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2023-01-31
央行明確房地產(chǎn)四大金融政策，是救命良藥還是上癮毒品？
更新時(shí)間：2023-01-18 19:53:48作者：智慧百科
2023年房地產(chǎn)真的有希望了嗎？至少我們還沒有看到好轉(zhuǎn)的跡象。
為什么要問這個(gè)問題呢？這是因?yàn)檠胄凶罱职l(fā)聲了，2023年將全方位支持房地產(chǎn)。有人說金融政策是房地產(chǎn)的救命良藥，但也有人說，這是上癮毒品。
我們今天換個(gè)角度看，金融政策到底是房地產(chǎn)的救命良藥，還是上癮毒品？
1、央行又發(fā)聲，全方位支持房地產(chǎn)
我們首先來看，央行又說了什么？
這件事是2023年1月13日，國新辦舉行2022年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人在回答記者問時(shí)，多次提到支持房地產(chǎn)的相關(guān)舉措。記者會(huì)的內(nèi)容很長，我們總結(jié)來看就是四個(gè)方面的政策。
第一是需求端差別化信貸支持。主要涉及到首套房利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，將房貸利率與各地新房走勢掛鉤，更加科學(xué)合理地落實(shí)“因城施策”。
這就意味著，符合條件的城市，包括一二線城市，有望加大幅度下調(diào)房貸利率，之前大家理解下調(diào)首套房貸利率的城市有10幾個(gè)，2023年將擴(kuò)大范圍，進(jìn)一步降低購房成本。
第二是做好政策工作，全力支持保交樓。這里面包括新增保交樓專項(xiàng)貸款資金1500億，已安排的專項(xiàng)貸款支持計(jì)劃2000億，同時(shí)做好相關(guān)保障資金落實(shí)，以及專款專用的措施等等。
第三是支持優(yōu)質(zhì)房企，改善資產(chǎn)負(fù)債表。優(yōu)質(zhì)”體現(xiàn)在專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好，這些房企將在經(jīng)營及融資方面得到有效支持，化解風(fēng)險(xiǎn)，保障經(jīng)營穩(wěn)健。
第四是完善住房租賃金融支持政策。央行提出將推出住房租賃貸款支持計(jì)劃，同時(shí)支持部分城市試點(diǎn)市場化批量收購存量住房，加大租賃住房供給。
這些政策之前大部分都提及過，這次看起來更加清晰具體，離落實(shí)也更近了一步。
那么，2023年，這些政策能夠在房地產(chǎn)市場起作用嗎？
2、從歷次房地產(chǎn)低谷，客觀看金融的作用
金融政策對房地產(chǎn)是好事還是壞事？大多數(shù)人對這個(gè)問題的第一反應(yīng)，答案是肯定的。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，沒有錢是萬萬不能的，無論對于房地產(chǎn)公司還是購房者來講，都高度依賴金融政策。
但是，縱觀中國房地產(chǎn)多次低谷歷史，沒有一次是金融政策拯救房地產(chǎn)。我們來看一下專家總結(jié)的幾次房地產(chǎn)低谷，是怎么重新起來的。
我們基本上可以看清楚脈絡(luò)，房地產(chǎn)危機(jī)往往跟金融有關(guān)，但房地產(chǎn)走出低谷卻不是錢的事。
有人放言說，你給我錢，我一定買房。那么我想問，如果給你50萬10年期無息貸款，你會(huì)買房嗎？你敢買房嗎？也許你會(huì)說50萬給少了，給500萬？哪有這種好事呢？也沒有人有這種能力。
是不是感覺很奇怪，為什么會(huì)這樣呢？
3、金融對于房地產(chǎn)來講，是一把雙刃劍
大家都知道，過去十幾年，正是金融政策的大力支持下，房地產(chǎn)商拼命加高杠桿建房，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，過度輸血導(dǎo)致行業(yè)加速過快，膨脹過度，違反了基本市場規(guī)律。
這當(dāng)然不是金融的錯(cuò)，而是房地產(chǎn)本身的問題。
不僅僅是房地產(chǎn)商有了錢會(huì)拼命加高杠桿，購房者有了錢，也會(huì)拼命加高杠桿投資多套房產(chǎn)。過去這些年，很多人買了房，再二次抵押貸款再買房，形成買房連環(huán)貸，有人甚至用這種方法買了十幾套房，每月還貸金額高得驚人，這些人后來好過了嗎？
房地產(chǎn)像一塊巨大的海綿，是一個(gè)吸金速度和規(guī)模都非常驚人的行業(yè)。但是，無論海綿有多大，能夠無限制地吸金嗎？
事實(shí)已經(jīng)證明，對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，資金太多未必是救命良藥，也可能是上癮毒品，大水漫灌從來不是良方。
解決房地產(chǎn)的問題，還是要靠房地產(chǎn)本身。那么，房地產(chǎn)本身的問題在哪里呢？
4、解決房地產(chǎn)的問題要靠什么？
我們打個(gè)比方來講，金融解決的是治病救人和啟動(dòng)循環(huán)問題，而不是發(fā)展問題。換句話說，房地產(chǎn)病了，金融支持可以針對性解決當(dāng)前的問題，比如交樓問題，比如優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)商的負(fù)債問題等等。但是，要讓房地產(chǎn)市場火熱起來，還有更多的工作要做。
之前我們多次講過，房地產(chǎn)是供給側(cè)地產(chǎn)商、需求側(cè)購房者和資金側(cè)金融的“鐵三角”體系。這個(gè)“鐵三角”的關(guān)系，如果房地產(chǎn)商的問題沒解決，購房者的問題沒解決，即使再多的資金進(jìn)來，恐怕也很難順暢運(yùn)轉(zhuǎn)。
這一波房地產(chǎn)危機(jī)，最大的問題還是購買力和信心出了問題。說白了，就是富人沒有信心再投資買房，普通人不敢再貸款買房，窮人攢不夠首付錢買房，攢夠了也怕還不起房貸，還得起房貸也怕明天會(huì)失業(yè)。
所以，解決房地產(chǎn)問題，金融只能解決問題保障安全，而不是給房地產(chǎn)和購房者再加杠桿，歸根結(jié)底，還是要解決居民收入問題、就業(yè)問題和信心問題，說白了，就是經(jīng)濟(jì)整體問題。
只要經(jīng)濟(jì)好了，大家做什么就都會(huì)有信心。如果從這個(gè)意義上講，2023年我們要爭取增長5%以上，2024年的希望才會(huì)更大。
