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經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶 最近一段時(shí)間，陳輝一直在尋找不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域新的投資機(jī)會(huì)，但這不是一件容易的事。

陳輝是一家國(guó)有資本旗下地產(chǎn)基金的工作人員，2022年以來(lái)，由于投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目接連虧損，導(dǎo)致存量地產(chǎn)基金也處于虧損狀態(tài)，投資人不僅沒(méi)有利息收益，連本金也有折價(jià)。

“傳統(tǒng)的地產(chǎn)肯定不能再投了”，陳輝說(shuō)，傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)虧損嚴(yán)重，資本方也在逐步轉(zhuǎn)變投資邏輯，“原來(lái)是資本方提供資金，地產(chǎn)商主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，未來(lái)可能是資本方主導(dǎo)，找代建商來(lái)建設(shè)”。

陳輝透露，包括其所在公司在內(nèi)，多數(shù)資本方在轉(zhuǎn)變地產(chǎn)投資邏輯的同時(shí)，也在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ふ倚碌臋C(jī)遇，物流園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商辦、城市更新、長(zhǎng)租公寓等都是資本方關(guān)注的領(lǐng)域。

11月28日，證監(jiān)會(huì)表示，要開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

某央企旗下資本投資人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2022年土地市場(chǎng)中，有相當(dāng)大一部分土地由地方城投公司消化，其所在公司正在尋找這方面的機(jī)遇，“在長(zhǎng)三角一些市場(chǎng)好的城市，與城投合作，把他們手中的土地盤(pán)活”。

尋機(jī)

2022年，陳輝考察接洽了多個(gè)投資項(xiàng)目，有些是業(yè)主找上門(mén)的，有些是陳輝主動(dòng)對(duì)接的，一圈談下來(lái)，要么項(xiàng)目收益不符合要求，要么業(yè)主方喊價(jià)太高，“其他團(tuán)隊(duì)都有收獲，我們地產(chǎn)基金團(tuán)隊(duì)的業(yè)績(jī)差了很多”。

陳輝介紹，房地產(chǎn)基金投資方向一般有兩類，一類是銷售型物業(yè)，一類是租賃類物業(yè)。

銷售型物業(yè)投資即對(duì)住宅項(xiàng)目或未開(kāi)發(fā)土地投入資金，通過(guò)項(xiàng)目銷售回款獲取收益，“有的是我們自己的團(tuán)隊(duì)操盤(pán)，有的是找外部開(kāi)發(fā)商合作”。投資銷售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)標(biāo)的物有嚴(yán)格的要求，商辦類資產(chǎn)必須位于一二線城市的核心區(qū)域，“地段好的項(xiàng)目不愁賣(mài)，收益也高，我們做過(guò)的一些項(xiàng)目，收益基本在20%-30%”。

陳輝的公司也做存量項(xiàng)目，但這類投資需要團(tuán)隊(duì)具備不良資產(chǎn)處置能力，“尤其是多年的存量項(xiàng)目，一般都有復(fù)雜的債權(quán)關(guān)系或?qū)徟掷m(xù)方面的大問(wèn)題，否則留不到現(xiàn)在”。

一家金融公司的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，前些年，其公司通過(guò)法拍獲得一棟爛尾樓項(xiàng)目，拿到項(xiàng)目后，重新開(kāi)工時(shí)被叫停，“原來(lái)電梯間的那部分產(chǎn)權(quán)沒(méi)有拍賣(mài)，沒(méi)有辦理施工手續(xù)，所以不能施工”，雖然最后通過(guò)運(yùn)作及履行相關(guān)程序解決了問(wèn)題，但耽誤了幾個(gè)月，成本大幅度上升，“好在我們拿的折扣低，如果拿項(xiàng)目的成本很高，加上這幾個(gè)月的資金成本、人員成本，很有可能產(chǎn)生虧損”。

相比于商辦類項(xiàng)目，住宅類項(xiàng)目在區(qū)域選擇上更為寬泛，不僅僅是一二線城市，流量較好的三四線城市，甚至幾十萬(wàn)人口的縣城，“只要賣(mài)得好，就可以投資，收益還是有保證的”。

但住宅類項(xiàng)目需要考慮的指標(biāo)更多，不僅僅是城市和區(qū)位，還要考慮人口、收入、歷年房地產(chǎn)銷售情況等等，一旦決策錯(cuò)誤，銷售情況低于預(yù)期，也會(huì)面臨收益不達(dá)標(biāo)的問(wèn)題。

第二類是租賃類物業(yè)，多為商辦、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域。相比銷售型物業(yè)，投資租賃類物業(yè)需要更加精準(zhǔn)的眼光和更強(qiáng)的操盤(pán)能力。陳輝表示，一是需要選對(duì)地段；二是需要很強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力；三是需要低成本資金。

陳輝所在公司有大量租賃類投資，一方面因?yàn)橘Y金成本相對(duì)較低，不會(huì)形成較大的財(cái)務(wù)壓力，另一方面，租賃類項(xiàng)目與銷售類項(xiàng)目捆綁，形成互補(bǔ)，“單純的租賃類項(xiàng)目，現(xiàn)階段很難賺到錢(qián)，除非能發(fā)行REITs上市”。

上述金融公司人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，由于資金成本相對(duì)較高，其所在公司一般不會(huì)投資長(zhǎng)期租賃類資產(chǎn)，“靠租金根本算不過(guò)賬，我們一般是用租賃來(lái)提升物業(yè)的價(jià)值，等出租率和租金上來(lái)了，再整體出售”。

該人士也表示，今年其所在公司獲取一個(gè)城市更新項(xiàng)目，初步測(cè)算下來(lái)，貨值達(dá)幾百億，“這個(gè)城市更新項(xiàng)目短期產(chǎn)生不了任何收益，只能先投入，等待市場(chǎng)好轉(zhuǎn)機(jī)會(huì)”。

轉(zhuǎn)變

過(guò)去，陳輝公司的房地產(chǎn)投資，通過(guò)成立信托計(jì)劃募集資金，提供給房地產(chǎn)項(xiàng)目使用，與民營(yíng)開(kāi)發(fā)商合作的項(xiàng)目偏債權(quán)融資類，與國(guó)企和央企開(kāi)發(fā)商合作則偏股權(quán)投資類。

今年以來(lái)，民營(yíng)房企出險(xiǎn)居多，很多借款難以收回，即便未來(lái)通過(guò)處置抵押物收回，也難有盈利；與國(guó)企和央企合作的項(xiàng)目，由于投資項(xiàng)目多為虧損狀態(tài)，不僅沒(méi)有利息收益，本金也出現(xiàn)折價(jià)。

陳輝的公司一直是多元化投資，除了房地產(chǎn)，在其他領(lǐng)域也有投資，今年以來(lái)，已經(jīng)大幅壓縮了房地產(chǎn)類投資，既配置一定資產(chǎn)用于長(zhǎng)期回報(bào)，也在尋找新的短期收益項(xiàng)目，其中最主要的方向是，由單純財(cái)務(wù)和股權(quán)投資獲取收益，轉(zhuǎn)向主導(dǎo)類投資。

“原來(lái)是提供給開(kāi)發(fā)商資金，讓開(kāi)發(fā)商投資，你跟著賺錢(qián)”，陳輝說(shuō)，未來(lái)更多是主導(dǎo)者，“作為資金提供方，我們來(lái)選擇投資什么類型的項(xiàng)目，選擇在哪個(gè)地方投資，然后交給開(kāi)發(fā)商做”。

在陳輝來(lái)看來(lái)，過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，開(kāi)發(fā)商都是房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)和建設(shè)的主體，也注重收益，但更多是從周轉(zhuǎn)率、規(guī)模等方面考量，而不是投資收益，這也是造成當(dāng)前房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的根源。

他認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)投資邏輯會(huì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，“開(kāi)發(fā)建設(shè)就做開(kāi)發(fā)建設(shè)，不需要考慮設(shè)計(jì)，也不需要考慮投融資，甚至不需要考慮銷售，做好一件事就行了”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的主體從房企變?yōu)轫?xiàng)目公司，也有助于各個(gè)環(huán)節(jié)形成專業(yè)化分工，陳輝表示。

上述央企資本集團(tuán)人士也表示，隨著這一輪民營(yíng)房企大規(guī)模出險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資邏輯會(huì)逐步與國(guó)際主流模式接軌，“國(guó)外哪有大的開(kāi)發(fā)商，從這個(gè)方向來(lái)看，國(guó)內(nèi)也不需要那么多開(kāi)發(fā)企業(yè)”。

其所在公司已經(jīng)開(kāi)始嘗試，目前正在物色城投公司手中的宅地?！俺峭豆颈旧頉](méi)錢(qián)，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力”，該人士表示，他們計(jì)劃與城投公司合作，為選中的地塊投入資金，找代建公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，“長(zhǎng)三角區(qū)域一些流量好的城市，會(huì)有不錯(cuò)的投資收益”。

上述金融公司人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，今年他所在公司加大了傳統(tǒng)能源和新能源領(lǐng)域的投資，降低了房地產(chǎn)資產(chǎn)配置，同時(shí)，將房地產(chǎn)投資主要集中在長(zhǎng)期股權(quán)投資領(lǐng)域，減少短期融資類投資。

其表示，無(wú)論是城市更新類項(xiàng)目，還是物流園和高端制造園區(qū)，短期內(nèi)很難產(chǎn)生收益，“但長(zhǎng)期來(lái)看，具備較大的潛在收益價(jià)值”。

角色

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年，全國(guó)房地產(chǎn)銷售規(guī)模超過(guò)18萬(wàn)億元，而2022年1-10月，銷售規(guī)模接近11萬(wàn)億元，業(yè)界普遍認(rèn)為，2022年全年預(yù)計(jì)將達(dá)到13萬(wàn)億元。雖然與2021年相比大幅下降，但從絕對(duì)量看，依然是一個(gè)不小的數(shù)字。

一位接近住建部的人士預(yù)測(cè)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)銷售規(guī)模將保持在12萬(wàn)億到13萬(wàn)億元左右，雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大的出清壓力，但與其他行業(yè)相比，仍然具備較大的投資價(jià)值。

一位股份銀行的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，央行數(shù)次調(diào)控累計(jì)釋放出上萬(wàn)億的資金，這些資金需要在一定時(shí)間投出，目前金融機(jī)構(gòu)普遍面臨著較大的投放壓力。

出于風(fēng)控的要求，已經(jīng)出險(xiǎn)的房企，顯然不是金融機(jī)構(gòu)理想的客戶，而未出險(xiǎn)的房企中，在投放的優(yōu)先級(jí)上，民企及混合所有制企業(yè)普遍落后于國(guó)企和央企。

據(jù)上述股份行人士透露，在較大的投放壓力下，部分六大行給出了比股份行更多的授信額度和更低的利率，“有的大客戶已經(jīng)轉(zhuǎn)到六大行了”。

優(yōu)質(zhì)的央企和國(guó)企會(huì)獲得更多的低成本資金，但在當(dāng)前的市況下，按照傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資模式，很難在要求的時(shí)限內(nèi)實(shí)現(xiàn)相應(yīng)回報(bào)，“市場(chǎng)不好，就按長(zhǎng)線投資邏輯玩”。

多數(shù)央企和國(guó)企集團(tuán)都有金控集團(tuán)或資本集團(tuán)，主要業(yè)務(wù)之一就是為主業(yè)配資，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相比，金控和資本在投資上顯然更為靈活，可以投資自己旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也可以投資其他房企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，同時(shí)也可以投資其他行業(yè)和領(lǐng)域。

“原來(lái)地產(chǎn)是主角，金控是配角，以后角色可能會(huì)反轉(zhuǎn)”，陳輝說(shuō)，“在集團(tuán)體系內(nèi)，金控的話語(yǔ)權(quán)會(huì)越來(lái)越大，慢慢會(huì)占據(jù)主導(dǎo)位置，這需要一個(gè)過(guò)程”。

陳輝透露，部分央企和國(guó)企集團(tuán)的非住宅業(yè)務(wù)實(shí)際上已經(jīng)開(kāi)始向金控傾斜，尤其是商辦、公寓、酒店等業(yè)務(wù)，雖然運(yùn)營(yíng)屬于地產(chǎn)板塊，但很大一部分重資產(chǎn)已經(jīng)納入金控平臺(tái)。

此前，已經(jīng)有部分央企、國(guó)企和混合所有制企業(yè)，將投拓部門(mén)并入金控或資本平臺(tái)，或者兩者有較大的重合部分，“從投資角度來(lái)看，肯定比一般的地產(chǎn)投拓更專業(yè)，也更加高效”，陳輝判斷，未來(lái)這一趨勢(shì)將更加明顯，旗下有金控或資本平臺(tái)的國(guó)企和央企，最終地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將成為金控或資本的代建平臺(tái)；而金控和資本不在地產(chǎn)上市體系內(nèi)的，“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)也會(huì)越來(lái)越邊緣化”。

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田國(guó)寶經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)部門(mén)主任

不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)道部主任兼高級(jí)記者
主要關(guān)注房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、雙創(chuàng)及物業(yè)等領(lǐng)域。擅長(zhǎng)深度報(bào)道和調(diào)查報(bào)道。