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風(fēng)口財(cái)經(jīng)記者 張亭旺

營(yíng)收降1.37%、總利潤(rùn)降29.58%，凈利潤(rùn)降33.17%……在房地產(chǎn)行業(yè)遭遇寒冬的2022年，保利發(fā)展難逃業(yè)績(jī)下滑的命運(yùn)。

然而，數(shù)據(jù)需要相對(duì)來(lái)看。隨著整體行業(yè)景氣度下滑，頭部房企銷售規(guī)模也大幅縮減，保利發(fā)展卻在這一年“因禍得?！?，實(shí)現(xiàn)了“進(jìn)三爭(zhēng)一”。

>>1<<全面下滑

在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)艱難的2022年，保利發(fā)展的各項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)難逃下滑的命運(yùn)。

1月5日，保利發(fā)展披露2022年業(yè)績(jī)快報(bào)。2022年，保利發(fā)展?fàn)I業(yè)總收入約2811億元，同比減少1.37%；利潤(rùn)總額約352.33億元，同比減少29.58%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約183.02億元，同比減少33.17%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)約180.1億元，同比減少32.86%。

業(yè)績(jī)雖然全面下滑，不過(guò)保利發(fā)展稱，2022年公司收入保持基本平穩(wěn)，主要源于房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入，同時(shí)受項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率、權(quán)益比例等下降的影響，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)及歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)均出現(xiàn)同比減少。

值得注意的是，在市場(chǎng)處于低谷時(shí)，這些數(shù)據(jù)也需要相對(duì)來(lái)看。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年，百?gòu)?qiáng)房企銷售總額約為7.6萬(wàn)億元，同比下降41.3%；百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷售額約為5.36萬(wàn)億元，權(quán)益銷售面積約為3.37億平方米，同比分別下降42.9%和48.1%。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)跌入谷底之際，千億房企也“縮水”超半。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，銷售額超千億房企為20家，而2021年為41家。

而根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心此前發(fā)布的銷售排行榜來(lái)看，2022年保利發(fā)展的全口徑銷售額約為4573億元，排名第二，僅次于碧桂園的全口徑銷售額4643億元，雙方之間僅70億元。

>>2<<“進(jìn)三爭(zhēng)一”

在過(guò)去的很長(zhǎng)一段時(shí)間，保利發(fā)展都是“行業(yè)前五”，前任董事長(zhǎng)宋廣菊心心念念的是“重回行業(yè)前三”。

2017年，宋廣菊公開(kāi)宣布，未來(lái)兩至三年要重回行業(yè)前三，但遺憾的是，直至2021年7月宋廣菊退休，這個(gè)目標(biāo)也沒(méi)有得到兌現(xiàn)。

2020年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額5028億元，首次跨入5000億軍團(tuán)，同比增長(zhǎng)8.88%，但排名位列行業(yè)仍居第五。

宋廣菊“抱憾”退場(chǎng)后，新繼任者劉平在“重回前三”的重任上提出新的目標(biāo)——“進(jìn)三爭(zhēng)一”。

“公司作為行業(yè)龍頭，不簡(jiǎn)單追求規(guī)模上的排名，更多的是按照既定戰(zhàn)略，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，保持企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?！?/p>

彼時(shí)，保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平在會(huì)上稱，在行業(yè)波動(dòng)中，作為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，公司的資源、資金、品牌實(shí)力都更具優(yōu)勢(shì)，更能捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)?；趯?duì)行業(yè)和公司自身競(jìng)爭(zhēng)力的信心，公司提出的“進(jìn)三爭(zhēng)一”目標(biāo)，是有信心和底氣的。

不過(guò)，2021年，保利發(fā)展的銷售額排名是行業(yè)第四，前面分別是碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)。雖然排名較2020年上升一位，但目標(biāo)尚未達(dá)成。

2021年，保利發(fā)展毛利率為26.8%，同比下降5.79個(gè)百分點(diǎn)；凈利率13.05%，同比下降3.42個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)時(shí)保利發(fā)展方面也直言，“未來(lái)隨著高地價(jià)項(xiàng)目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓?！?/p>

眾所周知，過(guò)去幾年，房企年銷售規(guī)模進(jìn)入百億級(jí)別、千億級(jí)別被視為重要標(biāo)志，而隨著整體行業(yè)景氣度下滑，頭部房企銷售規(guī)模也在大幅縮減。

2022年的房地產(chǎn)行業(yè)遭遇寒冬，對(duì)于每個(gè)地產(chǎn)人都是不容易的一年。然而，機(jī)遇來(lái)得比想象中的快很多，短短一年時(shí)間，保利發(fā)展就殺進(jìn)了行業(yè)前二。

>>3<<穿越周期

有人說(shuō)，保利發(fā)展有著看透趨勢(shì)的眼光，因此能夠穿越周期。

實(shí)際上，復(fù)盤多年來(lái)的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，保利發(fā)展之所以能連續(xù)多年保持經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，尤其是在行業(yè)遭遇嚴(yán)冬的當(dāng)下更是表現(xiàn)出強(qiáng)勁的逆勢(shì)增長(zhǎng)勢(shì)頭，其中的關(guān)鍵因素之一在于行業(yè)大方向的把握上。

而在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，保利發(fā)展也算是最早的“吹哨人”。

2017年的年會(huì)上，時(shí)任總經(jīng)理的劉平提出了“適度杠桿”策略，嚴(yán)控負(fù)債。擁有審計(jì)背景的劉平有著敏銳的洞察力，總能把握住問(wèn)題關(guān)鍵，為保利發(fā)展在這一輪調(diào)控中爭(zhēng)取到了廣闊的空間。

那個(gè)時(shí)候，多數(shù)房企彼時(shí)還沉浸在黃金時(shí)代的高歌猛進(jìn)中，依然拼命加杠桿，直到幾年后危機(jī)臨近，再降杠桿卻已經(jīng)來(lái)不及了。

回過(guò)頭看，其實(shí)5年前，保利發(fā)展就已經(jīng)主動(dòng)慢下來(lái)，這種對(duì)長(zhǎng)期趨勢(shì)的戰(zhàn)略預(yù)判能力，成為保利能夠穿越周期的關(guān)鍵。

那么，在經(jīng)歷了行業(yè)深度調(diào)整周期后，對(duì)于保利發(fā)展，甚至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，未來(lái)應(yīng)該向何處去？

剛剛召開(kāi)的2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，為接下來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展指明了方向。

會(huì)議提出，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)從增量開(kāi)發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代轉(zhuǎn)變，房企過(guò)去“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式亟待改變，企業(yè)通過(guò)高杠桿、高負(fù)債實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展、快速擴(kuò)張的模式已接近尾聲，房地產(chǎn)企業(yè)也需要順勢(shì)而為，拓展新的業(yè)務(wù)模式，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。