(jìn)，最近惠及房企的‘融資三支箭’也就比較難享受到了?！币晃皇煜と趧?chuàng)的行業(yè)人士稱。

融創(chuàng)的債務(wù)重組工作趕上了政策利好期。從去年11月的“金融16條”，到信貸、債券、股權(quán)政策“三箭齊發(fā)”，房企融資環(huán)境逐步改善。去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

割肉董家渡，拉來(lái)“白衣騎士”

“彼時(shí)彼刻，恰如此時(shí)此刻?！?/p>

過(guò)去一個(gè)月，電影《讓子彈飛》中的這句話，正在沉寂已久的融創(chuàng)中國(guó)上演。年報(bào)刊發(fā)不久，多方消息稱，其上海董家渡項(xiàng)目多數(shù)股份轉(zhuǎn)讓。一時(shí)間，外界議論紛紛。

來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

位于上海黃浦江畔核心地段的董家渡項(xiàng)目，系融創(chuàng)2019年初從陷入資金問(wèn)題的泛?？毓墒种小皳炻倍鴣?lái)，曾為融創(chuàng)帶來(lái)了超過(guò)150億元的銷售回款。而今，時(shí)移世易。隨著融創(chuàng)中國(guó)陷入債務(wù)危機(jī)，這一“明星”項(xiàng)目也被擺上貨架。

去年11月底，華融聯(lián)手6家銀行、中信信托，對(duì)融創(chuàng)上海董家渡項(xiàng)目注入120億元新增融資。據(jù)接近融創(chuàng)的知情人士強(qiáng)調(diào)，本次合作的“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”并非項(xiàng)目出售，而是華融資產(chǎn)與融創(chuàng)董家渡項(xiàng)目的股權(quán)融資合作。1月4日，融創(chuàng)官微消息稱，首筆資金已于近日完成投放。

在為融創(chuàng)保留核心資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，華融公司以“股+債”方式介入紓困，聯(lián)動(dòng)銀團(tuán)繼續(xù)發(fā)放拆遷貸款，保障項(xiàng)目順利重整盤活。融創(chuàng)將繼續(xù)操盤董家渡項(xiàng)目，并保留使用融創(chuàng)品牌，會(huì)在未來(lái)融資償還后回購(gòu)股權(quán)。據(jù)了解，上海董家渡項(xiàng)目未售部分對(duì)應(yīng)貨值超過(guò)500億元。

不過(guò)，在一位接近融創(chuàng)的融資人士看來(lái)，董家渡項(xiàng)目是個(gè)“坑”?！澳壳绊?xiàng)目還需要大量拆遷，會(huì)有長(zhǎng)期資金沉淀?！贝送?，股權(quán)轉(zhuǎn)讓簽約資金，只能項(xiàng)目本身?？顚Ｓ茫瑹o(wú)法惠及融創(chuàng)其他項(xiàng)目，更別提拯救企業(yè)主體?！暗却N售回款，可能要等個(gè)兩三年，時(shí)間太久了?！?/p>

無(wú)論如何，孫宏斌終于等到自己的“白衣騎士”。此后，上海董家渡模式在融創(chuàng)多地項(xiàng)目中落地。去年12月下旬，東方資產(chǎn)與融創(chuàng)就武漢桃花源項(xiàng)目達(dá)成融資合作，注入33.11億元新增資金。同時(shí)，地方AMC陜西金資也與融創(chuàng)就咸陽(yáng)森嶼城項(xiàng)目達(dá)成融資合作。

除去紓困責(zé)任，項(xiàng)目本身具有的核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是不少資方愿意與融創(chuàng)合作的原因。

此前一日，多次傳出“被賣”消息的深圳冰雪文旅城，也有了官方進(jìn)展。1月3日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱，在附有回購(gòu)權(quán)的前提下，將深圳融華置地投資有限公司（深圳冰雪文旅城項(xiàng)目公司）51%的股權(quán)與債權(quán)轉(zhuǎn)讓給珠海華發(fā)，總金額約為35.8億元。

在規(guī)劃中，該項(xiàng)目總建面約為131萬(wàn)平米，計(jì)劃建成集世界最大室內(nèi)雪世界、冰雪主題酒店、冰雪主題商街等設(shè)施于一體的文旅項(xiàng)目。2021年下半年行業(yè)遭遇流動(dòng)性困境，深圳冰雪文旅城開發(fā)進(jìn)度也受波及。此次合作達(dá)成后，華發(fā)將承擔(dān)項(xiàng)目剩余土地款63.55億元。

杯酒之間的交易

曾為融創(chuàng)貢獻(xiàn)巨大體量土儲(chǔ)的文旅資產(chǎn)，并不都有深圳冰雪文旅城的好運(yùn)氣。伴隨市場(chǎng)的持續(xù)下行，大批文旅資產(chǎn)積重難返，已成為融創(chuàng)化債路上的沉重負(fù)擔(dān)。尤其是西南區(qū)域過(guò)往的幾筆巨額收購(gòu)，也被視為融創(chuàng)危機(jī)爆發(fā)的一大引線。

盡管曾在融創(chuàng)工作多年，吳昊（化名）經(jīng)常懷疑，自己的老板是不是“被騙了”。

他的詫異主要體現(xiàn)在融創(chuàng)最近兩三年收購(gòu)的項(xiàng)目上?！氨热?，融創(chuàng)西南區(qū)域（彼時(shí)還未拆分）拿的地，貨值聲稱5000億，但質(zhì)量參差不齊。尤其是收購(gòu)的鄧?guó)櫍ōh(huán)球會(huì)展）的文旅資產(chǎn)，質(zhì)量普遍很差，有些項(xiàng)目需要炸掉重建，有的項(xiàng)目看了才知道，這兒竟然是一片大魚塘。”

孫宏斌“把生意算到骨子里”的風(fēng)格早已名聲在外，但孫跟人談判的江湖“哥們兒”氣質(zhì)也讓他深感震驚?！昂芏嗍詹①?gòu)生意，都是孫宏斌跟人家一頓大酒就決定了，可能盡調(diào)都沒(méi)做。融創(chuàng)收購(gòu)的彰泰資產(chǎn)，旭輝盡調(diào)后決定放棄。為什么我們收了，還比旭輝出價(jià)多10億？”

2021年上半年，融創(chuàng)積極擴(kuò)充土儲(chǔ)，僅是大連一爛尾樓及廣西彰泰的收購(gòu)，就花去了107億元。截至2021年年底，融創(chuàng)權(quán)益土地儲(chǔ)備約1.6億平方米，權(quán)益土地貨值約1.77萬(wàn)億元。彼時(shí)，在一眾觀望和收縮戰(zhàn)線的房企中，逆勢(shì)拿地、大舉擴(kuò)張的冒險(xiǎn)舉動(dòng)，讓融創(chuàng)備受關(guān)注。

經(jīng)過(guò)大半年攻城略地，6月，融創(chuàng)對(duì)外強(qiáng)調(diào)，不再公開拿地。10月，吳昊隱隱感到，公司有些不對(duì)勁兒。那時(shí)，行業(yè)下行壓力逐漸凸顯，融資機(jī)構(gòu)口風(fēng)收緊，各家房企開始強(qiáng)調(diào)謹(jǐn)慎和風(fēng)險(xiǎn)。直到次年5月，融創(chuàng)旗下一筆美元債首次出現(xiàn)違約。

成都融創(chuàng)雪世界。來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

從年報(bào)看，2021年，融創(chuàng)中國(guó)核心凈虧損為253億元，較上年下降183.6%。從融創(chuàng)2021年報(bào)中計(jì)提減值的系列項(xiàng)目來(lái)看，大手筆收購(gòu)的物業(yè)、持有的文旅城資產(chǎn)減值撥備，以及2021年出售貝殼股票、處理地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)的投資損失，是虧損主因。

吳昊甚至質(zhì)疑，一系列大手筆的收并購(gòu)背后，區(qū)域權(quán)限是否過(guò)大。讓他印象深刻的是，2021年有段時(shí)間，拿地被放權(quán)到區(qū)域，結(jié)果沒(méi)幾個(gè)月，底下就亂套了，還撞上了集中供地政策?！肮镜某霭l(fā)點(diǎn)是好的，他們擔(dān)心決策鏈條過(guò)長(zhǎng)，區(qū)域這邊搶不到地。”

一些緊張時(shí)刻，過(guò)度放權(quán)的弊病開始顯現(xiàn)，甚至波及企業(yè)生死?！肮拘枰€的債，地方往往可以直接付，不需征求集團(tuán)同意。2022年初，環(huán)境更差，公司資金狀況一下子捉襟見肘?！?/p>

壓力之下，融創(chuàng)對(duì)區(qū)域的整頓已經(jīng)刻不容緩。2022年2月，融創(chuàng)對(duì)組織“動(dòng)刀”，七大區(qū)域化為九大區(qū)域，西南區(qū)域成為切分重點(diǎn)，時(shí)任區(qū)首商羽被調(diào)回集團(tuán)。稍早前，受困于業(yè)績(jī)不佳，融創(chuàng)華北區(qū)域亦被切分，西安被獨(dú)立出去，成立西北區(qū)域。

據(jù)“壹地產(chǎn)”，1月3日，孫宏斌與融創(chuàng)中國(guó)行政總裁汪孟德、執(zhí)行總裁馬志霞來(lái)到天津的融創(chuàng)華北區(qū)域總部。他們宣布了一項(xiàng)重大人事變動(dòng)：遲迅卸任華北區(qū)域區(qū)首。遲迅是跟隨孫宏斌多年的老臣，2004年便加入融創(chuàng)，2009年起開始擔(dān)任天津城市總經(jīng)理。

天津是融創(chuàng)大本營(yíng)，也是順馳倒下后，孫宏斌重新站起來(lái)的地方。遲迅治理下的華北區(qū)域業(yè)績(jī)多年排第一，但2020年起業(yè)績(jī)不佳?！?021年，天津不顧利潤(rùn)拿了很多地，只顧規(guī)模不管現(xiàn)金流和利潤(rùn)的做法，跟西南一樣，給集團(tuán)留下了一個(gè)大窟窿?！币晃唤咏趧?chuàng)的人士稱。

至此，融創(chuàng)集團(tuán)“坑”最大的兩個(gè)區(qū)域，都邁出了最重要的一步：區(qū)首的調(diào)整。

“敢拼刺刀”

潮起于時(shí)代之中，現(xiàn)年60歲的孫宏斌，個(gè)性和他的經(jīng)歷一樣鮮明。機(jī)敏、感性又豪爽，富有江湖義氣的行事風(fēng)格，讓他在生意場(chǎng)上廣受歡迎，也積累了不錯(cuò)的收購(gòu)信譽(yù)。但杯酒之間達(dá)成的交易，也因前期盡調(diào)不足、區(qū)域布局和品質(zhì)良莠不齊，導(dǎo)致項(xiàng)目后續(xù)推進(jìn)吃盡苦頭。

孫宏斌馭人很有一套，追隨者對(duì)其忠誠(chéng)不二，這點(diǎn)也曾讓柳傳志佩服不已。但隨著區(qū)域的擴(kuò)大及離散，粗放的內(nèi)部管理，成為壓彎融創(chuàng)的“其中一根稻草”。由于區(qū)域自主權(quán)較大，集團(tuán)對(duì)區(qū)域約束力有限，在處理債務(wù)問(wèn)題甚至應(yīng)對(duì)集團(tuán)整體危機(jī)時(shí)，往往力不從心。

“如今回看，教訓(xùn)很大。”知情人稱。

一位融創(chuàng)內(nèi)部員工用“覆巢之下，人人自危”形容公司2022年的境況。伴隨著美元債違約消息的流出，一系列傳言迅速擴(kuò)散。“很多人都覺(jué)得公司是不是要倒，想在倒之前給自己找出路?！倍?，隨著債務(wù)危機(jī)的處理有所眉目，孫宏斌以及他的班底，或?qū)⒃俅瘟ν炜駷憽?/p>

作為公開挑戰(zhàn)過(guò)萬(wàn)科的“地產(chǎn)駭客”，孫宏斌有一段話：“人原本生活得很好，原本可以不冒險(xiǎn)，但因?yàn)檫x擇了夢(mèng)想，而遭受到困苦和失敗。雖然中國(guó)人講究成王敗寇，但為了夢(mèng)想和理想而拼搏，即使沒(méi)有成功，也值得所有人尊重。因?yàn)檫@個(gè)世界就是靠有夢(mèng)想的人去推動(dòng)的?！?/p>

30年前，孫宏斌的夢(mèng)想是“做一家全國(guó)性的大公司”，這個(gè)夢(mèng)想曾推動(dòng)他勇往直前，不懼風(fēng)險(xiǎn)，但又不是魯莽草夫般的搏斗。孫宏斌對(duì)市場(chǎng)有著優(yōu)于常人的敏感——柳傳志評(píng)價(jià)，他是極少數(shù)“能審時(shí)度勢(shì)、一眼看到底”的人，只不過(guò)這種敏感提前踏空了市場(chǎng)節(jié)拍。

針對(duì)如何應(yīng)對(duì)地產(chǎn)調(diào)控，多年前，孫宏斌就有一番見解。2017年，房住不炒已成為基本國(guó)策，市場(chǎng)開始有些變化，7月23日，他在微博中寫道：“……我們因現(xiàn)金流失敗過(guò)，知道現(xiàn)金流的重要性，重視現(xiàn)金流，把公司安全放在首位；二是我們知進(jìn)退，在放棄上沒(méi)有人比我們更決絕……；三是我們有戰(zhàn)略更有執(zhí)行，我和團(tuán)隊(duì)一直在一線，聽得見炮聲，敢拚刺刀。”

同年7月27日，他又寫道：“總被問(wèn)為什么要投資樂(lè)視合作萬(wàn)達(dá)，是因?yàn)槲覀儓?jiān)信房地產(chǎn)業(yè)會(huì)穩(wěn)定健康發(fā)展，消費(fèi)升級(jí)的主力產(chǎn)業(yè)大文化大旅游大娛樂(lè)會(huì)爆發(fā)增長(zhǎng)，是因?yàn)槿趧?chuàng)堅(jiān)定看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)。近期我們會(huì)停緩發(fā)展，加速去化，降低負(fù)債率，確保健康安全。我們堅(jiān)信，企業(yè)層面的去庫(kù)存去杠桿和金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)濟(jì)將迎來(lái)理性繁榮?！?/p>

同樣是在這一年，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)銷售額3620億元，比2016年的1506億大增140%，從2016年的行業(yè)第7跨入行業(yè)第4，僅次于碧桂園、恒大和萬(wàn)科。此后，2017年9月20日發(fā)送了最后一條微博，孫宏斌再也沒(méi)有更新。最近一年，隨著企業(yè)危機(jī)的出現(xiàn)，孫宏斌愈加低調(diào)。

多年前，孫宏斌對(duì)自己的評(píng)價(jià)是：“我的性格是偏執(zhí)狂?！?yàn)槲覀冎滥繕?biāo)，清楚自己要到哪里去?！睆亩嗄甑慕?jīng)歷看，他始終堅(jiān)持了這一性格和準(zhǔn)則。沒(méi)有人知道孫宏斌的真正理想。行業(yè)第一，已是青春張狂的昨日舊夢(mèng)；再掀地產(chǎn)風(fēng)云，也遠(yuǎn)非他一人能及。

去年底，融創(chuàng)內(nèi)部啟動(dòng)了新一輪組織架構(gòu)調(diào)整，主要集中在三方面：一是成立地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)中心。二是成立資本與融資中心，負(fù)責(zé)集團(tuán)資本管理、融資管理及資產(chǎn)相關(guān)股權(quán)管理工作。三是新成立資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理中心，該中心將承擔(dān)融創(chuàng)持有資產(chǎn)的業(yè)主管理職能。

“融創(chuàng)還是想活下去的，雖然現(xiàn)在還沒(méi)看到恢復(fù)的基礎(chǔ)，但不會(huì)更差了?！?/strong>前述人士稱。他相信，等紓困的錢逐步進(jìn)來(lái)，盤活一些項(xiàng)目，銷售步入正軌，形勢(shì)會(huì)有改觀?！把巯鹿菊诼謴?fù)，明年就可以將主要精力轉(zhuǎn)到經(jīng)營(yíng)上了，而公司的元?dú)?，最終還是要靠銷售恢復(fù)?！?/p>