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極目新聞評(píng)論員 吳雙建

2019年，王麗買(mǎi)了第二套房子，她以6.2%的貸款利率從銀行貸了186萬(wàn)元，期限25年，月供11700余元。還款36個(gè)月后，王麗發(fā)現(xiàn)，這期間月供大部分都是還的利息，本金一共只還了10萬(wàn)元?？粗吭?407元的房貸利息，再看著滿屏“飄綠”的基金，王麗心想理財(cái)賺的錢(qián)跟房貸利息比簡(jiǎn)直“杯水車(chē)薪”，她立馬打開(kāi)銀行APP，點(diǎn)下了“提前還貸預(yù)約”。提前還貸后，王麗的房貸利息減少了110萬(wàn)元?！疤懔恕保谏缃毁~號(hào)上分享著這份喜悅，“提前還了80萬(wàn)元房貸，利息少了111萬(wàn)元，這不比理財(cái)賺錢(qián)？”（據(jù)5月25日紅星新聞）

“還了80萬(wàn)元，利息少了111萬(wàn)元”成功吸引了眼球，不少人默默拿起計(jì)算器，算起自己的房貸利息總額。不出意外，利息總額還真的不少。于是，有人焦慮了。那我們不妨來(lái)算一下賬。

貸款25年已還款3年，也就是說(shuō)80萬(wàn)元、22年對(duì)應(yīng)的是111萬(wàn)元的利息。但是筆者拿了計(jì)算器，就以6.2%的年利率來(lái)算，利息總額不到67萬(wàn)元。即使這期間銀行利率有調(diào)整，也不會(huì)有這么大的差距。

房貸計(jì)算器的計(jì)算條件

房貸計(jì)算器的計(jì)算結(jié)果

另外，這里還有一個(gè)大前提，也就是房貸利率在目前的水平靜止不動(dòng)……但這是不可能的。這期間，銀行利率有可能漲，也有可能降，在不停地調(diào)整?，F(xiàn)在北京二套房的利率普遍執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是5.5%，是低于6.2%的?？梢哉f(shuō)，當(dāng)事人算出的這個(gè)結(jié)果，只是一種心理安慰，讓自己感覺(jué)賺大了。

另外，80萬(wàn)元的房貸，67萬(wàn)元的利息，高不高呢？看起來(lái)很?chē)樔?，但也要參考通貨膨脹的因素。我們可以回?2年前2000年的物價(jià)水平。就舉個(gè)例子吧，武漢熱干面在那個(gè)時(shí)候大約是2元一碗，現(xiàn)在5元左右。當(dāng)然，這個(gè)僅作參考?？梢钥隙?，那個(gè)時(shí)候1元錢(qián)的購(gòu)買(mǎi)力，和現(xiàn)在是截然不同的。另外也可以肯定的是，普遍而言，那個(gè)時(shí)候的收入比現(xiàn)在要低一些。

也要注意到，王麗這個(gè)案例，她只是從投資的角度來(lái)計(jì)算。也就是說(shuō)，她貸款這么多，就是因?yàn)樗J(rèn)為個(gè)人理財(cái)?shù)氖找婺艹^(guò)房貸的利息支出，從而賺差價(jià)。如果理財(cái)收益差，甚至還虧本了，對(duì)她而言提前還貸是最劃算的了。另外，這是她的第二套房產(chǎn)，她也可能通過(guò)出租來(lái)獲取收益。

“還了80萬(wàn)元，利息少了111萬(wàn)元”數(shù)據(jù)疑似有誤，雖然重新計(jì)算后利息總額也不少，但也沒(méi)必要嚇一跳。因?yàn)?，中長(zhǎng)期的房貸，可以拉低每個(gè)月的還款水平，減輕自己的壓力和負(fù)擔(dān)。很多人也只有通過(guò)這種方式，才能實(shí)現(xiàn)自己的安居夢(mèng)。

我們應(yīng)該保持對(duì)財(cái)務(wù)的敏銳，多計(jì)算得失，考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，然后作出對(duì)自己有利的選擇，這也是一項(xiàng)理財(cái)?shù)募寄?。但每個(gè)家庭財(cái)務(wù)狀況不一樣，合適的才是最好的。對(duì)普通人而言，如果手上有閑錢(qián)，提前還款可以考慮，留著應(yīng)對(duì)生活中的財(cái)務(wù)波動(dòng)也沒(méi)問(wèn)題；如果沒(méi)有閑錢(qián)提前還款，同樣沒(méi)必要覺(jué)得吃了很大的虧。

不論如何，合理安排房貸支出，不要超出自己的實(shí)際承受能力就好。無(wú)貸可以一身輕，有貸的壓力，從長(zhǎng)期來(lái)看，其實(shí)也還好吧！

此前報(bào)道

年輕人寧愿罰息也要提前還房貸:還了80萬(wàn)利息少了111萬(wàn) 比買(mǎi)基金賺錢(qián)

“提前還了80萬(wàn)房貸，利息少了111萬(wàn)，這不比理財(cái)賺錢(qián)？”

紅星資本局注意到，最近，不少人都在小紅書(shū)、微博、抖音等社交平臺(tái)上，分享自己提前還房貸的經(jīng)歷。購(gòu)房時(shí)利率高、還款壓力大、缺乏投資標(biāo)的，是年輕人選擇提前還貸的關(guān)鍵詞。

資料圖

央行此前公布的4月份金融數(shù)據(jù)，一定程度上也佐證了這樣的趨勢(shì)。4月，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。此前的2月份金融數(shù)據(jù)也顯示，個(gè)人住房按揭貸款占比較大的中長(zhǎng)期貸款減少459億元。

對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，提前還房貸到底劃不劃算？

5月24日，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委在接受紅星資本局采訪時(shí)認(rèn)為，如果有一筆閑置資金，是否提前還房貸，還要看你能不能拿這筆資金賺到比房貸利息更多的錢(qián)，如果不能，提前還貸也是可以的。

“還了80萬(wàn)房貸，利息少了111萬(wàn)”

這屆年輕人熱衷提前還房貸

5月初，在比較了買(mǎi)房、買(mǎi)車(chē)還是買(mǎi)基金后，王麗最終決定——提前還房貸。

2019年，王麗買(mǎi)了第二套房子，當(dāng)時(shí)，北京的二套房商業(yè)貸款利率普遍在5.9%以上。王麗也不例外，她以6.2%的貸款利率從中信銀行貸了186萬(wàn)元，期限25年，月供11700余元。

還款36個(gè)月后，王麗發(fā)現(xiàn)，這期間月供大部分都是還的利息，本金一共只還了10萬(wàn)元?？粗吭?407元的房貸利息，再看著滿屏“飄綠”的基金，王麗心想理財(cái)賺的錢(qián)跟房貸利息比簡(jiǎn)直“杯水車(chē)薪”，她立馬打開(kāi)銀行APP，點(diǎn)下了“提前還貸預(yù)約”。

提前還貸后，王麗的房貸利息減少了110萬(wàn)元?！疤懔恕?，她在社交賬號(hào)上分享著這份喜悅，“提前還了80萬(wàn)房貸，利息少了111萬(wàn)，這不比理財(cái)賺錢(qián)？”

王麗隨后又預(yù)約了再還20萬(wàn)元?！坝?jì)劃明年還完，恢復(fù)自由身”，她對(duì)紅星資本局說(shuō)。

同在北京的岳露，最近也提前還了50萬(wàn)元的房貸。岳露的房貸一共220萬(wàn)元，商貸利息5.88%，月供12000元。

在2022年春節(jié)前，岳露就有了提前還房貸的想法。她告訴紅星資本局，她的基金“去年賠得一塌糊涂”，辛苦攢錢(qián)一年，最后在基金上虧了30%，與其投進(jìn)基金不停虧錢(qián)，還不如早點(diǎn)還了房貸節(jié)省利息。

“太劃算了”，岳露對(duì)紅星資本局感嘆。她還計(jì)劃著，今年底發(fā)了年終獎(jiǎng)，就把剩下的商貸都還上。

有著同樣想法的，還有來(lái)自杭州的陳芳。今年是她買(mǎi)房的第二年，月供1萬(wàn)元讓陳芳頗感壓力，“日子過(guò)得緊巴巴的”，陳芳對(duì)紅星資本局說(shuō)到。

5月5日，陳芳拿著向父母借來(lái)的60萬(wàn)元和自己攢下的20萬(wàn)元，去中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行還了部分貸款。拿到提前還款憑證的那一刻，陳芳感覺(jué)“后背都挺直了一些”。

陳芳選擇提前還房貸80萬(wàn)

選擇提前還房貸的年輕人不止這些。紅星資本局注意到，在小紅書(shū)、微博、抖音等社交平臺(tái)上，不少人都在分享自己提前還房貸的經(jīng)歷?！耙灰崆斑€房貸”也成了熱議話題。

5月13日，央行公布了4月份金融數(shù)據(jù)，其中住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。2月份金融數(shù)據(jù)同樣顯示，個(gè)人住房按揭貸款占比較大的中長(zhǎng)期貸款減少459億元。

據(jù)方正證券研報(bào)

方正證券研報(bào)指出，這是2007年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)僅有的兩次負(fù)增長(zhǎng)，說(shuō)明居民按揭貸款的償還量高于新增按揭貸款量。

提前還房貸成理財(cái)新方式

利率高、壓力大、缺乏投資標(biāo)的是主因

對(duì)于以往“房貸年限越長(zhǎng)越好”、“房貸能貸多少就貸多少”的普遍說(shuō)法，這屆年輕人并不“買(mǎi)賬”。他們普遍認(rèn)為“還了就是賺了”，提前還房貸似乎成了一種新的“理財(cái)方式”。

在選擇提前還貸前，王麗先去銀行咨詢(xún)目前的存款利率，看了一圈后她發(fā)現(xiàn)，只有一家小的股份制銀行存款利率最高，為“5年4%”。王麗算了一筆賬，手頭的80萬(wàn)元存在銀行5年，能有16萬(wàn)元的利息，其實(shí)不如這5年所支付的房貸利息。

王麗對(duì)紅星資本局說(shuō)到，市面上的理財(cái)產(chǎn)品，年化率能超過(guò)房貸利率的，少之又少。

方正證券研報(bào)中也提到，4月末多家銀行下調(diào)存款利率。以四大國(guó)有銀行為例，將3年定期存款利率由3.25%下調(diào)至3.15%，3年期大額存單利率從3.25%下調(diào)至3.15%。作為存款替代產(chǎn)品的貨基收益率和理財(cái)收益率也逐步下行。7天余額寶年化收益率從年初的2%，逐步下探至當(dāng)前的1.7%。

5月6日，人民銀行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年3月份新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為5.42%，遠(yuǎn)超銀行3年定期存款利率和銀行低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品的利率。

當(dāng)紅星資本局問(wèn)到，是否有考慮未來(lái)數(shù)年的通貨膨脹時(shí)，王麗表示，相比未來(lái)幾十年的通脹，自己更關(guān)心當(dāng)下這筆錢(qián)如何收益最大化。如今的現(xiàn)狀是，很難找到好的投資標(biāo)的。

除了找不到更好的投資標(biāo)的，購(gòu)房的時(shí)候房貸利率較高，是這屆年輕人提前還房貸的主要原因。

紅星資本局注意到，選擇提前還房貸的王麗三人，均是在2019年后買(mǎi)的房，房貸利率均在5%以上，踩中了房貸利率的高點(diǎn)。

而今年，國(guó)內(nèi)房貸利率又出現(xiàn)了回落的趨勢(shì)。5月15日，央行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。據(jù)媒體報(bào)道，本周多個(gè)城市相繼啟動(dòng)了首套房4.4%的最低利率，其中不乏一些熱門(mén)城市，如青島、重慶、天津、蘇州、廣州、深圳等。

此外，“壓力大”也是這屆年輕人提前還貸的關(guān)鍵詞之一。生活在某新一線城市的楊月最近也考慮提前還房貸，她告訴紅星資本局，今年收入下降，加上孩子即將出生，每月的高額房貸成了生活負(fù)擔(dān)。

與家人商量后，楊月打算將手上的一筆閑錢(qián)拿去提前還貸，選擇年限不變，縮短月供的方式，以減輕日常壓力。

銀行人士：不希望客戶(hù)提前還貸

提前還貸到底劃算嗎？

最近幾個(gè)月，浦發(fā)銀行深圳某支行的員工劉琦明顯感覺(jué)到，提前還房貸的客戶(hù)多了起來(lái)。不少來(lái)咨詢(xún)提前還貸的客戶(hù)對(duì)劉琦說(shuō)，閑錢(qián)沒(méi)有地方投資了。

劉琦告訴紅星資本局，部分銀行會(huì)規(guī)定一年內(nèi)或幾年內(nèi)提前還房貸有罰息。但罰息的金額并不高，一般為幾個(gè)月的利息，很難阻擋客戶(hù)提前還貸的想法。

紅星資本局注意到，不同銀行對(duì)罰息的規(guī)定并不相同。但也有一個(gè)共同點(diǎn)是，“一般而言，銀行是不希望客戶(hù)提前還款的”，在廣發(fā)銀行上海某支行從事管理會(huì)計(jì)工作的陳瑞表示，

陳瑞解釋稱(chēng)，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，提前還款，如果沒(méi)辦法再以合適的利率及時(shí)貸出去，后續(xù)的營(yíng)收就會(huì)下降，會(huì)出現(xiàn)利率的再投資風(fēng)險(xiǎn)。但是，如果客戶(hù)本身出現(xiàn)較大違約風(fēng)險(xiǎn)，或者整體系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)很高，為避免資產(chǎn)大幅減值，會(huì)希望客戶(hù)提前還清。

對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，提前還房貸并不劃算，在行業(yè)里被稱(chēng)作“存貸雙降”。但對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，提前還房貸到底劃不劃算？

5月24日，紅星資本局采訪了興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委，他表示，如果有一筆閑置資金，是否提前還房貸，還要看你能不能拿這筆資金賺到比房貸利息更多的錢(qián)，如果不能，提前還貸也是可以的。

方正證券研報(bào)認(rèn)為，只考慮理財(cái)收益率與房貸利率價(jià)差擴(kuò)大就提前還款，并不是一筆劃算的買(mǎi)賣(mài)。還需要從還款時(shí)間年限、還款方式、已還款期數(shù)等多要素共同評(píng)估。

方正證券舉例稱(chēng)：假設(shè)一些居民在2018年10月購(gòu)買(mǎi)了房子，需還100萬(wàn)元商業(yè)貸，貸款年限30年，房貸利率為5.7%。 居民面臨兩種選擇，方案一：將現(xiàn)金用于一次性還清房貸；方案二：購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品。 那么哪種選擇能帶來(lái)個(gè)人效益最大化？ 方案一：提前還房貸。通過(guò)房貸計(jì)算器算得最后一次性還款（剩余26年）94.94萬(wàn)元，節(jié)省86.14萬(wàn)元的利息。平均每年節(jié)約利息3.31萬(wàn)元。 方案二：購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品。以94.94萬(wàn)元用于理財(cái)（3%~4%），一年的收益能達(dá)為2.85萬(wàn)~3.8萬(wàn)元。 方正證券指出，當(dāng)理財(cái)收益率為3.5%時(shí)，這與5.7%的房貸利率提前還款節(jié)省的收益基本打平。

中國(guó)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征告訴紅星資本局，提前還貸的現(xiàn)象并不是一個(gè)大眾普遍行為。原本房貸就是因?yàn)閭€(gè)人手上沒(méi)有那么多錢(qián)，所以向銀行借貸逐月還款，減輕資金壓力。并不是所有人都在負(fù)債的同時(shí)，又去投資理財(cái)產(chǎn)品。曹遠(yuǎn)征進(jìn)一步表示，如果這樣的行為過(guò)多，會(huì)對(duì)金融跨期安排帶來(lái)很多問(wèn)題。