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作者：暴哥

來(lái)源：暴財(cái)經(jīng)pro（ID：icaijing123）

銀行，開(kāi)始急了！

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這兩天，滿屏都是提前還房貸和提前還房貸受阻的消息。排不上號(hào)的房奴要么指責(zé)銀行是“吸血鬼”，要么就埋怨自己沒(méi)有提前準(zhǔn)備。

一直讀暴哥文章的讀者應(yīng)該都知道，早在去年三季度暴哥就在《別存錢了，都去消費(fèi)吧！》一文中提醒大家：想提前還房貸的，動(dòng)作一定要迅速，不要猶豫。

當(dāng)然，這是后話，不再多說(shuō)。今天想說(shuō)說(shuō)，為啥突然之間居民就開(kāi)始“報(bào)復(fù)性”還房貸。當(dāng)然，很多大v給出各種解釋，比如：

銀行理財(cái)暴雷，投資收益跑不贏房貸

股市下跌，沒(méi)有更好的投資渠道

未來(lái)預(yù)期悲觀，主動(dòng)降低個(gè)人杠桿

其實(shí)，這些都不是真正的原因。

銀行理財(cái)暴雷主要原因是債券市場(chǎng)劇烈波動(dòng)引發(fā)了銀行理財(cái)、公募基金等以債券為主要配置的產(chǎn)品凈值快速下跌。

但是，這波暴雷在2022年年底就已經(jīng)結(jié)束，進(jìn)入2023年銀行理財(cái)?shù)膬糁祷径家呀?jīng)得到修復(fù)。

2022年A股表現(xiàn)確實(shí)慘淡，人均損失8萬(wàn)，堪比當(dāng)年股災(zāi)。

但是，A股在元旦前就已經(jīng)進(jìn)入反彈階段，目前上證漲了15%，創(chuàng)業(yè)板指都漲20%了，這已經(jīng)是一個(gè)不錯(cuò)的行情。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境大變，對(duì)未來(lái)預(yù)期悲觀？

這就更不是理由，普通人對(duì)未來(lái)感受最悲觀的其實(shí)是疫情放開(kāi)之前，那時(shí)候才是我們感覺(jué)最“迷茫的時(shí)候”。隨著疫情的放開(kāi)，元旦小長(zhǎng)假尤其是春節(jié)爆發(fā)的消費(fèi)力，已經(jīng)讓很多人看到了復(fù)蘇的希望。民眾現(xiàn)在的情緒，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好過(guò)去年的11月份。

因此，如果主要是這些原因，提前還房貸的高潮絕不是現(xiàn)在，而應(yīng)該是去年年底（當(dāng)然去年就已經(jīng)開(kāi)始有人提前還了，只是沒(méi)有形成這么大的量和討論）。

真正的原因只有一個(gè)：那就是隨著樓市救市政策的深入，銀行給到新房的貸款利率太低了，簡(jiǎn)直就是“打骨折”，與存量房貸利率有了很大的差額，讓老購(gòu)房者心有不平。

2023年以來(lái)，多地銀行紛紛下調(diào)首套房貸款利率，最低降至3.7%。這已經(jīng)不是個(gè)別城市的現(xiàn)象，而是除一線城市外的普遍現(xiàn)象。

相比之下，前幾年拼命搶房的人，不僅房?jī)r(jià)搶在高點(diǎn)，貸款的成本也是歷史高位，首套剛需存量房房貸利率普遍站在6點(diǎn)多，5點(diǎn)多， 和如今3.7%的利率存在巨大懸殊。

比如同樣的一套房，同樣的價(jià)格，和100萬(wàn)貸款。2020年首套利率6.1%，上浮150多個(gè)基點(diǎn)，對(duì)比現(xiàn)在的3.7%，下浮幾十個(gè)基點(diǎn)，每月就要多還1500多塊，一年就是1.8萬(wàn)，30年就是54多萬(wàn)

啥也沒(méi)干，就多花了54萬(wàn)，房奴心里是有苦難言啊。

沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害，以前大家房貸利率都很高，也就坦然接受了，畢竟這是自己的選擇，也是人性使然。隨著新房利率不斷下降，越來(lái)越多的房奴覺(jué)得吃大虧，太不公平，又不能找銀行去鬧，于是買“貴”了的房奴動(dòng)了提前還貸的念頭。

再加上，樓市低迷大家都不買房，又沒(méi)有好的投資渠道，理財(cái)還賠錢，存在銀行利率下降，炒股又怕虧...，找不到比房貸收益率更高的投資，自然就提開(kāi)始“擠還”了。

甚至是，哪怕借錢也要把房貸先還了，用低息經(jīng)營(yíng)貸款置換較高利息的房貸，開(kāi)始薅銀行的羊毛。

低息借銀行的錢，還銀行高息房貸，這屆房奴動(dòng)起提前還款的小心思來(lái)，連銀行都害怕，銀行不得不關(guān)閉提前還房貸的功能。

2

當(dāng)下，銀行真正焦慮的是，大家只還舊，不借新，借新還舊畢竟錢還是可以吃息差的，錢在銀行貸不出去，都躺在賬上，那都是銀行的負(fù)債，銀行比誰(shuí)都著急。

既要繼續(xù)降低利率救市，又要不讓房奴提前還房貸，其實(shí)也不難，在于銀行愿不愿意讓利，直接對(duì)存量房貸利率打折。

事實(shí)上，2008年我們也出現(xiàn)過(guò)存量房貸利率下調(diào)的先例，當(dāng)年多家銀行宣布對(duì)符合條件的存量房貸利率從8.5折降到7折。

目前，民間對(duì)存量房地利率打折的呼聲較高，期望較大。

但是，暴哥不得不告訴大家一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)：這個(gè)可能性越來(lái)越小。

當(dāng)我們房貸利率結(jié)構(gòu)變成LPR+加點(diǎn)的時(shí)候，就意味著這個(gè)主動(dòng)權(quán)已經(jīng)交給了銀行。5年期LPR的變化其實(shí)就是對(duì)存量房貸的變化，到目前為止LPR已經(jīng)5期未動(dòng)了，你覺(jué)得存量房貸利率打折的可能性有多大？

從操作層面看，現(xiàn)存存量房貸規(guī)模已經(jīng)超過(guò)40萬(wàn)億，規(guī)模是2008年的十幾倍，筆數(shù)也超過(guò)上億，且每個(gè)購(gòu)房人的存量房貸利率差異較大，若一刀切地等額下調(diào)房貸利率，容易帶來(lái)各種套利空間；若制定差異化下調(diào)政策，銀行工作量是巨大的。更別說(shuō)，房貸是銀行所有貸款業(yè)務(wù)中“美味”的蛋糕，利率降低1個(gè)百分點(diǎn)，銀行業(yè)每年將減少近4000億元的收入，哪怕是0.5個(gè)百分點(diǎn)也是2000億收入；1個(gè)百分點(diǎn)就減少了銀行將近20%的利潤(rùn)，你覺(jué)得銀行愿意松口下調(diào)嗎？

從現(xiàn)實(shí)情況看，去年下半年才是樓市最黑暗、最低迷的時(shí)候，那時(shí)更需要給存量房貸打折。哪怕寒冷如此，銀行都不為所動(dòng)，眼見(jiàn)樓市開(kāi)始有了復(fù)蘇的跡象，你覺(jué)得銀行還覺(jué)得有必要下調(diào)嗎。

所以說(shuō)，隨著時(shí)間的推移，存量房貸打折的可能性已經(jīng)越來(lái)越小。

當(dāng)然，還有另外一種可能，那就是經(jīng)濟(jì)急轉(zhuǎn)直下，樓市復(fù)蘇不及預(yù)期，甚至更加低迷，必須要在下猛藥了。

既然存量房貸利率不會(huì)下調(diào)，巨大的新舊房貸利率差額又會(huì)導(dǎo)致提前還貸的人增加，銀行利潤(rùn)進(jìn)一步受損，銀行會(huì)怎么辦？

銀行可能停止或減緩房貸利率的繼續(xù)下調(diào)，這意味著3.7%，最多至3.5%將會(huì)是這輪樓市的最低房貸利率。

到目前為止，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的放松，或者說(shuō)是刺激招數(shù)，能使的都已經(jīng)使完了，除了部分一線城市外，能放開(kāi)的全部都放開(kāi)了，再加上銀行這波歷史最低的房貸利率，基本宣告：本輪樓市救市政策已經(jīng)見(jiàn)底。

政策已經(jīng)見(jiàn)底，那市場(chǎng)見(jiàn)底了嗎？

從2023年的交易量和成交意愿看，一線城市已經(jīng)開(kāi)始回暖，部分準(zhǔn)一線和二線有了復(fù)蘇跡象。

至于三四五線城市，我們就不要討論未來(lái)見(jiàn)不見(jiàn)底的問(wèn)題了。還是那句話，如果是投資，就不要抱有太高的期望；如果是居住，能早買就早買，畢竟30歲住進(jìn)新房和40歲住進(jìn)新房，幸福感那是完全不一樣的，這個(gè)沒(méi)法用錢去衡量。

回到文章開(kāi)頭話題，我們要不要提前還房貸？暴哥以前的文章《銀行急了！提前還房貸，交補(bǔ)償金》已經(jīng)說(shuō)了，這里不啰嗦，直接截圖了.

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